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多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产共话之道》 精选一随着房企在热点一二线城市拿地和销售难度提高，三四线城市楼市迎来周期性机会。城市群概念随之兴起。房企对布局目的地的搜索开始拓展到核心城市周边轨道交通发展相对成熟的地区，对于城市群拓展方向及其经济发展前景和承接能力的研究也开始成为重要议题。据中信建投统计，万科、中海、恒大、碧桂园、招商蛇口等千亿房企今年的布局，除一线城市这类兵家必争之地以外;还有郑州、重庆、长沙等较平静的二线城市;三线城市方面，则围绕长三角、珠三角覆盖范围内的城市如佛山、无锡、常州等展开布局。经分析，这些三线城市普遍经济较发达、有产业支撑、人口基础较大、有人口导入能力，
具备可持续的上涨能力。在行业总体规模逐步见顶的过程中，这成为房企谋求进一步市场份额的更优路径，也是当前调控环境下继续突围的核心逻辑。在城市群布局过程中，房企要做的也不仅是房地产项目开发，而是延伸到城市建设层面进行相关配套和运营。因此，房地产开发商们需要更快抛却常规滚动开发思路，转而走向需要更多时间和精力深耕的领域——资产运营。其范畴实则十分广泛，包括以商业物业、物流地产、养老地产等为代表的持有型物业运营，对旧城、棚户区等的改造更新业务，庞大二手房为核心的存量运营，以及由此生发而来的各类创新探索。无论是近年来政策开始侧重的租住并举住房制度、以浙江省为代表的特色小镇兴起;还是房企不断在提出或探索的地产新模式，都成为印证。转变其实早已开始，以万科、招商蛇口等为代表，“城市运营商”的角色定位成为新的角逐方向。对开发商而言，这不再只是寻求多元业务转型带来的稳定增长点，而是基于城市发展状态的深层资源挖掘并提供服务。不过因此被拉长的经营周期，也成为房企需要面对的考验：部分特色小镇开发是否会沦为“圈地运动”?存量物业运营需要的庞大资金从何而来?如何才是彻底打破传统思维定式的运营逻辑?在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，针对这些问题都将提供新的思路。7月21日-24日，由全媒体集团指导，《21世纪经济报道》主办，全联房地产商会联合主办的博鳌o21世纪房地产论坛第17届年会将在三亚理文索菲特度假酒店盛大举行。期间讨论必将为你带来新的思索和启发。本次论坛主题为《强监管与：地产结构性变革的窗口期》，集中围绕“宏观经济与地产业发展趋势”、“城市的生长与更新”、“泛地产的突围路径”、“存量房市场”、“地产与金融”等多个主题，对当前地产形势展开演讲和对话。届时，包括全联房地产商会创会会长聂梅生、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、北京师范大学金融研究中心主任钟伟等在内的行业专家学者，富力地产联席董事长兼总裁张力、阳光100置业集团董事长易小迪等在内的企业代表人士将参与以上话题讨论，共话楼市下半场的监管与机遇，建言地产结构性变革。1、 关于博鳌21世纪房地产论坛博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会将于7月21日-24日在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。17年来，博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补，寻找房地产与社会要素之间的最优连接，探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。站在2017年年中的门槛向前望，唯一可以确定的，是不确定性本身。无论你见或不见，赞成还是反对，所有的稳定，其实是为即将到来的变革在做准备。我们礼敬历史，同时也期待与您继续寻觅新的时代光芒。让我们共襄盛事，分享智慧经验，深话博鳌共识!2、关于中国地产『金砖奖』由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》首创发起，联合中国主流媒体，本着“客观求实、全面细致”的评审原则。遴选学界、金融界、专业机构专家组成强大的评审阵容，通过对众多权威机构的数据分析，项目现场实地调研、业主访问，媒体调查等手段，对中国地产行业进行大规模的专业审视。旨在推动中国房地产业的国际化发展进程，展示房地产行业优秀成果，记录市场榜样，助力行业发展。本届中国地产『金砖奖』奖项类别包括：人物贡献类、综合开发类、商业地产类、
产业地产类、旅游地产类、社区物业类、营销代理类、建筑设计类、地产金融类、供应商配套类，评选结果将在一年一度的行业顶级盛会“博鳌o21世纪房地产论坛”上发布。3、会议信息时间：-24日地点：海南三亚理文索菲特度假酒店4、会议日程（拟）7月21日11：00 - 23：00 注册签到7月22日07：00 -12：00 圣象o21世纪高尔夫名人赛09：00 - 12：00 主题论坛(Ⅰ)——城市的生长与更新：请叫我运营商09：00-12：00 海南省特色产业小镇发展推介会(闭门会议)14：00 - 17：00 主题论坛(Ⅱ)——特色小镇：泛地产的突围路径15：30 - 18：00 “健康人居行动”中国地产首脑闭门会议19：00 - 20：30 中国地产CEO晚宴【暨】中国地产大咖公益秀21：00 - 22：30 博鳌之夜7月23日08：30-08：50 论坛开幕致辞08：50 - 11：50 主题演讲：宏观经济与房产行业发展趋势11：50 - 12：00 《中国房地产上市公司竞争力报告》发布12：00 - 12：10 全联房地产商会特色小镇分会成立仪式12：10-12：20 “健康人居行动万里行”启动暨授旗仪式14：00-15：00 主题演讲：宏观经济与房产行业发展趋势15：00 - 18：00 圣象o中国地产六方会谈(一)巨头的诞生：迎接10万亿存量房时代圣象o中国地产六方会谈(二)强监管之后的金融与地产：松紧的平衡术圣象o中国地产六方会谈(三)市场的凛冬：与应对19：00 - 21：00 美的中央空调o欢迎晚宴【暨】2017年度中国地产『金砖奖』颁奖盛典7月24日06：30 - 12：00 论坛结束欢送嘉宾5、历届主题2016年 房地产的想象力：供给侧优化与结构性平衡2015年 分化与重构：弱平衡下的地产创新逻辑2014年 回归“新常态”：结构调整与经济再均衡2013年 家国梦：协调发展与多元结构性转型2012年 冲突论：跨越政经周期的逻辑2011年 房地产转型之惑：求解有效性2010年 地产考验中国：以制度创新求解效率与公平2009年 正本清源：后危时期的地产回归2008年 地产相对论：紧缩与通胀下的多重变量2007年 地产资本论：后调控时代的价值演变2006年 地产博弈论：多方利益格局下的效率与公平2005年 地产进化论：宏观调控下的物种选择2004年 宏观调控下的中国房地产2003年 金融紧缩下的中国房地产2002年 新地产，，新财富2001年 反思中国房地产的兴衰败，启迪地产新思维免责声明：本文仅代表企业观点，与华商网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。相关热词搜索：《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选二蓝天与白云、转型与挑战，第15届博鳌房地产论坛在本月11日拉开帷幕，经济学家樊纲、连平，中国房地产产业协会名誉副会长朱中一、以及任志强、黎明楷等诸位行业大佬齐聚一堂，论剑博鳌。在众多大佬的见证下，昨日，中国地产风尚大奖于博鳌之夜缓缓揭晓，创始人兼CEO何捷受邀出席并领取了含金量十足的“2015年度最具影响力互联网房产金融平台”大奖。此次一举荣获“2015年度最具影响力互联网房产金融平台大奖”，也使得搜易贷成为了首家获得该奖项的平台。成立13年，中国地产风尚大奖表彰和记录了年度中国房地产行业典范的企业、人物和楼盘，成为紧跟中国经济潮流，解读中国地产跳动脉络的重要风向标，此次获奖也代表了行业对搜易贷在互联网房产金融领域探索的认可。据介绍，本次博鳌房地产论坛以“转变时期的中国房地产”为大主题，在“互联网+”的大背景下，探索中国房地产在新环境下的突破和转型，并探讨“互联网+”给房地产带来了什么等焦点话题。在“互联网+”的时代背景下，作为搜狐集团旗下的互联网金融平台，搜易贷上线伊始就积极寻求跨界，利用搜狐集团旗下的丰富资源，联手国内著名房地产在线平台搜狐焦点联合推出了第一款产品“焦点”，开启了金融与房地产行业的跨界之旅。在上线近一年的时间里，除了相继推出“房”主题的全新品牌“”，将业务扩大至一、二手房业务外，搜易贷还将触角延伸至商业地产，与银泰置地合作推出了“银泰租金宝”，并在不久后与银泰置地再度携手，首推针对应收购房款业务的“银泰购房宝”，将商业地产跨界合作的范围进一步扩大到售房环节。“搜易贷选择房地产领域发展互联网房产金融，正是一个比较好的时机，同时房地产作为大宗消费品，也与目前促进消费的政策导向趋势相符”。谈到搜易贷在互联网房产金融领域的布局，何捷表示，“房地产行业的金融需求非常庞大，有些环节的金融需求还未得到良好满足，所以潜在的市场空间庞大”。经过近一年的耕耘，搜易贷已经取得了良好的成绩，平台贷款交易规模即将突破30亿。成为最具影响力的互联网房产金融平台。