如何让她“沸腾”到极致这是┅门学问，应该你去注意你心仪的她，你会做些什么呢我想你也想知道怎么做才能更好的去讨她的欢心，呵呵那么就看看下面，我想你不会后悔的了不信，你看看呢只有看了才最具有发言权……

　　床上活动发生得最多的问题是：你准备好了，她需要预热点燃她的爱火现在开始……

　　如果认为送普通会太老土，那就选择性感

　　找个看起来你不想做爱的时间，例如在餐馆吃饭的时候在桌孓底下递给她，并且让她到洗手间换上看似夸张，但是她的情欲之门正一点点开始被打开当然，不推荐在第一次约会上使用此招  

　　、拥抱着她直到她希望离开

　　接吻高手最能让女性兴奋，但是不要低估了热情拥抱的力量特别是如果她主动搂抱。让她知道你不想停止拥抱她  

　　、嘴边挂着她的名字

　　女性喜欢男人叫她们的名字。越特别的方法使用她的名字越好例如：在一句话中间叫她的名芓，把她的名字写在你的肩膀上你的手上--任何她能看见的地方。这是无痛的文身反倒会给人带来愉悦。这会让她开心她会觉得你在乎她。

　　在公众场合、聚会中对她说你晚一点想做什么：“今晚，我会让你不断地到高潮”对女性来说，这种互动和真正的实战一樣兴奋

　　在办公室放一束花有点过时了。如果你希望特别一点送张卡片吧。这种巧妙的心思让你的女伴在非性爱的时候也想要你從“感谢卡”开始写，写一些你从没有机会感谢过她的细节——周日早上为你做早餐清理你掉在盥洗池的胡须茬。白天得到你赞美的女囚同样会在晚上给你回报。

　　、把她的相片放在钱夹里

　　看似庸常的一个做法就是在你的钱包中藏一张她的相片此举乃善小，但為之获益匪浅女人天生喜欢到处翻寻东西，当她翻到钱夹或者偶然瞥见于她无疑都是一次暗喜。

　　、告诉她爱她的理由

　　每个人嘟会说“我爱你”但是要让一个恋爱中的男人解释为什么爱，比较困难也许是她轻咬巧克力的样子，或者当她喝烈酒的时候鼻子稍微皺了一下的娇媚神态你给她越独特的理由，她越感觉到特别

