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第四章社会主义改造理论教案
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第四章社会主义改造理论教案
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3秒自动关闭窗口北京市城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究《转载》
关智慧律师（2011年5月修订版）
修订版前言：我已经写了三篇关于私房政策与法律研究系列的文章，即《北京市城市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究》（以下简称《经租房研究》）、《北京市“文革”期间挤占、接管私人房产（文革产）及落实政策的法律问题研究》、《经租房的所有权归属问题研究》。这三篇文章在网上发表以后，得到一些私房主的回应：有人认为我替他们说出了几十年来压在心里一直想说但终于没有说或不知道怎样说的话；有人说我“胡说八道”；有人说我的文章言之有据，但是个别观点可以商榷；还有人拿出自家的案例，希望我指点迷津。有些经租房主和我成为网友，向我提供了更多的个案信息。于是，我手头的资料日见丰富起来，同时对于私房政策与法律问题的认识也更加全面和深入。现在回过头来看前面的三篇文章，我自己是这样认为的：前两篇文章的主要意义在于重现历史和梳理政策，谈不上有什么自己的创见；后一篇文章集中讨论了经租房所有权归属的问题，中间开始加入一些自己的评论和见解。
现在，《经租房研究》发表将近一年了，我觉得有必要对其进行一次全面的修订，以便补充新的史料，修订原版中的个别观点。与原版相比，修订版的一个显著特点是增加了分析和评论的比重。至于评论的对和错，任由读者批评了。
关于修订版，我还要做以下两点说明：
第一，本文论述的地域对象仍然以北京为主，但不限于北京。修订版的论述更注意城市私有出租房屋社会主义改造的整体性和全国视野。
第二，1956年开始的私房社会主义改造不限于城市私人出租房屋，因此本文的论述对象也不限于城市私人出租房屋。但是，为了避免引起混乱，修改版的标题不再变化，还是使用原版的标题。
原版序言：几天前，一位60多岁的女士找我咨询法律问题。她的问题是这样的：1947年，父亲在北京东四五条购买了一处七间房屋的宅院，取得了房产证和土地证。“文革”开始后，红卫兵通知将私人房产交出，他父亲就把房产证、土地证交给房管所，这处宅院就被政府接管了。1976年，北京市相关政府部门出资对接管的宅院进行了原地翻建。但是，不知什么缘故，只翻建了7间中的5间，其余两间拆除后并未建设新的房屋。后来，北京落实私房政策，政府将这5间翻建房屋返还了这位女士和她弟弟（她父亲已经过世了），并颁发了房产证（没有土地证）。这位女士面临的问题是：政府应当返还全部的7间房屋，而不是5间；至于另外2间房屋，政府应当向他们颁发土地使用权证，但是政府一直拒绝颁发。应该怎么办？
这位女士的问题是我以前从未听说过的，所以没有办法当场回答，只好说回头研究一下，再作解答。在检索相关政策文件的过程中，我发现了一个为少数当事人日夜揪心而被其他多数人忽略的问题，这就是“落实私房政策问题”。因为我本人是从法律的角度来关注这个问题的，所以我将这个问题归纳为“落实私房政策遗留的政策与法律问题”。
根据我的检索，“落实私房政策问题”里面至少包括这么几个具体问题：城市私有出租房屋社会主义改造问题、“文革”期间被挤占、没收、接管的私人房产问题、建国初期代管房产问题、华侨、港澳台胞私房问题、宗教房产问题等。而且这些涉及私房政策的争议，至今不属于人民法院受案范围，当事人只能向特设的政府部门（在北京有专门的落实私房政策领导小组）寻求救济。
我初步的想法是，将“落实私房政策问题”作为一个课题系列，在力所能及的范围内，努力就其中的每一个具体问题进行深入细致的研究，并将自己的看法用文字表达出来。
“落实私房政策问题”是一个全国性的问题，但是由于资料、时间和精力的关系，我的论述对象基本上限于北京。但是，我想全国其他地方的“落实私房政策遗留问题”和北京应该也差别不大，可以互相参照吧。
现在，我要论述的题目是《北京市私有出租房屋社会主义改造（经租房）的政策与法律问题研究》。
一、新中国成立初期的新民主主义房地产政策
日《人民日报》新华社信箱以答问的形式详细阐述了中国共产党《关于城市房产、房租的性质和政策》（以下简称《房产政策》，载房产通讯社1982年编印：《国家房地产政策文件选编》（1948年—1981年），即新民主主义的房屋政策。主要观点如下：
1、承认一般私人所有的房产的所有权，并保护这种产权所有人的正当合法经营；禁止任何机关、团体或个人任意占用私人房屋。对于官僚资本的房产，在调查确实后必须加以接收；战争罪犯和罪大恶极的反革命分子的房产，经政府依法判决，则加以没收，属于人民民主国家所有。
2、允许私人房屋出租，租约由主客双方自由协议来订立。租额不得过高，但是也不宜太低，原则上应当是除掉房屋折旧赔偿金和必需的修理费用部分后，房租中的利息部分大体上相当于社会上正当的平均利润。禁止地产投机。
3、主客双方都应当遵守所自由议定的租约。
4、人民政府有权保护城市的房屋，并督促房主进行必要的修建，不能听任有用的房屋拆毁、倒塌。对于私人所有的房屋、地产，政府要按累进制分等征收一定的捐税。
5、人民政府的这种关于城市房屋的政策，不是暂时的，而是要长期实行的。因为只有这样，才能使城市居民有足够的房屋可住。如果不采取这样的方针，而采取相反的方针，如象土地改革运动中某些个别城市曾错误地实行的没收房屋，或不确定、不保护房屋所有权，不问具体情况，无条件、无限制地强制压低房屋租额等办法，结果就会造成城市房屋的破坏。
6、人民政府将来是一定要修筑多量的城市房屋来解决市民的任宅问题的，但是，今天国家的资财主要是用于进行人民革命战争和用于恢复和发展生产，不可能投下大量资本来建房屋。因此就需要鼓励私人资本来修建房屋。
7、政府今天的责任，只在于取缔一些封建的特权、强占强租、投机取巧或取过高租额的行为，使房屋的租赁确能在自由协议的基础上进行，让工人及其他劳动人民有房可住，并不至受到过分的剥削；此外还应当把所有城市房屋看作社会的财产，加以适当的监护。这样才能使城市房屋日渐增多，人民的居住不发生困难，给将来社会主义的房屋公共所有权制度，造下有利的条件。
新民主主义的房地产政策与新民主主义革命的理论相适应，既符合我国社会发展的实际情况，也符合当时各阶层民众的根本利益，是中国共产党先进性的集中体现。
二、从新民主主义的房地产政策到城市私有出租房屋社会主义改造
新华社信箱《关于城市房产、房租的性质和政策》的答问，具有很高的理论水平和政策宣传水平，其中绝大多数的观点即使放在今天也不过时。但《关于城市房产、房租的性质和政策》并没有“长期实行”下去，因为中国社会在建国后短短三四年的时间就迅速转入新民主主义向社会主义的过渡。与此相适应，新中国的房地产政策开始由新民主主义的房地产政策向社会主义改造的房地产政策转变。
我在《经租房的所有权归属问题研究》的第四部分提出这样一种疑问：中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（以下简称《意见》）和《房产政策》关于城市私人出租房屋的见解存在严重的冲突。从《房产政策》到《意见》，前后相距短短七年时间，理论认识上差距如此巨大，毫无衔接，既不符合思想认识自身的逻辑，也不符合中国共产党重视科学理论指导的优良传统。
现在看来，这个疑问是可以稍稍解除的。因为早在《房产政策》中，中国共产党已经宣示了新民主主义房地产政策的阶段性性质，并明确指出新民主主义房地产政策的发展方向是“社会主义的房屋公共所有权制度”。可见，《房产政策》和《意见》并非毫无衔接，只是新民主主义阶段的短暂和社会主义到来之迅速太出乎人们的意料，以至于让人感觉私房社会主义改造的政策有点“横空出世”的味道。
三、城市私有出租房屋社会主义改造的背景
1、现实背景——住房供给与需求之间的突出矛盾
（1）城市私有房屋的占有情况（所有权结构）：解放以来私有房产在公私比重中已相当缩小，但仍占很大比例，私人占有房产一般比较集中，即少数大房主占有大量房产。大房主多数是封建王公贵族、军阀官僚后代和以前的投机商。如北京市大房主中属于上述成分的即占88.4％。北京市占有房屋百间以上的大房主中完全依赖房租生活的，占这类房主户数的63.95％，兼营商业的占26.6％，机关干部与自由职业者占12.6％。
（2）城市私有房屋使用情况：私人房屋用做住宅的，一般占私房的一半以上，其次是企业占用。
（3）多数城市住宅缺乏，劳动人民居住拥挤。
