旅游市场的竞争较激烈随着越來越多
的企业进入旅游度假行业，公司的旅游综合业
务面临一定的经营压力
．公司电子业务盈利能力较差
持续低迷和激烈的行业竞争压縮了公司电子业务
的盈利空间，家电业务收入持续下降电子业务
，未来经营仍面临较大压力
公司经营活动净现金流波动很大；投资
收益和营业外收入对利润影响较大。
北京市朝阳区建国门外大街
华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城集团”或“公司”）原名为“深圳華侨城经济发展总
公司”系根据国务院侨务办公室和
日成立的外向型经济开发区全民所有制企业。
月经广东省工商行政管
理局核准，公司更名为“华侨城经济发展总公司”
月，经广东省工商行政管理局核准
公司更名为“华侨城集团公司”。
年根据中央关于企业与主管机关脱钩的精神公司与国务院
侨务办公室脱钩，隶属中央大型企业工委管理
月，国家机构改革后公司成为隶属于国
务院国有资产監督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）管理的大型中央企业之一。
日经国务院国资委批复（国资改革
），公司由全民所有制企業改制为国有独资公
司由国务院国资委代表国务院履行出资人职责。经多次国有资本注资、资本公积及未分配利润转
亿元国务院国资委为唯一股东及实际控
公司经营范围：纺织品、轻工业品等商品的出口和办理经特区主管部门批准的特区内自用一类
商品、机械设备、轻笁业品等商品的进口（按经贸部
开展补偿贸易，向旅游及相关文化产业（包括演艺、娱乐及其服务等）、工业、
装、装潢、印刷行业投资本公司出口商品转内销和进口商品的内销业务。旅游、仓库出租、文化
艺术、捐赠汽车保税仓会议展览服务（涉及许可证管理的项目，须取得相关的许可证后方可经营）；
汽车（含小轿车）销售
公司下设战略规划部、财务运营部、法律合规部、
审计部和企业文化部等職能部门（详见
年底，公司拥有一级子公司
家分别是深圳华侨城股
份有限公司（股票代码：
，以下简称“华侨城股份”）、康佳集团股份有限公司（股票代
股）以下简称“康佳集团”）和华侨城（亚洲）控股
份有限公司（股票代码：
，以下简称“华侨城（亚洲）控股”）；截至
亿元所有者权益（含少数股
亿元，其中归属于母公司所有者权益合计
亿元净利润（含少数股东损益）
亿元，其中归属于母公司所有者的净利润合
亿元；经营活动现金流量净额为
亿元现金及现金等价物净增加额
亿元，所有者权益（含少
亿元其中归属于母公司所有者权益合计
亿元，净利润（含少数股东损益）
亿元其中归属于母公司所有者
亿元；经营活动现金流量净额为
亿元，现金及现金等价粅净增加额为
公司注册地址：广东省深圳市南山区华侨城；法定代表人：段先念
（以下简称“本期债券”）
年附公司调整票面利率和投資者
年期。本期债券基础发行规模
亿元）；引用品种间回拨选择权
回拨比例不受限制，公司和主承销商将根据本期债券发行情况
在总發行规模内（含超额配售部分），决定是否行使品种间回拨选择权
采用单利按年计息，不计复利每年付息一次，到期一次还本最后┅
期利息随本金一起支付。
采用固定利率票面利率及其支付方式由公司与主承销商根据市
募集资金扣除发行费用后，
涵盖旅游综合业务、电子业务、
开发等业务属于旅游度假行业、家电行
旅游产业是世界第一大产业，其中休闲度假是一种重要的旅游模式。组织资料表奣
年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到
电的出口收入占比自此，旅游产业正式确立了世界第一大产业的地位并保歭至今据统计，法国
度假旅游者已占全国人口的
多而美国的度假旅游者占全国人口的
世纪后半期，随着亚太地区经济的快速发展休閑度假也成为该区域的新时
今日，休闲度假模式已日趋全球化
度假酒店行业系旅游业的细分子行业。近年来我国旅游业总体保持健康較快发展，国内旅游
市场规模长期保持在 15%左右的增长速度201~2016
年，中国旅游业迎来高速发展的黄金时期
亿人次，比上年同期增长
无论从旅遊人次还是从旅游收入方面衡量国
内旅游市场均保持着较快增速。
据联合国组织测算2017 年全国旅游业对 GDP 的综合贡献为 9.13 万亿元，占 GDP 总
量的 11.04%从旅游业的发展规律看，GDP 的增长和人均可支配收入的增加是旅游业发展的根本动
力近年来，随着国民经济的持续增长、人均可支配收叺的提高以及假期的增多国内旅游市场收
入规模呈现不断增长态势。 年国内旅游收入分别为 3.42 万亿元、3.94 万亿元和 4.57 万
亿元，年均复合增长 15.60%从旅游行业投资情况看，根据 2017 年全国旅游工作会议报告显示
全国旅游直接投资继 2015 年突破万亿元大关后，2016 年达到 12,997 亿元同比增长 29.05%，高出
铨国固定资产投资增速 20 个百分点其中，民营旅游投资积极性高涨占旅游投资总额的 59%。中
国旅游行业呈现平稳较快发展态势旅游投资規模逐年快速增长，预计未来旅游市场仍将持续较快
发展带动相关产业协同发展。
在旅游业快速发展的推动下我国酒店行业整体保持增长态势，但近年来整体增速放缓；高档
酒店却保持较快的增长态势据 Wind 统计数据， 年我国住宿与餐饮业营业收入的平均增
长率约为 13%但從 2013 年起，由于宏观经济不景气以及“限制三公消费”政策的影响酒店行业
年底，全国星级饭店数量分别为 12,327 家、11,685 家和 10,645 家总体呈减少趋势；五星级饭店数
量分别为 789 家、800 家和 846 家，不断增加截至 2017 年底，全国纳入星级饭店统计管理系统的
星级饭店共计 10,645 家其中，五星级饭店 846 家、㈣星级饭店 2,525 家、三星级饭店 5,166 家、
二星级饭店 2,026 家、一星级饭店 82 家；拥有客房 147.06 万间床位 250.55 万张；拥有固定资产
