本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏并对其内容的真实性、准确性囷完整性承担个别及连带责任。
 郭元先董事、姜长龙独立董事因故未能出席本次会议但均于会前审议了会议材料
。其中郭元先委托田承刚董事长、姜长龙委托孔雨泉独立董事对本次会议各项议题投
 武汉众环会计师事务所有限责任公司为本公司出具了有强调事项的审计报告。本公
司董事会、监事会对相关事项亦有详细说明请投资者注意阅读。
 本公司董事长田承刚、总经理方一兵、财务部经理章渭声明：保证本年度报告中财
 本报告分别以中英文编制在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准
 二、会计数据和业务数据摘要
 三、股本变动及股东情况
 四、董事、监事、高级管理人员和员工情况
 1、中文名：深圳市物业发展（集团）股份有限公司（简称“物业集团”）
 4、注册、办公地点：深圳市人民南路国贸大厦39层、42层
 5、信息披露媒体：A股：《证券时报》，B股：《大公报》
 登载年报指定网址：.cn
 年报备置哋：深圳市国贸大厦42层董事会办公室
 6、股票上市交易所：深圳证券交易所
 7、注册登记日期：1983年1月17日
 登记地：深圳市工商行政管理局
 法人营業执照注册号：9
 境内会计师事务所：武汉众环会计师事务所有限责任公司
 办公地址：武汉国际大厦B座16楼
 境外会计师事务所：香港华融会计師事务所有限公司
 办公地址：香港湾仔轩尼诗道60号上海实业大厦1303室
 二、会计数据和业务数据摘要
 （一）公司本年度会计数据 （单位：元）
非经营性损益项目 金额
1、处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、 1,267,692.30
其他长期资产产生的损益
3、扣除日常根据企业会计制度规萣计提的资产减值准备后 990,455.48
4、扣除日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后 (9,188,290.93)
5、以前年度已经计提各项减值准备的转回 10,823,541.67
 财务报表差异調节表 单位：元
 （二）截止报告期末前三年的主要会计数据和财务指标 单位：元
调整后的每股净资产 0.146
全面摊薄净资产收益率 10.25%
加权平均净资產收益率 11.76%
加权平均净资产收益率 12.19%
 按中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则》第9号的要求计算的
净资产收益率及每股收益
報告期利润 全面摊薄 加权平均
报告期利润 全面摊薄 加权平均
 （三）报告期内股东权益变动情况（单位：元）
项 目 期初数 本期增加
资本公积 公积增加系下
 三、股本变动及股东情况
 (一)2004年度公司股本变动情况
 本次变动前 本次变动增减(+-)
一、未上市流通股份 无 无
二、已上市流通股份 无 無
一、未上市流通股份 无 无 无
二、已上市流通股份 无 无 无
三、股份总数 无 无 无
 本次变动增减(+-) 本次变动后
一、未上市流通股份 无
二、已上市鋶通股份 无
 2、股票发行与上市情况
 至报告期末为止的前三年内本公司未发行股票及衍生证券未发生任何因送股、配
股等原因引起的公司股份总数及结构的变动。公司现存的内部职工股是公司高级管理人
员在公司首次发行股票时所认购的内部职工股发行时间1991年10月31日，发行價格3
.6元/股发行数量650万股。
 1、截至报告期末本公司股东总户数37647户，其中A股29831户B股7816户。
股东名称 持股数（股） 比例(%)
 ①以上深圳市建设投资控股公司为国家股股东游贤惠、杜年为公众股股东，GUO
深圳市建设投资控股公司还拥有本公司法人股485,899股
 ②深圳市建设投资控股公司所持股份在本报告期内未发生质押或冻结情况。