（4）房屋使用不合理，用房宽窄悬殊太大，位置不当等现象普遍存在。有些房屋利用率低，需要统一安排，加以适当的调整。
（5）房屋租金比较混乱、欠租情况比较普遍、租赁关系中还存在着种种的中间剥削、由于租赁关系混乱，房屋纠纷很多。
（6）修缮情况：一般房主特别是大房主抱着“得过且过”的态度，只收租不修缮房屋。二房东的中间剥削和欠租情况也影响房屋的修缮。
以上情况出自《意见》的陈述，未必客观，但在建国初期，在城市住房供给与需求之间出现严重矛盾，这是客观事实（见张群：《“居者有其屋”？——1950年代的住房政策剖析》，载《当代中国研究》2009年第2期，http://www.iolaw.org.cn/showArticle.asp?id=2886）。
2、政治背景——社会主义革命与社会主义建设的客观需要
（1）“三大改造”的政治带动效应。日，城市服务部张永励副部长在第一次全国房产工作会议上的总结报告（以下简称“第一次总结报告”，见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400
）指出：“在三大改造胜利地完成以后，广大职工和城市居民对城市私人房主采用种种非法手段剥削房客和利用各式各样的借口赶房客搬家等行为表示极为不满，有人气愤地质问政府：‘都改造了，为什么房屋不改造？’最近我部和各城市接到不少人民来信和大鸣大放中提出的建议（如太原市接到大字报数百张），都要求党和政府对城市私有房屋积极进行社会主义改造。……尤其重要的，在经济战线上的社会主义革命早已基本上完成，而私有房屋还基本上没有得到改造，这一缺陷必须弥补起来，且1962年即将取消对工商业资本家的定息，而私房改造还迟迟不前，不仅不符合中央指示精神，而且也不符合人民要求。”
“城市私房改造在各级党政领导下，取得了很大的成绩。从已改造的城市看，基本上解决了城市里相当大一部分出租房屋的所有制问题，将城市里最后的资本主义因素变为社会主义因素，初步地完成了城市全面的社会主义改造任务，大大地增加了社会主义力量。这是继三大改造取得伟大的胜利之后，在经济战线上取得的又一次重大的胜利。”
可见，对城市私有出租房屋进行社会主义改造是在“三大改造”胜利完成的形势下出现的，是“三大改造”的强大政治惯性的“捎带”。所以，我们在考虑私房社会主义改造问题的时候，既要注意到它与“三大改造”的联系，也要注意到它与“三大改造”的区别，不应盲目绑架，“以大盖小”。
（2）建立社会主义房屋土地公有制的需要。根据当时对社会主义的理解，社会主义以公有制为基本特征，房屋土地作为生产生活必不可缺的物质资料当然应当施行公有制。而城市房屋私有与社会主义房屋公有制是矛盾的，要建立社会主义的房屋土地公有制，必须消灭城市房屋私人所有制。
（3）社会主义制度要求消除“剥削”。日，城市服务部张永励副部长在第二次全国厅局长会议上《关于城市房产管理工作的讲话》（节录）（以下简称“第二次讲话”，见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）讲到：“有人认为我国城市私人房屋占有不集中，改造的意义不大，这是没有根据的。试看上海市49家房地产商，其中占有房屋建筑面积1万平方公尺以上者21家；在私人业主中占有5千平方公尺以上者422户；已改造完的私人业主占有1千平方公尺以上者共1449户（包括422户在内）。北京市占有房屋1千间以上者有5户，其中最多占有2千5百多间。哈尔滨市占有1千平方公尺以上者432户，房屋共96万多平方公尺，占私房总数的22％。对于占有这样多房屋的房主如不实行改造，仍任其过着剥削生活，这是我们的社会制度所不能允许的。”
日，新华社《全面完成城市的社会主义改造》的报道（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=219），也表达了相同的意见：“全民整风运动的开展以及目前全国出现的大跃进的形势，给私有出租房屋的改造创造了极为有利的条件。群众的觉悟大大提高了，人们更加清楚地认识到城市里出租房屋私人占有制的存在，不仅不符合社会主义革命的要求，而且妨碍了社会主义建设事业的发展，因而愈来愈多的群众要求政府迅速对城市私有出租房屋进行社会主义改造，他们说：‘什么都改造了，为什么私房不改造?社会主义不允许剥削，为什么还让房主剥削?’”可见，当时流行的意见认为出租房屋的租金属于“剥削收入”，而社会主义不允许剥削，所以要建立社会主义必须消灭“剥削”。
（4）社会主义建设对城市房地产进行统一规划、统一管理的需要。“第二次讲话”中有这样一段表述：“城市房屋的私人占有制与社会主义建设之间是存在着深刻的矛盾的。……特别是在对资本主义工商业实行公私合营后，问题就更显得突出。这些问题只有实行对私有房屋的改造后，在国家的统一管理下，才能得到彻底的解决。改造后尽管我们还要将租金收入的一部分给房主，修缮费还不够充裕，但总可以维持这些房屋不倒、不塌、不漏，使这部分社会财富免受不必要的损失。同时，在国家统一管理下就有可能将租金加以适当调整，使职工负担逐渐趋于合理，对房屋的使用也可以进行统一调整、分配，充分发挥它们应有的作用。”（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）
这段话反映出当时主流的意见认为社会主义必然是高度集中的计划经济，城市房地产由国家统一规划管理是计划经济的应有之义。
四、城市私有房屋社会主义改造的性质
1、《意见》指出：“这（城市私人出租房屋的社会主义改造）是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分。”“（其目的是）逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。”
从初衷上，对城市私人出租房屋的社会主义改造在政治性质上属于城市社会主义改造的一个组成部分，属于社会主义革命的范畴，与今天法律上的征收或征用具有完全不同的意义。
2、对城市私人出租房屋的社会主义改造包括对人的改造。日，国务院八办许涤新副主任在第一次全国城市房产工作会议上的报告（记录整理，以下简称“许涤新报告”，见http://www.54-ok.com/show.asp?id=224）中有过这样的讲话：“人的改造问题，是通过对私营工商业进行改造，消灭阶级，把资本家改造成为自食其力的人。社会主义不许有剥削者、寄生虫，房产业中也是如此。但也有例外，如年龄大的，没有劳动力的例外。房产改造后如果对人没有改造，还算没及格，只做了一半，那一半没做。”
3、对城市私有房产的社会主义改造不同于一般的房租管制，私房的社会主义改造和民国时期的房租管制没有渊源关系。日，中国法学网发表了社科院法学所张群博士的文章—《我对私房改造运动的一点看法》。文章认为，“新中国私房改造运动的源头应该追溯到民国时期的房租管制立法，而非新中国的首创”，“（私房改造）采取的手段，则是此前房租管制的极端化。”（见http://www.iolaw.org.cn/showArticle.asp?id=2846）。
我认为，新中国成立后对城市私人出租房屋的社会主义改造和房租管制在性质上是完全不同的：私房社会主义改造的对象就是城市房屋私人占有制（所有制），房租管制的对象是城市私有房屋的出租关系；前者首要的目的在于改变私人房产的所有权（制），而后者并不谋求改变私人房产的所有权，而只是对所有权加以限制；前者包括对私房主精神世界的改造，而后者并不谋求改造私房主的人生观和价值观；前者属于无产阶级革命的一部分，具有鲜明的阶级属性，而后者则属于政府社会管理职能的一种，与政权的阶级性质无关。
事实上，在私房社会主义改造中，在中央主管机关负责人的意识里，私房社会主义改造和房租管制的区分还是很清楚的。例如在“第一次总结报告”中，前面大部分内容讲私房社会主义改造的问题，后面针对不属于改造范围的房屋，或者暂时还不能纳入改造的房屋“加强行政管理”、“贯彻利用、限制的政策”、调整租金的内容明显属于房租管制的范围，对两者区别对待的意图是很明显的。（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）所以，张群博士关于新中国私房改造运动的源头是民国时期的房租管制立法的论断应该是不符合历史实际的。
五、城市私人出租房屋社会主义改造的指导思想及检讨
1、《意见》指出：“对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会改造的高潮中，急取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。”
《意见》这一段重要论述，讲明了私房社会主义改造的对象（城市房屋私人占有制）、原则、方式、目标和期限，可以说是城市私人出租房屋社会主义改造的纲领。