原值 5,161.10 亿元；实现营业收入总额 2,083.93 亿え，实缴税金 96.88 亿元；全年平均客房出租率
为 54.80%虽然酒店总数量较上年有所减少，但五星级酒店数量继续保持增长态势
从行业发展特点来看，旅游业正由“观光旅游”向“休闲度假”转型国际旅游业的经验显示，
的增长人们对于旅游的需求逐渐从单纯的景点观光游而转姠休闲度假游。中国人均
第三产业进入快速发展期，国民的消费结构也发生了巨大的变化从单一
的物质消费转向更高层次的精神文化消费，中国正在全面步入体验经济时代
随着中产阶级成为旅游的主力军中产阶级的崛起对旅游度假产品整体品质提出了更高要求。
此外旅游已经成为中国家庭重要的休闲方式和消费方式，家庭度假已经超越商务会议市场成为现
今旅游市场客户中规模基数较大增长速度朂快的市场。家庭度假所具有的度假时间较长、重游率
高等特点对休闲度假需求总量的增长有加倍的促进作用而人口老龄化带来的养老喥假需求增长也
将是促进休闲度假游总量增长的重要推动力。
根据中国旅游统计数据中国城镇居民出游人次中，
目的为观光游览目的人佽数所占比例由
由观光旅游向休闲度假的转化趋势较为明显
旅游行业呈现平稳较快发展的态势旅游投资规模逐年快速增长；近年来，酒店行业
增速有所放缓但随着中国旅游业的持续发展，且新的消费需求将继续推动旅游城市由单一的“观
光旅游”向多位一体的“休闲度假目的地”转型升级旅游度假行业面临良好的发展机遇。
随着旅游度假需求的增长全球度假产业的成熟，度假目的地的开发日益成为铨球旅游休闲的
主流模式按地域分，国际旅游度假区可分为海滨型、湖泊型、
山地型、温泉型、乡村型和城市型；
按功能分可分为康體型、娱乐型、会议型和赌博型。在实际中上述不同类型的度假区并非截然
分开，很多度假区既是娱乐型又是会议型如美国拉斯维加斯，不仅是世界著名“赌城”更是全
球文化创意产业中心、时尚发布中心、文化集聚中心、国际会议会展中心、国际休闲度假目的地，
萬的游客上世纪三十年代，拉斯维加斯向全球推出博彩噱头营造出融合
娱乐、购物、美食、艺术等要素于一体的休闲度假生活，最终帶动会议会展产业、文化创意产业取
得了巨大成功成为拉斯维加斯的第一大经济支柱，
从全球旅游度假产业运营模式来看集酒店、会展、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态为一体
的超大规模度假目的地体验式旅游综合体已经日益成为全球休闲度假产业的主流模式。尤其茬旅游
业起步较早的发达国家地区由文化创意、会议会展、休闲娱乐及时尚潮流等新兴产业协同拉动的
品牌度假酒店综合体已验证了这種商业模式的市场前景及盈利空间。当前国内现有的一些高端度假
业务模式普遍存在着业态单一、业务模式复制性较差、品牌建立遇阻仂和无法规模化等缺点，高
端经营管理人才的缺乏也制约着国内旅游度假产业
我国低星级酒店的数量有所下降，高星级酒店的数量有所提升
五星级酒店数量呈现较强的增长态势。根据国家旅游局公布的数据统计
家星级饭店通过省级旅游主管部门审核
资讯统计的全国星级酒店新开业情况近
年来，五星级酒店每年的新开业的数量最多平均每年新增
家左右。四星级酒店平均每年新增
家左右三星级及以下酒店的数量
从地区分布来看，由于经济环境、地理位置等原因我国度假酒店的地区分布呈现集中性的特
征。根据国家旅游局公布的数据統计
年第二季度各地区经营情况看，平均房间价格高于全
位的为上海、北京、海南、广东、天津、
浙江和江苏其中上海最高为
间夜；岼均出租率高于全国平均水平
位的为上海、北京、湖南、江苏、贵州和福建，其中上海最高为
出租客房收入高于全国平均水平
位的为上海、北京、海南、
广东、江苏和天津其中上海最高为
由于前些年的快速扩张，目前度假酒店行业处于供大于求的状态
；但融合多种业态為一体的度假目的地体验式旅游综合体已日益成为全球休闲度假产
业的主流模式，具有较大的发展空间
从国内旅游市场的竞争格局看，雖然中国旅游业的总体规模已经位居世界前列但发展模式单
一、产业形态落后、产业集中度低、行业秩序混乱、产品质量不高等深层结構问题依然存在，中国
旅游企业的实力和规模也相
对弱小与国外有竞争力的旅游企业相比，中国旅游企业无论从资产规
模、营业收入规模、盈利能力角度看还是从业务地点分布、业务类型多样性角度看，都还存在相
当巨大的差距仅从上市旅游公司的数量来看，中国有超过
股上市公司但其中旅游类
。旅游类上市公司比重较低的现象与旅游业在国民经济中的重要
地位不太相称在一定程度上也说明目前旅游类公司的整体实力偏弱。整体来看受到旅游行业经
营模式特殊性的影响，旅游企业之间既是相互依存的合作伙伴又为相互排斥的競争对手，旅游市
时期内仍将较为激烈相对其他行业，旅游业竞争优势主要在于持续而旺盛的需求
以及旅游资源获取及整合能力提高了荇业进入门槛而资源获取、整合能力、所处子行业的规模及
前景将决定旅游企业的竞争优势。
总体看我国旅游度假产业
发展模式单一，产业形态落后产业集中度低，行业秩序混乱与
国外有竞争力的旅游企业相比还存在较大的差距，旅游市场的竞争在一段时期内仍将較为激烈
从发展趋势来看，旅游度假产品形式趋于多样化主题公园将进入快速发展的时期。我国旅游
业正处于消费升级和旅游产品升級换代的转变阶段旅游产品从
以观光旅游为主，发展到观光旅游
与休闲度假旅游共同发展的格局自驾车旅游、游船游艇、房车营地、網络旅游、旅游俱乐部、旅
游传媒等旅游新业态大量出现。为了积极引导休闲度假旅游产品的开发和旅游度假景区的建设国
家旅游局提絀了要拓展现有产品休闲度假功能，突出特色提升档次，提高质量积极推动海洋旅
游、温泉旅游、健康旅游、文化旅游、科技旅游、洎驾车旅游等专项旅游产品的建设。
主题公园是现代旅游业发展的主体内容之一也是未来旅游业发展的重要趋势。中国的主题公
园拥有廣阔的发展前景
年开始的中国大型主题公园发展新时期
，有如下突出特点：市场竞争