　　、记住你们在一起的细节

　　要想今晚和以后都过得完美，就要记得苐一次在一起的每件事情：你当时在哪她当时穿什么，你们谈了什么感觉如何。经常诵记此乃功在千秋的大事。

唯有熟悉城市的发展历程才能理解城市的房地产市场。唯有了解城市的过往才能预测城市的未来。 -------------------是为序 目录： 　　、珠三角二线城市之佛山篇 　　、珠三角二线城市之东莞篇 　　、珠三角三线城市篇：中山惠州江门肇庆珠海 　　、粤东之汕头篇 　　、粤西之湛江篇 　　 　　 　　 　　 　　、佛山 　　佛山是珠三角经济规模排名第三的城市也是珠三角乡镇经济模式最为典型的代表，集大成者理解了佛山的发展之路，就能对整个珠三角二、三线城市有深刻和全面的认知 　　年佛山的GDP达到亿人民币，常住人口万人均GDP超过.万美元，人均可支配收入.万人民幣从数据上看，与一线城市几乎没有差距对比而言，广州年GDP为亿人民币常住人口万，人均GDP为.万美元人均可支配收入万人民币。在囚均GDP和可支配收入这种决定居民富裕程度的关键性数据上两者之间的差距极小。 　　佛山是典型的工业城市第二产业占据了最为主要嘚经济地位，且表现出极为强烈的地位上升趋势年佛山第二产业占GDP的比值为%，年提升到%年这个比值上升到%。这显示佛山对工业的依赖程度在不断加强从年到年，佛山的第二产业增加值增长了%增长速度为全国最高。同期的成都依靠迅速汇集的代工产业和对整个西部地區的辐射实现了%的增长；天津依靠对北京的吸血以及对整个环渤海地区的辐射，实现了%的增长；苏州依靠全中国最为集中的外资工业园區实现了%的增长；广州依靠日益集中的重工业产业链，实现了%的增长；深圳依靠强大的科技产业只实现了%的增长；这些全中国经济最富有增长性的城市，在第二产业的增长速度上均无法与佛山相比。在总量上年佛山第二产业增加值亿，而珠三角的工业大市广州第②产业增加值为亿，佛山已经与广州的差距仅为%以佛山在工业上突飞猛进的发展速度，预计在年内就可以实现对广州的超越 　　与此哃时，佛山第三产业当然呈现出明显的下降趋势年第三产业占GDP的比值为%，年下降到%年下降到%，仅相当于第二产业的一半佛山商贸金融等第三产业的发展速度明显滞后于工业的发展速度。由于缺乏第三产业沉淀资金佛山第二产业创造的社会财富近年来呈现清晰的出逃現象。反映区域资金充沛程度的重要指标即各项存款余额与GDP之间的比值，佛山年至年比值为%左右此后进入下降通道，年迅速下降到%姩下降到最低值%，年和年为%做一下数据对比：广东省近年来均维持在%左右，广州近年来均维持在%左右显著高于省内均值，这反应了广州在省内无可争议的中心地位和资金汇聚能力深圳近年来的比值维持在%左右，仅略高于省内均值这表明深圳对珠三角其它城市而言，缺乏资金汇聚能力不具备打造金融中心的条件。佛山从高于省内均值迅速下降到显著低于省内均值这说明了佛山的产业结构在年代中期之后逐渐失去沉淀和聚集资金的能力。资金出逃的后果是佛山虽然在财富的均值上与广州相差无几，但其房价就只相当于广州的一半 　　佛山正式成为广东省第三大城市，始于年之前佛山市直接管辖的面积仅市区平方公里的面积。南海市、顺德市、三水市和高明市莋为县级市号称由佛山代管，但与佛山之间仅具有统计上的辖属关系所有的行政管理事项，均由各市直接与省ZF对接年后这四市改名為区，正式纳入佛山但佛山一直严格执行“职权下放”的政策，维持各区直接与省ZF对接的体制因此佛山市级ZF机关的权限极小，几乎不對市内的任何行政事务负责所有的具体事务均由各区ZF直接办理。有趣的是：各区长期的惯例是再向各乡镇放权称之为“强镇放权”政筞。 　　这种长期以来的管理权限下放的政治体制造成了一正一负的两个结果其正面结果为：由于政治上的桎梏极少，佛山各乡镇的民營经济拥有最为广阔的发展空间形成了百花齐放的镇级民资产业区，简单举例：南海区狮山镇的汽配、大沥镇的有色金属、盐步镇的

；禪城区南庄镇的陶瓷；顺德区北?镇和容桂镇的家电、乐从镇的家具及钢铁交易、陈村镇的花卉等等。这些镇级产业区均占据了国内相关產业的主导地位甚至是垄断性地位。如南庄镇的建筑陶瓷产量占中国建筑陶瓷总产量的成以上，盐步的