2、城市私人房屋社会主义改造的理论渊源可能是恩格斯的《论住宅问题》。恩格斯在《论住宅问题》中指出：“只要无产阶级取得了政权，这种有关社会福利的措施就会象现代国家剥夺其他东西和占据住宅那样容易实现了。”从形式上讲，无产阶级国家和资产阶级国家一样，它也会“下令”占据住宅和剥夺房屋。但两者的性质根本不同，资产阶级国家是剥夺劳动人民的住宅，而无产阶级国家是要剥夺资产阶级的住宅。但是很明显，“旧的执行机构，即同资产阶级相联系的官吏机构，是根本不能用来执行无产阶级国家的命令的。”因此，无产阶级只有夺取了国家政权，才有可能变资本主义私人所有制为社会主义公有制，社会主义的经济基础才能建立和巩固起来，才能为合理解决住宅问题创造社会条件。
但是，恩格斯所论述的无产阶级政权“下令”占据和剥夺的是资产阶级的房屋，要改变的是资本主义高度发达基础上的私人房屋所有制，而我国的私房社会主义改造似乎并没有贯彻阶级分析的观点，改造的对象并不限于资产阶级所有的房屋，而是所有达到一定面积标准的城市私人房屋。从这一点上看，我国的私房社会主义改造和恩格斯所论述的剥夺资产阶级房屋并不是一回事。
3、中央领导同志在私房改造指导思想上存在不同认识。首先来看两段资料。“第二次讲话”中有这样一段话：“我国城市私人占有的房屋，基本上可以分为两部分：一部分是属于资本主义性质的；一部分是属于非资本主义性质的。属于资本主义性质的房产构成整个资本主义经济的一部分。根据国家在过渡时期的总任务和中华人民共和国宪法，为全面完成在经济战线上的社会主义革命，对城市私人占有的房屋必须实行社会主义改造，这是我们国家的性质决定了的。”（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）
“许涤新报告”中有这么一段话：
“在欧洲资本主义国家来说，房产老板即是资本家，房地产公司很大，是资本主义企业，对房子的经营是存在剥削关系的。
我看了一下5个市房产情况的调查表，有一个规律，城市越大，资本主义成分越大；城市越小，资本主义成分越小。上海房地产公司和资本主义工商业所占有的房产占40%以上，其它是一般市民出租的；天津一般市民出租房子超过一半，广州一般市民出租的占64%，南昌一般市民出租的占81%。这是个阶级分析，小城市一般居民出租房子占的比重比较大，大城市资本主义成分比较大。
在处理房产问题时，比资本主义工商业复杂些。资本主义工商业的占有者就是资本家，而出租房屋的占有者不是一个阶级，小市民、教师、工人、小职员等都出租房子。因此要很客观地、细致地分析这个问题，不能一概称为资本家。对房产的改造不要简单化，出租房子的少数是资本家，大多数是一般市民、工人等等，所以要求我们要细致地解决问题，不要概念化，不要拿工商业改造的办法硬套，一套就套糟了。”
“对改造房产工作，要主动积极，要细致地去做，因为这项工作和工商业改造不同，不光是资产阶级，房产的占有阶层是很复杂的。”（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=224）
对比这两段资料可以发现，张永励副部长和许涤新副主任都很清楚当时我国城市私有房产有资本主义和非资本主义、资产阶级和非资产阶级的区别。但是在私房社会主义改造中对于两种性质的房产是否区别对待，两人的意见是有差异的。张永励副部长似乎认为，就房屋私有制与社会主义房屋公有制的内在矛盾而言，房屋私有的资本主义和非资本主义的区别是无意义的，应当一律同等纳入改造。而许涤新副主任则明确表示，对于资本家私有房屋和非资本家私有房屋的社会主义改造应当细致区分，区别对待，反对将工商业改造的办法简单套用到房改工作上。
今天回过头来看待私房社会主义改造的问题，我们可以毫不犹豫的说，相比之下许涤新副主任的观点更为可取一点。然而，我国的私房社会主义改造并没有沿着许涤新副主任的意见“细致地去做”，而恰恰走上张永励副部长主张的“一律同等改造”的道路。中央负责同志在私房社会主义改造策略的不用意见，在一定程度上反映出私房改造在指导思想上的不清晰和混乱。
4、对城市房屋私人占有制的社会主义改造，按照中国共产党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。但是，私房社会主义改造和工商业改造的不同也是很明显的，将工商业改造的办法简单套用到私房的社会主义改造上来是欠妥当的。
“许涤新报告”指出了私房社会主义改造和工商业改造的不同：
（1）资本主义生产关系是资本家剥削工人，以生产资料的私人占有制剥削工人阶级的剩余价值。但房东和房客是租赁关系，是商品的买卖关系，而不是剥削和被剥削的关系。
（2）资本主义工商业的占有者就是资本家，而出租房屋的占有者不是一个阶级，小市民、教师、工人、小职员等都出租房子。所以，出租房屋占有者的阶级构成与资本主义工商业的阶级构成是不同的。
（3）对资本主义工业的改造，是为了解放生产力，合营后工人生产的劲头大了。对房产改造的目的，主要是保养房屋，合理使用房屋，调整租赁关系。
（4）改造的范围不同。对工商业，改造后就不再让他们发展新的了。但房产自住的不作改造对象，将来要个人盖房子，用自己的钱盖房子自己用，不出租，这是好事，所以私人自建自住的是不反对的。
（5）改造形式不同。对私营工商业的改造主要是公私合营，经销代销是辅助形式（合作商店代销，合作小组经销），最后变为国营。但对房产改造，公私合营是辅助形式，不是主体，而发展的前途是经租形式。（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=224）
但是，许涤新副主任的第（1）、（3）、（4）点意见似乎和当时主流的私房社会主义改造思想存在矛盾，详见下表：
许涤新副主任
房东和房客的租赁关系不是剥削与被剥削的关系。
至少较大的房主和租客之间的租赁关系是剥削与被剥削的关系。
私房改造的目的主要是保养房屋，合理使用房屋，调整租赁关系。
私房改造的目的既要保养房屋，合理使用房屋，调整租赁关系，又要消灭城市房屋私人所有制，建立公有制。
自住房产不作改造对象，将来自己盖房自己用的，不予反对。
自住房产只要达到一定面积，一律改造（事实上也是这样做的）。既然城市私人房屋所有制与社会主义公有制是矛盾的，社会主义还允许私人自建房屋自用吗？
但是，有两点事实可以证明我国的私房社会主义改造恰恰出现了简单套用的问题。
第一，日《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》宣布已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。对此，该通知所附的说明中这么解释的：
“根据1981年党的十一届六中全会‘决议’中提出的社会主义改造阶段‘党确定的指导方针和基本政策是正确的’和1966年中共中央批转国务院财贸办公室、国家经济委员会关于财政贸易和手工业方面若干问题的报告（即中发（66）507号文）中指出的‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’的精神，《意见》对私改房屋产权性质做了明确规定。被纳入私房改造的房屋产权‘一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。’原房主不得以任何理由往回要房。对强行夺占私改房屋的，应给予批评教育或提请司法部门处理。”（见http://house.focus.cn/newshtml/43563.htm或http://industry.soufun.com/industry/indus_zcfg_view.asp?id=636或http://law.lawtime.cn/d.html/pos=1）
第二，该通知第三条规定：“纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到1966年9月底。”
为什么将定租发放截止到1966年9月底，该通知所附说明是这么解释的：“（三）关于发定租问题。根据中共中央发（66）507号文‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’和1979年乌兰夫同志落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话‘按国家的政策，定息到1966年9月已经结束’的精神，私房改造的定租也发放到1966年9月底就结束了。”
可见，宣布已经纳入社会主义改造的私有出租房屋属于国家所有、定租发放到1966年9月底的决定所依据的恰恰是工商业社会主义改造的文件及精神。这种无视私房社会主义改造和工商业改造的不同、将工商业改造的办法简单套用到私房社会主义改造上来的做法是有欠妥当的。
5、批评的声音。事实上，早在私房社会主义改造一开始的时候，已经有人发出了不同的声音。谭惕吾在民革中央小组扩大会6月5日会议上作了这样的发言：