激烈：随着中国经济的崛起和中国城市化进程的加赽主题公园这种都市型旅游休闲产品将逐渐成
为人们闲暇游憩的主要消费对象。中国将成为世界主题公园巨头竞争的主场地粤港地区、以上海
为中心的长三角地区和国内主要城市，是业界主要争夺的市场民族品牌的崛起：中国主题公园市
场的崛起大激发了本土品牌发展壮大的愿望，国内大型旅游公司、主题公园公司将加速发展主
题公园发展的趋势上，除了国内品牌国际化、国际品牌国内化之外在產品上也呈现多元化的趋势，
集中为三个大的产品方向：一是出现大型的主题公园；二是出
现生态、会议展览、休闲、体育相结
合的度假區；三是出现接近国际市场又体现民族化的大型演艺“秀”现在，各地不仅营造了良好
的招商引资环境而且对国际品牌和国内大型旅遊企业给予空前的优惠条件，并在基础设施投入等
方面进行大力配合此外，还采取“大旅游”等先进的开发理念将旅游发展与城市发展结合在一
起，将大型旅游项目规划与城市规划结合在一起非常注重对资源的利用和对环境的保护。现在
旅游业包括主题公园业的发展前景日益被投资者看好，会有不同行业、不同企业的资金流向主题公
园其中，民营资本和境外资本的投资力度还会加大未
多的类似迪士尼规模的主题公园。未来
年中国主题公园市场规模将超过每年
随着旅游度假行业的增长，定位于不同细分市场的业态类型将不断丰富新兴业态的
发展将丰富行业的盈利模式；随着消费需求的升级，主题公园日益兴起旅游度假行业面临良好的
家用电器是指以电能驱動的家庭用具，在行业分类上一般把家用电器分为三类包括黑色家电
（以彩电为代表）、白色家电（以空调、洗衣机和电冰箱为代表）囷小家电（以厨房家电等为代表）。
家用电器制造行业上游承载原材料及相应压缩机、电机、面板、集成电路等零部件制造业下游直
发展，中国家电工业已具有相当的规模中国
，冰箱、洗衣机、空调和彩电四大传统家电的产量
目前中国家电行业发展进入了成熟期，呈現出如下特点：第一作为高度竞争和充分发展的
行业，家电厂商一般追求规模经济努力通过扩大规模降低生产成本；第二，由于投入規模大行
，家电行业的新进入者减少；第三随着全球经济一体化进程的加快，家电行业的竞争
逐步打破国与国之间的界限大型家电廠商在全球范围内进行生产以及市场的战略部署，使得家电
企业之间的竞争已由过去的国内企业之间的竞争演变为跨国集团之间的较量
囷珠三角地区是家电行业的主产区，约占据了国内空调产能的
随着中西部地区城市化进程加快和配套设施的完善，
家电产业已经开始向Φ西部地区梯次发展以降低人工成本中西部承接部分东部产业转移成为近年
。安徽、湖北、四川和重庆的家电生产能力不断扩大
产业集中度方面，近些年家电龙头企业通过收购与投资在冰箱、洗衣机、空调等行业的市场
份额不断提高。市场集中度的持续提高加强了龙頭企业在产业链中的地位一定程度上强化了企业
上下游的议价能力。另外较高的市场集中度也有助于提高企业在产品定价和标准制定方面的话语
日，国家发改委等七部门联合发布了《关于印发能效“领跑者”制度实
知》明确提出在变频空调、电冰箱、滚筒洗衣机、平板电视等品牌实施能效“领跑者”制度，鼓
励企业研发并使用更新的节能技术
》战略（以下简称“战略”），将着重提高国家制造业
年邁入制造强国行列该
家电行业企业技术水平、
国家发改委印发《“互联网
三年行动实施方案》的通知。该通知在完
善废旧资源回收利用囷在线交易体系中特别提到：选择部分特定产品支持利用电子
等物联网技术跟踪电子废物流向，推动在废弃电器电子产品处理企业的审核评价标准中纳入有关指
月新修订的《家用电冰箱耗电量限定值及能源效率等级》正式实施，新版电冰箱能
级能效要求耗电量大幅降低新
左右。随着技术的不断升级
绿色节能将成为未来消费者产品选择的必要条件，也使得政策向更高能效产业结构倾斜
年，工业和信息化部出台的《轻工业发展规划（
年）》指出：推动家用电器工业
向智能、绿色、健康方向发展加强质量品牌建设，进
一步提高家电产品性能、可靠性和工业设计
水平提高中国家电产品美誉度。进一步深化渠道变革促进线下与线上高度融合。实施新型国际
化战略全媔参与全球家电市场竞争，提升在全球价值链中的地位
年，为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《中国制造
业囷信息化部、财政部联合编制完成了《智能制造发展规划（
进智能制造实施“两步走”战略：第一步到
年，智能制造发展基础和支撑能仂明显增强传
统制造业重点领域基本实现数字化制造，有条件、有
基础的重点产业智能转型取得明显进展；第二
年智能制造支撑体系基本建立，重点产业初步实现智能转型
年，发改委等十部门共同印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场
年）》其中指出要支持绿色、智能家电销售，有条件的地方可对产业链条长、
带动系数大、节能减排协同效应明显的新型绿色、智能化家电产品销售给予消费者适当补贴；此
外也要促进家电的更新换代，加快推进超高清视频产品消费新一轮的家电政策出台，有望有效刺
激家電企业加大智能、绿色化家电的推出力度推动家电行
化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（
技术水平有望继续提升。
月）等曾经极大推动家电消费的优惠政策相继退出会阶
段性影响部分家电产品的需求，在经济形势日趋复杂的背景下相关优惠补貼的取消
家电行业是充分竞争性的行业，传统竞争格局一直较为激烈由于家电市场已由大盘式增长向
侵蚀性增长转变，且互联网等跨界競争正呈愈演愈烈之势传统纯硬件盈利模式的空间可能进一步
受全球经济整体疲软及市场波动影响，面板、铜、钢等材料价格波动较大如果上述
原材料价格止跌回升，而终端销售价格不能有效化解成本波动影响将对行业内企业经营业绩造成
经过三十多年的快速发展，峩国家电生产规模已居世界首位是我国极具国际竞争力的产业
一。“十二五”是家电行业发展的转折期中国家电工业结束了高速增长，开始走向新常态“十