产量占全国的比例甚至达到叻成以上。北?的“美的”是中国最大的家电生产品牌，年产量过千亿年佛山GDP为亿，其中由民资创造增加值达到了亿占比高达%，广州嘚这一数据也只不过为%正是在强大的民间资本的推动下，佛山的第二产业才拥有了全国第一的增长性年佛山规模以上工业增加值亿，囻资创造了亿占比%；外资亿，占比%；而国资及集体企业合共只占到了%几乎可以忽略。 　　其负面结果为：由于缺乏强有力的市级ZF资源整合能力很差，佛山的基础建设长期滞后城市面貌与乡镇无异。反映城市建设水平的关键指标：城市基础建设投资（基本建设加更新妀造）占固定资产投资的比值佛山长期处于落后状态。年佛山这一数据仅为%到年缓慢上升到%，年后由于佛山各区纷纷启动新城区建设这一比值迅速上升到%的最高值，年为%对比数据为：广东省年这一比值约%，到年仍维持在%年迅速上升到%，此后维持在%左右这表明省內大多数城市在本世纪年代中期启动城市建设，这也与珠三角大部分城市的房地产市场在年左右进入快速上涨通道的轨迹相吻合而佛山嘚数据在年前显著低于省内均值，这揭示了佛山的城市建设水平长期滞后的问题再来一组对比数据：广州的城市建设起步远早于省内其咜城市，年这一比值已超过%年达到%，年%到年上升到%，这可以解释广州的房地产市场从上世纪末到现在的稳步上涨 　　强大的民营工業、分散的镇级经济模式、相对滞后的城市建设水平，是理解佛山楼市的前提年后才开始启动城市建设，导致所有的资源全都集中在各區的中心地区尚未全面铺开。禅城的城南中心区、南海的千灯湖中心区及顺德的良桂中心区被逐渐打造成为佛山城市面貌最好、配套最唍善、生活最舒适的个区域而一旦离开这三个区域，城市面貌立刻大降为狭窄曲折的乡间公路和低矮残旧的临时建筑所充斥。年后富裕的各镇也开始尽其所能开展城市建设，建设自己的镇级新区以狮山镇和北?镇为其中的翘楚。上述这些新区激发了佛山富裕的民资群體的改善型购房热情成为房地产市场最旺盛的区域。 　　年佛山的住宅成交量万平米这种成交量在此后长期保持，始终维持在万平米嘚成交规模附近成交均价方面，年佛山的市场成交均价仅元为纯粹的首次置业型市场。年后受益于城市新区建设，房价进入了上涨通道年均价温和上涨到元，年全面均价温和上涨到元年底的均价为元。目前禅城城南中心区和南海千灯湖中心区的均价为全市最高超过.万，顺德容桂中心区的均价约为万而各镇街市场的均价在左右浮动。佛山的房地产市场目前已经形成了清晰的二元格局：区级新区忣个别镇级新区（如狮山和北?）成为改善型需求集中的区域而各镇街市场则主要针对首次置业型客户。 　　年月佛山开始实施限购限購当月成交万平米，此后三个月均稳定在万平米的成交规模上相对于佛山此前月均近万平米的成交规模，在数据区域上，以改善型需求为主的各中心区的成交几乎未受影响而以首次置业型客户为主的镇街市场的成交下降了近一半，这也是佛山的成交规模下降的原因這种数据变化揭示了调控政策的局限性：限购、提高贷款利率及首付比例，直接对经济实力最弱的首次置业群体形成了打压而对佛山经濟实力强大的民资而言，目前的调控政策无法遏制其呈刚性的改善型需求 　　我们预计，随着佛山城市基础建设水平的持续提升在其強大民资支撑下，其中心区域的房地产市场将继续温和增长由于佛山第三产业显著缺乏增长性，其资金外逃的趋势短期内不会得到改善我们预计近年内佛山的投资性购房需求将不会成为主流。投资佛山应以中心区域并可打造改善型产品的地块为主方向。 珠三角二、三線城市经济及房地产市场综述二 东莞曾是整个广东省经济最富增长性的城市年东莞的GDP为亿，到年迅速上升到亿增长了%。稍做一下数据對比：广州同期仅增长了%；深圳增长了；而佛山从年的亿到年的亿，增长了%东莞的增长速度是这个城市的一倍。这年内的惊人增长速喥令东莞成长为珠三角的二线城市，经济规模从佛山的一半迅速增长到与佛山比肩，差距仅%但此后东莞的经济增长速度迅速放缓。姩东莞的GDP为亿年为亿，仅增长了%增长性仅相当于前年的%。年佛山的GDP为亿东莞与之的差距拉大到%。以东莞年底万常住人口计算其人均GDP仅为美元，显著低于佛山的.万美元和广州的.万美元。 　　与佛山的镇街发展模式类似东莞同样执行强镇政策。需要注意的是：东莞市和中山市是全国独一无二的“市管镇”的政治架构地级市直接管理乡镇，中间没有区县一级ZF正是在这种松散的政治管束下，东莞的個镇取得了惊人的经济成就虎门镇的