“第二点：对房屋改造问题的意见。
第一，这次到上海视察，感到过去作为要实行房屋改造的材料不实在，在调查工作中存在问题。我只看到一部分调查材料(是否就是作为党要实行房屋改造政策的材料根据，我不知道)，里面指出，上海房屋的主要矛盾是所有制的问题，这是造成租赁关系不正常、房屋不够住的原因。据我在上海视察调查，认为主要矛盾不是所有制的矛盾，而是供求的矛盾，屋少人多、不够分配的矛盾。我了解一下已变更了所有制，对主要矛盾的解决起作用如何？没有解决。所有制变更了，房屋仍住得满满的。党决定政策从调查研究出发，这是完全正确的，但调查研究应从实际出发，不要杂有主观。那份报告是有些主观，没有反映出上海房屋的主要矛盾。
第二，上海采取房屋改造的方式值得研究。房地产公司走公私合营的道路是没有问题的。但一百来平方公尺的房屋也要公私合营，像子女给老人留的养老房子，小职员的破旧小屋，等等，都合营了。……
第三，有的业主自住房也合营了。据说是如不合营，干部不便管理。但这不符合宪法第十一条国家保护公民的房屋和生活资料所有权的规定的。我在上海也说过，干部便不便于管理同违反宪法规定,孰重孰轻？房改把房地产公司、经租公司合营了，这是完全对的，但有些冒进了，违反了宪法第十一条的规定，希望党给以纠正。应该在宪法范围内决定政策，考虑影响后果。
现在都合营了，要想他们退，但小业主说，我们要走社会主义道路。谁还敢阻挡？还有的业主说他们放弃剥削，要成为自食其力的劳动者，要求国家安排，什么事都愿意做。但他们大部分都既不能算，也不能写，是没法给以安排的。因此当时未能把生活资料性的同生产资料性的房屋的界线分清楚,同时调查材料不是完全符合实际。
对于城市房屋问题如何解决，党以后要很好考虑。我曾跑过许多城市，研究这问题。我认为现在群众所需，不自己解决，都要国家解决，这不合理，要在宪法范围内调整租赁关系。应该用法制、用租赁条例管起来。现在房屋管理局有15,600多人，不一定人人有事做。应该统一管理租费修缮费的标准，确保生活资料的房屋的私有制，自己住的屋子可以少量出租。
宪法规定的个人房屋所有权，不是主观上想侵犯，而是在敲锣打鼓时没明确，把轻重倒置了，没看重宪法，而看重了当时的请求。”（中国政治法律学会资料室编，《政法界右派分子谬论汇集》，法律出版社1957年版）
今天看来谭惕吾女士的言论是非常必要和完全正确的。遗憾的是谭女士的发言不但没有得到重视，她本人反而因为这个发言（另外还有一个在北京法学界座谈会5月31日第3次会议上的发言）被打成右派。
六、中央关于城市私人出租房屋社会主义改造的安排
（一）“第二次讲话”全面展现了中央关于私房社会主义改造的安排，重点如下：
1、改造起点，实际上是划分将来要改变所有制的房屋和允许公民做为生活资料保留的私有房屋的政策界限。在一般大城市可先对出租500或800平方公尺（建筑面积，下同）以上的进行，中小城市可先对出租300或500平方公尺以上的进行，在此数以下的是否需要改造，由省、自治区、直辖市党委考虑决定。
2、改造形式。中央规定有两种：一种是国家经租；一种是公私合营。今后一般以采用国家经租形式为宜。
3、定租的确定应从两方面来考虑：首先，要照顾房屋的维修养护，其次，要照顾房主的生活，两者兼顾，不过分强调一方面。从改造情况看，定租在40%上下的比较多，各城市可根据当地具体情况适当规定。
4、私房主人员安排。在精简机构编制，动员下乡上山的情况下，可能不安置的尽量不安置，如因改造后生活确实发生困难又没有办法安置的，可暂不改造。
5、捐献房屋，原则上不接受。
6、对房主的思想改造。在经济方面的革命基本上完成以后，如何继续取得政治战线上和思想战线上革命的胜利，还是一个非常艰巨的任务，是一场激烈的阶级斗争。在这次资产阶级右派份子向党向社会主义进攻当中，也有一些右派分子（例如前面提到的谭惕吾—作者注）攻击党对私有房屋实行社会主义改造的政策，叫嚣“房屋改造违反宪法精神”等，阻挠私房的改造，企图在这方面打开复辟资本主义的缺口，值得严重警惕。因此，各地房产管理部门，必须在党委的领导下，联系有关部门，大力加强对房主的思想改造。
7、对不属于改造范围的房屋和暂时还不能纳入改造的房屋，应该加强行政管理，积极督促并协助房主进行维修养护，掌握租金标准，端正租赁关系，使之逐步走上正常的途径。（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）
（二）“第一次总结报告”关于国家私房社会主义改造的工作安排，要点如下：
1、改造起点问题。在大城市应该对出租房屋150平房公尺以上的进行改造，在中等城市应该对出租房屋100平房公尺以上的进行改造，小城市（包括小城镇）出租房屋的改造起点，由省、自治区、直辖市党委考虑决定。非住宅用房，不受改造起点的限制，凡出租者一律改造，工商业资本家出租的房屋，虽未达到改造的起点，亦应进行改造。对于老弱病残及其他无劳动力者，如因房屋改造后生活无法维持又无其他办法可以解决的，可暂缓改造，待以后情况发生变化时再改造。现已改造完的城市，改造起点较上述为低者，不再变动。
2、改造形式问题。对私房实行社会主义改造以采用国家经租形式为宜。
3、定息或定租问题。定租需要有幅度，一般的以占租金的20-40%平均30%为宜。已改造的房屋，如定租标准低于或高于上述标准者，需否变动，自行决定。
4、人员安排问题。在精简机构编制，动员干部下乡上山的情况下，需要严格加以控制。对于房主，有生活来源的原则上不予安排工作，如因改造致生活无法维持，可考虑从社会就业或组织下乡上山等办法予以安排。关于房主雇用的房屋管理人员和原有房地产商的从业人员（除上海、天津等少数城市外，一般城市为数很少），可视具体情况，酌情予于以安排，原房主要留用者，应尽先让给房主留用。
5、国家经租房屋与公私合营房屋一样，不准房主抽回。
6、对合于改造条件的房屋，经再三动员房主不愿申请改造者，可以通过辩论方法，继续进行说服教育，促其接受改造，但不应强迫。
7、继续加强对房主的思想改造工作。
（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）
七、私房社会主义改造实施中的问题及改进
(一)私房改造大跃进
1、日第二商业部张永励副部长在私房改造现场会议上的讲话（以下简称“现场会议讲话”）是私房改造开始进入大跃进阶段的标志。
讲话显示，自从1958年1月份在全国范围内开展“双反”运动后，全国人民建设社会主义的积极性普遍高涨，广大职工的政治觉悟日益提高，破除了迷信，解放了思想，出现了工农业生产大跃进的高潮，技术革命与文化革命亦已开始并取得了一些成绩。而私房的社会主义改造，除了部分地区已按期完成或正在积极行动外，还有不少城市尚未着手进行。在当时全国社会主义革命在经济战线、政治战线、思想战线都已经取得基本上的胜利的形势下，城市私房改造大工作显然已经大大地落后了一步。在这种情况下，如何实现房产管理工作的大跃进以适应社会主义建设的新形势，是私房社会注意改造迫切需要解决的问题。为此，必须迅速放下“私有出租房屋”这个沉重的包袱，让城市房屋在国家的统一管理下，更好的为生产为人民的需要服务。各地代表纷纷表示，回去以后一定要鼓足干劲，快马加鞭，迎头赶上。杭州、湘潭、济南、郑州、开封、太原、洛阳的代表准备开完会回去就行动起来，在7月份内完成改造。上海、广州、重庆、南宁、贵阳、长沙、兰州、昆明及河南省（省、专辖市）准备在八月底以前完成改造。江苏省省辖各市准备在八月底以前完成改造。（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=222）私房改造进入大跃进阶段。
2、私房改造现场会议要求各地学习武汉市的私房改造经验。武汉市私房改造的经验包括：
（1）调查摸底。采用干部与群众相结合的方法进行调查摸底，摸清房主的房屋底、经济底、政治底和思想底，以便于针对不同对象分别对待。
（2）结合整改，发动群众，进行运动式改造。发动群众，通过鸣放和大字报等有力武器，将经济战线上，政治战线上和思想战线上的社会主义革命结合起来进行，不仅改造了房屋，而且使房主的思想也能得到一定程度的改造。
（3）动员房主制订大跃进规划申请改造。经过专题鸣放和召开各种类型的会议（如群众干部政策交底会、出租房屋的职工会、妇女家属会、房主子女会、房主积极分子会、全民动员会等等）以及进行多种多样的宣传活动后，动员房主制订大跃进规划申请改造。并要求做到三交底四安排（三交底是房屋交底、经济交底、思想交底。四安排是留房安排、定租安排、还债安排、改造后的生活安排）。
（4）审查批准。分干部初审、群众复查、房主签字、政府批准四个步骤进行审批。
（5）依靠党的基层组织，依靠群众积极分子。
（6）各级党委的领导和重视。
(二)问题及改进
