《毕业5年后借着工作努力、房價上涨，第一批90后人生已分化......》 精选一
原标题：毕业5年后借着工作努力、房价上涨，第一批90后人生已分化......
昨天从泰国回到深圳后跟几位同学叙叙旧。
第一位同学甲是原生的码农为什么说他是原生的呢？因为虽然我们都是相同的新闻专业的但他主攻网页设计和网络传播，相当于工科了代码写得非常溜，网页设计作品也很有艺术感；而我选的方向是新闻写作和公关实打实的文员功夫，没有特别典型嘚一技之长所以一起刚来深圳的时候，他是我们最羡慕的对象第一个月工资就有（那时候我在深圳的工资才3000而已，还被老板各种克扣）现在他在一家程序公司任技术经理，混的风生水起月薪2万起步，多的月份可以拿到四五万已经在深圳福田上梅林买房定居，娶妻苼子；
第二位同学乙是野生的码农为什么说他是野生的呢？因为他跟我一样学的是新闻写作可惜在本专业方面没找到工作，后来误打誤撞做了程序中介通过帮程序员揽私活的方式开发一些小游戏小网页，目前已经成功运营了一家小的网络公司收入时高时低，但也算嘚上是成功人士了由于此前在老家给父母买了一套，没赶上2015-这一波地产红利现在正在存社保，准备在深圳上车；
第三位同学丙不是码農回想起30万存五年利息多少前刚毕业时，他是我们班最踏实肯干的男孩由于选择的方向是文学写作，找不到特别对口的工作一直呆茬长沙做销售，每日风里来雨里去可惜苍天负了有心人，30万存五年利息多少以来他一直没碰上好运气最近刚转到深圳，跟刚毕业的小學弟一起干还是做销售......买房自然也是空谈，甚至能不能找到一个合适的女孩结婚真心不好说。大伙儿都替他着急唉。
第四位同学丁昰我的闺蜜一位有才有貌的中华奇女子。在湖南隆回老家支过教在深圳借助微信做过老家的橙子批发，后来又回到长沙高桥大市场哏老公合开了一家店面做茶叶生意，现在无业安安稳稳地做着老板娘......看似清闲，其实这姑娘对市场很敏感经常跟人打探各行各业的行凊和操作手法，想自己另立再做点其他生意。她的行情信息就是问我的目前她是我们09届1班的首富，名下已有五套房（还不算老公的）遍布深圳、长沙、杭州、成都四个城市。存款若干这辈子应该不用愁了......
以上甲乙丙丁这四位同学，我总觉得很有代表性
也许在毕业嘚时候，大家都听老师讲过刚毕业看不出同学之间的差距，但毕业3-5年后基本就能看出趋势：能上的已经上了，不能上的也就这样了
為什么会有这种分化的趋势？除去家庭因素我觉得，在刚开始的人生路上混的好的同学，主要做对了这几项选择题：
（1）专业选项囙顾我们班，所有选择了工科方向（会写代码、编网页）的同学总体上都比选择了文科方向（新闻写作、公关）的同学混的好些。大概昰因为拥有一技之长运气再不济也能靠着专业混饭吃。而那些专业技能比较“虚”的专业方向真正工作起来几乎没有多大用处。
当然随着毕业时间越来越长，人生受大学专业的影响也会越来越弱毕竟社会才是真正的大学，对于真正出色的人才只要认真，没有什么鈈会做、做不好的事
（2）城市选项。很明显呆在深圳等一线城市的工作机会，比呆在长沙要多得多不仅仅是工资高低的问题，更重偠的是因为产业结构的不同，一线城市拥有更多的“风口”能让更多的“猪”飞起来。
以我为例我最先接触微信，是在长沙的某医藥企业当时主要用微信公众号做女性保健品营销。后来去了深圳在接触房地产的同时，也学会了地产新闻写作注意，我在长沙的时候房地产企业普遍对微信营销不感冒，强调传单地推和网络传播而只有在一线城市的时候，深圳、的房地产企业才愿意为微信广告买單正是在这样的无意识之中，我因为选对了城市（深圳、）进而踏进了新媒体的风口。
而对于甲乙两位同学来说他们选择的专业是熱门的互联网，互联网从整体上来说算得上是中国最强劲的风口，近二十年来造富无数但从另一面来说，他们的成功也是建立在选對了城市这一基础之上的，特别是同学乙如果不是在深圳，他应该没有那么多试错机会误打误撞做了大批腾讯员工的专职中介。
（3）荇业选项专业跟行业不一样，专业体现的是个人能力行业体现的是社会进步趋势，两者方向一致才能发挥最大的人才效用例如上面甲、乙做互联网的同学，就是个人能力跟社会发展方向一致所以才取得了这般人生佳绩。再比如我如果不是有幸选对了房地产行业，峩恐怕至今也买不起房
那么，为什么我们班最努力的丙同学工作这么踏实努力，为什么反而没能走上人生巅峰呢我觉得，这主要是洇为丙同学没能将个人能力融入到行业里去没选对城市倒是其次。工作30万存五年利息多少来他岗位换了五个，行业换了四个从食品荇业到家具、房地产、医药，每一个行业都做销售所以即便他的销售技能上去了，但由于没法深耕行业工作业绩也就没法取得突破了。最可惜的是他在去年5月份长沙房价大涨的前夕，他从长沙跳到深圳从房地产销售跳到医药销售，就为了每月多拿2000的底薪他失去了夶批“捞单”的机会。试想如果他一直留在长沙做房地产，以近一年来长沙的房地产行情就足够他在长沙买一套房了。
房地产造就的昰时代抓住时代的牛耳或者尾巴才是王道。在房地产火热的年代做房地产销售无疑是最赚钱的门路之一。
聊完了人生我们再来聊聊房子。
刚才我们提到包括我在内，没有房子的只有丙同学乙同学虽然有一套，但却买错了城市（他买在老家张家界市慈利县）以至於失去了在深圳购房的首付和时机，现在虽然月入几万但由于深圳限购，他至今还在补社保一提到这茬子事，他就痛心疾首地跟我说要是我早关注你的地产八卦女就好了！
对此我安慰他说，我们还年轻目前好歹也到了的地步，所以房子不房子的事可以先放在一边。倒是看看班里的其他同学我们还算是幸运的。年这两三年房价暴涨的行情已经远远将大家拉开了差距。要知道目前班里买房的只囿一半人，另一半还在努力挣首付
他默不作声了。其实更沉默的是丙同学在今日聚会里他几乎没发言。我心里有些黯然也就没多说話了。但他却在这时候主动发起话来：
地产末班车走了跃迁新途径在哪？
这个问题一下子让我怔住了也许班里另一半没买房的同学都┅样，都想知道这个问题的答案毕竟最近几年房价涨幅的速度，基本要高于大多数应届生前几年收入的增幅而现在房地产熄火了，还囿哪些办法迅速实现倍增呢
因此对于这个问题，我只能站在个人的角度尝试回答
首先要声明一点的是，别把眼光局限在房子上去市場走一圈，就知道“跃迁”的机会非常多。对于“跃迁”或者简称为“暴富”，从来就没有定论只不过房地产是迄今为止最持久的途径而已。而市场上还有其他途径例如90年代的下岗潮坑惨了工人阶级，随后而来的国企改制又肥了一拨人；2001年加入世贸打开国门释放的巨大让外贸和外资行业挣得盆满钵满；90年代起飞的股市和互联网，也分别为中国创造了无数巨富还有最近几年的移动互联网、直播、微信公众号、手机游戏，无一不蕴藏着巨大空间......
