打压政策频袭 基金持续降温地产股_网易新闻
打压政策频袭 基金持续降温地产股
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地产政策“地震”，地产股则同时“共振”。
政策的猛烈炮火，使地产股俨然成为了近期A股市场的“炮灰”。失守3000点的沪深股市，地产股悲剧持续演绎。继4月19日房地产指数下跌7.58%以后，昨日（4月20日），该指数再度下跌2.91%。无论是招、保、万、金等传统的四大天王，还是先前基金青睐的二三线城市地产股，二级市场上都遭遇了前所未有的持续打压。
减持地产股势头在延续
事实上，基金撤退地产股，可以追溯到去年三季度。在地产股热度急剧升温后，基金拉开了减持地产股的序幕。而始于去年四季度的政府组合拳，终结了众多投资者对地产股再次上涨的憧憬，部分先知先觉的基金在当时选择了撤退。
据天相投顾统计显示，2009年四季度末，基金持有地产股市值为857.86亿元，占基金持股市值的比例为4.58%，比三季度末分别下降184.5亿元和2.26个百分点。以万科、保利地产、华侨城、金融街等为首的地产股成为了基金减持的主要对象；而福星股份、云南城投等二三线地产股则是迎来了基金的先后进驻。
据《每日经济新闻》记者了解，今年以来，有不少基金公司已对房地产新政提前做出了反应。从已披露一季报的地产公司来看，基金对地产股减持的势头仍在延续。莱茵置业的一季报显示，华商动态阿尔法基金已减持并退出前十大股东行列；原本就仅持有100多万股的友邦积极成长基金也小幅减持；云南城投的一季报也透露出基金减仓的迹象，原前十大流通股股东中的嘉实回报、汇添富均衡长、汇添富成长焦点等基金大幅减持；ST东源一季报显示，兴业社会责任和基金安信都有小幅减持；武汉地产龙头福星股份则被易方达价值成长、华夏红利等基金较大幅度减持。
另据全景网的监测数据显示，上周房地产开发经营板块全周资金流出高达60.44亿元，较前一周50.48亿元的流出金额进一步放大。而在本周一（4月19日）地产股的全面领跌中，又有超过26亿元的资金净流出。昨日地产板块出逃的资金达到了8.44亿元，再次成为仅次银行板块的大空头。
基金持续给地产股降温
如果说在之前地产股低估值和良好业绩预期下，基金内部还没有达成共识，如今严控政策的相继出台，正在一步步打击着基金的乐观心态。行业机会缺失、下跌周期或来临等观点越来越清晰。
日前，在回答投资者关于房地产股投资价值的提问时，兴业趋势基金经理王晓明表示，目前投资主要是从反弹的角度去做，地产股今年总的来说只有阶段性机会，估值上很难提升。
益民基金公司近日也表示，房地产再融资遭遇国土部门的严控，利空房地产及其产业链。由于市场预期及大环境等因素，对房地产板块会形成重压，因此对房地产及其产业链持偏空观点。
大成基金认为，在空前严厉的信贷政策下，房地产成交量可能大幅度萎缩，大户型和部分投资比例较高的城市将尤为明显。目前地产股的市盈率水平约为15倍左右，而这是基于未来房价持平或上涨的假设下，若市场一致预期房价下降，地产股无论从市盈率还是从净资产价值来看，估值水平都会下降。此外，在宏观经济向好、房地产存量房位于历史低位、投资依然高企的背景下，若房价不能被抑制，后续调控政策依然有推出的可能，特别是税收政策的调整。因此从板块投资角度来看，行业投资性机会仍未到来。
此外，国泰基金对地产股的态度也同样不太乐观。由于此次调控是“双管齐下”，在限制投机的基础上增加了整体土地供给，加大了对经济适用房和廉租房的供给和财政支持，超出市场预期。之前的股价波动没有足够反应此次政策的力度，市场有可能会对房产税的预期重新升温。在未来一段时间，地产可能经历一个下跌的周期，房地产股票并非良好的投资标的。
本文来源：中证网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈二手房政策频出 炒房客如坐针毡
来源：HOUSE365
2011年上半年的合肥二手房市场经历了多次政策变动，从刚开始的未满五年征收全额营业税到基准价上调，再到四主城区限购，最后到基准价被取消，这些政策无一例外的影响着合肥市的二手房市场的发展。
有人说，未来的中国楼市，潜力在二三线城市。不过，半年时间以来国家连续使出的房地产调控&组合拳&，已经使得炒房客如坐针毡。
半年政策收紧 炒房客面临最艰难时刻
本站在走访时发现，现如今，合肥市场上真正的炒房客并非是盛极一时的温州炒房团的成员，更多的是安徽省内其他城市，或者合肥本地的一些中小企业老板，他们手上大概有几百万左右的资产，放在合肥的房地产市场。
据了解，这样的一部分炒房客，大多把炒房当做自己的副业，用他们自己的话来讲：全当是炒股。但是这半年以来，合肥二手房政策频出，让这样一部分人也开始有所行动了。
近日，有中介业内人士对365地产家居网透露，某炒房客手上有二十多套房子，仅海顿公馆的一栋楼上就有四套房子，在调控政策出台后，他抛掉了手上半数的房子。
&原因有二：一、本身资金问题;二、今年合肥市二手房市场调控政策打压力度较大，保险起见。&365地产家居网二手房频道城市经理吴凯分析说。