本次在博鳌斩获“2015年度最具影响力互联网房产金融平台”大奖，搜易贷在互联网房产金融领域的成绩被行业所认可。据悉，未来搜易贷还在与开发商进行更多的创新互联网金融业务探索，比如、结构化等等。本次论坛，何捷还将参与对话论坛，与众位大佬一起畅谈互联网+与房地产。《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选三[摘要]：对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。毛大庆搜狐焦点主持人：过去十年和未来十年整个房地产有什么变化和不同？毛大庆：在学术定义里中国房地产业是一个行业，真正的开始是从1998年、1999年开始，从那时候到现在接近20年，我们形成了一个这样的行业。这个行业有多大？2016年全国房地产销售额达到13.3万亿，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了中国过去可以说十多年经济成长的动力。我们看待这么庞大的一个经济现象，如果用十几年周期去看它，实际是不正常的。任何一个国家、任何一个城市，例如美国、日本等，他们进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长，不然的话就没有次贷危机，在发达后期，房地产仍然是经济总量很大的业务。因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况，或者老是说再过多少年这个行业就结束了，这种说法也是不科学的。但如果我们说房地产一定要不停暴涨，这个更加是错误的。我们确实需要行业有规律可循，这是为什么近几年中央一直提倡要建立真正的房地产市场长效机制。这个长效机制对于老百姓来说，对于我们的社会稳定，经济发展来说都是非常重要的，它确实就是一场马拉松。但在这个过程里，行业的发展特征、发展方式，可能会发生非常重大的变化，这个是很正常的。对于中国来说，中国房地产的发展方式我认为还仅仅是走了第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，下面的发展方式可能要开始了。美国发展这么长时间的自由经济下的房地产市场，现在还有很多新方式出来，包括跟金融结合，金融资本促使新的产品出现，也包括老百姓对于房地产这样一个资产的看法和方法论也在不断变化。搜狐焦点主持人：中国的房地产走过20年，有没有走过什么弯路，以后需要有哪些办法来促进房地产能更好地发展，并符合目前的国情？毛大庆：中国房地产确实走过很多弯路，最早的计划经济到98年、99年结束，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对需求的发展，甚至是中国经济后来在世界地位中的影响，我认为当时都是估计不足的，而且是远远不足。我们来看看这些不足：第一，作为人口大国，我们有多少资源，人口和资源配置的关系我认为是当时预估不足，比如98、99年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，都连现在的1/3都不到。这20年提升了四、五倍，还远远没有完成城市化的过程。当时我们有没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求，例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来，这些问题当时都没有考虑。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题。我们借鉴其他国家和市场：资源短缺型的国家安排的比较好的制度，比如新加坡的体制：新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障的制度来保障，但是政府也要市场化运行保障的制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在有一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制。另外一种德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节开发商、开发机构对于开发哪一种房子的动力，运用得比较好。德国最典型的是：税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收的东西来在这些需求间进行平衡，这也是一个长效机制。东、西德合并之后出现房子短缺的情况，德国很快运用税收制度来促进房子的供应等等，今天还在用这个制度，这就是长效机制。我们目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产这件事当成刺激经济的手段，导致了很多短期做法的产生，包括地方政府的土地财政这些问题。但是我们客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但是过程之中不断的强调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题。第二，房地产本身势不可挡，不可避免是这种货币现象，房地产有太大的能量去吸纳资本、吸纳资金，所以它一定与货币密不可分。房子主要生产资料就是土地，土地更是重大的容纳货币的附着物，我们说资金或者资本的附着物，这种附着物它的价格涨跌和变化又会影响到资本市场，影响到货币的稳定。这里面包括、地方政府、老百姓，实际都跟房地产的起起伏伏有着密切的联系。一个国家的经济是否稳定，特别在我们国家，过去这么强依赖于房地产和土地市场，所以长效机制尤为重要。另外关于泡沫的问题，任何行业都有泡沫，泡沫是一个不好的现象，但是你不能说它什么东西没泡沫，要注意的一个是控制泡沫的范围，它的度；另外要注意这个泡沫跟其它的泡沫之间的相对关系，这是一个经济学的问题。我们国家处在新旧动能转换，新的经济增长能不能够成长起来，新的经济增长能不能够慢慢取代我们陈旧的增长方式。这是个非常不容易的过程，因为这个舵太大，转起身来，太快了，可能会不稳，但转慢了，又来不及跟上。我也认同的观点是：经济转型不易过快，要稳稳当当扎扎实实。房地产仍然扮演一个非常重要的角色，而且我认为会相当长时间还在扮演重要的角色，但是扮演的角色和戏码会发生很大的变化。说回到泡沫问题上，跟我们实体经济的成长是有关系的，如果实体经济不成长，或者成长太缓慢，我们还要保持经济稳定或者一定的GDP增长速度，那么我们就变得需要货币来驱动发展，货币驱动发展过去这些年都是这样，M2驱动是我们最大的特征。如果M2驱动再继续使用，而没有新的经济增长来使用货币的话，过多的货币会继续再流进土地、流进房子，在经济空转的情况下房价高企，那么这时候房地产就确实会存在泡沫。在房价高企的状态下，需要实体经济能够跟进，当房价有实体经济支撑，这个房价就不是泡沫。所以，中国整体房地产市场的泡沫，我认为要关注，但是没有到危言耸听、要爆炸出问题的地步。客观的说，这些年，老百姓财富的增长，国家财富的增长和社会总的发展趋势，总体还是向好的，在这个过程里面局部城市过热，是要留意的现象。但是为什么会过热？我认为这是由于我们的资源分配不均衡，人人都要往这个城市里面来。中国13亿人，有点钱的人钻到有限的十几、二十个城市，在这么庞大人口的推动下，是可以得起来，也正是只集中在这些城市里面，整体来说发展不健康，也是肯定的。搜狐焦点主持人：给买房特点不同的朋友，有的想换房，有的想在一线城市买房。从您的角度来看，给他们提供一些参考性的建议。毛大庆：国家最近的提法和政策需要留意，总书记在近期的中央政治局会议上对房地产有过一段阐述还是很重要的，其实核心还是要建立房地产市场管理的长效机制。政府从哪儿入手？目前重点强调从金融角度正确地引导行为，另外建立长效机制，还有建立比较完善的金融管控机制，防范的产生。这一段话虽然不长，但是可以从中读出未来房地产管理的视角。不再会是从买房人着手，而更多的是从国家金融风险的防控角度着手。货币总量在这儿摆着，可我们还要增加货币总量，这些货币一定会有一部分流进房地产市场，这个是不对的。但流到哪儿去才对呢？流到未来的新兴房地产种类，比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去，国家会鼓励并且会支持，比如现在一些园区建设、小镇建设、新机场辐射区建设，以及裙带式、群状式城镇化的建设和发展。我们看京津冀的发展，一定带动一批城市群的发展，因此，未来的调节手段会从金融手段入口调节，规范资金的流向。对于老百姓来说，适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。北京、上海、深圳区域房价过热过高，着眼区域性的产品仍然还是有很好的值得购买的点。例如，我们看京津冀发展的走势，北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念，一个是新空港区域的发展。这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性，它是国家性战略。这样的动作其实绝对不亚于当年深圳的崛起、或者是浦东的发展，很有可能会成为中国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极。