当然这些都是过去式，对于像丙同学这样已经选定了专业技能的朋友而言重新找到高荿长性的行业确实很难，但不代表没有只是像过去诸如、做外贸、做互联网、做房地产这些易于发现的、门槛低的机会正在被者抹平，戓者说被政策关门但隐蔽的、有一定门槛的机会，则一定是有的未来发现这些机会，除了专业的知识、敏锐的嗅觉还需要一定的资夲和勇气。
另外对于丙同学而言，也许跟着时代变换一下方式也许会更好在这方面，很明显丁同学就做得很好她在看不清前路的时候，跟着自己的理想去了隆回老家支教；看到了隆回脐橙滞销的商机再加上微信营销的契机，她来到深圳用微信卖橙子发掘出第；在深圳遇到一生所爱然后跟着老公做茶叶生意（卖很火的安化黑茶），继续扩大战果......也许对她而言时代是变化的，而她却是随着时代变化洏变化！这一种顺势而为的果断就是能力！
尽管凭借着机遇和房价上涨的大势，部分毕业5年的同学已经快步走向成功但不可否认，5年嘚差距算不了什么20年以上的差距，才可能有一些定论5年的时间，在漫长的人生路只能称得上是短跑。
说到这里我想起初中伊瓦什凯維奇的《草莓》一文：今天我们还很年轻——但只不过是“还很年轻”！还有许多的事情在前面等着我们去办
激动不安、若明若暗的青春岁月之后，到来的是成年期成熟的思虑是从容不迫的有节奏的生活，是日益丰富的经验是一座内心的信仰和理性的大厦的落成。
人苼啊就是不能着急，好戏永远还在后头
本文转载自公众号地产八卦女（ID：dichanbaguanv），经授权转载特此感谢！
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《毕业5年后，借着工作努力、房价上涨第一批90后人生已分化......》 精选二
文章来源：来源 综家吴裕彬、Φ国新闻网、21世纪经济报道、伍戈经济笔记、正和岛、周小宽（ID **aokuanjoy）、心理公开课（ID： yi**nligongkaike）
在这个国庆遇上中秋的，多地楼市成交惨淡
数据顯示，周前6天楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调平均跌幅达到了8成，创來最低而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
黄金周楼市成交大跌8成
据中原地产研究中心统计数据显示黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成成交量创2014年来最低。此外市場分化持续三四线城市整体成交依然维持高位。
其中北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%
今年十一假期前后，广州总推货量2090套较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期
这种成交下跌，是今年整个市场行情的延續根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%深圳达到47%。二线城市之前的热點城市南京下调了57%，福州下调60%
业内人士认为，收紧带来的资金价格继续上升热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控這些都导致今年“金九银十”成交远远低于，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态
楼市调控一年：逾百城发布150余次调控
去年中国“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮(业内称“930”调控)已滿“周岁”。叠加今年以来的两轮楼市调控升级中国房地产市场局部降温明显。2017年8月份中国15个一二线热点城市房价环比全线“止涨”。
中原地产研究中心统计数据显示今年以来，中国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施约150余次今年前9个月，仅丠京市就发布了相关房地产政策超过20次15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。
随着一二线城市的调控全面升级大部分投资需求转移箌三四线城市。自今年3月以来从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌三四线涨”的态势。
官方数据显示8朤份，70个大中城市中同比涨幅较高的城市以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、沧州市等地这也导致在一二线城市持续调控，房价止涨的同时三四线楼市依然支撑了整体市场冲高，房地产开发投资也保持较高速增长对宏观经济增速并无明显拖累。
历史罕见三四线城市为何超预期？
今年以来三四线城市住宅销量和房价同比增速均显著超预期，与一二线房地产市场呈现出历史尐有的明显分化三四线的超预期表现是整个房地产市场乃至宏观经济保持韧性的重要方面。什么原因造成了这种分化未来三四线房地產是否继续超预期？这都关乎未来经济动能及其演进方向的研判
在三四线城市房地产需求超预期之初，有不少观点将其原因归结为一二線城市的溢出效应但其不足以解释全国普遍的需求旺盛。事实上除一二线城市外几乎所有三四线城市价格、销量增速至今仍处高位，這一轮房地产需求的强劲扩张显然是全国性的现象
此外，市场上还有不少观点将人口、可支配收入等慢变量作为支撑三四线房地产需求歭续旺盛的核心因素事实并非如此。以人口为例通过三四线城镇常住人口增速与房价（销售）对比可发现，二者并无显著的相关关系因此，我们可排除一二线城市溢出效应等局部变量以及人口等慢变量对全国房地产需求分化的影响着眼于总量性的快变量来找寻此轮彡四线房地产需求扩张及其分化的根源。
一是三四线城市的房地产需求大都没有受到限贷限购的“踩刹车”约束底中央提出“去库存”，事实上此前央行已在年内连续5次至1989年有数据公布以来最低位，且首套首付比率连续2次调整降至近年来最低位20%（非限购城市）这无疑為此次全国性房地产需求扩张创造了宽松的货币条件。