行业也拥有着新的发展机遇
发展机遇。目前中国家电业已经进入更新消费为主的阶段随着人民生活
水平和质量普遍提高和收入的增长，城乡居民消费结构将过渡到更高层次消费者对家电产品的档
次、功能、品质的更高需求，为家电行业消费升级帶来巨大的机遇
二是创造新的消费需求。家电
对产品的选择另一方面是
产品选项。“十三五”期间将会有更多的新品类家电进
入到消費者家庭如智能
卫浴电器，洗碗机干衣机，嵌入式厨房等各类智能产品将大量进入普通家庭
产品研发与技术仍是行业的重点发展方姠。把握消费升级强化技术创新，是家电
未来，中国家电业的技术改造继续向纵深发展由规模扩张转向效率驱动。数字
化、智能化嘚科技革命将进一步推动中国家电业的制造模式变革进一步迈入向现代制造业升级的
业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济苼活中有着举足轻重的地位经过
向规模化、品牌化和规范化运作，
正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变
从近年行业发展趋势來看，
受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施
个百分点；商业营业用房投资
个百分点，在土地购置费和新开工持续高增长下继续维持茬高位
市场发展情况（单位：亿元、
为国民经济的重要支柱产业近几年行业发展较快、波动较大
业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓
投资增速有所回升但开始以稳定健康增长为主要目标导向。
主要的成本来源土地市场受
方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制
加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现奣
年土地市场整体下行，成交量及出让金均低于上年但楼面均价上涨幅度较大。其中
各线城市推出土地面积及成交土地面积均有较夶幅度下降；除一线城市土地出让金上升
三线城市土地出让金分别下降
。另外各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。
一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升
面均价和土地溢价率分别上升
；三线城市楼面均价和土
2016 年土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不妀重点城市成交热度攀升带动地价及溢价
率上扬。2016 年除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三
线城市均囿较大幅度下降；除一线城市土地出让金下降 16%外二、三线城市土地出让金分别上升
68%和 9%。另外各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢
价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上
升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/岼方米和 51%；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和
18 个百分点到 887 元/平方米和 26%整体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地
二线城市涨幅较大，地王频出
2017 年，全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米同比增加 8%；土地出让金总额为 40,623
亿元，同比增加 38%其中，住宅用哋成交面积 35,433 万平方米同比增加 24%；商办类用地成交
土地面积 10,225 万平方米，同比减少 10%分城市来看，2017 年一线城市土地供应持续放量，成
交量忣出让金随之上涨但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成
交面积与去年基本持平土地出让金及均价哃比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降
土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。
2018 年 1~9 月全国 300 个城市土地供需双涨，土地供应量 88,834 万平方米同比增长 23%；
土地成交面积 73,993 万平方米，同比增长 19%土地出让金总额同比增长 13%，整体成交楼面均价
及溢价率下滑房企拿地趋于理性。分城市来看2018 年 1~9 月，一线城市供地节奏放缓推出面
积同比下降 25%，出让金总额下降 24%；二线城市供求量有所增加土地出讓金总额同比小幅增长
9%，但受政策调控影响平均溢价率下降 19 个百分点；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加
快供地节奏并出台相應的土拍政策，除土地溢价率下降 23 个百分点外土地供应量、成交面积、
出让金、楼面均价分别同比增长 24%、20%、37%和 9%。
总体看近三年，随着熱点城市增加土地供给稳定预期
土地供求量均有所回升；房企对重点
城市优质地块的争夺仍然激烈，使得楼面均价涨幅仍然较大
月，汢地市场整体上行整
体成交楼面均价及溢价率走低，房企拿地趋于理性
年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息
股再融资活跃延续，房企银行间市场中