不过，就在市场转冷，政策的重拳打压下，还是有一部分的炒房客选择尽力应对。
&不少炒房客选择自己的房子转售为租，把房子简单专修一下，出租出去，细水长流，在等待市场反弹的同时缓解自己的经济压力。&21世纪不动产皇马店经理陈海峰对本站表示，&他们都希望可以通过这样的方式，挺过最艰难的时刻。&
从&疯狂的房虫&到理性的投资客
合肥学院房地产研究所主任凌斌表示：炒房客在合肥这几年的房地产发展中扮演着重要的角色，一直起着推波助澜的作用，同时也导致了房价的虚高。
不过，业内人士表示，在政策重压下，聪明的炒房客开始转变角色。&现在在合肥，很多炒房客已经从&疯狂的房虫&慢慢转变成理性的投资客，他们现在大多投资在办公商铺物业，因为这类物业不受国八条、限购令等政策的限制，他们会改变投资方向，顺着政策在走。&凌斌说。
&合肥是个年轻的城市，房价环比周边城市来说，还不算太高，有一定的上涨空间。所以，大部分炒房客都把手里的房子转售为租，据我了解，今年以来，还未出现抛盘热的现象。&21世纪不动产皇马店经理陈海峰说。
&现在只有上海、北京、重庆三个城市在征收房产税，合肥现在还没有征收房产税，所以大部分炒房客持观望状态，不少人宁愿选择持有房产，更冷静地看待市场走势。&吉大房产太湖路店的经纪人杨恒表示。
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编辑：涂桂龙
[此文系转载，来源于HOUSE365，版权归属原作者]
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中国房地产政策似乎再次陷入尴尬，应该怎么办？
来源：光远看经济
作者：马光远
中国的房地产政策，似乎再次陷入了尴尬，面对一些城市的疯涨、“地王”的频现，以“去库存”为主题的政策陷入了进退两难的境地。
中国的房地产政策，似乎再次陷入了尴尬，面对一些城市的疯涨、“地王”的频现，以“去库存”为主题的政策陷入了进退两难的境地。
去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存，事实上意味着中国房地产政策的历史性转折，从过去每一次的抑制房价过快上涨的目标开始转向房地产的高库存，也意味着中国房地产市场的基本面从短缺开始进入全面过剩。
随后的中央经济工作会议，打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”：
一是提出要“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”；
二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；
三是提出购租并举的住房制度方向，提出未来的住房制度的主要方向是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；
四是提出要发展住房租赁市场；
五是鼓励开发商降房价；
六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；
七是提出取消过时的限制性措施。
并在“两会”之前出台了一系列刺激房地产的政策，使得中国房地产政策几乎回到了08年4万亿救市的时候。
这样，在经济下行、货币宽松以及房地产政策的刺激下，中国房地产在“去库存”的主题下走出了一条前所未有的大阳线。一季度房地产的数据全面反弹：以上海为代表的一线城市房价令人瞠目结舌地飙涨；南京、苏州、合肥、杭州等四小龙炙手可热；央企疯狂制造地王，2016年上半年还没结束，地王数量已经创造了前所未有的历史记录。
我在去年一系列展望房地产走势的文章中指出，在全国房地产市场出现全面分化的情况下，“去库存”政策一定会导致不该热的地方很热，想热起来的地方很冷的难以自圆其说的结果。并预计一线城市、热点城市和人口未来流入的城市房价会大涨。即便如此，对于一线城市和部分二线城市目前的热度还是始料不及。
房价飙涨以及背后的杠杆，让房地产进入到了危险区域。随后上海、深圳、南京等地不得不又出台调控措施，中央通过权威人士喊话少有地提示“房地产泡沫”的风险。这意味着，短短一个季度而又功效不凡的房地产刺激政策又被遏制政策所取代，中国房地产政策再次“拐入”了调控周期。政策制定者也许没有想到，以去库存为目标的政策，以农民工的市民化为主要路径的政策却成了一些城市的集体狂欢。
事实上，这种尴尬局面的出现，和房地产政策仍然难以脱离调控思维不无关系。长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大的问题。
中国房地产公共政策的目标究竟何在？如何厘清政府和市场的各自责任？如果不搞清楚这些基本的政策前提，结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向地博弈政策，导致政策失灵的尴尬。
