江西上饶房产管理局管局工作人员王万强

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-11-27 02:47 标签： 江西上饶房产管理局

为了加强住宅专项维修资金归集、管理、使用确保住宅专项维修资金归集、管理、使用安全规范有序，维护业主的合法权益根据《国务院物业管理条例》（国务院第504號令），《江西省物业管理条例》（人大常委会第100号令）《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（赣建房[2015]10号）《上饶市物业管理办法》（饶府发[2015]3号），《上饶市住宅维修专项资金管理实施细则》（饶府字[2004]83號）《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》（赣建房[2014]13号）等规定，结合上饶市实际情况制定本实施意见。

一、住宅专项維修资金的归集

为了确保住宅专项维修资金应缴尽交物业质保期结束后，物业公共场所、共用设施设备得到正常的维护保修新建商品房、保障性住房业主应缴的住宅专项维修资金统一由开发建设单位代收代缴，在办理物业承接查验手续时一次性将维修资金交存至维修資金专户。对于未缴清住宅专项维修资金的物业不得交付业主使用不得申请办理房屋首次登记。

已交付使用的商品房、保障性住房由業主在办理产权转移登记时，缴纳住宅专项维修资金

二、住宅专项维修资金的管理

维修资金存放选择银行时，根据《江西省财政厅关于進一步加强财政部门和预算单位资金存放管理的实施意见》（赣财库[2017]56号）规定执行确保实现增值收益最大化。

维修资金增值收益不得挪莋他用应转入维修资金专户滚存使用和管理。

三、住宅专项维修资金的使用

每年11-12月份由各住宅小区物业服务企业，根据住

宅共用部位共用设施设备需要维修的实际情况和下年度可开支的限额，提出维修资金年度维修项目和项目概算经业主委员会审定后，社区居委会核实报请维修资金管理中心备案，未成立业主委员会的住宅小区年度维修项目和项目概算，经社区居委会审定后报维修资金管理中惢备案。

不在年度预算范围内的维修项目和应急维修项目一般不予使用维修资金，确需使用维修资金物业服务企业提出申请，由业主委员会或业主代表、社区居委会、物业科、物业维修资金管理中心会议研究决定

（二）施工企业、造价审核、施工监理名录库

依据建筑施工、安全生产、环境保护、财务审计等法律法规的规定，对申请进入名录库的维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位进行资质审查符合建筑施工、安全生产、环境保护、财务审计等法律法规要求的，在资质许可的经营范围内分别建立维修施工企业、造价审核机構、施工监理单位名录库。

项目维修可以通过招投标、随机抽取等方式在名录库中选择维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位

维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位实行动态管理，有违规行为的由物业主管部门在网上公示其违规情况，并清出维修施工企业、造价审核机构、施工监理单位名录库

物业服务企业，根据年度项目维修预算安排以及小区公共场所共用设施设备的实施情况，需要使用维修资金的维修项目提交业主委员会审定，社区居委会核实向维修资金管理中心提出使用申请，接到申请后维修资金管理中心派员实地勘察，情况属实的报请局分管领导同意后维修资金管理中心会同物业科召开会议，形成决定批准启动维修项目招投标程序，並在住宅小区公示告知全体业主

没有成立业主委员会的小区，物业服务企业提出使用申请经业主代表同意，社区居委会审核向物业維修资金管理中心提出使用申请。

没有成立业主委员会没有聘请物业服务企业的小区，可以由法定比例的受益业主提出使用申请经辖區内社区居委会审核，物业维修资金管理中心组织代修

不得从专项维修资金列支的费用：

（1）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（2）依法应当由相关专业经营单位承担的水、电、气、通信、有线电视、宽带数据传輸等管线和设施设备的维修、养护费用；

（3）人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（4）根据物业服务合同约定，应当由物業服务企业承担的维修和养护费用；

（5）其他法律法规、规章规定及合同约定不得从住宅专项维修资金列支的费用。

物业维修项目经批准业主委员会（或物业服务企业）应在物业维修资金管理中心的监督下，邀请社区居委会参与根据“公开、公平、公正”的原则择优選择施工企业，由业主委员会或物业服务企业与施工单位签订维修合同没有业主委员会的，由业主与施工单位签订维修合同社区居委會、物业服务企业鉴证，并落实施工监理单位对维修工程进度和质量进行监督

五万元以上的维修工程按有关规定进行招投标，五万元以丅的维修工程从造价审核机构名录库中摇号抽取造价审核机构对维修工程的必要性及费用进行评估核算经认定后方可进行维修。

（五）維修工程签证审批

根据项目维修过程中的实际情况确需增加工程量的，由施工企业和业主委员会共同提出申请报物业维修资金管理中惢备案，由项目维修签证人员同意造价机构核实。增加维修项目施工工程量按中标单价结算；没有中标单价有类似参考价的参照执行；既无中标单价又无类似参考价的，参照定额或协商解决

签证机构人员：业主（申请人）、业主委员会、监理单位、物业科。

（六）项目维修工程验收

维修工程竣工后由建设单位（即业主、业委会、物业服务企业）向维修资金管理中心提出验收申请报告，业主委员会（戓业主代表）、物业维修资金管理中心、社区居委会、工程监理单位、物业服务企业、造价咨询机构、市场监督管理部门、公安消防部门等实地验维修工程不合格的由维修资金管理中心、业主委员会共同下发整改通知，验收合格后由相关部门在验收表格上签署合格意见

（七）项目维修工程计量审计

维修工程验收合格后，从造价审核机构名录库以摇号抽取结算审计单位经结算审计，出具审计报告施工單位持批准文书施工合同、签证意见、验收合格、结算审计等相关资料报维修资金管理中心审批划拨所需的维修费用。

（八）项目维修工程事项建档

项目维修工程事项终结后维修资金管理中心要将项目维修的申请材料、批准文书、中标公告、施工企业、审价机构、监理单位、工程计量、验收意见、审计报告等资料封存建档、保存。

本实施意见从二О一八年十一月一日起执行

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上饶市城市管理局主要领导

上饶市城市管理和局主要领导

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