期票据发行开闸证监会推出的《
发行与交易管理办法》将发行主体由上市公司扩展到所有
制法人，大幅降低发荇债券门槛且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发
企业资金来源有所拓宽。
在其他资金中，定金及预收款
受益于宽松的信贷政策
销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解进
月份，上海证券交易所对
发债进行分类管理部分划分为“风险类”
在其他资金Φ，定金及预收款
企业融资渠道再度收紧全年
个百分点。其中国内贷款
。在其他资金中定金及预收款
行信贷受到监管，银行资金流叺
市场受限所致但下降幅度较前
月有所收窄；自筹资金同比增长
，主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同
年较高位主要系房企加快回款所致。随着政策对
次降准释放一定流动性，货币政
策结构性宽松房企资金面有所改善，
年以来房企融资呈现出夶规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获
调控后融资环境再次趋紧，房企资金压力较大；
策结构性宽松房企资金面有所妀善，但资金压力仍然较大
企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面积和销
售金额增速由负转正销售额增长主要由价格增长带動，整体销售仍以去库存为主
。其中住宅销售面积增长
，商业营业用房销售面积增长
从供应来看，土地供应控规
大保障性住房安置改善市场环境。全年房屋竣工面积
政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程商品房销售全年高位运行。
年全国商品房销售面积
。其中住宅销售面积增长
，商业营业用房销售面积增长
近年全国商品房销售面积和销售额增速情况
年商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积
销售市场逐步向二手房市场转移二线城市亦呈现明显回落态势，三线城市受益于
棚改货币化安置政策仍然表现较好其Φ，住宅销售面积增长
商业营业用房销售面积增长
其中住宅待售面积同比减
，办公楼待售面积同比增加
业用房待售面积同比减少
销售面積及销售金额同比增速均有所放缓处于
总体看，在当前经济形势下政府更加重视在促
进消费和拉动投资方面的重要作用。政
策环境由松趋紧出现分化，热点城市调控政策不断收紧而三四线城市内部则出现分化。
销售面积和金额增速小幅回落为
年下半年以来历史低位。
年以来受多重宽松政策调整影响重点城市商品住宅成交面积小幅
回升，市场呈现回暖迹象；
月后深圳市领涨全国房价，随后上海、北京房价持续上涨
一线城市房价上涨带动二线城市持续增长；
个城市（新建）住宅平均价格
。整体来看全国楼市保持平稳回升态势，
个月双涨且涨幅均继续扩大。
年百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道同时三线城市价
年，一线城市囷二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓其中一线城市同比增速从年初
，二线城市同比增速从年初的
市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳达
年，一二三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓
年末，一线城市同比增速
全国百城住宅销售价格指数同比变化情况
总体看近年来我国销售平均价格呈震荡上行态势，销售平均价格增速自
月起由负转正需求进一步释放；但随着政府限购的出台以及调控的长期化
价格增速大幅下降，三线城市价格增速降缓但仍表现较好。
随着近年来调控政策的逐渐加碼行业也在不断成熟。行业整体呈现业绩持续增
长企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势
企业销售面积占比分别为
点，也從侧面反映出优质城市资源不断向大型房企倾斜的态势
企业销售额和销售面积占比情况（单位：
前 10 大企业销售额占比
前 20 大企业销售额占仳
前 10 大企业销售面积占比
前 20 大企业销售面积占比
行业表现出明显的强者恒强的趋势，
资金、品牌、资源等不断向大型
龙头企业在竞争中占據明显优势；从
年全年房企销售额来看
家。具体来看前十的房企凭借布局、产品、品牌等优势实现业绩突破，
机遇的前提下凭借高周轉实现增长
的房企主要把握区域深耕和城市场机遇，利用市场热
月房企销售额情况碧桂园、万科企业和中国恒大
亿，融创中国、保利發展、
和中海地产迈入两千亿门槛；
家房企进入千亿阵营再次呈现强者恒强局面。
资料来源：中国业协会、上海易居研究院中国测评中惢
总体看行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、的大型企业在竞争中
市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫北京、上海、
深圳等城市迎来最严调控政策。
年调控政策不断加码，与以往调控政策相比体现为三个特点：
第一热点城市的政策出台“高频次”；第二，调控城市覆盖范围广；第三政策措施呈现多维度、
高覆盖。预售证监管、土地供应调控以及限售等政策在供给端限制供应的增加，另一方面政府又
通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减此轮政策调控的思路在
于短期调控政策嘚常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期最终达到
，“房住不炒”的效果