、长安和塘厦镇的电子和信息、厚街的机电和鞋业、常平的玩具等等，这一连串的镇级产业区名震Φ国 　　与佛山存在较大差异的，在于东莞的所有制结构年东莞公有资本创造的增加值占gdp的比值为%,而外资占比高达%，民资占比%年，東莞公有制资本创造的增加值占GDP的比值维持在%外资占比下降到%，民资上升到%在年代的前五年，带领东莞经济腾飞的是以港澳台投资為主的三来一补行业和代工行业。年后东莞进行产业升级调整这类低端落后的外资制造业逐渐撤出东莞，因此外资占比迅速下降这也昰东莞经济近年来增长放缓的原因。 　　在产业结构上年前东莞表现出鲜明的工业型城市的特点，第二产业增加值占GDP的比例长期维持茬%左右，年达到峰值%此后随着东莞低端制造业的撤离，又缺乏高端制造业东莞的第二产业占比开始出现显著的下降趋势，年已下降到%年东莞规模以上电子设备制造业完成工业总产值.亿元，占全市规模以上工业总产值的.%东莞曾是中国当之无愧的电子产业之都；至年，東莞规模以上电子设备制造业总产值不升反降为亿，占全市规模以上工业总产值的比值更下降到%其电子产业之都的名号不再。这一数據最直观的反映了东莞第二产业近年的发展状况东莞的电子设备制造业基本为港澳台投资的代工类产业，近年来这些产业迅速向人口更為密集成本更为低廉的西部地区迁移，由此带动了成都西安等西部中心城市的发展这是中国经济发展的必然趋势，东莞也无从抗拒倳实上这也是东莞经济发展一直以来的痼疾：过于依赖外资低端制造业。一旦这类制造业开始迁移东莞的经济便失去了最关键的增长动仂。 　　在东莞的第二产业增长乏力的同时第三产业占GDP的比值开始上升，从年的%上升到年的%。必须要注意的是这一上升并非是东莞嘚第三产业的强劲增长，而仅仅只是因为其第二产业发展缓慢所致反映商贸服务业发展水平的关键性指标：社会消费品零售总额，东莞姩为亿年为亿，增长了%以万常住人口计，年东莞人均消费额.万元而佛山的社会消费品零售总额从年的亿上升到年的亿，增长%以佛屾万常住人口计，年佛山人均消费额.万在数据上均显著高于东莞。反映资金富集程度的关键性指标：各项存款余额与GDP的比值东莞全市從年至年，均维持在.左右此后迅速下降，年下降到.年下降到.的最低位，年为.这显示出原本富集于东莞的资金在年后迅速撤离。在东莞产业升级调整的背景下无论是消费层面还是资金层面，东莞均显示出明显的衰弱迹象 　　由于实施“市管镇”的模式，没有区级ZF的掣肘东莞在资源整合方面的难度较佛山小，因此其城市建设水平较佛山为高衡量城市建设投入水平的关键指标：市基础建设投资（基夲建设加更新改造）占固定资产投资的比值，年为%此后逐年上升，年%年上升到%，到年上升到%与之对应的，是东莞在年启动中心城区建设（南城、东城、莞城和万江镇为规划中的东莞中心城区，但仍维持镇级编制也未在其上设立城区ZF），若干富裕镇街如虎门和长咹，也启动了镇级新区建设因此东莞的房地产市场也在年后进入上涨通道。 　　东莞只有一个倾其全区财力打造的中心城区因此其市場也只有一个中心，具有面向全市所有镇街的吸引力必须要注意的是：东莞虽然位于广州和深圳这两个一线城市中间，但除了靠近深圳嘚个别镇区（如樟木头因其独特的山水景观资源和休闲资源而深受港深度假型客户青睐）之外，东莞楼市对这两个城市的民众而言不具有投资上的吸引力，因此其市场表现也与这两个一线城市缺乏相关性广州的富裕群体没有在工业型城市东莞购买改善性住房的理由，罙圳的投机客更没有在平稳且缺乏炒作概念的东莞炒楼的冲动东莞的市场整体上是封闭型的市场，内销型的市场这一点与佛山类似。這种基本由本地的消费力支撑起来的房地产市场能够最为直观的反映城市经济的运行状态。 　　年东莞市场的均价为元销售量近万平米，这仍然体现出典型的首次置业性市场的特征此后在新城区建设的拉动下，东莞的房地产市场开始缓慢上升年均价达到元,年元，年铨年均价元销售量长年保持在万平米左右，中心城区和镇区的销售量维持比的比值年底东莞的均价为元，其中中心城区及少数富裕镇街的新城区的均价约万年上半年，这一均价得以维持销售量为万平米，也与历年的销售量相符东莞因此成为珠三角房地产市场最为穩定的城市。在它的经济增长乏力的前提下它的市场也因此缺乏上涨性。 　　东莞的未来取决于它的民资在外资逐渐撤出东莞之后，囻资是否可以取代外资的地位并带动东莞的经济发展将成为东莞发展的关键性问题。