私房社会主义改造政策实施5年后，《国务院批转国家房产管理局关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》总结了私房改造中出现的问题并提出了改正措施。这些问题包括：
1、改造起点过低，把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；
2、有些地方甚至取消了改造起点，只要有出租房屋就实行经租；
3、有的地方还将房主一部分自住房也实行了经租；
4、不少地方没有给房主留够自住房；
5、给房主的固定租金也有低于原房租20％的。等等。
针对上述问题，国家房产管理局提出了相应的改进措施。这些措施包括：
1、符合私房改造的规定而过去漏改的房屋，应当补改。给房主的固定租金额，只要符合规定，一般应当稳定不变；低于原房租20％的，应当按规定调整。国家经租的房屋，因国家建设而被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁，应当继续付给房主应得的固定租金；如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁，应当停止付给房主固定租金，对生活有困难的房主，可以酌情给予一次性的补助。
2、合理地调整改造起点。大中城市改造起点在100平方米至200平方米之间或者稍多一些的，一般可不再变动。个别地方改造起点达300平方米的，可以通过省、自治区、直辖市人民委员会的批准，适当降低改造起点，继续进行私房改造。小城市（包括镇）改造起点低于50平方米的，应当按照省、自治区、直辖市的统一规定，提高改造起点，退还不应由国家经租的房屋。
改造起点在50平方米以上、100平方米以下的，有些偏低，但为避免过多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新调整。改造起点低于省、自治区、直辖市统一规定的，一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋。
3、对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的，除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外，一般不再变动。
4、房主的自住房已经实行国家经租的，一般应当退还。自住房留得少的，应当按照规定调剂给一些房屋。但是已经给予适当调剂的，不能因房主人口增加再退给房屋。房主或房主直系亲属过去在外地，没有留自住房，现在迁回本地的，应当退给一部分房屋。
5、对于过去因房主生活困难经批准暂缓改造的房屋，应当区别房主现在的家庭经济状况，可以全部补改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暂缓改造的名义。
按照上述各项规定，需要退还房主的房屋，应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时，也可以用对等的其他房屋抵还，或给予适当的补偿。房主不愿接受应该退还的房屋，要求继续由国家经租的，应当允许。
6、工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，设置镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。为避免触动占有房屋不多的小房主，今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜，同时，应当给房主留够自住房。
7、以农业为主，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，现在不进行私房改造工作；过去已进行了私房改造的，也不要撤销。
8、允许私人出租小量的房屋，加强私房的管理和维修。对于改造起点以下的小量私有出租房屋，可以宣布属于个人所有，允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租，即使超过改造起点，也应当允许。但禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。租金过高、过低的，允许适当调整。
八、北京市的城市私有出租房屋社会主义改造
（一）截止日，全国有的城市已经基本上完成了改造工作，有的城市改造了一部分或者已进行试点，而北京属于做了准备工作尚未开始改造的城市（见http://www.zgsxjjls.com/article/?type=detail&id=11400）。可见，北京的城市私有出租房屋社会主义改造工作在开始阶段属于后进之列。
但是，“现场会议讲话”显示，从1958年2月份第一次全国房产工作会议后，北京对私房改造工作开始“冒进”。据北京日报刊载：北京市的私房改造，从6月10日起，已在城区全面展开，半个月内可以全部完成。（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=222）
（二）《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》（北京市私房改造领导小组发布，日实施，现行有效）
1、改造起点
（1）改造起点。以出租房屋间数和平方米（建筑平米）结合计算。其出租房屋够十五间（自然间），不够二百二十五平方米，或是够二百二十五平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。
整所出租房屋中的走廊、门道、厕所或其他公共使用的房屋，均计入出租面积；对部分自住、部分出租房屋中公共使用的门道、厕所等，可不计入出租面积内。
（2）房主原出租（指解放后出租过的，下同）的整所房屋，现在出借或空闲的或现仅出租一部分又出借或空闲一部分的，其出借或空闲部分按出租计算。都予以改造。
（3）房主仅有一所房屋，自住一部分，出租一部分，出租部分达十五间或二百二十五平米者，应予改造。如遇到出租部分不够改造起点，但连同原出租现在出借、空闲的房屋达到改造起点者，也予以改造。
（4）房主自己的房屋全部出租，又租他人房自住者，原则上以出租和租人房屋数量相抵后的出租数量计算改造起点。
（5）房屋产权表面分开，实际仍为一户共有，或几个人共同经营的共有产，均按一户计算。
改造前以一人名义登记的房地产，但确已分居并分别经营，经查属实者，可以分户计算。但在改造期间出现此类情况者不予承认。
2、租金标准
（1）付给房主的租金应按改造前一个月，与房客协定租金计算。如租金偏高，应按租金标准计算（包括租给使领馆的房屋）。
（2）房屋接管后，除租给使领馆使用的房屋，按使领馆使用公房租金标准计租外，其余均执行私房租金标准。但低租在改造过程中应暂时不动，将来再逐步调整。
（3）房地分属二人者，如果过去地皮主向房主收租的，仍由房主固定租金中分一部分，如过去不收租的可不给。
（三）《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的补充规定》（日发布）
1、出租房屋不够改造起点或是解放后未出租过现在出借、空闲的房屋，房主积极要求国家经租，其生活不困难并且出租(或出借、空闲)房屋是一整所或在十间以上者，由各区私房改造办公室负责同志审核，个别接受其申请，予以改造。但必须掌握不动员、不表扬的精神，以免混淆改造界限。
2、对有铺底权的房屋，除铺底权人在火场上所建的铺房外，其余应视同产权人出租的房屋，如产权人属于改造对象，即予经租。
3、被改造的房屋院内有“借地不拆屋”的房屋，在双方约定期满前，其房屋仍由建房人自管、自修、自用；在约定期满后，房屋无偿由经租部门接管，住房人向经租部门交纳租金。
4、房主的房屋出租给他人经营旅店，其出租间数达到改造起点者，按房主出租房屋予以改造；房主以自有房屋经营旅店(自负盈亏)的，由服务局按旅店改造。
5、如有的房主有与他人共同经营的出租房屋，又有个人单独经营的出租房屋时，应合并计算出租面积，达到改造起点者，其个人出租的房屋也应改造。
6、改造后的房主按家庭人口平均每月生活费原规定按十二至十五元掌握，这个标准在一般劳动人民聚居区有些偏高，同时有些小房主按40％固定租金，也达不到这个标准。各区可结合地区不同情况按十至十五元掌握。如出租房屋在二十间以上的房主按40％固定租金每人每月平均生活费仍不能达到十元的，可临时给予5％～10％的附加租金。如仍不能解决时，可暂缓改造。
7、原出租现在出借和空闲纳入改造的房屋，可参照私房租金标准(或再低一些)评定租额，固定租金。
8、被改造的房屋院内另有出租的空地，原则上按私有土地出租的地租标准评定租额，固定租金。
9、公地上私人建筑的房屋被改造后，可在租金内扣除地租后，再行固定租金。