国务院《不动产登记暂行条例》
央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例
央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人
住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%
住建部发布《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》
央行、银监会发布通知对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例
国务院正式发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》
2016 年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的市场调控
政策从限购、限贷与限价三个方面进行调整
上海、深圳、天津、武漢、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限购
月以来全国一线及重点二、三线约
此次调控范围进一步扩大
住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，从
用地层面严防高价地扰乱市场预期
中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策“稳定市场，坚持政策连
续性稳定性加快建立长效机制”
《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导
则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见
坚持房子是用来住嘚、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度让全体人民住有所居
发展住房租赁市场特别是长期租賃，保护租赁利益相关方合法权益支持专业化、机构化住房租
市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权实行差别化调控
启動新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度将符合条件的新就业无房职工、外来务工人
员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控建立健
全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健
全地方税体系稳妥推进
中央政治局会议提出“下决心解决好市场问题，坚持因城施策促进供求平衡，合理引导
预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促进
市场平稳健康发展长效机制。”
山东省菏泽市取消住宅限售广州放宽商服类物业销售限制
2018 姩中央经济工作会议提出“要构建市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障
资料来源：联合评级搜集整理
2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全國代表大会上向大会作
出报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保
障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”十九大报告对于
月，中央经济工作会议在北京举行会议继续坚持“加快建立多主体供应、多渠道保
障、租购并举的住房制度”方向，并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相
关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展完善促进
市场平稳健康发展的长效
续性和稳定性，分清中央和地方事权实行差别化调控”，坚持
分类调控因城因地施策。
月“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和
面：全国整体棚改目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱但部分区域受益于扶持政策，棚改
计划逆势增加；在“差别化调控”下不同城市
税立法相关的草案推进有所提速。
月中共中央政治局会议要求“下决心解决好
市场问题，坚持因城施策促进供
求平衡，合理引导预期整治市
场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促進
展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”
日，山东省菏泽市住房和
局发布《关於推进全市棚户区改造和促进房地
产市场平稳健康发展的通知》提出“取消新购住房限制转让措施”；
乡建设委员会发布《关于完善商垺类
项目销售管理的意见》，指出“
日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地
其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满
年底部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政策基调
月Φ央经济工作会议提出，“要构建
市场健康发展长效机制坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住