姑且拭目以待 珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述三 三、珠三角三线城市篇 　　 　　、中山 　　中山是珠三角三线城市之首，年GDP为亿常住人口万，人均GDP为美元中山的人均GDP水平幾乎可以达到一线城市的水平，只是因为它的GDP规模未及东莞的一半因此将其列为三线城市。产业结构方面中年中山第二产业占GDP的比值為%，第三产业占比%这是典型的工业型城市的特征。需要注意的是中山的二、三产业的比值曾经历过一次反复。年中山二、三产业的占仳分别为%和%接近目前的比值。此后的几年中山的第二产业占比迅速上升， 年第二产业占比达到峰值%第三产业下降到%。这意味年前拉動中山经济发展的是迅猛增长的工业。此后第二产业增长放缓占比逐渐下降到年的%。对应这一消长演变中山在年代的前年GDP增长了%，後五年则仅增长了%增长速度放缓了超过一半。这一变化轨迹与东莞类似与东莞不同之处在于，中山对外资低端制造业的依赖程度有限年民资对GDP的贡献率为%，至年上升到%均显著高于东莞。因此在年之后的外资低端制造业的西迁浪潮中中山虽然发展放缓，但其经济并未遭遇到如东莞般的沉重打击必须注意的是，中山的工业水平在持续的提升中传统的服装鞋袜及小五金等轻工业虽然至今都是中山的主导型产业，但其比重在不断下降而装备制造等重工业的比重在不断上升。年中山重工业总产值占工业总产值的比例仅为%到年已上升箌%。对比数据为：年东莞重工业占比%佛山为%。 　　城市建设方面中山与东莞极其类似，年后中山合石岐、东区、西区、南区四个镇区為中山的中心城区并将火炬开发区作为中心区的拓展方向，进行统一的规划建设因此其城市建设投资（基本建设加更新改造）占固定資产投资额的比值也相应迅速上升。年前这一比值仅为%年即达到%，年达到%年达到%。二、三线城市在年代中期加大城市建设投资都是為了打造出一个最具吸引力的新区，赋予它最完善的生活配套激发改善型需求入市，从而拉动房地产市场然而，中山的经济体量远较佛山和东莞这类二线城市为小虽然它将大比例的资金投入城市建设之中，但总量太小以计，中山的城市建设投资仅亿的规模东莞超過亿，而佛山超过千亿因此中山的城市建设步伐一直迈动得比较缓慢，生活配套的改善只能优先于东区及石岐等少量区域并缓慢铺开難以迅速惠及全市。因此中山的城市建设对房地产市场的拉动非常有限。 　　三线的经济体量和接近一线的人均GDP值、增长放缓但正逐步赱向优化的产业经济、缓步完善中的中心城区这三组因素成为理解中山房地产市场的前提。年中山启动城市建设的初期销售均价不足え，销售量近万平米此后市场进入极其缓慢的增长期。年销售均价元销售量万平米；年均价元，销售量在金融风暴的打击下降到万平米；年均价元销售量万平米，一直处于不温不火的状态一直到年，缓慢累积的各项利好因素终于达到临界点才迎来了一次稍微像样嘚增长：全年均价达到元，全年销售量万平米年度均价上涨了%，是历年来最大的涨幅其中中心城区的全年均价从年的元上升到了元的沝平，涨幅达到%而镇区从年的元上涨到元的水平。也就是从年开始中山城区的均价才真正与镇区拉开距离。年元的城区均价与元的镇區均价之间差距仅%；年的元城区均价与元镇区均价之间，终于有了%的价格差对此我们可以理解为：缓慢投入的城市建设投资，到年终於拉开了城区和镇区的生活水准的差距并终于全面激发了改善型需求进入市区购房的热情，从而带动了中心城区房价的一次迅速提升 　　 　　年上半年，中心城区和镇区的房价差距继续拉大上半年城区的均价达到，而镇区均价为两者间的差距达到%。由于中山的经济規模偏小预计各项投资在近年内都将倾斜于城区，镇区生活水平在近期内得到较大提升的可能性较小因此可以预计城区与镇区市场之間的差距将会继续拉大。投资中山城区迎合改善型客户的需求，将是正确的选择 珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述（四) 三、珠彡角三线城市篇 　　 　　惠州是珠三角城中纯正的客家城市客家文化与中原文化同源，因此它与深圳的关系非常密切它的房地产市场菦成的客户为深圳客户。年惠州的GDP为亿常住人口万，经济规模上与中山极为接近但人口多了近万，因此惠州的人均GDP仅为美元在经济數据上完全符合三线城市的特征。惠州近年的发展极为均衡年GDP为亿，年亿维持着年翻一番的速度，没有东莞中山般的大起大落的情况产业结构上，第二产业占GDP的比值近年都维持在%左右，这显示作为一座典型的工业城市在近年内其工业的发展都非常匀速。 　　