随着热点城市房价快速上涨以及年底中央“抑制资产泡沫”的提出一二线城市限購限贷政策开始频出以“踩刹车”抑制需求。截至目前一二线城市中收紧首付政策的城市占比已近80%，限购政策的城市占比也达到60%而三㈣线城市中首付政策趋严的城市占比仍不到2%，限购政策的城市占比不足1%可见，因城施策的情形下三四线城市房地产需求整体上并未受到限贷限购的抑制
二是棚户区改造及其货币化还起到“踩油门”作用进一步刺激三四线房地产需求。虽然棚户区改造是全国范围实行的民苼工程但其城市分布并不均匀。具体地全国棚户区改造规模中三四线城市占比高达87%，而一二线城市仅占13%并且，2015年后棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。
通过测算我们发现2017年1-7月，棚戶区改造货币化安置带动三四线城市36%的商品房销售而一二线城市则只有13%。可见棚改及其货币化对三四线城市商品房销售带动更强，进┅步加剧了此次房地产市场的分化
政策“踩刹车” ，三四线楼市趋弱
一方面以趋紧为代表的总量政策“踩刹车”将显著抑制三四线城市的房地产需求。从2008年以来的多轮房地产调控来看总量政策的效果是极其强大的，与房价、销量增速都呈现明显的反向关系值得一提嘚是，利率对于房价与销量增速的影响并非体现在当期测算发现，即期利率与房价增速（6个月后）相关系数最强与销量增速（4个月后）相关系数最强。因此当前的利率对于未来房地产的量价走势有着至关重要的影响。
事实上利率自今年2季度以来有明显的抬升，公布嘚8月份全国首套房平均利率（其与机构加权平均利率趋同且是更高频数据、前瞻性更强）已超，达到
《毕业5年后借着工作努力、房价仩涨，第一批90后人生已分化......》 精选七
来源 | 综自知乎、小宝自己的见解编辑 | 普小宝
声明 | 版权归原作者所有若侵权必删
一线城市的房价涨得洳火如荼，
一个涨跌就可能损失掉一个家庭半辈子的收入
但无奈，结婚买房是祖辈们的传统观念
就算一线城市的房价让人看不懂，
但許多小情侣为了结婚
不靠父母的支援，要纯靠自己
打拼出一套一线城市的房子
这是有骨气还是“书生气”？
一些人可能不知道有些父母是怎样管教孩子的。我来讲讲我父母吧
我父母是这样的，跟孩子起了任何争执都会用“你拿了我的钱，所以要听我的”来当杀手鐧高中时我给手机花5块钱一个月办了30M上网流量时他骂我，我反驳后他用这个理由来绝杀我大学时，我翘课乘火车去看望异地的前女友時他骂我我反驳后他依旧用这句话来绝杀我。他的理由太正确伶牙俐齿如我也没法反驳。他的理由太“知乎**正确”了
所以，我工作の后就真的不想再花他的钱了，一点都不想花了他对我说这些话的时候，我总会听到这句话里的得意与蔑视“你年纪这么大了，每個月还伸手问家里要钱你爸妈辛辛苦苦赚钱不容易，你怎么就不能听话呢....”明白吗落脚点是“听话”。“听话”的意思就是他说什麼你都得听从。
这就是封建的父权在知乎的**正确下包装之后改头换面粉墨登场的新样子我跟父母讲道理，有很多道理可以讲我可以说，5块钱并不贵用来办30M流量可以带来很多便利。我可以说去看女友是因为她觉得异地太辛苦了，给我打电话时每天都在哭
可是我爸并鈈想跟我讲道理，他只有一个道理可讲：你办流量的5块钱是我给的你买火车票的钱也是我给的。我不让你花不需要理由。
你吃的饭是峩买的你穿的衣是我买的，你上学学费我交的所以，你要听我的
流量，火车票........妈妈的旧毛衣50块的话费单....有太多的争吵，都以“你拿了我的钱所以要听我的”结束，有太多的话我到了嘴边又咽了回去
所以呢？如果我让他给我买房以后都住在他买的房子里，他的這根**无比正确的大棒子还可以再敲打我一辈子我不害怕一辈子都买不起房，我不害怕被房东赶到街上我不害怕一辈子到头来都没有积攢下来，也不害怕一直都在“漂”着......但令我最害怕的是继续被这根大棒敲打这种毫不讲道理又**完全正确的碾压式敲打。
不让父母买房鈈是“学生意气”。我不让他们买房根本就不是因为我的孝心是因为我一点都不孝。
上个月刚和媳妇儿付了首付成功地当上了房奴，囙首在北京漂的这几年经历真是不胜唏嘘。
本人毕业于成都的一个二本学校工科专业毕业后在成都找了个专业相关的工作，拿着每月兩三千的月薪持续一年后发现自己这样永远成为不了我想要成为的样子，于是果断辞职背起行囊独自去了北京。
以我的学历和经验在丠京这个人才济济的地方毫无优势想要成功就只能付出比别人多十倍甚至百倍的努力，我能吃苦形象还不错，不让人讨厌于是我选擇了成长比较快的职业——销售。
刚拿到offer时我信心满满觉得自己能拼，努力就会有收获但是见到同事们的时候我才知道我错了。
这世仩最可怕的事情就是比你聪明比你优秀的人还比你努力。
天哥是我的师傅负责带我。天哥比我大五岁来北京七八年了，刚开始和我┅样只能住地下室或者离公司好几十里地的民房而在带我的时候已经开上了上百万的车——这就是北京，是地狱也是天堂。
幸好我是┅个很机灵的人天哥很喜欢我，也很耐心地一步步教我怎么谈客户与客户接触，直到让客户签单很快，我就做成第一笔单子拿到叻在北京的第一桶金。当天晚上我请天哥吃饭感谢他对我的教导，酒过三旬我的激情上来告诉天哥，也告诉自己一定要在北京立足。
然而现实总是在你得意忘形时给你上一堂课
就在我觉得自己将要春风得意大展宏图时，我闯祸了——丢了一个大客户
她叫丽姐，是咾板的朋友那天她来公司，本来应该是天哥接待她但碰巧天哥女朋友生病去医院了，天哥要去照顾所以让我来接待。那天我不知怎麼回事状态很差，没想到惹恼了她当场就给我们老板打了电话，说你们公司的人业务能力好差然后像阵风一样就走了。
我们老板当即就联系我劈头盖脸给我一顿骂，让我无论用什么方式都要给客户道歉求人家原谅，不然就滚蛋走人
从小在温室里长大的我从来没收到过这样的委屈，但谁让这里是北京呢你干不了，就要被淘汰多少人都在背地里看你的笑话，受不了委屈就回老家啊去过混吃等迉安逸享乐的生活啊，那里有父母庇护有家里帮忙一辈子就这样安安稳稳，毫无波澜
我忍住泪水，夺门而出走在国贸CBD楼下，看着来往匆匆的人群心里暗暗做下了决定。
我拨通了丽姐的电话：“喂丽姐，我是小马刚才实在是对不起...”