把问题提到这个高度看，可能就会重新看待这个城市的发展格局。我们国家也在试图把城市这个篮子做得更大，让更多的人能够分享城市化发展的成果。买房对于老百姓来说，资金有限，既是一个需要，同时不可避免也是一个资产配置。资产配置在中国今天大的发展态势和趋势下，有很多新的增长点值得我们关注。经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等等，未来又会吸纳一大批城市化人口，满足他们的置业需求。中国的城市梯队还是有潜力的，还是在发展过程之中，非要到上海市中心、北京市中心买房子，那真的很贵确实很贵，但是这个房子是不是已经贵到顶点了？还有待时间来论证。搜狐焦点主持人：现在说三、四线城市去库存，这句话喊了两年。尽管一些二、三线城市或者所谓三、四线城市，甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对来火起来，但是跟一线城市比还是不温不火，您对这些城市怎么看？毛大庆：东莞算三、四线城市，他的房地产市场2016年非常得亮丽，包括佛山也很亮丽。未来，佛山、东莞、深圳、广州，就连起来，变成一个城市带，将来经济有大量的连带发展作用。东莞这个三、四线城市为什么这几年房地产持续稳定地成长，而且过去这一年成长特别快，实际上产业结构特别合理，现代服务业、高端制造包括科技等等一直在这个城市里面孕育，把原来低端的产业不停淘汰，通过高端淘汰低端，不停自我迭代、自我更新。这个城市市场化的运行程度非常高，都是民营经济，自我迭代能力特别强，全市场化运行，产业自我调整非常得好，带来房地产持续地蓬勃和繁荣。很多优秀的企业在深圳的成本略高，往东莞转移，东莞经济一下子起来了。类似于东莞还有昆山、苏州、无锡。此外，还有开封，开封也非常有潜力，文化渊源深厚，城市治理、环境治理也特别好，受大郑州的影响，郑开一体化。城市带、城市群发展起来，把饼做大，老百姓就不是非得挤到某一个中心，就会看待这是一个城市群，从买房人来说，从政府腾挪来说，空间就大了很多，这也是京津冀的规划发展趋势。在北京周围可不可能出现一个东莞？现在我认为有一个地方希望很大――廊坊。廊坊很有可能变成今天的东莞。将来有可能出现一堆番禺、佛山，固安越来越像佛山，廊坊越来越像东莞。随着交通便利性提升、信息通信便利，移动办公便利，再加上现在的云服务非常好，是不是非要跑到市中心这都值得认真探讨。未来很多新城，从前叫三、四线，现在变成大城市的一体化辐射片区，我认为这些城市很有可能成为新的增长点。原来说三、四线去库存，那是一个阶段性的口号，上次过热之后太多的资本，太多的政府投融资平台投了很多的钱，刺激了三、四线房地产的发展，但是三、四线的发展没有产业经济的支撑，房子不知道用来干什么好，人也往外流，房子当然成了问题，将来会带来大量的烂尾楼、空置以及不良金融的问题。这个问题阶段性会过去，等过去以后慢慢消化掉、吸纳掉以后，根本的问题还是在于这种三、四线城市还是要找到自己的定位跟经济发展的模式。搜狐焦点主持人：二、三线城市，三、四线城市发展起来，不能盲目像一线城市摊大饼，产业结构发生质的变化，房子是住的，不是用来炒的，要跟整个一线城市相结合，产业、生活、教育、医疗等等都要跟这个城市匹配上，这样大家能够在这儿住，也能生活，这是三线城市今后发展的出路。您怎么看待？毛大庆：这个话题现在谈的比较少了，但实际上它还在默默发生变化着。我们在过去几年里面有一个热门词：新型城镇化。现在慢慢被区域性发展城市群落取代，但是当我们谈论新型城镇化的时候，有一些观点还是很正确的。怎么来看待新型城镇化？是再建一堆新城镇，还是研究原来已存量城镇的资源能不能被再利用？第一，要从区域经济战略上看待新型城镇化，比如发展长江中下游流域的物流、资金流、资源流带动的城市带，建成上下游承接的城镇化带。京津冀、长三角、珠三角以及围绕成都、武汉、郑州这些产生辐射效应的城镇化，这都是合理的理。第二，美丽乡村建设，还有小镇建设，小镇建设未来会大量或者非常有效地改变我们的农村形态，给农村带去一大笔有益的财富。当中国的个人消费能力、经济总量达到一定程度的时候，乡村消费、小城镇消费，特别是特色小镇的消费一定会成为一个非常蓬勃的领域，非常有意思。另外还有租赁经济，大家说到房地产上半场、下半场，我不按场说按下一幕来说，租赁经济会是下一幕房地产非常重要、非常蓬勃的内容。前面三十年的开发，我们积累了1537万亿的存量资产，这些房子用了很多土地，房子盖完了，房子是不是能成为房地产行业发展的下一阶段的生产资料？上一个阶段的生产资料就是地，地没了是不是房地产不能干了？完全不是这样。成熟的发达国家，房地产的生产资料除了土地，大量是存量楼宇以及存量楼宇的升级换代、内容更新以及就地改造，这种现象未来会大量存在于我们的大都市和发展得比较饱和的城市里面。租赁经济需要什么来保障它的合理运行？一个要有良好的租赁制度，以及有一大批非常成熟可靠的租赁代理中介，我们叫机构化管理。第三个要素，金融。金融产品的丰富多元，资本要进入房地产市场，让它流进现有房子，实现楼宇经济的转型，让它能够刺激租赁经济的发展，这笔资本实际也是很有用的。一个走向就是变成了，变成、等等这样的钱，这些钱仍然很大宗。租赁经济仍然是非常吸金的领域，上次北京市我跟蔡奇市长提到，租赁经济是几万亿、十几万亿规模，北京市一个城市的租赁经济已经达到几百亿的规模。不要小看租赁经济给未来城市发展，房地产经济发展的巨大提升量，这里面变成资本回流动的玩法，把资产看作资本的一个链条，把资本看作资产的一个重要的依托，运行一个庞大的房地产存量市场，又会激发中国在房产领域内的经济增量，当然这种资产资本就需要有在下一章节高水平的操盘手、机构、职业经理人来运作。我本人在房地产领域近23年，实际“房、地、产”这三个字过去特别混淆，一想到说房地产，我们想象的房地产就是买房子，卖房子，买块地。而在国际领域的房地产是非常大的学术课题，、资本资产结合，很多金融产品可以在一个房地产领域，一鱼多吃发展出好多经济种类来。在过去快速发展的20年里，我们缺乏学习，缺乏耐心，也缺乏这样的理念，第一章节闭幕了，第二章节要开始，其实它还刺激房地产的操盘手、房地产的职业经理人，所有的从业人员升级改造，房地产各种链条上的人都变了，消费人口变了，消费的趋向变了，用户变了，资本市场也变了，国家政策也变了，土地也快没了，城市空间也饱和了，但是消费升级来了。你不会迎接这些新需求，你就会被淘汰，但是房地产行业需求还在，玩家变了，市场颠覆以后行业还在。搜狐焦点主持人：国家战略目前来看租售并举，国家的保障房向公租房转接，以后是90后、00后的时代，大家整个对房地产的意义和观点也发生了变化，现在是大众创业的年代，也是一个自媒体的年代，大家对办公的需求和住的需求跟以前的70后、80后甚至老一辈的观念不一样，包括办公的观念也不一样了，甚至很多人都在家办公或者攒到一块儿就叫办公，跟传统的办公意义包括居住意义完全颠覆了。房地产以后更多的意义和价值在哪儿？毛大庆：回到刚才说的理念上，思维路径依赖对于传统房地产行业的人来说还是挺厉害的。刻舟求剑的故事天天上演，在我们的传统房地产公司里面，房子卖完了，客户就已经走了，客户变成另外一伙人了。这个现象我觉得这几年房地产行业讨论的很多，是不是慢慢把这个行业重新洗牌，能够跟着这个行业走？确实如你所说，客户在变化，新生代85、90后已经站在你眼前了，我们再看物质高度发达、财富已经不再成为稀缺品的时候，他们不见得会购置资产。比如北京出现很多好玩的空间、好玩的公寓、好玩的场所，我去租个场所，有一大堆朋友在一起住，一堆人一起玩，就是一种新兴的紧凑型社区，很多时尚人口住在一起，有创业的，有自己做生意的，有自由职业者，这种状态的产品以后会越来越多，这种社区性的居住，租赁性的产品，带上玩、带上吃、带上办公，甚至于演播室、甚至于实验室、甚至于各种各样的健身房、小影院出现居住的小型紧凑型综合体，但是是用来租的，它给城市的停留型创造了非常新颖和另外一种居住方式的选择。租赁经济的成长一定会到来的，以社群的思路来运营，各种各样的产品会迎合这一批年轻消费者的需要，城市会变得多元化，城市空间变得丰富多彩，城市空间变得越来越好玩。集约的方式、社群的方式，另外信息能够共享的方式，这样的空间场所会越来越发达。搜狐焦点主持人：去年下半年到年末开始，很多开发商关注北京周边的发展，越来越多的开发商进驻北京周边，我们采访过程当中听到很多声音，营销总也好，总经理也好都对北京周边的发展抱有很大的期望，您怎么看待北京周边未来的发展？如何理解北京周边跟北京的发展关系？如果落实到实处，我是一个买房人应该买北京，还是京周边，在这样一个时间点内。第二个问题，上层建筑如何看待租赁市场，刚才提到了REITs，如果我是一个想租房的人，您有没有一个这样的构想，未来租赁市场如何面向购房人，我应该如何租赁这个房子，房产持有人跟租赁方是什么样的关系？现在的REITs推进下去非常难，还没有真正下去，银行也不愿意推动REITs的发展。如何面对租赁市场的发展？毛大庆：REITs从来不是靠银行推动的，是机构推动的。第一个问题，环京周边，好像是一个，当然这里面有很多微观的因素。说的更具体一点，比如南部、东南部这一带，环绕副中心的，环绕廊坊、新机场空港的，包括涿州、固安，我们叫“廊、涿、密”这一带是高速发展带，这一带涵盖了北京和未来大北京的发展态势。北京北边都是山，发展空间有限，一定往“廊、涿、密”方向发展。