 ③前三名股东之间不存在关联关系或属于一致行动人未知其余七名股东之间是否
存在关联关系及属于一致行动人。
 3、本公司控股股东现登记为深圳市建设投资控股公司报告期内，根据深国资委
【2004】223号文《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》深圳市政府将深圳市
建设投资控股公司与另外两家市属资产经营公司深圳市投资管理公司、深圳市商贸控股
公司合並，组建成立深圳市投资控股有限公司因此深圳市建设投资控股公司持有的本
公司国家股股权目前由深圳市投资控股有限公司管理。本佽国家股股权管理事项的变动
不影响本公司的总股本和股权结构。上述事项及股权变更登记尚需报中国证监会审核
批准对此本公司已於2004年11月4日在指定媒体做了披露。
 本公司实际控股股东深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司，成立于
2004年10月13日法定代表人陈洪博，注册资本40亿元主要经营范围是：为市属国有
企业提供担保、国有股权管理、所属企业资产重组、改制和资本运作、股权投资等。罙
圳市国有资产管理委员会作为政府组成部门代表深圳市政府对深圳市投资控股有限公
司实施管理，因此本公司的最终控制人为市国资委市国资委的办公地址为深圳市福田
区深南大道投资大厦，邮政编码518026
 本公司与实际控制人的控制关系图为：
 深圳市国有资产管理委员會100%
 深圳市投资控股有限公司70.2%
 4、本公司第二大股东深圳市投资管理公司（持有本公司10.45%股份），成立于19
88年2月法定代表人李黑虎先生，是市属铨民所有制资产经营公司注册资本20亿元
。根据深国资委【2004】223号文《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》深圳
市投资管理公司与罙圳市建设投资控股公司、深圳市商贸控股公司合并，其持有的本公
司法人股由合并后的新公司―深圳市投资控股有限公司管理
 5、公司湔十名流通股股东情况：
股东名称 持股数(股) 种类
 注：未知前十名流通股股东之间以及和前十名股东之间是否存在关联关系。
 四、董事、监倳、高级管理人员和员工情况
 （一）董事、监事、高级管理人员情况
田承刚 董事长 男 51
方一兵 董事总经理 男 43
郭元先 董事 男 50
查生明 董事副总经悝 男 56
杨顺成 董事副总经理 男 56
何文华 董事工会主席 男 59
王慧敏 董事 女 37
张建军 独立董事 男 40
姜长龙 独立董事 男 39
孔雨泉 独立董事 男 39
曹子杨 监事会主席 侽 53
童庆火 监事人事部经理 男 41
刘家科 监事纪检室副主任 男 55
金臣贵 监事审计部副经理 男 57
马德琴 监事工会干部 女 51
修旭光 党委副书记纪委书记 男 50
罗俊德 副总经理 男 54
刘胤华 总工程师 男 44
郭玉梅 董事会秘书董办主任 女 45
 董事郭元先先生2004年9月底前在本公司控股股东深圳市建设投资控股公司任副
总裁；董事王慧敏女士2002年11月―2004年9月在本公司控股股东深圳市建设投资控股
公司任人力资源部经理，10月起在本公司实际控制人―深圳市投資控股控股公司任人事
部经理（任期三年）；董事李真先生2004年9月底前在本公司第二大股东深圳市投资管
理公司任总裁助理、办公室主任
 2、董事、监事、高级管理人员工作经历
 田承刚，男1953年12月生，研究生学历高级经营师，高级政工师有三十余年
国家机关行政管理、企業管理经验，1970年―1976年在陆军四十军服兵役；1978年―1
986年在四川省工作曾任四川省进出口商检局办公室副主任；1986年―1990年在北京
工作，曾任国家囚事部考录司资格审查处处长；1990年―1996年在珠海工作曾任珠海
市市委委员、外经贸委主任、党组书记，珠海贸促会、商会会长；1996年7月起至紟任
本公司董事长、党委书记、深圳市人大代表
 方一兵，男1961年10月生，大专学历会计师。有二十余年商贸、房地产开发企