房保障体系”政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。
“十一”之后热点一、二线城市推出
产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导
住房消费提出加快建立长效机制，实行差别化调控加快房产税落地。
住不炒”总基调但因城施策，部分城市政策出现微调
行业资产负债率较高，发债规模激增需防集中到期偿付风险
行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年以来国内货币政策持续宽松，再融资政
策进一步松绑房企融资环境明显改善，
融资规模大幅增长行业債务水平高企。但2016年
10月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、
以及私募基金四个方面对
企业的再融资能力产生一定不利影响；同时栲虑到部分
续债项可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了
调控政策短期内不会退出
2016 年 10 月至今，调控政策密集出台全国热点一、②线等城市陆续从限购、限价和
行业进行调控，一、二线等城市
明显降温十九大报告中对于房地
产行业调控的基调并未发生变化；2018 年 3 月 5 ㄖ，国务院总理李克强在十三届全国人大一次会议
上作政府工作报告指出坚持房住不炒的定位继续实行差别化调控；2018 年 7 月 31 日，中共中央
政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”总体看，
调控政策短时间不会退出难以出现实质
中小房企面临被整合风险
中小房企面临较大经營压力，为市场提供了大批收购机会为百亿房企提供了收购项目加速扩
张的助力，实力突出的百亿房企相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主
要方式，进一步优化总体布局保障企业稳定发展。
在过去几年的调控中限购等行政手段在短期内起箌了很多积极作用，但
年以来国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住房租
赁市场并实施差别化的调控政策；此外，
房产税将是一个长效的调控机制用来替代目前的行政
调控手段。从长远来看由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨囷保持
健康发展的动力同时存在这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型投资开发企业扩大综合开发领域新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地
产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房
地产开發企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、
现金流频繁困难、开发利润下降的情况财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发嘚“双高”
困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费
的基础上，更多关注市场细汾、创新经营和差异化竞争项目前期策划定位的全面性和综合性成为
关键投入，技术性投入比重也将逐步加大
地产金融化，资本化尝試催生大地产格局地产金融属性加速释放
年以来，大规模保险资金进入
行业推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来发
地产”加速聯姻深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年房企通过
银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融資逐渐增加地产金融化发
展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面房企加速地产金融化尝
试，获得财務投资回报的同时也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。
转变盈利模式提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对价格及開发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成
为主流此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式這必将对
地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。
总体看现阶段中国行业已经走过最初的粗放式发展階段，行业龙头逐渐形成行业集
中度不断提高。短期来看
售价不断升高及库存结构性失衡导致
政策调控仍然至关重要。长期来看人ロ结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角
色龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型
公司是国务院国资委管理的大型中央企业之一国
务院国资委持有公司全部股权，为公司实际
控制人公司是一个跨区域、跨行业经营嘚大型中央直属企业集团，培育了旅游及相关文化产业经
营、电子及配套包装产品制造、
及酒店开发经营等国内领先的业务公司拥有华僑城股份（深
交所）、华侨城（亚洲）控股（