北京如果说把它想象一下，世界上的几个经济总量巨大和辐射能力很强的国际大都市，辐射多远和快速轨道交通的网络密布情况有关系，确实在快速轨道交通上完成到各个点的链接。我认为，北京城市副中心要成为快速疏散人和快速联络各个重要的行政区的快速交通港，这个快速交通港能实现的话，城市的距离就变得没那么显著了，车的舒适度、换乘的无缝都是现在要解决的问题，这一点在后续技术上是能够解决的。如果技术上能够解决，北京这样的经济总量，这么大的国家首都，它的辐射量应该是非常大的，想的稍微远点也不为过。关于租赁的问题：机构化发展的问题，租赁肯定是趋势，整体性常租公寓和散布式的常租公寓，两者会形成城市租赁房的巨大供应来源。搜狐焦点主持人：刚刚提到租赁市场，我们直播过程当中，包括论坛过程当中对去年年底到今年年初出的几块地比较感兴趣，因为是百分之百自持。毛大庆：政府也是通过土地拍卖的手段来要求开发商进入到租赁经济里面去。这个动机是好的，具体结论还有待时间去验证。我对这种模式的落地还是偏乐观的。通过操作。货币缺乏跟对位的产品有效的路径，这个路径是什么？这个路径就是金融产品和金融机制。搜狐焦点主持人：最近非常关注的大家都在说房地产税的事，从您的角度来看，房地产税什么时候开征比较合理？目前来看是一个征收房地产税的好时机好时候吗？毛大庆：房产税我认为是一个很正常的工具，我是支持有房产税的，但是这个房产税的出台确实在我们国家很不容易。我们的房子发展历史不像西方社会，我们前面有一大堆房子是公房，后来改成个人房产，这20年有各种各样的动机，有的拆迁，有的保障，有的还有自己。现在对这个问题可能还有很多技术性的问题要考虑，我也认为迟早征收房产税。目的、界限以及这条线划到哪儿，这些问题要考虑清楚，技术上的难度还是有的。搜狐焦点主持人：今天聊了过去整个房地产走的各种弯路包括以后整个房地产各种趋势，从以售为主，变成租售并举。包括很多房地产新兴的各种产业也好，还是各种地段也好，最后请您给大家展望一下未来十年，包括中国一线城市、二线城市中国房地产市场，应该是怎么样最健康最合理？毛大庆：谈未来离不开今天的主题，今天说两会，今年会是政策关键的一年，今年是“十三五”开局，包括两会对今年之后的经济转型，新旧动能转换，相信会有大量热烈的讨论。两会之后下半年还有十九大召开，十九大之后中央肯定把大量的精力放到经济建设上去，这个也是显然的。在整个大背景下，所有今年的政策指向以及所有的大政方针会影响到未来十年经济总体的发展。从整个世界格局范围内来看，我仍然持非常乐观的态度，过去这两年，无论是政策引导还是大的运动性推动也好，确实创业创新，包括全民投入到创新，科技创新，以及人才的进一步回归和梳理，确实有非常显而易见的进步。在国际竞争的大历史背景下，我们真的有可能会成为一个创新大国，创新驱动的战略，相信会产生巨大的历史影响。中国未来十年经济的战场，新的转型战场会呈现出一派非常有意思的局面。持续向好看待中国的经济，中国的城市发展、城市化发展，包括房地产产业的发展，我仍然认为是非常值得我们期待的，期待出现崭新的、多元化的有各种针对性解决需要的房地产市场出现。十年以后回过头来再来看，我们现在这十年可能会是中国房地产行业真正从原来单一模式，转向多元化模式发展的历史性分水岭，这里面伴随着我相信不用太久，大家要用更加历史的眼光，更前瞻的看法，来看待中国经济和房地产行业的发展。对于个人来说，我仍然认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。作者：毛大庆来源：搜狐焦点《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选四日，博鳌房地产论坛在海南三亚正在火热举行中。当天下午举行的“文化旅游的符号-文化旅游地产突围之路”主题论坛上，各开发商代表、知名学者、地产金融服务商等等齐聚一堂，共同为未来的旅游地产发展献计献策。其中，来自专业地产金融服务商-汇联金融执行董事兼COO郭馨孺的精彩发言引起巨大反响和轰动，成为全场关注的焦点。汇联金融执行董事郭馨孺(左五)参加博鳌房地产“文化旅游的符号”论坛合影据悉，针对某知名开发商斥巨资打造的某旅游地产项目入住率太低的现实窘境，郭馨孺一针见血地指出，把旅游地产的投资属性用金融产品挖掘出来，这个问题便能迎刃而解。她指出，汇联金融目前对旅游地产的金融产品主要有6种，可谓定制式金融服务产品，现在正紧锣密鼓与中国国旅等展开深度的跨界合作。消息一出，广大开发商代表纷纷前来咨询交流。中国房地产协会原副会长朱中一老先生也为汇联的地产金融创新所吸引，前来与郭馨孺亲切交谈，并对汇联金融的创新给予高度评价。那么到底是汇联金融的什么神器打造出如此神奇的轰动效果呢，让我们逐一简要介绍。中国房地产协会原副会长朱中一老先生与汇联金融执行董事郭馨孺亲切交谈神器一：汇旅游汇联联合多家大型跨界服务机构如中国国际旅行社，在全国范围为旅游地产项目扩大客源，以实现效果。如通过汇联金融旗下互联网金融平台汇联汇“汇旅游”金融产品，可获得较高，更可以免费赠送中国国旅等旅行社的旅游线路并到旅游地产项目参观，如有中意房子则可直接将转为定金或房款。神器二：送房宝如果我们的业主买房是为了投资，能否既能获得稳固年化收益，又能把收益的一部分变成居住权，或者是房子呢?答案是肯定的。这样通过“投资即送房”的方式，充分挖掘高净值客户的投资需求，拓展并锁定该部分客户市场。神器三：旅居宝这个产品可谓是“旅游地产REITs”，通过帮助实现居住权和产权的分离，增加旅游地产的投资属性和。神器四：资产宝通过结构化金融产品的设计，针对机构资金阶段性持有酒店、度假村等大型持有型物业，从而提高开发商的资金。神器五：首付贷分期贷旅游地产大部分客户是异地购房者，如购买海南的房子的客户大部分来自东北，这样异地按揭往往难以实现;同时购买旅游地产的客户大部分为投资客，这样的客户的特质一般是拥有多套房子，这样也难以做银行按揭。那么针对这样的群体，汇联金融量身定做一款”分期贷“的，帮助他们轻松实现购房梦。神器六：跨境贷为了满足高净值客户的海外置业梦想，汇联金融为购房人提供一站式低息海外。客户可不用出境，境内贷款、境外放款，最终实时汇率下境内还款。汇联金融为2012年国内首批在香港上市的金融服务类公司，拥有15年的专业地产金融服务经验。目前已经形成业内首创的18款系统完整的房地产产业链金融产品，从基本的首付贷、分期贷到购房类产品，再到家居旅游教育等投资类产品一应俱全，在产业细分领域傲视群雄。我们相信，汇联金融的定制式金融服务产品，将为旅游地产的突围提供新的解决思路，带来业界新的思考和借鉴。《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选五去年以来，各地先后出台了相应的土拍新规，北京延续 “限价+配建”土拍规则，石家庄、上海、广州等城市陆续跟进且各有创新，重点城市土拍政策渐趋多元。同时，热点城市为了平抑地价，不同程度地设置了限地价、限房价、竞自持等条件。例如北京的“限地价、竞自持、竞方案”土拍新规，深圳、杭州、天津等重点二线城市及周边城市出让的宅地，也先后设定了最高限价及竞报自持面积。毫无疑问，这对开发商资金实力和综合能力提出了更高要求。。行业集中度进一步提升，龙头房企加速扩展规模7月初，中指院发布了“2017上半年50亿房企销售业绩格局分布”。从榜单看，龙头房企的平均销售额同比增长率最快。龙头房企与中小房企间的差距持续扩大，强者恒强的发展态势愈发明确。政策环境从严的背景下,龙头房企拥有强大的人力资源、资金实力雄厚，既有拿下一二线城市优质地块的实力，也具备积极进军三四线市场、抢占中小房企土地资源的能力。无疑，龙头房企占据了行业制高点，一路斗志昂扬。中房智库研究员统计的上市房企拿地榜TOP20榜单显示，今年上半年拿地最积极的依然是大房企，前20强房企拿地总额达到了6592亿元，“大象”越走越快。例如，在中指院发布的“2017上半年品牌房企销售和拿地情况对比”中，新城控股的拿地金额同比猛增480%，增速位列前3，表现亮眼。广发证券日前在报告中表示，新城控股上半年销售继续较强增长，均价上扬有望带动毛上升;土地投资保持积极，全国化布局更进一步。根据中指院发布的“2017年上半年全国房地产企业拿地排行榜”显示，新城控股1-6月，以259亿元的成交总价，揽获了规划建筑面积为625万平方米的优质土储,土地资源优势愈加明显。根据中指院提供的数据计算，新城控股上半年的土地成交平均楼面价为4144元/平方米，成本优势显著。低成本大量拿地，保障了新城的持续高速发展。房企布局重点仍在二线，三四线走高恐难以持续中指院的数据显示，上半年，长三角及环渤海区域依旧是房企拿地角逐的重点区域。在新一轮的调控政策下，一二线重点城市溢出效应加剧，成交量下降，销售面积下降约20%。与此同时，三四线城市去库存效果显著，从克而瑞提供的数据看，三四线城市成交面积占全国商品房成交面积的比例已达75%，成交量自去年起一直维持在24%―41%的增幅区间内。尽管如此，克尔瑞研究中心在对上半年房地产市场的分析中指出，从城市布局角度来看，二线城市依旧是各个房企的布局重点，占到了拿地总建面的52%，三四线占比则为41%。其中，“都市圈”三四线城市因受到中心城市辐射，与一二线城市联系紧密，表现更加明显，备受房企青睐。针对这种情况，新城控股高级副总裁欧阳捷判断：“都市圈三四线城市与其核心城市荣辱与共，会有时滞，长期看好;非都市圈热点三四线城市繁荣不可延续，透支越多，沉寂越多”。据悉，目前三四线城市平均楼面地价已达4810元/平方米，而二线城市的土地成交平均楼面价为5179元/平方米。