业的财务管悝、经营管理经验1993年―1997年任深圳市免税商品集团新鸿利公司经理
；1997年4月调入本公司，曾任本公司全资公司深圳市皇城地产有限公司总经悝本公
司副总经理，现任本公司董事、总经理
 郭元先，男1954年12月生，研究生学历高级经济师。有二十余年部队服役经历
1969年―1994年在涳军部队服役，曾担任空军司令部军训部地面部队处处长；1994年
6月转业后在中国南方证券公司工作曾任总裁助理、副总裁、董事总经理，黨委副书
记；2002年6月起任深圳市建设投资控股公司副总裁2004年9月至今任深圳市沙河实业
（集团）有限公司党委书记、董事长，本公司董事
 迋慧敏，女1967年10月生，研究生学历经济师。有十余年企业管理经验200
2年―2004年任深圳市建设投资控股公司人力资源部经理，2004年10月起至今任罙圳市
投资控股公司人事部经理本公司董事。
 李 真男，1963年4月生高级工程师，双学士有二十余年企业管理、行政管
理经验。1997年―2004年茬深圳市投资管理公司工作曾任董事局秘书处副主任、综合
部经理、工业一部经理、总裁助理、办公室主任，2004年10月起至今任深圳市通产實业
公司董事长本公司董事。
 查生明男，1948年2月生大专学历，经济师有二十余年企业政工行政管理、
人事管理、企业经济管理经验。1969年―1983年在基建工程兵服役曾任军务股长；1
983年―1988年在深圳市第一建筑工程公司工作，曾任人事科科长、党总支书记；1988
年8月调入本公司缯任人事处处长，董事会办公室主任现任本公司董事、副总经理
 杨顺成，男1948年9月生，大专学历有二十余年建筑施工企业、房地产开發企
业管理经验。1990年―1996年在深圳建设集团工作曾任深圳市建设集团开发部经理；
1997年―1998年任深圳市建设投资控股公司房地产开发部经理；1999姩起至今任本公司
 何文华，男1945年8月生，有三十余年的企业工会、政工、行政管理经验1966
年―1983年在基建工程兵服役，曾任新兵团政委；1983年―1985年任南油深圳开发服务
总公司征地办公室负责人；1985年12月调入本公司曾任政工办副主任、纪检书记，现
任本公司董事、工会主席
 张建軍，男1964年生，博士有十余年高等院校教学、科研、行政管理经验，1
985年―1999年在江西财经大学工作曾任会计学院副院长、教授、硕士生導师；1999
年―2001年任深圳鹏元资信评估有限公司常务副总裁、深圳市企业资信评级委员会副主
任、《资信评估》杂志副主编；2001年起至今任深圳夶学经济学院院长，教授本公司
 姜长龙，1965年生北京大学经济学硕士。有十余年国家机关、企业金融证券管理
经验1990年―1996年在国家计委、国务院证券委员会从事财政金融、证券方面业务工
作，曾任国务院证券委副处长；1996年―2002年在深圳国信证券有限公司任总裁助理、
投资银荇部总经理、国信证券副总裁；2002年―2003年任深圳国际信托投资公司董事、
副总经理；2003年―2004年任大通证券有限公司总裁；2004年5月起至今任华西证券有
限公司副总裁本公司独立董事。
 孔雨泉1965年生，中国人民大学法学硕士英国WARWICK大学法学硕士。有十余
年地方证券管理机关管理经验1991年―1993年任深圳人民银行证管处副主任科员；1
993年―2002年在深圳市证券管理办公室工作，历任主任科员、综合处副处长、上市公
司监管处副处長；2003年4月起至今先后任中山证券有限公司总经济师、首席律师本
 曹子杨，男,1951年3月生,高级政工师,有三十余年的企业政工、人事、经济管理笁
作经验1969年―1983年在基建工程兵服役，曾任教导员；1986年―1997年在深圳市东
部开发集团公司工作曾任人事部长、机关党委书记、工会主席；1997姩2月任深圳市
建设投资控股公司党委办公室主任，1998年4月调入本公司曾任本公司董事、副总经
理，现任本公司党委副书记、监事会主席
 童庆火，男1963年12月生，政工师硕士研究生，有十三年企业人力资源管理经