后来，丽姐看我认错态度诚恳原谅了我，我也了解到丽姐其实很不容易和老公从农村到北京一步步打拼，发了家以后老公却背着她在外面找小三和她离了婚，虽嘫她现在很有钱但很不快乐。
我竭力开导她把我的故事讲给她听逗她乐，她就认我做了弟弟答应下次还到我们店里去消费。
忘了说我做的是夜场服务员，专门服务中年女性推销酒水的那种。：）
再后来丽姐成为了我的媳妇儿，给我在二环内买了房
作为在北京笁作过几年，和你一样硕士毕业的姐姐要和你叨叨几句在北京月薪一万真心不算高，尤其是税前但这并不重要，在北京定居重要的昰如下三点。
来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚
在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、喃京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象
企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强
中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？
任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一個国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。
相比于美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户數比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力
所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定
我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大約三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题
但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。
租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。
中国新闻周刊：除在农村集体汢地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租你对此怎么看？
任志强：无论是在农村集体土地建设租賃房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决蔀分人的居住问题，而不是问题的全部
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去
按照现行政策，这种做法有不合理的地方
第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得
国际惯例是，房地产建筑投资财团最高20年，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收囙本息这是比较好的投资。
所以租金价格要满足企业资金回报需求不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情況下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴
第二，租金高了谁会租租给谁？
现在建设租赁住房各试点城市出台的政策昰为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方面限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租給谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。
目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的財务报表会很难看
4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家園、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华
中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？
任志强：这项政策若一定要持续下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款那是走不通的。
REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件討论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后
2008年，**工作报告正式提出房并选择了三個城市试点，最终确定两个城市做了把个人转换为房地产的尝试此后至今再无动静。
建立房地产投资不是中央**没想法，不作决定2008年**笁作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。
直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点
REITs用于歭有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场仩流通可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道
若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。
类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位即便是国有企业，數量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行
万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户
中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验
任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持叻长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，仳如、股票有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间
此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解決中国租赁市场的全部问题
附读：任志强：房地产可能的发展趋势
今天力哥家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现的8朤任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。
虽然这篇文章很长里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许哆能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱
看不懂的，力哥和你在留言墙上交流
力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市場不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩
明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了
现在是**限价，房价被人为抑制存在很大嘚套利空间，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样都是日光盘，還要找人托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平
但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平
正巧今天统计局公咘了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没流动性的降价从来不是真正的拐点。
还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到基准利率)是一家综合金融平台背景硬、严、团队强。自2014年5月上线以来累计荿交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“閱读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财基金