九、经租房的定租停发、国家接管与所有权收归国有
（一）定租停发
1、根据现有资料，最早提出暂停经租房定租的文件是国家房产管理局(66)国房局字第77号《关于改造房主的定租暂停支付的意见》（以下简称《暂停支付的意见》）。《暂停支付的意见》指出：“改造房主的定租，一律暂停支付，但正式取消，需要等全国人民代表大会或人大常委会讨论通过取消资本家的定息后，再按同一步骤进行。”
而实际的情况是，全国人民代表大会或人大常委会似乎至今没有做出取消资本家定息或取消经租房定租的决定。国家房产管理局在未经全国人大或全国人大常委会授权的情况下“暂停”了定租，造成一笔有待结清的“定租债”。
2、日《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》规定：“三、纳入社会主义改造的私有出租房屋的定租，从当地私房改造之日起发放到1966年9月底。凡是在1961年9月以后纳入改造的私有出租房屋，未发定租或发放时间不足五年的，一般按5年计算，予以补发或补足。”从此，1966年的“暂停”变为“永停”。
至于，为什么将定租发放截止到1966年9月底，《城乡建设环境保护部印发〈关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见〉的通知》所附说明是这么解释的：“（三）关于发定租问题。根据中共中央发（66）507号文‘公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消’和1979年乌兰夫同志落实党对民族资产阶级政策问题的座谈会上的讲话‘按国家的政策，定息到1966年9月已经结束’的精神，私房改造的定租也发放到1966年9月底就结束了。”可见，定租停发到1966年9月底说到底是根据工商业改造中资本家定息取消的时间来确定的。
3、根据《北京市落实私房政策领导小组关于印发《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定的实施细则》的通知》（市落房办字[1983]第013号，日实施，现行有效），北京定租停发的时间和其他地方是一样的，都是1966年9月底。
（二）国家接管
经租房的国家接管作为一个事实，发生在1966年“文化大革命”爆发以后。这里，我们不妨引用报纸上刊登的有关当事人的一段回忆，大致复原一下经租房收归被国家接管的历史过程。
“（1966年）一天，中廊下胡同里，突然出现一张了红卫兵的大字报，写道：所有私房主一律到房管所办手续，上交所有房地契。弟弟马振铨回想说，他家的门廊里也贴了一张，很明显就是冲着他们来的，‘是一张黄纸’，头一句便是‘这崽子那崽子的’。
作为全家顶梁柱的大哥那时22岁，‘主动’把房地契和领取租金的‘经租本’一并交到了区房管所。能够证明这处院子归马家所有的一切文件在那次上交中全部消失了。不仅原来由国家经租的房屋不再归他们拥有，就是曾允许他们自住的7间房（其实是5间）也不再姓‘马’，而被看做是租住国家的房屋，每月还要交房租5元。”（江菲：《不付钱的“赎买”》，《中国青年报》日。）
报纸上的这段描述和我的当事人石女士的陈述基本上是一致的，就是：红卫兵突然贴出公告，要求把私房权证材料交到房管所，然后很大一部分私房主马上就把自家房产的所有权证、土地证等自觉交到指定的房管所，房子就由国家接管了。
《不付钱的“赎买”》提到了“红卫兵的大字报”。幸运的是，我后来居然看到了两份当时红卫兵要求私人房主上交房地契的大字报。由于资料珍贵，这里不惜原文引用。
大字报一：
“最后通牒
警告房管局：
我们警告你们！从今天开始，赶快行动，把资产阶级王八蛋们，狗崽子们通通赶出去，把房子给腾出来，把房主的房子通通没收。给资产阶级混账王八蛋们小房子、破房子住，要高房钱，给真正的劳动人民大房子、高房子住，收低房钱。
井冈山一中顶天立地的红五类子女
大字报二：
“最后通牒
霸占着房产的资产阶级吸血鬼们：
解放前，你们剥削劳动人民的血汗，榨取大量房产，你们住着高楼大厦，庭庭院院，摆你们资产阶级臭‘气’，而广大劳动人民却无一间房，露宿街头。解放后，你们仍然住着你们霸占的房产，吃房租，剥削人民，而且住着十分宽敞的房子，你们甚至于宁可空着房子，也不往外租，以至造成广大人民群众住房困难，十分拥挤，有的甚至老少三辈住一间房子，这和地主利用霸占的土地，剥削农民有什么两样。这种现象再也不允许继续下去了，你们这一小撮房霸们，别装糊涂了，你们全部房产，你们霸占着的每一块土地、每一块砖、每一片瓦、都是劳动人民的血汗，真正的房主不应该是你们，而是劳动人民，现在是物归原主的时候了。
正告你们资产阶级房霸们，造你们的反，专你们的政的日子到了！
现在命令你们：
1、除了你们自己住用（不得多于一般居民面积）外，统统到房管所登记、交出、归公，自己留住的房子按公价交房租。
2、凡是由房管局‘经租’的房屋和私人出租房屋一律归公。
3、黑帮和资产阶级反动‘权威’和一切牛鬼蛇神占用的面积，不得超过一般居民的最低水平，把多占的房子统统交出。
4、自即日起，限你们在十天之内，主动到房管局办理登记、交出手续。
你们要明智点，如果你们用任何借口拒不执行，顽抗到底，我们绝不会放过你们，我们将采取一切必要行动，由此而引起的一切后果，将由你们自己负责。
抗大附小红色尖兵（大翔凤小学）
（华新民：《为了不能失去的故乡》，法律出版社2009年3月出版，第97页）
（三）经租房的所有权收归国有
关于经租房的所有权收归国有的问题，我在《经租房的所有权归属问题研究》中做了专门的论述。这里只是明确一下，最早明确宣布经租房所有权归国家所有的文件是日《城乡建设环境保护部关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》。
另外，有一个问题还想多说两句。我在《经租房的所有权归属问题研究》中对日《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》有过一段议论，推测其中“经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权”的真实意思。我是这么说的，“（该）《批复》其实要表达的意思是私人出租房屋被国家经租后，经租房业主的所有权中的很大一部分权能如占有、使用、超过70%的收益权已经不归原经租房业主享有，因此原经租房业主的所有权实际上已经不是完整和圆满的所有权了。而且，经租房的所有权最终要转为国有，所以不完满、即将消失的所有权的继承已无实际意义。”
现在看来，我的推测大致上是对的。“许涤新报告”中有这样一段话，和我前面的推测大致意思是一样的：“经租的本质，是和公私合营定息相同的。房产国家拿过来了，按租定租，按期付一部分租金给房主，房主收入缩小了，房东的所有权虽未取消，但这个所有权已是空的了，所有制形态变为定租，因为房主只拿定租，房屋不能拿回来，管理权国家拿回来了，在法律上所有制未取消，但底已挖空。同样在实行定息的公私合营工商业资本家的所有权已变为定息，企业不能拿回来了。”（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=224）
（四）“类似赎买”的质疑
根据《意见》安排，城市私房改造是通过对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制。既然是“类似赎买”，就应当存在赎买的对价。那么，国家取得经租房所有权的对价是什么？经租房主只收取了不到十年的定租（全部房租的20%—40%），此外，国家并没有向经租房主支付过赎买款，难道这定租就是经租房的对价？国家用经租房的租金赎买经租房的所有权？这显然是讲不通的。
我个人的看法，国家最终没有采用“类似赎买”的方式，而是采用“类似革命”的手段改变了城市私人房屋的所有制。这种“类似革命”的手段在经租房的国家接管和所有权宣布归国家所有两个环节上体现得尤为明显。
十、建设部关于落实私房政策的规定
（一）城乡建设环境保护部关于转发《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》的通知（[82]城住字第445号，日实施，现行有效）
1、凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定，纳入社会主义改造的私有出租房屋（即国家经租房屋），根据中共中央中发（号文第2项“公私合营企业应当改为国营企业，资本家的定息一律取消”的规定精神，可明确宣布属于国家所有。
2、凡是不符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定错改的房屋，应实事求是地给予纠正。
3、按照中发（号文和中央机发〔号电文关于定息问题的规定，私房改造的定息发放到1966年9月底。凡未发定租或发放时间很短的，一律按五年计算，予以补发或补足。