回顾98年房改以来中国房地产调控的政策变迁：
98年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20％的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。
2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度；另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。
这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标。
而日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（“国六条”）使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。
2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。然而政策的预期效果却不尽如人意，不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重，而且房价上涨的势头在08年之前并没有出现拐点。
然而，08的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌、交易萎缩等现象。
续以上房地产调控政策历史变迁：
2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。
日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代。
在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。
随后又被迫进行调控，在经历2013年的全面暴涨之后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价格都全面下行。
到了2015年，又被迫出台政策刺激房地产。
也就是说，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动地应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。
毫不讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的，具体而言，房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面：
其一，政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；
其二，在市场与政府的责任方面，混乱不清。毫不客气地说，市场做的远好于政府，拿保障性住房为例，政府应该在住房保障方面做什么，应该推出什么样的保障产品，到现在都没有厘清；
其三，各级政府庞大的土地利益，不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策，严重违背经济发展的基本规律。
从1998年至今，房改已经18年了。中国房地产市场从无到有，从小到大，住房从短缺到过剩，房地产投资成为中国重要的经济抓手，然而房地产政策的发展却远远滞后于这个行业自身的发展。
作为一个庞大的影响国民经济的产业，应该科学合理地构建一个完善的政策体系确保市场的健康发展，而不是在调控的周期里不能自拔。特别是在今天市场已经基本解决住房问题的情况下，政府不能帮着市场消化库存，因为库存问题是政府很难帮助消化的。
如果说过去，房地产的高速发展导致了政府对房地产的过度依赖，那么在今天，当房地产已经告别短缺的情况下，房地产和房地产政策都应该回归社会和民生的本质，而不应该作为经济发展的工具。“权威人士”提出要让房地产回归功能定位，不要简单作为稳增长的手段，提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，事实上就是对过去把房地产作为简单的增长手段的反思。
应该看到，今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。笔者建议高层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，并充分体现民众的基本参与原则，下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系。这是挽救中国经济，挽救中国房地产的唯一之道。
我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。
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