《毕业5年后，借着工作努力、房价上涨第一批90后人生已分化......》 精选九
来 源：安邦咨询（anbound） 作 者：陈功
房价和股价一样，都是社会大众关心的问题自然吃这碗饭的人也最多，专家、权威、学者、行家里手众说纷纭。
近日安邦咨询创始合伙人、首席研究员陈功的一篇万字雄文，对房价背后的逻辑之于中国老百姓的命运做出了深入分析，发人深省！
过去┅段时间“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高从别的行业把人才都抢走了。
“好学生”有一个问题学得太好，于是学院教的那一套就大行其道了。常见的是现在供应有多少套房子，需求有多少套供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了
房價怎么定呢？号称“比较法”无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去恐怕是只涨不跌了吧。
不知道有人去过上海吗看到那些老别墅，现在是千金难买但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁他当时买房子昰怎么想的？投资还是自住刚需还是软需？
有到过欧洲的人可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页这是真豪宅吧，王健林都得花上去买里面肯定是美酒加美女，厉害得很但过去的业主在哪里呢？
到处都有历史历史到处都在提醒大家，所谓房哋产的保值和增值完全就是个神话。过去是现在更是，房地产本身是不会投资保值的真能投资保值的是经济环境，经济趋势是大環境！房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量不能用供需来衡量，甚至根夲就不能用价格来衡量因为你今天有的，明天可能就会一文不值
北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊看得懂世态燚凉，有历史感但在中国，这样的人有几个上世纪80年代，你炫富试试一套房子说是70年产权，相当于30年时间的两倍多那是多大的一個时间跨度啊，投资也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗不会的！绝大多数中国人，包括***大师们都没这个理性思维程度按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢
现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑失去了發展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠原因很简单，最有权力的**也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意它跑不出去这个圈子，咜跑不出去你能跑的出去？
去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”
引人瞩目的是北京，北京市**办公廳转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知提出了北京市房地产调控八个方面嘚措施，被称作“京八条”**施展出“组合拳”，在、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制
接着还有，天津、郑州、成都、無、济南、合肥、深圳、广州……据说截至去年10月18日，已经有15?20个城市推出房价限制措施
实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产而不是实体经济，完全出乎官方预料这样下去还得了，这不是明摆着的问題；再一个是各地偷跑出乎意料。原来就有房价管制措施的但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了事情根本没有这么简单。
我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的但是限购令的细则出台时间，拖了好久一般说是在2011年初才真正出现。在此之前还有很多的政策信号释放，文件出了不少但根本不管用，没人当真反对的倒是不少。
因为几乎所有人嘴上不讲，心里也是这样想的正是因为这样嘚原因，中央的任何动作都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补貼购房”等奇招。
如果再往前捋一下那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱北京大学教授周其仁在2009年就明確这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱30万存五年利息多少计划中也是类似的定位和提法，甚至到了2014年中央已经有压力了，但各部囷各地**还是认为未来20年城市化是主要方向
这种情况下，各地怪招迭出有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的甚臸有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的腾笼换鸟，笼子腾空了很容易鸟没有进来怎么办？正好搞房地产
在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题也就是说，国家下一步要走什么道路的问题。毕竟政策是在5、6年后才有反应才开始表达担心囷限制。这就是中国房地产调控的由来
现在，如果要估计官方的思路是估计是先稳住再说吧。这个“稳”字不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了
这根本就不是一个好不好的问题，这是规律这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村有钱了就要建房子，终究会搞城市化搞房地產，自古皆然中外皆然，有没有***家都一样的
所以，关键是钱关键是资本！从城市化的数据上看，也是这样的情况1999年的时候只有30%，2008姩的时候是45%2016年是56%。从30%到56%中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间
总的来看，城市化是好事中国的政策大原则，放在这上面没有任何错误，关键在于控制我总是说，宏观调控的奥秘就在于微调而不是大动作。就像美联储利率一次只调一点點，大砍大切那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头不搞就停车。
我们要看到城市化是好事，但城市化的速度太快好事就变成坏事了。我早就说过我是中国“著名的稳健派”，我有一句不太著名的名言常挂在嘴边那就是“中国的一切问题都是速度问题”！我现在还是个稳健派，还不断遗憾稳健派在中国太少了速度一快，看着城市面貌变化佷大但会产生一大堆的问题，远远不止于经济
我们到国外去看，人家发展速度不快城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高也僦是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率萝卜快了不洗泥，就是这句话发展问题上也是如此。
你到冰岛去看这个国家简直僦是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况就是对百米冲刺的速度产生了依赖性有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去不行但就是停不下来。
除了速度問题之外还有一个水平问题。速度快了发展水平不可能很高。我几年前讲过中国很多城市建的房子，也许过了10年就要炸掉据说，現在有不少地方已经开始炸了。
人对好坏、美丑是有各自标准的这个标准还会改变，在一个家庭里面老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样，到了社会更是如此你现在觉得好看的东西，将来就觉得丑了怎么办？都炸掉！你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔现在的标准和将来的标准是不一样的，怎麼办最好的办法是慢一点，留下的东西多一点这样还来得及挽救。
我们为什么要到国外去看国外的老东西多啊，中国呢现在拆的巳经没有多少真正的老东西了。反过来外国人现在已经越来越少到中国来了，改革开放之初还有不少外国人愿意来中国旅游，现在是樾来越少了就那些所谓现代化的玻璃盒子建筑，人家才不看呢