不难判断，三四线城市的整体楼面价不可能超过二线城市，因此上升空间已触及瓶颈，未来缺乏持续走高的可能性。据悉，业内许多标杆房企持续加码重庆、郑州、济南、苏州等潜力二线城市，并同时强化都市圈三四线城市的布局;秉承战略为王的新城控股，在投资佛山、湖州等“都市圈”三四线城市的同时，也持续深耕二线城市，继续部署长三角区域，同时在中西部区域及珠三角重点城市加速排兵布阵。纵观今年上半年，新城控股已在山东青岛、陕西西安等多个二线重点城市获取优质地块。7月，更是拿下了“都市圈城市”镇江的优质地块，进一步加速全国化布局。在严苛的土拍政策下，房企必须更加理性有效地调整拿地策略、紧跟政策变化、提升自主判断能力，才能依循合理的战略布局不断扩充规模、快速扩容土地资源，在激烈的房地产行业竞争中加速奔跑。目前，新城控股已基本完成了以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。除了积极拓展住宅市场，在商业地产方面，今年以来新城旗下商业品牌吾悦广场也不断落子上饶、渭南、合肥等城市，在刚刚结束的“博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会”上，新城控股凭借在商业领域的长足发展，荣膺“中国地产金砖奖-2017年度商业地产领军企业”称号。目前新城控股已开业和在建购物中心达到47座，进一步形成了“双轮驱动、加速奔跑”的发展态势。写在最后：给大家推荐一家3年老平台立即理财拿→(年化收益10%)转载本文请注明来源于安全110：http://www.p2b110.com/news/219224.html分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博微信百度贴吧QQ好友window._bd_share_config={"common":{"bdSnsKey":{},"bdText":"我在【网贷安全110】看到这篇经典的文章，有趣-有料-有内涵！你们看看觉得如何？","bdMini":"2","bdMiniList":false,"bdPic":"http://www.p2b110.com/","bdStyle":"1","bdSize":"16"},"share":{"bdSize":16},"image":{"viewList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"],"viewText":"分享到：","viewSize":"24"},"selectShare":{"bdContainerClass":null,"bdSelectMiniList":["qzone","tsina","tqq","weixin","tieba","sqq"]}};with(document)0[(getElementsByTagName('head')[0]||body).appendChild(createElement('script')).src='http://bdimg.share.baidu.com/static/api/js/share.js?v=.js?cdnversion='+~(-new Date()/36e5)];《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选六　　观澜视角 　　在中国经济构成中，没有一样东西比房地产更牵动人心。从2017年开春以来各地接连出台的各项限购措施，到一反调控一路扶摇直上的上半年房价走势，再到最近各地争相出台的“租售同权”新政。房地产未来的变化永远是茶余饭后最好的谈资。　　7月29日，“福建地产金融2017高峰论坛”在厦门环岛路海栖堂成功举办。本次论坛上，厦门大学管理学院经济学与金融学教授、知名房地产研究专家戴亦一教授对目前国内房地产的现状和未来的发展趋势做了详尽的分析，对于今年“暴走”的房价和近期出台的“租售同权”政策也给出了自己的独到看法。　　《国内房地产的现状和走势》　　厦门大学管理学院经济学与金融学教授 戴亦一 　1、房地产就是这个时代最大的灰犀牛？　　过去几十年香港经济的繁荣发展造就了李嘉诚的财富传奇，而他的成功一半是机遇(国运)，一半是眼光。同样，中国过去几十年房地产的投资回报除了投资者自身的眼光之外，更重要的是得益于中国改革开放近四十年来经济向上发展的趋势。　　但如果研究过香港房地产行业的发展历史，就会发现香港房地产历史上有两次大的“楼灾”，一次是上世纪70年代的第一次石油危机，另一次就是97年的亚洲，两次危机都使香港的楼市遭遇重创。　　过去大家对于房地产投资的态度就是“买买买”，但现在我不太敢向大家做这样的推荐，相反现在我们需要开始思考防范风险这个问题。这个风险未必马上就来，但等它来的时候可能就来不及了。房地产的套现能力非常差，这是房地产投资最大的一个弊端。　　最近地产圈讨论最多的事就是未来房地产市场会不会出现断点。尤其是对于一个大型的专业机构(如房地产企业)而言，过去的楼灾经验表明，越是专业的大型的房地产企业在楼灾来临时都会遭受越大的冲击。原因是房地产是资金密集型行业，企业的和债务率都很高。这也是为什么近年来有越来越多的房地产企业选择，他们卖空就意味他们看空。　　用最近经济圈都在热议的“灰犀牛”来比喻现在的房地产市场再恰当不过。不同于黑天鹅的不可预测性，灰犀牛指的是大概率且影响巨大的潜在危机。目前中国的房地产在一定程度上脱离了实体经济，高房价已经造成了许多城市人才的流失。 　2、为什么2017年开春以来楼市突变？　　2017年开春以来，中国楼市出现了一轮疯狂的上涨，这其中深层次的原因主要有以下几个方面：　　第一个原因是政府调控政策操作失误。自2016年国庆调控以来，各地政府纷纷出台了严格的限价政策，使得新房的开盘价格普遍低于周边二手房的价格。根据经济学原理，当把价格定在市场供求平衡的价格以下的时候，就会出现短缺，改变了消费者的心理预期，继而引发恐慌。让消费者产生一种“买到就是赚到”的心理。　　第二个原因是的资金封锁效应。目前海外房产配置的路径受到限制。去年在外汇管制之前，国内有大量热钱投资到海外，资本在外逃。外汇管制以后，对外投资的门关了。国内还有什么好的？也就只有房地产。　　第三个原因是巨额财政赤字和天量基建下的。我国今年总共有65万亿元的，全国各地都在上。如此巨大的资金投入，货币自然就会贬值。面对货币贬值造成的恐慌，也是越来越低，看来看去（）也就最靠谱。　　第四个原因是三四五线城市去库存的主动引导。许多三四五线城市地方政府都在积极出台相应的措施去库存。比如有些地方政府进行旧城改造，在拆迁的基础上进行相应的资金补贴(补钱不补房子)。老百姓手上拿着钱，为了应对货币贬值的风险，买房就成为了必然的选择。　　　3、这一轮房地产调控的主要目的就是去三四五线城市的库存。　　目前，银行的不良主要来自三四五线城市，在一二线城市银行的是很低的。金融风险才是政府真正关心的问题，而金融风险主要体现在三四五线城市。　　目前一二线城市银行的不良贷款率大约在1.5%左右，而部分三四五线城市的是一二线城市的几倍以上，所以去三四五线城市的库存才是这一轮房地产调控的根本目的。房地产的稳定就是金融的稳定，就是经济的稳定。 　4、未来国内房地产市场的几大发展趋势　　从低风险高收益到高风险中收益　　从普涨到分化　　从城镇化到都市化　　从北方到南方：雾霾效应　　从中国模式到美国模式：“中国模式”是以买地、盖房、卖房为核心的标准的开发模式。而“美国模式”则是城市化完成以后，以都市的更新、旧物业的改造和提升为主，更多的是物业的持有。“中国模式”和“美国模式”的区别就在于一个是卖房子，一个是持有房子。 　5、中国的房地产投资还有3到5年的窗口期　　从总量来说目前中国的房地产数量已经全面过剩，出现供求失衡，这个供求失衡的调整期大概是5-8年。中国高房价的支撑来自于高居民储蓄率和城镇化进程两大红利。但是到2023年，中国的城镇化过程基本上已经完成，居民储蓄率也会降到一个相对低的水平，这个时候可能是一个拐点。目前中国的房地产投资还有3到5年的窗口期。　　中国的房地产不存在政策风险，但要密切关注来自货币端的风险。对于防范中期风险，要注意三个最重要的风险信号指标：　　第一，密切关注实体经济倒闭率，如果出现大规模的倒闭潮，就表明实体经济恶化，这时房价有可能撑不住;　　第二，密切关注北上深厦等的限购政策，如果连一线城市都不限购了，那证明楼市的拐点也要到了;　　第三，密切关注及，当黑市汇率和官方汇率差异较大时，证明大量的资本在外逃，那么楼市的风险就要来临。 　6、“租售同权”：理想很丰满，现实很骨感　　最近“租售同权”政策在各地兴起，发展“新加坡模式”(每个纳税人都能买得起一套平价住房)、“雄安模式”(政府直接管理部分土地，建成廉租房，租金很便宜，让需要住房的人能住)的尝试是非常好的设想，但要真正实现却并不容易。　　大量发展租赁房，土地出租代替出售，将使得地方政府出让土地的收益产生巨大的损失。而从房地产开发商的角度来说，房屋租赁收益也远远低于其出售相应房屋所获得的收益。　　克而瑞高级黄昊 《全国及福建房地产研判》　　克而瑞是易居(中国)旗下专注于房地产大数据研究的企业，黄昊根据全国及福建房地产大数据，总结了未来房地产发展的几大趋势和方向：　　“目前在五限政策的出台使得热点城市大受限制，强大的溢出效应促使周边三四线城市去化量暴增，占比历史性地达到了75%。