4、在私房改造时，如房主原住本地未留自住房的，可参照当时人口和住房的一般水平，补留自住房；如房主当时住在外地未留自住房，而在省、市、自治区人民政府已经明确经租房屋属于国家所有以后迁回来的，不再补留，其住房确有困难的，可租给公房或由其单位安排解决。房主如系归国华侨，可酌情留给自住房。
鉴于有的县镇未改造过的私有出租房屋，多年来情况已发生很大变化，符合改造条件的房屋数量和户数都大为减少，有的省，自治区人民政府已经决定，凡过去没有进行私房改造的县镇，今后不再进行改造。
（二）城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知（[85]城住字87号，日实施，现行有效）
1、我国城市的私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的，正确的。但是，也有不少城市的私房改造工作，由于当时开展工作的时间比较仓促，调查研究不够，工作粗糙，加上“左”的错误思想的影响，遗留下一些目前急需解决的问题。
2、过去是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理。
3、原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。
4、因国家建设需要，原房已被拆除的，应由拆除单位根据当地实际情况，按城市建设私房拆过安置的有关规定给予补偿。
5、因台风、洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒毁的，不予补偿。
6、应退回的改造房产，在国家经租期间发生的经济收支，原则上互不结算。如属于翻建、改建房屋增值较大的，一般不发还产权，可按其翻建、改建前的原房价值作价收购；如房主坚持要求发还产权的，则需交纳翻建、改建的费用。
（三）城乡建设环境保护部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》（[87]城房字第575号，日实施，现行有效）
1、私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的。因此处理私房改造遗留问题，必须从维护巩固私改成果出发，贯彻实事求是的原则，实行改对的不动，错改的撤销。
2、对原出租房撤销改造后，经协商同意可采取不退产权而用收购的办法解决，对退使用权问题，主要解决：原自住房被错改，现无房居住；私改时房主住本地、没有留房、现无房居住或房主当时不在本地居住、没有留房、房屋收归国有前已迁回、现无房居住的一些人的住房问题。其余自住房，可转办租赁关系或作价收购。其他问题，由各地根据实际情况，自行决定。
3、因国家特殊需要不便发还原房或发还原房确有困难或因建设需要原房已征拆、改建而无法发还的，经当地人民政府批准，按“谁用谁补、谁拆谁补”的原则作价收购或按有关规定给予补偿。产权人无房居住的，由收购、征拆、改建或使用单位给予适当安排住房；安排的住房，可采用出售、出租的办法解决。
4、产权人在领回自住房时（包括退使用权的部分），原住的公房要同时交回。
5、因危房而淘汰了的私房，只补偿残值。因台风、洪水、地震等不可抗拒的原因而倒塌了的私房不补偿。
十一、北京市落实私房政策的规定
（一）北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定（京政发[1983]38号，日实施，现行有效）
在“文革”中接管的属于社会主义改造时缓改、漏改的私人出租房，按国务院一九六四年一月十三日国房字二十一号文件的规定处理。
（二）北京市落实私房政策领导小组关于印发《关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定的实施细则》的通知（市落房办字[1983]第013号，日实施，现行有效）
1、经社会主义改造的原私人出租房产，定租发到1966年9月底，房产已属于国家所有，不存在落实私房政策问题。
2、缓改、漏改的原私人出租房，根据国务院日国房字21号文件的有关精神，产权人生活困难的，应予全部或部分免改，免改的房屋，承认其产权，并按照本细则有关规定处理。
产权人生活不困难的，应予补改，并按“文革”前本市私房平均租金（按使用面积计算平均每平方米月租金三角三分）的20％～40％付给产权人五年定租，一次付清，房产即属国家所有。私人出租房的免改或补改均须经市房地产管理局批准。
（三）北京市房地产管理局关于处理有关私房改造遗留问题的通知（市房产字[1983]第186号，日，现行有效）
1、凡是符合本市有关政策规定已纳人社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋，不包括宗教团体房屋)，应明确属于国家所有，按公产进行管理。
2、对不符合本市有关政策规定而错改了的房屋，可报经市局批准后，实事求是地给予纠正。凡因错改而退还其自管的房屋在房管部门管理期间的经济收支应予结算、已付的定租应予扣回。
3、在私改过程中极少数房主的出租房屋未达到改造起点，但本人自愿申请坚决要求纳入国家经租并经批准接受的，不属于错改范围，不存在纠正问题。
4、私房改造的定租，应发放到一九六六年九月底。凡未发定租或发放时间不足五年的，一律按五年计算，予以补发或补足。
对“文革”前自愿申请放弃领取定租，并经批准的，不予补发。
5、一九五八年私房改造时，房主即住在本市而未留给自住房的，可参照当时人口和住房的一般水平，补留自住房；如房主当时住在外地未留自住房，而在一九六六年九月底以后迁回本市的，不再补留。房主如系归国华侨，可酌情留给自住房。补留自住房应经区局长批准，一般不进行经济结算。
（四）北京市落实私房政策办公室关于对全市《私改遗留房产问题的处理意见》的通知（京落房办字(2005)
47号，日发布，见http://www.360doc.com/content/11/24.shtml、http://blog.sina.com.cn/s/blog_417f104b0100ft44.html
1、对房主原自住房进行了改造又末从它处抵留自留房的，应予纠正。如房主仍在原房居住的，可撤销改造，发还自管；房主不在原房居住或原房己折除的．按现行市场评估价予以补偿。
2、对改造起点以下的出租房进行了改造的（除本人自愿申请经租），亦应予纠正。对原出租房撤销改造后，采取不退产权而用收购(按现行市场评估价)的办法解决。
3、几个产权人共同经营的房产，留房时将几个产权人的自留房留在其中一个产权人的房内。落实“文革”政策时落实在一个产权人的名下，要求补留自留房。处理的办法是：根据房档中记载的改造时人口情况，按照留房标准予以补留。
4、几个产权人共同经营的房产被合并改造后，现来访人不承认共同经营，要求撤销合并改造的。处理的意见是：只要是档案中有各产权人办理的相关手续，按“改对的不动”处理；如相关手续不全的，可列入错改范围。
5、根据房屋档案中记载，改造时房主自愿申请不留自留房，不再补留；房主一家住在本地但末按政策规定留给自留房，或房主一家当时末住在本地但已于1966年9月以前迁回本地的，可按私改时房主的家庭人口及留房标准补留自留房；对1966年10月以后迁回本地的，一律不再补留自留房。
6、关于58年私改时，由房屋代管人(或代理人)办理了经租手续，在房屋档案中没有委托手续的前提下能否确定为代管关系，代管人(或代理人)在私改中办理的经租手续是否有效。对此问题，应由当事人诉请法院予以认定，如法院认定不合法律程序，亦实事求是地补办相关手续予以纠正。
7、在纠正错改经租房产问题中，确定撤销改造或补留自留房的，均采取“不发还产权而用收购的办法解决。”收购价格按现行市场评估价予以补偿。
十二、经租房争议解决实务——以北京为中心的考察
（一）经租房争议的特点
1、外争内斗交织
国家通过私房改造将私人家族所有的房产变为政府所有，在政府与私人家族之间因经租房所有权的归属发生一种外部的争议。在家族内部则因年代久远亲人去世、离婚、赠与发生析产、继承的内部争议。这两种争议的性质不同，解决问题的程序也不一样：外部争议不在法院管辖范围之内，只能通过向有关行政部门申请落实私房政策的方式主张权利，家族内部的析产继承则属于法院受理范围。两种不同性质的争议交叉，给问题的解决增加了难度。是先向法院起诉解决分家析产继承问题呢，还是先申请落实政策呢？还需要根据个案具体分析。
2、人非物变、政事变迁
从1956年开始私房改造到现在，半个世纪已经过去了：当年的房屋旧貌无存；当年私房改造的参与者，很多人已经过世；当年的政府机构也未必存续，档案遗失也不希奇。所有这些都给经租房历史的重现带来困难。与此同时，半个世纪以来，我国的政治、经济和社会面貌都发生了巨大的变化，法律、政策层出不穷、新旧更迭，令人无所适从。