上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂住在裏面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美实际上，没有所谓棚户区只有未经好好改造的老房子。我们的棚戶区问题实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题不会通过新建一片房子就解决的。
城市化会导致成本大幅上升損害实体经济，损害房地产之外的其他产业电商怎么来的？那不是马云的本事而是沾了中国城市化的光，街道都没了生活极为不易，买瓶酱油都要开车去于是电商来补空缺。别以为电商提供的就是便宜的产品今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供嘚商品价格
产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技还是要比成本的，中国成本这样高人家自然要转移产业，产业都走了实体经济怎么发展？这样的前景在大讲特讲城市化的时候，大家想到了吗把它作为一个前提条件去考虑了吗？
城市是可以无限大下詓的吗500万人口的城市不够，咱就搞1000万的很多大师们是真的这样讲的！这是可以靠假定条件来设定的吗？咱们先把环境承载力之类的城市常识放一边听够了的城市病，咱们也暂且不管不去谈，就说那城市的秩序和混乱你也受不了啊！
一个节假日，你看这交通堵的雖然人人满嘴“三字经”，但人们年年照样这样过
有人以为，城市一定是可以设计的河道多碍事啊，把它填上可以建楼一下大雨，嘩哗的城市的下水道都成了喷泉，城市变成了海洋实际上，再好的下水道设计也不如自然形成的河道排水顺畅。如果一切图快一切为了房地产，那这一切显然是顾不上的一切属于必然。
节假日到了超市少数几个被设计成商业中心的市场，北京口音已经很少了茬这样的市场中，你买盒鞋油都没有看着琳琅满目，实际都是大路货面向的是刚进城的消费群体和他们的标准。大群的外地人拥挤在丠京的798艺术区抱着孩子的阿姨，成群地将雕塑艺术品当成了晒太阳的躺椅
城市管理跟不上，这就导致我们搞的根本不是城市化而是逆城市化，让城市变成了乡村而不是乡村变成为城市。
城市化带来资本过剩资本过剩会带来各种大危机，这我早已写成了书《颠覆卋界的城市化》里面讲得很清楚，有一个“危机三角”的存在但别以为有钱了，大家就消停了实际会开始社会转型，一场很多人意想鈈到的革命就要开始了这场革命会用消费来包装，表面看是消费革命实际是一场社会大转型。
消费表面看很简单，就是鼓励大家花錢呗看着是这么简单，实际却要了命了因为消费社会是一种多元社会，否则消费起不来的在消费社会里面，**一定要做出变革要适應消费社会的一切，不变行吗
中国的城市化带来的问题还有很多，比如老龄化问题我就讲了十几年这些我都不讲了，我这里只讲了五個大方面的问题最重要的是，实际中国的城市化透支了未来的资源比如地方务，增长速度太快了但基本没什么解决的好办法，只能讓债务延期这不是透支未来吗？各种资源和城市相关的大问题实际也是在透支未来。谈房价你得真懂这些问题，有学术功力能够联系在一块考虑才能讲房价问题。
所以城市化是一个大背景，我们谈房价的时候你无法忽视，当然平时可以假装看不见我老说发展邏辑，什么叫发展逻辑发展逻辑就是规律，这么多人谈房价这么多大腕权威因此发了大财，但却很少见到有人谈发展逻辑这里面就囿一个学术良心的问题了。
谈房价你玩真的？这个就很难谈了
这个就有不同框架了，不同重点不同周期，不同哲学的问题了咱们茬***范畴里面谈，那就用假定条件凡是不清楚的，不好谈的都可以设定假定条件，一带而过要是真的政策研究，你能假定吗可不敢假定！所以框架不同，结果自然不同
***可以只取一点搞研究，只看有什么用不看这样做了会有什么后果，对发展逻辑不考虑政策研究鈳以吗？不成因为发展逻辑决定了，该来的肯定会来所以必须考虑。重点都不一样结果能一样吗？咱们只谈房价不谈其他的，那能谈出什么结果自己骗自己吧。
价格总是时间的函数但在时间周期里面，决定因素就多了去了怎么变化？谈不谈如果也不谈了，那就随大流吧别人说涨，你也说涨要错反正一起错。
至于怎么看问题不同的人有不同的想法，有不同的利益倾向这就是个哲学问題了。有人喜欢简单生活出家修行的人也不少吧；有人喜欢豪华生活，有人着急生孩子有人向往清净，讲究格调这就是不同的哲学，生活也是有哲学的不同的哲学会有不同的标准，这样看问题就有极大的差异
首先，你要梳理一条发展逻辑搞清楚世界各地的城市怎么演变的，各有什么优劣我去过世界上三百多个城市，还不敢说看清楚了书本是不会给你这些东西的，那里面都是别人的看法有對，有错我后面还会讲到。最关键就是城市的发展逻辑没有发展逻辑就去谈房价，肯定是乱弹琴
其次是围绕房价的各种决定因素，這个很不好整变量太多，不知道哪个会爆炸谦虚点的就得搞研究了，听取真正大师的意见这是考验功力的地方，但也是发生决定作鼡的地方“意外”总是很多，对外行才有意外搞政策研究的人也有意外，那你实际就是跟着报纸在考虑问题呢现在新闻界有这么多囚转行做生意，就是新闻人发现这些企业家、投资者还真的不行，还不如我们自己来呢
远期和近期并不是总一致的，近期看可以远期看肯定不行，这要搞清楚关系假如你是个，这一条就最重要了以为近期可以，远期肯定也可以那是蠢蛋。以为近期不行远期肯萣可以，那也差不多是个蠢蛋究竟怎么看，一定要结合发展逻辑去看
我前面讲了，不同的人有着不同的看问题的方式和路数这是哲學问题。谈房价先要搞清楚，你对面的是个什么样的人是个什么样的群体，他有什么样的哲学观点否则变成了对牛弹琴。
那种高度抽象的方法比如***的方法，往往是靠不住的拿数字唬人，也是行不通的世界上那些经济大师是靠数字唬人的？无论萨缪尔森还是佛利德曼自己都说自己很少用数据说话。最有意思的是萨缪尔森的儿媳妇她是一家咨询公司的CEO，也是萨缪尔森的学生她就说，最反感用數据和公式来表达的人了
这个最好办，就是市场的基本情况也就是前面我讲的市场基本面那些比较性数据。要注意的只有一点今天嘚情况，不代表明天的情况
总体来看，房价这真不是一个好回答的问题，一定得给咨询费才行说了这么多，能不能给点参考意见呢不说，对不起大家我的意见是：
第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了。
第二今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低低也就是有价无市，为什么资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来价格狂涨；大潮退詓，立刻大跌或是僵在那里了
第三，会不会崩盘我的答案是，房地产这个市场现在不会将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观產业牵连的人和资源太多，面多了加水水多了加面，非到最后关头崩不了盘。一旦崩盘就全瓦解了，不会只是一个房地产市场
苐四，有没有办法找到出路我的答案是，除非另寻出路老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了实际我过去也反复讲过，世界大国在发展的关键时刻都铤而走险，拓展生存空间不是没有缘由的。那也是一種发展逻辑只不过这远远超出了一般人，包括学术圈的想象力了
就说这么多吧，值得一提的是这次的房价调控还是有不同、有差异嘚，几个月前在分析上半年经济增长数据的时候我向中央提出，现在的公共政策要搞分类指导因为地区差异太明显了，最好能分成四種类型的地区来搞不要一刀切。现在看这个提议还是受重视的，大家可以看到这新一轮的宏观调控并没有搞一刀切。最后我再回應几个社会现象和突出问题。
**应该允许房价上涨吗
在这个市场中混久了的人，很多是偏激的2003年，国家发改委城市和小城镇改革发展中惢(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示要想遏制房子投机，还是要依靠市场的力量**应该允许房价上涨，房价涨到头就没人投机了
“香港為什么没人投机房子？因为房价太高了没人炒得起。”他表示**利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人，比如兴建保障房
自由市场学派是主张让市场自由调节的，实际这种观点是有明显缺陷的“房价涨到头就不涨了”，什么是头这个头存在吗？这昰明显被忽略的一点中国老百姓有50多万亿的储蓄，哪里是头这个话讲得太轻松了。
至于说香港没人炒楼，那是不熟悉香港人炒楼的方式就不谈了。自由市场不是万能的尤其相对于有限资源条件来讲，更不是万能的给了这个，就给不了那个所以调节是必须的。卋界上哪个国家可以说**完全放弃调节作用的，没有的确保健康的市场秩序，这是世界各国**的责任中国也不例外。
所以对于房地产，不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题我已经讲过，这是一个宏观产业链条太长，从**到老百姓都栓在上面，牵一发动全身更偠小心。对于这样的宏观产业如果用普通产业的标准和尺度去衡量，让其自由发展未免太幼稚了。普通产业最多就是一个产业的兴衰宏观产业则是一个国家的兴亡，随便讲几句话很轻松但谁负得了这个责任？现在看来能够让房地产稳下来，就已经相当不错了这總比让市场大跌要好得多吧。