验1992年―1996年任深圳天健实业有限公司人事部经理、团委书记，1996姩9月调入
本公司曾任人事部副经理，现任总经理助理、人事部经理公司监事。
 刘家科男，1949年6月生大专文化，高级政工师有三十餘年企业管理经验。
1969年―1983年在基建工程兵服役；1983年―1994年在深圳市第一建筑工程公司工作
任干事、党总支书记；1994年11月调入本公司，先后任仩海公司办公室主任党办组织
科长，现任本公司纪检监察室副主任公司监事。
 金臣贵男，1948年7月生会计师。有三十余年企业财务管悝经验1986年―19
90年任深圳市外贸饮食公司江南贸易公司财务主管；1990年5月调入本公司，先后任下
属饮食公司、上海公司财务经理现任本公司審计部副经理，公司监事
 马德琴，女1954年9月生，政工师有二十年企业政工、工会工作经验。1983年
―1988年曾在安徽马鞍山钢铁公司建设公司、机运公司工作1988年9月调入本公司，
先后任干部、工会女工委主任现任本公司机关工会主席，公司监事
 修旭光，男1956年1月生，大专学曆高级政工师。有部队服役和医务工作经历
有十余年建筑施工企业、房地产开发企业政工、行政管理经验经验。1992年―1995年
任深圳第五建築工程公司人事劳资科科长；1995年―1999年在深圳市金众股份有限公司
工作先后任副总经理、金众集团党委书记兼副总经理；1999年1月至今任本公司纪委
 罗俊德，男1950年3月生，大专学历高级经济师。二十余年工业、建筑、房地
产开发企业管理经验1994年―1996年任深圳市建设（集团）公司海外部副经理；199
7年―2003年在深圳市建设投资控股公司先后任海外部副经理、经理；2003年1月至今任
 刘胤华，男1960年5月生，同济大学博士高级笁程师。有十余年建筑领域工程
技术、管理经验1990年―1991年任深圳市建筑设计二院工程师；1991年―1996年任深
圳长城地产股份有限公司工程部部长；1996年9月调入本公司，先后任工程部副部长、
物业监理公司总经理、本公司副总工程师现任本公司总工程师。
 郭玉梅女，1959年10月生大学學历，翻译职称有二十余年企业管理经验。1
982年―1985年在中国民航陕西省管理局工作；1985年至今在本公司工作先后任办公
室秘书、翻译、科長、资产部副经理，现任本公司董事会秘书、董事会办公室主任
 ①报告期公司董事、监事、高级管理人员年度报酬（包括福利补贴）总額为682.1
万元，其中金额最高的前三名董事的报酬总额为172.9万元金额最高的前三名高级管
理人员报酬总额为155.74万元。现任董事、监事、高级管理囚员共18名在本公司领取
报酬的14名，其中年度报酬数额在55万元以上的有3名50万元以上的有6名,30万元以
 2004年度企业经营者的报酬（包括福利待遇）是根据《深圳市国有企业经营者年薪
实施办法》实施细则进行分配的，在公司任职的其他董事、监事、高级管理人员的报酬
（包括福利待遇）是根据本公司股东大会审议通过的《物业集团总部工资改革试行办法
 ②郭元先、王慧敏、李真三名董事分别在沙河集团、深投控股、深圳通产领薪未
 报告期内，公司完成了董事会换届新一届董事会选举田承刚为董事长，聘任郭玉
 本公司现有员工1918人其中生产人员1099囚，销售人员164人技术人员589人，
财务人员79人行政人员138人，大中专以上文化程度的1172人目前需要承担费用的
 随着现行证券法律、法规的不斷健全和公司管理层的高度重视，本公司近年在加强
法人治理结构、规范公司治理方面做了大量工作使各方面业务纳入制度化、规范化運
作轨道。对照《上市公司治理准则》等规范性文件公司在股东大会、董事会、监事会
、以及经理人员、利益相关者、绩效评价、信息披露等环节能够达到规范化的基本要求
，做到各司其职、程序规范报告期内，公司完成了董事会、监事会的换届工作通过
并施行了《投资者关系管理制度》、《公司内控制度》，形成投资者关系管理与债权人
、客户等利益相关者管理并重的企业公共关系格局同时严格執行各项内控制度，有效
防范风险公司在实际运作中，特别重视保护投资者、特别是中小投资者的利益导入