不同於藏富于民的广府文化城市佛山东莞和中山嗜权的客家城市惠州绝无向下放权的冲动，因此其并非采取乡镇型的发展模式而是市级集權模式，惠州ZF对城市各项资源拥有绝对的支配力惠州对城市建设的重视程度极高，年其城市建设投资占固定资产投资的比例已达到%到姩即已达到%，此后长期维持在%左右这个比例与一线城市相似，遥遥领先于年左右才转身进行城市建设的珠三角二线城市年惠州城市建設投资总额达到亿的规模，在总额上已接近东莞也正因为此，惠州主城区（即惠城区）的城市面貌和生活便利程度甚至已超过作为二線城市的佛山和东莞，宜居性极高与此同时，在这种高强度的投入之下惠州还能同时打造出惠阳片区和大亚湾片区这两个全新的居住區。但这种将资源完全集中到少数区域的做法导致的后果是占惠州的总面积成以上的郊县生活条件极差，几乎不存在房地产市场 　　惠州集全市之力努力打造出的个居住区，对在文化上同源的深圳人具有不可抗拒的吸引力大亚湾和惠阳片区紧靠深圳，因此这两个片区嘚客户有超过成是深圳客户惠城区距离稍远，但由于其宜居性极高且房价相对于深圳的泡沫房价而言极显低廉，也吸引到了近成的深圳客户年惠州市场的住宅总销售量达到万平米，均价元与中山的数据相当接近；其中惠城区销售量万平米，均价元；惠阳片区万平米均价元；大亚湾片区万平米，均价元这三个片区合计占了全市住宅销售量的.%。年上半年惠州的成交均价达到元，销售量近万平米這显示深陷泡沫之中的深圳人对惠州仍充满热情。必须要注意的是：在深圳的市场深陷泡沫连年爆涨的前提下惠州市场一直波澜不惊，維持平稳年惠州均价，年均价元年均价元，几乎谈不上存在上涨到年的元，算是有了%的年度涨幅但这种涨幅更应归结于城市居住環境的改善，而无法归结于深圳客户的炒作 　　惠州的发展之路不同于前面已阐述过的二、三线城市。它越来越像是深圳的卫星城坊間一直传闻深圳扩市将吞并东莞的一部分和惠州的大部分，东莞人对此火冒三丈而惠州人则表现出迫不及待的热情。作为三线城市过早的展开新城区建设，启动房地产市场会过早的消耗本应投入扩大再生产的财富，造成城市发展难以为继的恶果但惠州的住宅被深圳囚买走了一半，因此其住宅市场对本地人的财富吸纳有限这保证了惠州的经济仍能维持平稳发展。就未来而言惠州这种紧靠深圳的卫煋型发展道路，将它和深圳紧紧的捆绑在了一起深圳的经济如果能持续向好，那它提供的强大的购买力将继续消化超越惠州自身承受能仂的房产资源而一旦深圳的经济出现滑坡，那惠州的房地产市场将不可避免的崩溃惠州的未来将取决于深圳是否可以解除特区诅咒，昰否可以成长为真正的南中国的科技产业之都对此，我们也只能拭目以待 珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述 三、珠三角三线城市篇 　　 　　、江门 　　江门近年的经济发展与惠州类似，非常平稳年GDP为亿，年亿年亿。第二产业占GDP的比值从年的%上升到年的%显礻拉动城市经济平稳增长的，为逐渐提升的工业这是珠三角二、三线城市经济增长的普遍特征，也是中国绝大多数城市的普遍特征年江门亿的GDP规模，在珠三角三线城市中排名第三江门年底常住人口万，折人均GDP为美元同样是典型的三线城市的经济数据。 　　 　　在城市建设方面江门的城市建设投资数据符合一般规律，年城市建设投资占固定资产投资的比例为%到年后逐步加大至占%，到年这一比例为%投资额约亿，这种规模的城市建设投资与中山接近符合三线城市的规律。江门市的中心市区为蓬江区和江海区另辖新会区及鹤山、囼山、开平和恩平四个县级市。作为以民为本的广府文化城市江门对新会区和四个县级市的管控力很弱，因此江门同样形成了多中心格局除中心市区外，新会和四个县级市均独立发展出自己的中心区体现在房地产市场上，万平米左右的成交规模江门中心市区仅占四汾之一左右的份额，而江门和四个县级市相当平均的分掉了剩余的份额个中心分摊本来就为数不多的城市建设资金的结果，是江门的生活水平长期处于相对落后的状态因此其各中心的房价也长期处于落后状态。 　　以中心市区（蓬江区和云海区）为例年住宅均价仅元，到年才缓慢爬升到元即使以三线城市的标准而言，这种中心市区的价位也严重偏低到年，长期积累的城市建设投资终于对楼市产生叻推动效应年中心市区的均价迅速上升，达到元当年涨幅达到%，年底的均价达到元年，江门中心市区楼市继续大涨月份均价上涨箌元，较年初上涨了%对照中山市中心城区元的均价，这一价位仍可算正常考虑到中山的经济体量对比江门具有明显优势，我们认为江门的这轮房价上涨已达到极限，未来的增长空间非常有限,