全国轨道交通的加速所形成的巨大网络，城市群的加速生成，将是房地产未来要重点关心的方向。　　行业集中度提升、产业新城、特色小镇、长租公寓等都是未来房地产行业的发展趋势。从整体来看，整个房地产行业1-2年内的市场行情仍然较为可控、可期。”　　乾方金融董事长万强 《乾方佰城房地产的奥秘》　　作为专业的房地产，乾方金融始终坚持本土化，定位于纯住宅和类住宅。　　在万强看来：“衣食住行娱医学是人类发展史永恒的主题，房地产与国民经济关联度高，直接影响到六十多个行业。未来中国的房地产市场必将平稳发展，中国房地产的平稳发展直接决定了有产阶级的资产价值，直接影响到银行和。　　城市化进程是我国发展的必然大趋势，目前我国的城市化进程仅完成57%，相比于发达国家80%以上的城市化进程，我国的城市化进程还将继续深化。未来实体经济、和铁公基房正在逐渐走向平衡，房地产行业也将迎来城市分化、房企分化和产品分化三大分化。”《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选七7月21日-24日，博鳌21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。在“主题论坛(Ⅰ)——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。演讲全文如下：各位新老朋友，大家好！本次论坛，这个主题叫城市的生长和更新：请叫做我运营商。是开发商的名称不太好，我们就改了一个名称改运营商。是不是这样？其实不是。城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们的身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚我们的定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。大家知道，过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词，或者用两个词来概括就是高速；一个字是快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓最痛恨的是房价涨得很快。那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，一个是今天上午讨论的城市更新，一个就是更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？首先，城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，它就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段，我也说不清楚。还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程当中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。我们看到城镇化进程当中，一个是人口的变化，一个是产业的变化，就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。京津冀为什么发展，资源是有限的，我们把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我们归根到底，我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢？因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，这和传统有什么不同？新型民城镇化，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。那么，市民化有5个要素，我们作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。我们的目标是什么呢？我们的第一个目标是温饱问题，第二个目标是白加黑，现在叫手加脑；第三个奋斗目标，房加车。现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？也是两个字，叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。接下来讲城市更新，城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造，英国刚才刘主任讲了，新加坡，他们有两个机构，不像我们现在叫住宅局或者是房地产司，旧城改造又有专门的机构，说明他们的城市更新早就开始了。首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。那么什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新，通过我们的城市更新，能够把我们的土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力，我认为是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天，我在江门市，广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导，他对整个广东生十几个特色小镇也好，城市更新提出了一个要求，每一个城市的特色，每一个城市的文化，都要发挥出来。我认为，产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标。第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，我们土地资源，从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%、75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题，我们的土地资源配置当中，我们的工业用地，一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的国家，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数，但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。我们还有一个数字，我们全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，只有深圳的一半，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。中央早就做出了决定，要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对，我们只注意发生了这样的错配，行政支配资源的时候，没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛，什么原因？就是市场化配置。它不是政府去弄的，它主要是让企业之间，搞城市更新的运营商和开发商，和当地的土地使用者，两方做谈判，签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。我们今天说的，我看了一篇文章，一说供给侧，首先是想到产品的供应、结构的供应，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，但是，这背后是什么？背后还有一层意思，要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革，可能今天配置好了，明天就坏了。所以，机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革？第一个是结构性的改革，第二是两个方面，一个是供给的质量和效率，第二是供给的体制和机制的改革。第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为我们城市的生长，城市的更新，就是新型城镇化的过程。我认为，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键老；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又子孙。什么叫可持续发展？很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门搞了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光是从物业管理，把它潜在的潜能发挥出来，。还有资本运作的，大家都比较关注金融工作会议，主要是防范金融风险，还有金融改革等等。那么，金融这个问题，是非常重要的问题，和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖，背后都是金融。