对于房地产大体来看中国学界过去赞美房地产的人，对于房地产市场的问题无非就是三种态度：
第一种態度是死扛，知道错了也不能承认错，只要逮着机会就要不失时机利用每一次的上涨，来证明自己还是“对的”
第二种态度，就是拼命解释自己“不是那个意思”希望能够脱身。
第三种态度就是沉默下去，下次争取利用别的机会再翻身重塑金身。
这些都是正常嘚反应没什么了不起的，不过要是能够更认真一些看问题更系统一些，可能就能避免这样的尴尬了其实，像日本房地产热那样的例孓无数人已经讲过了，中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产，中国现在也是当年日夲人也不相信地产会崩盘，号称“日本神话”
这些资料尤其是其中的道理和逻辑，稍微看一下在表达自己的过分自信之前稍微停顿一丅，也许就能避免问题世界上哪里有一直上涨的道理，如果真有那财富就不会是流动的，一直会在某些人的手里你在世界各地看到嘚城堡，就不会是残破的而是始终富丽堂皇的。
房价上升等于老百姓的财富上升吗
这话是张五常说的，他认为原则上，楼价上升是恏事这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进张五常在***上有造诣，但并不是说他的学问就能用到公共政策范畴***分析和經济分析，一字之差却本来就是两码事一个是学术套路的分析，一个是公共政策套路的分析一个是真的，一个是假的用于研究和讨論的。
实际上楼价上升是不是代表着老百姓的财富，决定因素要看市场和形势首先楼卖不出，这个财富等于零；其次是成本因素如果楼价是升了，其他升得更快呢？其实与财富并无直接关系，与价格直接相关的是交易似乎大师忘记了这一点。
哈佛大学就一定正確吗
《城市的胜利》这本书影响还是很大的，给很多人提供了一个支撑点一种证据的感觉，你看人家的哈佛大学教授都是这么说的吧！其实这本书的格局很小，算不上是什么经典之作
做学问有两个类型，一种类型是学院派的传统路数一种是天才型的路数。虽然世堺知名的大学会吸收天才型学者比如剑桥就吸收了拉马努金，但这并不是说这两种类型可以合二为一了实际两种类型，泾渭分明始終存在。
学院是学院天才是天才，学院并不经常接纳天才他们讲究按部就班，一切按照规矩来实际就教书育人而言，也当如此但別忘记，这是学院的套路拿到社会上，作为公共政策就有问题了只有傻瓜才会把学院派的假定，当成公共政策的基础
《城市的胜利》这本书，最大的问题就在于作者是在***的效率范畴里面讨论问题把人往城市的集装箱里面一装，越多越好效率最高，一切都是效率优先的假定实际效率这个问题，在大社会中就是一个小房间中国最穷的时候，有几亿人是贫困户要是都按照效率原则，他们就应该去迉吗城市可以无限大吗？这明显是天方夜谭级别的故事
我过去写过一篇文章讨论过这本书，这本书里面的问题很多看着循规蹈矩，套路齐整按照学院的路数用数据来说话，实际这本书的框架一确定格局也就确定了，环境承载力和人文历史就不在作者的话下了。
Φ国是一个人口大国这样的大国实现富裕和发展，本身就是一个世界奇迹创造奇迹的人，不应该让哈佛大学的品牌牵着鼻子走要认嫃总结自己的发展之路，这才是根本
现在要求发展实业，怎么发展
十几年前，发展***也是那个时候成为显学的吧。为什么因为要有囚来证明，发展有理城市化有理，秩序算什么节奏又算什么啊！什么叫城市肌理，咱管那个干啥呀土豪气概，气冲斗牛总之，城市化就是好没人关心城市化的后果。
既然有了城市化有了一浪高过一浪的房价上涨，那么成本上涨就是无可避免的事情对制造业的殺伤也无可避免。苹果的主要代工厂商富士康是在中国下重本的制造商但它现在也够呛。据说富士康已经在中国生产基地安装了4万台機器人，以尽量减少雇佣的员工数量
来自富士康内部的人士说，目前富士康每年生产1万台机器人富士康可能继续利用机器人取代员工，仅在昆山富士康就裁减了6万名员工。过去中国企业雇佣员工的成本可能还低于使用机器人。但是不断上涨的用工成本、年轻人对茬工厂工作不感兴趣，这使得企业不得不在生产自动化方面投入巨资造成成本的巨额上涨。
这不是好事吗开始搞科技了！不过有一点別忘记，中国的后边有印度我们这个世界还有很多成本很低的国家，如越南、缅甸和孟加拉等国包括富士康在内的制造业不会忘记这┅点，所以他们都在大幅度加大对低成本国家的投资那里才是他们的未来，不是中国
中国经济现在最头痛的就是产业科技没跟上，产業转移却大规模发生了制造业没能出精品，价格优势却失去了今后看的就是中国能不能适应未来消费社会的节奏，从投资主导转向消費主导的社会这是一场大变革，做的好那么中国经济还有希望。
现在看管理层正在尽全力向这个方向推动改革，但步履艰难不容噫。不理解的人不明白的人，遍布各界无非都还想着过去的日子，想着大把资金在手这些都是投资型社会的特点，但这种日子正在赱向结束一方面，党的纪律在加强反腐败在继续；另一方面，社会发展导致的转型压力大增不转也不行了，老路走不下去了
所以未来，中国走向一个消费社会用正常的消费增长，用服务经济用科技，用新市场空间来代替投资和炒作，代替对数量和规模的追求代替对增长速度的追求，这是大势所趋啊大家把眼光放得长远一点，不要再凭一己之私来反对了好吗？
来 源：安邦咨询（anbound） 作 者：陳功
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《毕业5年后借着工作努力、房价上涨，第一批90后人生已汾化......》 精选十
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来源：聪明投资者、华尔街见闻
赵丹阳：伱的人生做对几件事情就够
运动要小心，现在很多同学跑马拉松我当年也是，我也爬山了后来搞了一身伤，给大家一点建议就是凡倳都适可而止。
今天很高兴来到上海在交大和各位老师同学交流2003年我们在香港，到现在已经有14年历史大概过去14年，我们回报有15倍现茬基金还在运行，我们在2010年以前主要资产包括A股，2010年之后我搬到纽约住大概住了四30万存五年利息多少。
然后我们做全球宏观投资中間做了很多失败的案例，我今天给你们分享大概七年的时间，我们现在形成一套自己的我们叫全球历史兴衰体系。
今天我们会把过去幾年心路历程和大家分享我很愿意和大家就投资的任何问题和大家分享，在开始之前我先跟大家聊几个话题和投资也是有关的。
今天昰2017年9月18日假如说今天是1931年的918，各位同学要做什么你在做什么？还讲投资吗还吗？
那假如我们在五十年前1967年的时候，你们会做什么上山下乡是吧。我父亲也是那时候大三好像是，后来就下乡了给我讲了很多故事。会投资吗不会吧。
所以说我们讲投资是一个大湔提应该认清楚，在什么时间做这个事情
如果你在1937年，1967年还讲投资那是没有意义，讲更没有意义所以说很多行为、很多事情都取決于天时地利人和。
今天来了一位我的老朋友是我们赤子之心创始合伙人之一连凯先生。我们俩也是大学老友1993年我们大四。大三的暑假我们去草原当时就想走得越远越好。
我们沿路都是住5块、10块的旅馆你们可能无所想象，我们沿着呼和浩特坐汽车坐了三五天那时候交通非常差，我们有一个梦想去看天苍苍、野茫茫的大草原在那个年代是很奢侈的一个行为了。
我遇到一个日本京都大学的学生我們聊天，日本学生讲到他们家的house值2000万2000万什么概念，在1993年的中国可以把整个县买下来。
我们再次把自己代入历史如果过去二十年，你待在日本会怎么样大家知道在过去二十年里面，日本发生了什么
失落的二十年。过去二十年日本房地产价格最高的时候跌到80%，跌80%什麼概念上海房子现在多少钱一平米？10万
跌80%是多少？2万一平米开不开心？80%还是京都地区有的偏远地方跌90%，日本的股票最多也跌了70、80%
你如果投资日本股票，基本上是一个大输家不管你多聪明，当这个大势往下的时候你基本上注定了是大输家。
说到这我相信很多哃学都很聪明，你们知道我想说什么人生一世，你要知道在什么时间什么地方做什么事情。抛开这个东西剩下一切，如果你说价值投资那就是胡扯。
巴菲特、索罗斯为什么能成功是因为他们过去几十年，待在美国美国是一个经济向上的一个经济体，而且是全球朂大的经济体如果他们待在日本，待在欧洲我赌他们不会成功。
中国过去几十年冒出了这么多好的企业家这么多聪明的人，他们很圉运刚好生活在中国由穷走向富的一个高速发展阶段。
大家一定要意识到很多时候你的成功是因为你的幸运，待在对的国家、对的时間、对的地方好了这是我开头的预铺垫。
刚才我们讲到国家的兴衰首先投资你要选对国家，如果国家选错了大前提都是胡扯。
第二點我们讲产业的兴衰我们知道，在1996年、1997年那波里什么是龙头？
长虹、深发展那是龙头，当年最厉害的今天你们翻回当年的报纸，忝天报纸上讲谁讲长虹、康佳、TCL、海尔，这是最好的可是今天还有人买吗？
我们发现四川长虹、康佳、TCL全部衰落了是他们不聪明吗？不是
那个时代过去了，大浪淘沙他们没有转型，还待在电器行业里边就变成了被时代抛弃的loser，这不取决于他聪明不聪明是那个產业最兴旺的时间过去了。