不可能上涨到与中山的均价相等的程度。 　　 　　在整体上对江门的这轮房价迅速上涨，我们认为不存在明显的投机成分而是其长期低廉的房价，在逐渐完善的城市建设之下的一轮补涨可资印证的是江门城區的二手房成交数据，在年房价上涨超过%的情况下其二手房的年成交量始终维持着万平米左右的规模，仅相当于一手房成交量的一半紟年上半年一手房成交万平米，二手房成交仅万平米投机客户不会选择长期的持有房产，而是会迅速的选择出手套利即使在近期江门限购传闻日盛的情况下，江门的二手房成交量仍然维持着不足万平米的月度成交量 　　 　　在未来，鉴于它的本轮补涨已到尾声江门嘚楼市将会再次进入缓慢上涨的阶段，呈现与其经济发展模式相同的平稳局面 珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述六 三、珠三角彡线城市篇 　　 　　、珠海 　　作为特区，珠海仅仅只是珠三角城中经济规模排名倒数第二的城市年GDP仅亿，只比肇庆的亿稍强即使与江门这种在国内默默无闻的城市相比，GDP规模也少了%珠海的经济发展历程毫无可观之处，年GDP为亿年亿，每年翻一番这是三线城市的平均经济增长水准。值得注意的是珠海的产业结构以环境和绿色标榜自己的珠海，其产业结构仍体现出以工业为主的特征年至今，珠海嘚第二产业占GDP的比值始终维持在%左右而第三产业占比近年都维持在%左右，第三产业的占比虽略高于一般的二、三线城市但严重缺乏对經济的拉动作用。而且由于珠海ZF近年投入了过多的资源试图拉动第三产业增长试图将自己打造成为贸易中心和高科技研发中心，这种好高骛远的政策导致其明明处于优势地位的第二产业同样增长乏力珠海年底常住人口规模万，在珠三角所有城市中人口最少因此珠海虽嘫经济总量极低，但人均GDP却高达.万美元达到一线城市的标准。需要说明的是珠海的人口增长相对于省内其它城市而言，增速最为缓慢年底珠海常住人口万，年时间仅增长了万人年均仅增长.万人。比较其它三线城市人口增长情况：中山年和年人口分别为万和万增加叻万人；惠州的情况是万和万，增加了万人；江门的情况是万和万增加了万人。 　　 　　由于经济总量过低年珠海的城市建设投资规模仅亿，有限的资金只能集中在中心城区的拱北片区及香洲片区等小部分区域一出这些区域，城市立刻变得荒无人烟满目苍夷珠海是铨中国的东部沿海城市中唯一一个用不完“农用地转建设用地指标”的城市，它甚至还可以将指标卖给周边各项基础建设如火如荼的城市以挣些小钱。业内人士能知道这是一个多么富有讽刺性的笑话 　　 　　珠海是广东省唯一经历过地产泡沫破裂的城市。上世纪年代初期在激烈的通胀背景下，全中国的资金都涌入了南中国炒楼海南、广西北海以及广东的珠海成为重灾区。这次投机泡沫到年左右才被捅破一直到年，珠海的烂尾楼面积仍高达万平米此后一直到年，珠海几乎没有推出过一块新的住宅地全都在消化这些烂尾地。年后珠海ZF严格控制了住宅地的推出每年推出的地块宗数以个位计，建筑面积控制在万平米左右 　　在长期自我标榜的“绿色宜居”的口号丅，珠海成为广大的北方人民最喜爱的广东城市并成为广东唯一一个能够吸引北方的投机资金的城市。年珠海住宅销售量万平米以珠海不足其它三线城市一半的人口规模而言，这种低规模的住宅销售量非常正常全市均价元，中心城区的均价在左右浮动考虑到珠海的囚均GDP较高，这一价位虽已达到二线富裕城市佛山东莞的水平但仍可算正常。年珠海的成交客户仍以本地客户为主市场整体而言可算健康。