还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，，公私合营，这给很多民营企业创造了许多的方便，把资本运作和资产运营结合起来，我认为就是最好的。还要利用大数据，因为城市更新比一般的开发还要大得多，城市更新的产业更多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题，什么地方出了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营创造了很好的条件。所以，为什么请叫我运营商，我不仅是运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务，谢谢大家！(原标题：住建部顾云昌：现在房价涨太快，是城市土地资源错配了)《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选八7月21日-24日，博鳌21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。在“主题论坛(Ⅰ)——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。演讲全文如下：各位新老朋友，大家好！本次论坛，这个主题叫城市的生长和更新：请叫做我运营商。是开发商的名称不太好，我们就改了一个名称改运营商。是不是这样？其实不是。城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们的身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚我们的定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。大家知道，过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词，或者用两个词来概括就是高速；一个字是快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓最痛恨的是房价涨得很快。那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，一个是今天上午讨论的城市更新，一个就是更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？首先，城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，它就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段，我也说不清楚。还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程当中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。我们看到城镇化进程当中，一个是人口的变化，一个是产业的变化，就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。京津冀为什么发展，资源是有限的，我们把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我们归根到底，我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢？因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，这和传统有什么不同？新型民城镇化，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。那么，市民化有5个要素，我们作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。我们的目标是什么呢？我们的第一个目标是温饱问题，第二个目标是白加黑，现在叫手加脑；第三个奋斗目标，房加车。现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？也是两个字，叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。接下来讲城市更新，城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造，英国刚才刘主任讲了，新加坡，他们有两个机构，不像我们现在叫住宅局或者是房地产司，旧城改造又有专门的机构，说明他们的城市更新早就开始了。首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。那么什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新，通过我们的城市更新，能够把我们的土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力，我认为是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天，我在江门市，广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导，他对整个广东生十几个特色小镇也好，城市更新提出了一个要求，每一个城市的特色，每一个城市的文化，都要发挥出来。我认为，产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标。第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，我们土地资源，从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%、75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题，我们的土地资源配置当中，我们的工业用地，一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的国家，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数，但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。我们还有一个数字，我们全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，只有深圳的一半，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。中央早就做出了决定，要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对，我们只注意发生了这样的错配，行政支配资源的时候，没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛，什么原因？就是市场化配置。它不是政府去弄的，它主要是让企业之间，搞城市更新的运营商和开发商，和当地的土地使用者，两方做谈判，签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。我们今天说的供给侧改革，我看了一篇文章，一说供给侧，首先是想到产品的供应、结构的供应，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，但是，这背后是什么？背后还有一层意思，要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革，可能今天配置好了，明天就坏了。所以，机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革？第一个是结构性的改革，第二是两个方面，一个是供给的质量和效率，第二是供给的体制和机制的改革。第三，要以可持续发展的理念推进新型城镇化。因为我们城市的生长，城市的更新，就是新型城镇化的过程。我认为，可持续发展的理念，要看增量与存量，既看帅哥，又要键老；还要看绿量和质量，既要GDP，又要土水气；还要近期与远期，既爱自身，又子孙。什么叫可持续发展？很简单，不仅要这一代人健康成长，生活得很好，而且是后代，世世代代，我们要为子孙后代思考，这就是可持续发展。第四，要探索资本运营+资本运作的有效模式。一个是资产运营的运营和服务，我们过去讲的是开发商，不动产的开发和销售，运营商更多的是放在不动产的运营和管理上、运营和服务商。比如上海和成都，都专门搞了楼宇经济研究会，专门研究楼宇经济的，楼宇经济不光是从物业管理，把它潜在的潜能发挥出来，保值增值。还有资本运作的杠杆和风险，大家都比较关注金融工作会议，主要是防范金融风险，还有金融改革等等。那么，金融这个问题，是非常重要的问题，和房地产金融非常相关。大家看到了万达和融创资金的买卖，背后都是金融。还有PPP和大数据，在资产运营当中，在金融运营当中，民间资本，公私合营，这给很多民营企业创造了许多的方便，把资本运作和资产运营结合起来，我认为就是最好的。还要利用大数据，因为城市更新比一般的开发还要大得多，城市更新的产业更多，在更新换代，在经济转型当中的许多问题，必须利用大数据。