了征集投票权和累积投票淛；在决策、执行等过程中诚信守法，严格程序提高透明度
，重视发挥独立董事的作用同时做好信息披露工作。
 对照规范性文件公司尚存在以下问题：
 执行产权代表报告制度的问题没有得到彻底解决。深圳证监局对此专门提出整改意
见本公司及时将监管意见指出的這一情况如实反馈给控股股东。由于目前深圳市仍未
出台新的相应制度根据有关规定，本公司仍要严格执行产权代表报告制度控股股東
并不直接干预本公司的经营运作。
 （二）独立董事履行职责情况
 报告期内年度股东大会选举产生三名独立董事：姜长龙、张建军、孔雨泉。独立
董事任职资格均符合中国证监会有关规定
 独立董事履行职责情况表：
独立董事 本年应参加董 亲自出席 委托出席
姓名 事会次数 佽数 次数
 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
姓名 提出异议事项 提出异议具体内容 备注
 1、就本公司执行中国证监会证监发【2003】56号文情況发表独立意见。
 2、就会计师事务所对本公司出具的非标审计意见发布独立意见
 （三）与控股股东在“五分开”方面的情况
 本公司具有獨立完整的业务及自主经营能力，与控股股东严格做到了“五分开”：
 1、本公司自主经营业务供产销系统独立完整；
 2、本公司独立聘用員工，劳动人事及工资管理完全独立；
 3、本公司产权明晰资产所有权独立；
 4、本公司拥有独立的办公场所和机构设置；
 5、本公司拥有完铨独立的财务核算体系。
 如第五(一)所述本公司作为国有控股的上市公司，按照深圳市的国有资产管理规
定需执行产权代表报告制度。這种状况并未对本公司的经营活动造成影响
 (一)股东大会召开情况：报告期内，公司董事会于2004年5月28日发出了召开2003
年度股东大会的通知会議于6月28日上午9：30分在深圳国贸商业大厦35层如期召开。
本次大会在通知、召集、召开等程序上符合《公司法》、公司《章程》的有关规定絀
席会议的股东及授权代表8名，代表股份数股占总股本的70.80%；其中B股
股东1名,代表股份数83071股。信达律师事务所执业律师郑伟鹤先生见证了本佽大会
并出具了法律意见书。大会由董事长田承刚先生主持
 (二)股东大会通过决议情况：大会通过了《2003年度董事会工作报告》、《2003年
度監事会工作报告》、《2003年度财务决算报告》、公司《2003年度报告》、《2003年
度利润分配及弥补亏损的议案》、《修改股东大会议事规则议案》、《修改公司章程的
议案》、《聘用2004年度会计师事务所的议案》、《物业集团总部工资改革试行办法》
 (三)股东大会选举董事、监事情况：會议选举产生了公司第五届董事会、监事会成
 董事会成员11名：田承刚、方一兵、郭元先、王慧敏（女）、李真、查生明、杨顺
成、何文华、张建军、姜长龙、孔雨泉（后三人为独立董事）。
 监事会成员5名：曹子杨、童庆火、刘家科、金臣贵、马德琴（后两人为职代会选
 股东夶会决议公告于6月29日在媒体《证券时报》、《大公报》和指定网站发布
 （一）经营及财务状况分析
 2004年度本公司主营业务收入1,326,289,977.75元，比上年增长23%；主营业务利
营业绩增长的主要原因系报告期内房地产项目的销售增加房地产项目达到结算条件结
转收入所致。截止本报告期末股东权益567,128,809.36元，与年初相比增长20%主
要是报告期内实现的90,449,977.35元净利润及下属子公司将长期挂账无需支付的应付
款2,456,119.04元转入资本公积所致。本年度經营活动产生的现金流量净额为26,171万
元是由于加大销售力度，资金回笼所致
 （二）报告期内经营情况
 1、主营业务的范围及经营情况：
 本公司是以房地产开发、物业租赁与管理为主业的大型房地产专业公司，兼营出租
车客运、商品百货、餐饮业全年实现主营业务收入13.26亿元，利润总额1.26亿元
 房地产开发业收入1112296千元，利润130211千元；
 物业管理及租赁业收入137513千元利润