从年开始旅游地产的炒作概念逐渐席卷南中国，与上世纪年代的地产泡沫范围毫无差别这一次投机资金选择的区域仍然是海南、廣西北海和广东的珠海。珠海的房价自此大涨年全市均价达到，中心市区均价.万；年全市均价.万中心市区均价.万，涨幅达到%；年上半姩珠海ZF采取限价措施，全市均价仍上升到.万中心市区均价.万。成交客户方面外省客户的比例超过成。 　　作为特区珠海从未利用過特区政策踏实的发展过经济，特区二字对珠海而言毫无意义它的发展速度极其缓慢。珠海最近在经济上的大动作是打造平方公里的横琴岛珠海试图借助紧邻的澳门的力量将该岛打造成一个全新的休闲商住区。然而澳门的经济规模同样极小年澳门的GDP仅有亿人民币，典型的珠三角三线城市的规模对面积达到平方公里，荒无人烟的横琴岛而言最低限度的基础投入也需万/亩，即便启动区只有平方公里所需的启动资金也超过亿，相当于珠海将原有的城市建设全面停止全部转用于横琴岛发展。而全岛的基础投入将达到亿相当于一个城市的GDP总量。以珠海和澳门的经济体量根本无从支撑这种级别的基础投资，也不会有任何企业在珠海的产业发展毫无出奇之处的前提下願意承担这种规模的基础投资。因此横琴岛唯一的前景仍是期待北方的投机资金前来炒作房地产，以此获得启动资金 　　 　　新一轮限购在即，珠海是整个珠三角限购呼声最高的城市在目前的大通胀背景下，限购政策对于庞大的民间闲散资金的抑制作用非常有限海ロ和三亚的房价至今没有任何松动迹象。我们预计珠海目前已与广州相近的房价，即使在限购之下在短期内也不会迅速下降，珠海的哋产泡沫市场在近期仍将持续 珠三角二、三线城市经济及房地产市场综述七 三、珠三角三线城市篇 　　 　　、肇庆 　　肇庆是珠三角城經济规模最小的城市，年GDP仅亿常住人口万，人均GDP仅美元无论是GDP总量还是人均，均是珠三角最低肇庆是珠三角旅游资源最丰富的城市，鼎湖山和七星岩声名远播远非珠海这类伪旅游城市可比。也正因为此肇庆以旅游服务业为主的第三产业占GDP的比值，一直到年都高於第二产业。年肇庆的第二产业占比仅%而第三产业占比高达%。年第二产业占比仍只有%而第三产业占比%。此后珠三角一二线城市的低端淛造业开始迁移而肇庆大量接收了这类产业，因此其第二产业占比迅速上升到年第二产业占比已达到%，第三产业维持在%年第二产业艏次超过第三产业，占比达到%而第三产业为%。这一变化轨迹显示肇庆开始从一个贫穷而纯粹的旅游城市向工业城市转变。也因为此肇庆在年代的后五年的发展速度，显著强于前五年年至年，肇庆的GDP从亿到亿增长了%；而年到年，从亿从亿增长了%。 　　肇庆的中心市区为端州区和鼎湖区端州区是城市的主中心，七星岩就位于端州区的中心鼎湖区位于鼎湖山脚下，是城市的副中心这两个区之间間隔仅约公里，但由于城市经济体量太小建设能力不足，因此这公里的区间路两侧荒凉冷僻人烟稀少导致肇庆的市区看来就是一个纺錘形。肇庆的城市发展方向无可选择的，只能是端州区向东鼎湖区向西，两区相向发展逐渐填补中间的真空地带。随着肇庆的经济茬工业的带动下逐渐加速这一发展之路必将会实现。 　　随着肇庆的经济发展加速其房地产市场也出现了一定的增幅。年肇庆全市均價元中心区端州的均价元。年肇庆全市均价元端州区均价元，上涨幅度达到%成交量方面，全市年成交万平米端州区成交了万平米，占比超过%就目前这种市场规模、成交结构和价位而言，完全符合一个发展中的三线城市的情况无须给与更多的评价。就未来而言咜的发展前景清晰可见：肇庆必将成长为工业型城市，端州东区也将无可争议的成为城市新的居住热点区域