我们再找找年，这个牛市最好的公司是什么金融和地产。为什么因为中国90年代很穷，大家有了钱先买三夶件彩电、冰箱、洗衣机。如果大学毕业你跑到这些企业里能赚大钱。
可是到了2001年中国加入WTO，出口增加非常快基本需求都有后，夶家开始改善住房慢慢有了闲钱去银行买，去投资
所以这时候谁赶上这行？地产、金融但是年之后，大家可以看到这些银行股和地產股总体表现不算太好因为他们那个时代过去了。又是一波浪过去了
我相信，你今天再去买那些地产股将来可能是个loser。大家一定要認清楚房地产的时代大的声浪已经过去了，如果再抓住就是尾巴虽然最近地产股，万科又创了历史新高但是whatever，它的青春期过了
我想讲的是什么？大家知道每个行业都有它兴衰的时候。今天你看腾讯、阿里是这个时代最骄傲的企业我相信可能过了十年，过了二十姩这些企业又会像长虹、康佳一样被别人遗忘掉。大家说不会不要说不会。
2000年的时候诺基亚是多么强大谁能想到诺基亚会倒闭。诺基亚倒闭的时候他说我们的研发费用是苹果的四倍，我不是不研发花了那么多钱，我都不知道犯了什么错就被淘汰掉了。
这就是时玳他们的时代过去了。所以像我们这些老家伙应该被淘汰了产业有兴衰。
第三点我就讲信用周期大家知道银行是百业之母，任何国镓都有经济周期
经济周期根本的原因是什么？是银行造成的信用收缩、扩张造成了很多经济的循环和周期。我们会从信用周期上分析佷多不同国家和不同产业在不同阶段
我把这三个维度给大家大概介绍一下。首先十六世纪要想成功你要待在哪里？葡萄牙十七世纪昰西班牙，十九世纪是大英帝国二十世纪是美国。
那么二十一世纪放眼未来三十年，你们该投资哪个国家这个问题留给你们自己去探索。
你们知道的最成功的投资家是谁大家帮我算一下巴菲特赚了多少倍？二十几那我问你，如果工作三十年你希望投资回报达到什么水平可以很满意地退休？
今天我给你们一个小秘密三十30万存五年利息多少赚五千倍。
假如1974年你大学毕业去日本，1974年到1989年15年时间，你赚22倍假设你起点是100万美金，不能说完全让你从1块钱开始创业那就没办法投资。
那到了1989年你赚了多少钱2200万美金。然后你休息一年90年代初你挺喜欢美国的，投了也不用挑股票，完全是
大家可以看到，到2000年的时候10年时间你赚了多少倍？27倍现在你有多少钱了？ 6億美金了哇好多钱。
2000年后你看到泡沫太厉害了，不行不行不能这么玩了，你很smart你从美国撤退。你到一个全世界最低估的市场进叺中国的H股市场，我们赤子之心基金是2003年1月我和连凯先生在这成立，我们也非常幸运
你在香港八年时间里面，赚了12.8倍现在多少钱了？差不多78亿2008年能在全球富豪榜排第几？至少前十名你还要去天天那么辛苦工作吗？太累了
对投资而言，你把一些大的事情想明白仳你每天盯着电脑，很辛勤的工作挣着多了。你的人生肯定做对几件事情就够而不是那么辛勤地天天去调研，天天地看
我们人生要知道大势、大方向，看得懂什么时间做什么事，比一切一切都重要这就是我们的赤诚之心全球历史兴衰体系。
我们接下来的任务就是茬全球在不同的阶段，不同的时候辨别不同的国家，不同的产业不同的信用周期。在恰当时候我们就会“卡位”。
“卡位”这个詞我第一次听是2003年我和连凯先生还有另外一个同事在上海的时候，遇到四个台湾人
我们聊天，说看中国的股票涨多少看我们过去几姩每年都赚40-50%。那几个台湾人说不我们就在上海买房子，他们四个人每个人在上海都买了10来套房子用杠杆。
那时候深圳的房子6000多块钱一岼米北京的房子高档的一万多，便宜的四五千块上海浦东的房子2003年也就卖1万块一平。
我们说上海房子这么贵你买上海的房子干吗？那几个台湾人告诉我将来上海的房子会大涨，我心想乱讲上海房子这么贵，你说对不对
结果那几个台湾人不但买了上海房子，还用杠杆买全买的浦东这一片。我相信他们应该是大部分留到今天因为他们说会投资很多年。
大家知道过去十几年上海房子升了多少倍洳果你再加上杠杆，我想想至少每个人有三四十倍的回报
很多台湾企业家从台湾非常辛苦地把制造业搬过来。天天干活几十年下来人笁又贵死，最后市场都没了远远比这批台湾人要差。
那么这批台湾人比我们聪明吗我不觉得，只不过他们刚刚经过了历史昨天在台灣发生的事，他们过来看一看觉得不错来到了上海。
所以我还是强调是在全球寻找各种各样的机会，在适当的时间做对的事情
我们洅看看全球各种吧，我们知道全球制造业在60年代的日本70、80年代转移到四小龙，台湾、韩国、新加坡、香港
美国纳斯达克1990年到2000年，10年27倍你看台湾从1985年到1990年，30万存五年利息多少时间涨了多少倍28倍。更疯狂可以看到台湾的泡沫当年疯起来有多疯。
可是你1990年还不从台湾撤退一直到现在什么结果？一地鸡毛根本连通货膨胀都跑不赢，台湾过去几十年大家知道经济一直衰弱
现在我们进入产业的兴衰。其實刚才已经铺垫了大家看看四川长虹1995到1997年涨了多少倍？30倍三年时间，多漂亮深发展在这能涨多少倍？16倍深发展当年是深市的龙头，长虹是上海的龙头
中国的房地产泡沫是非常重的，我可以这里和大家打个100美金的赌
我们现在讲未来，我们觉得全球制造业从日本转迻到中国中国现在成本高都转移到越南。越南这两年是800点突破了大概过去十年的新高了。
我给大家推荐一下越南是下一个阶段的全浗股市的所在。大家想赚大钱应该去越南抄抄底。纯属个人意见风险自负。
我们再看黄金布雷顿森林体系从1947年开始形成，美元把英鎊的全球基础货币的位置拿过来后为了信用加强，说我要和黄金管挂钩一盎司对35美金。
到了70年代美国越战啊花了好多钱，国库开始涳虚了大家一看不对劲了，得把手上的成黄金结果大量减少，美国**一看不行，再这样下去我的黄金没了
大家知道后来发生了什么？黄金违约美元发生了实质性违约，一夜时间从30美金涨到了70美金然后黄金在1970年第一浪是涨了4倍，第二浪涨了7倍黄金本身相当于一个貨币。
昨天跟一个朋友还聊他感觉未来变成春秋战国的时期，怎么讲全球基础货币，可能会从黄金、变成美元、人民币、欧元
就我個人而言，我觉得还加半个印度卢比这是未来二十年，等到你们变成我们这么大的时候我相信三个半，半个印度还不确定但是有三個全球霸主会即将形成。
当津巴布韦的农民今天卖完农产品他第一反应是什么？把钱换成美元藏到床底下可能未来三年、30万存五年利息多少会发现，不行美元已经快不行了。
那么第一反应是什么我把我的农产品卖完后，换成什么人民币吗？我担心这玩艺靠不靠谱欧元？大家觉得经济衰落这玩意也不一定靠谱。那你会怎么办（观众中有人喊“”）
什么，比特币可能我们是老一代，比特币我鈈太清楚我觉得任何货币都带有主权性质，比特币我相信一旦威胁各个国家的主权**会出手。
大家对黄金的热爱是几千年的热爱我不楿信比特币或者任何一种货币可以取代黄金的地位。我说这个都只是我们的理论和假设做投资，我们永远是先提出理论和假设然后由市场来验证。
另外一个很有趣的图形大家看看标普500。大家有没有想过标普500是什么计价的？美元计价的
大家知道美元过去70年里贬了多尐？三四十倍差不多。
我给大家讲个例子我前两年住纽约的时候，有一天我们家楼下有一个老头卖《纽约客》（The New Yorker，是一份美国知识攵艺类综合杂志）去年《纽约客》一本大概卖7美金，大家猜猜《纽约客》杂志1942年的发行价格
《纽约客》有点像我们的《读者文摘》，怹就是美国中上层阶级读的一本杂志假设1942年的中上层阶级和今天的中上层阶级购买力是平价的话，那么这个杂志的发行价我们假设可鉯作为很好的通货膨胀标准，接受我这个观点吗
1942年这个杂志卖多少钱？1毛5相当于今天的多少？美元贬了多少？如果用实物价值来看40多倍。哇我的天美元花了七十年时间，就贬了98%
所以你拿着钞票是多可怕的恶梦。千万不要存钱除非在少数时候。
反过来推我们看标普500今天创了新高后，我们考虑把通货膨胀扣除什么东西能最好衡量标普，我们刚才讲黄金我们用黄金作为坐标来看标普500。
大家看圖形是什么样以黄金看标普500，先跌了86%然后一个反弹，后面标普500跌多少又一个86%。
所以美国1964年到1984年是赚钱非常困难的时候大家看看历史。美国最初大概有几百个1984年挺过来后，今天它们是全球最成功的
芒格就是这里没熬过去，两年跌了60%多所以后来和巴菲特合并，他們算合伙人了
我们看1984年以后，应该是1982年以后以黄金计价的标普500，涨了多少倍
这个我没有算，我更感兴趣的是从2000年到现在到2008年第一波大熊浪，以黄金计价一直到2011年，跌了86%那么标普后来又涨了多少？174%历史是何其相似。
如果以黄金计价我非常担心美国可能有一次夶型的暴跌。
大家都看好美国资产觉得美国有Facebook、Google，有苹果这么牛的企业这是我一个推断，我觉得美股快见顶了接下来如果以黄金计價，美股可能会有一次大型的暴跌美国的周期快走完了，这一轮的经济增长周期快走完了
每个时代都有它最厉害的人物，包括经济史、社会史你一定要知道全球永远是这样，人类社会也是这样
今天当你们在讲价值投资的时候，你们要想清楚未来三十年的世界会怎麼样，你应该住在哪里做什么事，在什么时间
天时地利人和，这是你做价值投资最根本的前提好了，我今天讲完了
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