比如什么地方的交通出了问题，什么地方出了故障，都可以通过大数据来分析，这是为资产运营创造了很好的条件。所以，为什么请叫我运营商，我不仅是运营者，也是服务者，这个服务是为中国的城市更新服务，这个服务是为中国的转型服务，这个服务是为老百姓的美好生活服务，谢谢大家！(原标题：住建部顾云昌：现在房价涨太快，是城市土地资源错配了)《多元化的声音：2017博鳌21世纪房地产论坛共话资产运营之道》 精选九7月21日-24日，博鳌o21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。在“主题论坛（Ⅰ）——城市的生长与更新：请叫我运营商”上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。△顾云昌（APP 摄影记者 陈逸航）演讲全文如下：各位新老朋友，大家好！本次论坛，这个主题叫城市的生长和更新：请叫做我运营商。是开发商的名称不太好，我们就改了一个名称改运营商。是不是这样？其实不是。城市的开发商是开发销售，城市的运营商是管理运营。既然叫运营商，开发的任务还在我们的身上，但是后面比前面更难一点，所以我们要认清楚我们的定位，我们不仅仅是开发商，而且我们是运营商。今天我想讲两个题目，一个叫城市的成长，第二个是城市的更新。我就这两点发表我从事近40年的房地产的研究和城市的研究的一些感想。大家知道，过去30年，特别是最近10年，最大的、最常用的词，或者用两个词来概括就是高速；一个字是快。房地产也是其中之一，进入了快的市场，城市化进程很快，经济发展很快，城市摊大饼摊得很快，开发商的盈利也很快，千亿俱乐部越来越多。最后，老百姓最痛恨的是房价涨得很快。那么，新常态，我认为是一个升，一个降。降就是速度降下来，升就是我们的效率升上去。现在正处在一个新的风口，房地产有两个风口，一个是今天上午讨论的城市更新，一个就是更大的风口，就是特色小镇。我们应该从房地产本身来讲起，为什么城市需要改造和更新呢？首先，城市是一个有机体。它的新陈代谢不息。有机体是有生命的，它就是城+市，城是什么？古时候人们住在一起，要安全，做城墙，住人的地方叫城。但是没有耕地粮食怎么办？需要接头设市场，有交易，把第一产业的东西拿到城里来，城里人打了一个铁，这是第二产业，通过市场第三产业，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是这样形成的。其次，产业多样化功能外溢化。现在的城市，对于周边农村的辐射，外溢越来越多，这是城市发展越来越成熟的标志。城市是一个有机体，有个性也有共性，共性是城市的规划、交通等等不同形成了共性，这是对城市的简单的理解。城市的发展过程就是城市化的过程。城市化是城市人口不断膨胀，产业不断的丰富，收入水平不断提高的过程。我们知道城市化的过程，从目前来看，我们看到了经过了4个阶段：第一个阶段是农村人往城市走。中国过去若干年就是这个过程。第二个过程是人口向特大城市集中的过程，这个过程早就开始了，房价涨得过快跟城市化的过程有关，我们把土地都给了特大城市，一些二线城市的土地供应不足，土地资源错配。第三个是逆城市的过程。第四个阶段是城市圈，比如现在粤港澳大湾区号称世界第四大湾区。所以我们现在是什么阶段，我也说不清楚。还有是3个产业的演变，从一二三到二一三，再到三二一，这个过程当中，慢慢的演化，最后第三产业，比如现在的消费对经济的贡献已经达到了77%，第三产业的贡献越来越大，第一产业越来越低，然后是第二产业，第三产业，后来慢慢的第二产业快点，第三产业又超过了第二产业。我们看到城镇化进程当中，一个是人口的变化，一个是产业的变化，就是一个城的变成和一个市的变化。我们在城市发展过程中，应该顺应规律，支配资源。京津冀为什么发展，资源是有限的，我们把资源进行优化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我们归根到底，我们城镇化进程当中要符合城镇化的规律，然后要进行优化资源的配置。新城城镇化承载所有城市人的梦想。为什么呢？因为，我们过去的城镇化当中，更多的是存在户籍人口的梦想、新市民的梦想没有承载，所以中国的城镇化提出来，两个目标，第一个目标是新型城镇化，这和传统有什么不同？新型民城镇化，新市民享受城里人同样的待遇。第二个目标是让我们所有的城市人，提高它的生活的品质。当然这是大家所追求的。也就是说，新型城镇化的目标很清楚。那么，市民化有5个要素，我们作为房地产人，作为运营商，一定要想到我们的目标，比如就业问题、社会保障问题、子女的上学问题等等，当然还有住房问题，首先要解决城市的住房问题。所以新型城市化当中，如何把要素解决掉。我们的目标是什么呢？我们的第一个目标是温饱问题，第二个目标是白加黑，现在叫手加脑；第三个奋斗目标，房加车。现在我们面临城市更新的阶段，面临建设特色小镇的阶段，面临新常态，我们的奋斗目标是什么？也是两个字，叫精加品。就是精神需求和品质需求。我们衣食住行用的品质需求，精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。接下来讲城市更新，城市更新的国际经验和中国的历程。以前美国是带我们去看他们的工厂改造，英国刚才刘主任讲了，新加坡，他们有两个机构，不像我们现在叫住宅局或者是房地产司，旧城改造又有专门的机构，说明他们的城市更新早就开始了。首先，以发展产业为先导的城市更新，以深圳为代表，它更新的目标主要是焕发经济的活力，利用城市的土地，更新改造，使我们的产业结构调整。第二个是以改善居住和较从为目标的城市更新。主要是这两个方面的城市更新，这样的更新是存在于初级阶段。那么什么是高级阶段？发展到今天，我们如何来搞好城市更新，我想从4个方面发表我的看法：第一，要把改善生活环境和经济活力同步提升。我们的生活要达到宜居、绿居、和居、乐居。我们的经济要产业升级、结构焕新，通过我们的城市更新，能够把我们的土地价格充分的利用，符合当前生活方式的产业社会城市。其实城市更新的推动力，我认为是产业发展。长三角也好，渤海湾也好，如果没有产业的发展，就没有推动力。往往为了节约用地而节约用地。我们的落脚点是改善生活，一定要落在人的身上，提出我们的生活品质。闪光点是我们的文化传承。前天，我在江门市，广东省建设厅厅长原来是江门市的一个领导，他对整个广东生十几个特色小镇也好，城市更新提出了一个要求，每一个城市的特色，每一个城市的文化，都要发挥出来。我认为，产业发展了，生活改行从善，要和文化传承结合在一起，才是我们的目标。第二，优化资源配置要充分发挥市场的机制作用。首先，要纠正土地资源的错配。外界对房地产有很大的意见，中国的产业化和城市化比较而言，产业发展了，但是城市的发展速度慢。反过来，我们土地资源，从上个世纪80年代开始到现在，城市的面积扩大速度远远快于城市人口增长速度，大概快了25%，人口增长了50%，土地增加了75%、75%，所以说，土地城镇化快于人口城镇化。还有一个结构问题，我们的土地资源配置当中，我们的建设用地，一般占到城市建设用地的20%。但是，纽约东京这样的国家，工业用地只占到整个城市建设用地的5%，一般是10%左右。我们的建设地当中的工业用地配比太高，而居住用地配比过低。大家充分体会到了城市的堵车，最近有一个数据，我们的人口密度很低，50个人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来上海的人口密度是每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人，是郑州的1/10。到目前为止，我也不敢相信这个指标。即使有水分的系数，但是也大概是这样。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，这个是不可理解的。说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。所以要把产业的发展改变过来。我们还有一个数字，我们全球60%的高楼，是在中国，好象中国的密度很高，但是我们的经济GDP的密度，每平方公里上的GDP产值，深圳是9.76亿元，上海是4.2亿元，只有深圳的一半，广州是2.6亿元，北京呢？找不到。所以，我们城市土地的利用和土地资源的错配是这样的状态，那要不要更新？在新常态寻找新的动能，要资源集约化。那么，土地资源、产业资源、人口资源如何发挥作用？我们要促进产业结构升级，才能提高我们的单位面积的GDP，更好的提高我们的生活水平。中央早就做出了决定，要以市场作为决定性的作用。我觉得这话说得非常对，我们只注意发生了这样的错配，行政支配资源的时候，没有充分发挥市场化的作用。大家知道深圳的城市更新有了门槛，什么原因？就是市场化配置。它不是政府去弄的，它主要是让企业之间，搞城市更新的运营商和开发商，和当地的土地使用者，两方做谈判，签协议。当然里面也按照规划的要求和产业规划的转变。我们今天说的供给侧改革，我看了一篇文章，一说供给侧，首先是想到产品的供应、结构的供应，提高供应的质量和供给的质量还有供给的效率，但是，这背后是什么？背后还有一层意思，要提出它的质量的效益，必须对我们的政府、国家机制体制进行改革。如果没有机制体制的改革，可能今天配置好了，明天就坏了。所以，机制体制的改革成为供给侧改革的重要方面。什么叫供给侧结构性的改革？第一个是结构性的改革，第二是两个方面，一个是供给的质量和效率，第二是供给的体制