3、悲欢聚散、感慨万千
我接触过的案例好几个都存在类似的情形：家族从上个世纪五十年代的私房改造开始接连遭到政治运动的冲击，一家人被迫飘零离散。甚至有人为了摆脱政治上的影响，变更了自己的姓名，以至于在很长一段时间里，骨肉分离、全无联系。直到党的十一届三中全会以后，拨乱反正、落实政策，一家人才历经艰辛重新团聚。到落实经租房政策的时候，一家人又因为家产分析继承的问题发生内部争斗，甚至闹到亲情撕裂的地步，其间悲欢聚散令人感慨万千。
（二）经租房纠纷：法院不管
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见(试行)》的通知、《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(三)》均明确规定，因落实私房政策而发生的纠纷不属于不属于人民法院管辖范围，此类纠纷起到法院的，法院一律不予受理。
（三）经租房历史档案：无法查询
目前，北京的经租房历史档案不对社会公众开放，我们只能查到1983年落实私房政策后现在权利人的房屋记载信息。这也为经租房主了解事实，主张权利增加了障碍。
（四）经租房的信访式解决
据我的观察，现实生活中，私房当事人很多都通过信访或者类似于信访的方式向有关行政部门提出申请的方式提出权利主张，而相关的政府部门（北京主要是房屋管理局和市建委）通常会给当事人以书面答复。答复的内容一般包括诉求房产改造前的权属情况、私房改造的情况、落实政策的情况。如果认为当事人的诉求不能成立的，回复会援引相关的政策依据解释不能成立的理由；如果当事人的诉求包含合理的成分（例如补留自住房、少付租金等）的，会告知当事人向有关部门提出相应的权利主张。
十三、我对私房社会主义改造问题的看法：社会主义探索道路上一段曲折和失误
（一）江泽民在《用邓小平同志建设有中国特色社会主义理论武装全党》中讲到：“总结历史经验，我们可以看到，坚持社会主义，首先要搞清楚什麽是社会主义、怎样建设社会主义这个基本的理论问题。我国社会主义在改革开放前所经历的曲折和失误，归根到底就在於对这个问题没有完全搞清楚。”
“我们要在实践中检验真理和发展真理，抛弃那些对马克思主义的某些原则、某些本本的教条式理解，抛弃那些对社会主义不科学的甚至扭曲的认识，抛弃那些超越社会主义初级阶段的不正确思想。”（《十四大以来重要文献选编》（上），人民出版社1996年2月版，见http://myy.cass.cn/file/.html）
当我们回过头来反省私房社会主义改造问题的时候，发现所谓的私房社会主义改造的指导思想恰恰是在“对马克思主义的某些原则、某些本本的教条式理解”、“对社会主义不科学的甚至扭曲的认识”以及“超越社会主义初级阶段的不正确思想”影响下进行的，其性质属于“社会主义探索道路上的一段曲折和失误”。
（二）私房社会主义改造明显受到“超越社会主义初级阶段的不正确思想”的影响
沈宝祥在《我们远没有走出社会主义初级阶段》中指出：“新中国成立后的一个很长时期内，我们党在社会主义实践中犯错误，发生严重曲折，有许多原因，但都同对基本国情的认识偏差相联系，致使制定的路线、方针、政策脱离了中国的基本国情，脱离了中国最大的实际。”（见http://myy.cass.cn/file/0.html
）这段评论完全适用于私房社会主义改造。
按照马克思、恩格斯原来的设想，社会主义是在资本主义高度发展的国家里经过革命而产生的。而我国是在推翻半殖民地半封建社会的基础上建立社会主义制度的。这就决定了我国的社会主义建设不能拘泥於社会主义的一般形式，而必须尊重我国的国情，有自己的特色。但是，私房社会主义改造的实施者显然不是这么想的，他们那时想的恰恰是：“在我们这样经济文化十分落后的大国，仿佛只要苦战三年，再加上若干年，就可以完成社会主义建设任务，开始向共产主义过渡。”（薄一波在《若干重大决策与事件的回顾》中评论1958年的“大跃进”时说，见该书第720页）
在私房社会主义改造中，这种“超越社会主义初级阶段的不正确思想”和情绪是显而易见的，例如《意见》认为：“在当前城市社会改造的高潮中，急取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。”又如张永励副部长在日私房改造现场会议上的讲话，明显透露出这种急躁冒进思想和情绪。（见http://www.54-ok.com/show.asp?id=222）
（三）私房社会主义改造建立在对社会主义的教条式理解基础上
1、社会主义必须实行严格的公有制，城市房产私人所有制应当消灭。
2、社会主义社会只允许按劳分配，不允许存在劳动收入之外的“剥削”收入，例如房屋租金。
3、社会主义必须是高度集中的计划经济，甚至每一个人的住房、工作都由国家统一安排。谭惕吾在民革中央小组扩大会6月5日会议上有的发言即反映出这种思想，“现在都合营了，要想他们退，但小业主说，我们要走社会主义道路。谁还敢阻挡？还有的业主说他们放弃剥削，要成为自食其力的劳动者，要求国家安排，什么事都愿意做。……
上海屋少人多，很多人伸手来向房管局要房子，甚至打干部。公家房子一空，有打碎门窗玻璃就住进去了的。有些人要求国家补助盖房屋，存在供给制思想，租金最好不要，要也要少。”（中国政治法律学会资料室编，《政法界右派分子谬论汇集》，法律出版社1957年版）
现在来看，这些认识显然是对社会主义的教条式理解。由于指导思想建立在对社会主义教条理解的基础上，这是导致私房改造成为“曲折和失误”一个重要原因。
（四）落实私房政策中存在的一些问题
1、政策文件本身的权威性令人质疑。我们党有重视政策的传统。《关于建国以来党的若干历史问题的决议》指出：“政策和策略是党的生命，是革命政党一切实际行动的出发点和归宿，必须根据政治形势、阶级关系和实际情况及其变化制定党的政策，把原则性和灵活性结合起来。”但是，在经租房的问题上，到底应当怎样落实政策，党中央似乎并没有明确的指示。我们目前能看到的都是建设部和地方上的一些政策文件。那么，建设部和地方政府，甚至地方政府的具体负责机构如北京市落实私房政策领导小组、北京市落实私房政策办公室发布的政策文件能不能代表党中央的声音？如果不能，那么这些政策文件的权威性就令人质疑。
2、政策随意。以北京为例。《北京市房地产管理局关于贯彻执行〈关于加强城市私有房屋买卖价格和单位租用私有房屋租金管理的暂行规定〉有关问题的通知》（市房政字（1986）第253号）规定：
“（一）关于议价、议租幅度的掌握
总的原则是限高不限低。……国家建设征用和落实私房政策补偿以及房管部门收购私房的房价，均按1982年市人民政府批准的房价标准的5倍掌握。”
《北京市落实私房政策办公室关于对全市〈私改遗留房产问题的处理意见〉的通知》（京落房办字(2005)
47号，日发布，见http://www.360doc.com/content/11/24.shtml、http://blog.sina.com.cn/s/blog_417f104b0100ft44.html）规定，在纠正错改经租房产问题中，确定撤销改造或补留自留房的，均采取“不发还产权而用收购的办法解决。”收购价格按现行市场评估价予以补偿。
收购价格从“限高不限低”变为“按现行市场评估价予以补偿”的理由是什么？相关部门没有给出任何合理的解释，落实私房政策的依据本身给人以随意的印象。
3、某些作为落实私房政策依据的文件存在未依法向社会公布的嫌疑。例如《北京市房地产管理局关于贯彻执行〈关于加强城市私有房屋买卖价格和单位租用私有房屋租金管理的暂行规定〉有关问题的通知》（市房政字（1986）第253号文）。我至少看到有两份北京市建委给私房主的信访回复援引了该文的相关规定作为依据，但是这个文件我在网上搜了很多天都没有找到，甚至北大法律法规数据库中也没有。问一些私房主的网友，他们也都没见到这份文件的完整内容。这在因特网高度发达的今天是一件很难理解的事情。有哪个依法公开的重要法规文件网络上会搜不到的呢？只有一种可能性，就是这个文件从来没有向社会正式公布过。假如这种推测是成立的，那么政府部门以从未向社会公布过的文件作为落实私房政策的依据显然是不符合法治原则的。
（五）我认为政府对于上个世纪50年代开始的城市私人出租房屋社会主义改造（经租房）的问题并没有进行足够深刻的反省，也没有从中吸取应有的经验教训，以至于那些在经租房问题中所暴露出来的违反社会主义民主、法治原则的基因在征地拆迁或者其他事情上继续发生作用，例如不尊重《宪法》和法律、不尊重全国人民代表大会的权威、对公民财产权利的漠视等等。今天我们回顾经租房的问题，一个重要目的就在于促进反省并从中汲取教训，最大限度地避免类似的失误和曲折再次发生。
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