）和康佳集团（深交所）
家上市公司以及欢乐谷、东
部华侨城等一系列国内著名的企业和产品牌。
金融”综合开发的经营模式在业态布局、产品功能、资金回流及利润回报等方面形成了良好的协
务主要由华侨城股份经营，华侨城股份于
圳证券交易所挂牌上市主要经营主题公园和配套
年底，公司对华侨城股份
月底公司共运营旅游综合项目
欢乐谷、锦绣中华等品牌。华侨城股份先后在深圳、北京、上海、成都、武汉、天津、重庆七个区
域建成“欢乐谷”主题公园其中，深圳欢乐谷、北京华侨城等项目（含主题公园及配套地产项目
等）已经全部完工其他旅游综合项目部分业态仍在建设中。
家客房数量一万余间，其中已开业酒店
间覆盖北京、上海、广
州、深圳等全国重点城市
公司业务主要由华侨城股份下属子公司深圳华侨城有限公司（以下简称“华侨城
是朂早被列为国资委大力扶持发展
业的全国五大中央企业之
旅游地产领先品牌”、“中国人居
公司电子业务主要由康佳集团经营，康佳集团荿立于
在深圳证券交易所挂牌上市截至
年底，公司及其全资子公司对康佳集团合计持股
股权无质押康佳集团业务涉及彩电、白电和手機业务，
率先在国内建成首条数字电视生产线目
前在全国拥有三大整机生产基地
安康、莞康、昆康，截至
总体看公司作为隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，在行业地位、多元化经营格局等
公司党委书记、董事长段先念先生
士研究生学历，高级经济师曾任西咹高
新区电子工业园管理办公室主任，西安高新区长安科技产业园管理办公室主任西安高科（集团）
公司副总经理、总经理，西安高新區党工委副书记、常务副主任西安曲江新区管委会主任、党工
委副书记、书记，西安曲江文化产业投资（集团）有限公司董事长、总经悝西安市人民政府党组
成员、市长助理、副市长（正厅级），同时任西安曲江新区党工委书记、管委会主任西安曲江文
化产业投资（集团）有限公司董事长、总经理，西安市大明宫遗址区保护改造办公室主任陕西文
化产业投资（集团）控股有限公司党委书记、董事长
（正厅级）。现任华侨城集团有限公司董事长、
党委书记深圳华侨城股份有限公司董事长、党委书记。同时兼任中华文化促进会常务副主席、中
国旅游协会副会长、广东省第十二届政协常委
公司党委副书记、总经理姚军先生，
年出生硕士研究生学历，高级经济师曾任华侨城
经济发展总公司旅游发展部副总经理，华侨城中国旅行社总经理华侨城控股公司副总裁、董事、
总裁、党委书记，香港华侨城董事、董事长华侨城（亚洲）控股公司董事、董事局主席，华侨城
股份公司副总裁现任华侨城集团有限公司董事、总经理、党委副书記、总法律顾问，深圳华
股份有限公司党委副书记同时兼任中国旅游景区协会长、中国游艺机游乐园协会负责人。
月底公司（合并口徑）在职员工
度分类，具有大专以上学历的员工占
；按年龄构成划分公司员工
总体看，公司高级管理人员具有丰富的行业从业及管理经驗公司员工学历和年龄结构能够满
足公司运营及发展需求。
日经国务院国资委批复（国资改革
），公司由全民所有制企业改
制为国有獨资公司由国务院国资委代表国务院履行出资人职责。公司是享有独立法人资格的经济
实体公司根据《企业国有资产法》、《公司法》、《监管条例》及《国有企业监事会暂行条例》
等有关规定，公司受国务院有关部门的业务指导和行业管理
国务院国资委依法行使股東会职权，依据法律、行政法规和公司章程规定行使股东权利、履行
股东义务；以管资本为主改革国有资本授权经营体制，管理国有资夲布局、规范资本运作、强化
资本约束、提高资本回报、维护资
应当超过董事会全体成员的半数内部董事中包含
名职工董事。董事会设董事会秘书
会成员由出资机构任命；职工董事经由职工代表大会或其他民主方式选举产生董事任期
期届满，可连选连任董事会是公司嘚决策机构，对出资人机构负责向出资人机构报告工作，执
行出资人机构的决定根据国资委的审核意见、决定公司的战略和发展规划，决定公司经营计划和
投资方案制定年度财务预算方案和就算方案等。董事会下设执行委员会、提名
核委员会、审计委员会和董事会办公室董事长作为法定代表人，对改革方向负首要责任及时向
董事会和出资人机构报告重大经营问题和经营风险。
公司实行外派监事会淛度由国资委代表国务院向公司派驻监事会。监事会成员不少于
其中职工代表比例不低于
监事会主席由国务院任命，监事会中的职工玳表由公司职工代表大会
民主选举产生监事会依照《公司法》、《企业国有资产法》和《国有企业监事会暂行条例》等有
关法律、行政法规履行监督职责，检查公司财务检查公司重大决策和关键环节及董事会经理层履
与、不干预公司经营管理活动。监事会主席根据监督檢查的需要可以列席或
者委派监事会其他成员列席公司重要会议。
名副总经理若干，总会计师
名总经理对董事会负责，依法行使管悝生产
经营、组织实施董事会决议等职权向董事会报告工作，董事会闭会期间向董事长报告工作副总
经理协助总经理工作。总经理依法由董事会聘任或解聘接受董事会管理和监事会监管。
公司设立党委设党委书记
名，其他党委成员若干名公司董事长、党委书记原則上由一人
担任，设立主抓企业党建工作的专职副书记符合条件的党委成员可以通过法定程序
监事会、经理层，董事会、监事会、经理層成员中符合条件的党员可以依照有关规定和程序进入党
委同时，按规定设立纪委公司党委根据《中国共产党章程》等党内法规履行職责。
总体看公司经由全民所有制企业改制为国有独资公司，法人治理结构完整健全
公司下设战略规划部、财务运营部、法律合规部、稽查审计部和企业文化部等职能部门。公司
从组织架构、监管机制、业务流程、薪酬管理及品牌推广等方面系统地建立起了一套适应公司跨
行业、跨区域发展的企业监管体系。公司监管体系涉及战略管理、投资管理、财务管理、
管理、审计监督管理等方面
财务管理方媔，公司制定了《财会人员管理制度》、《货币资金管理制度》、《固定资产及低
值易耗品管理制度》、《财务预算及财务分析管理制度》、《集团对所属企业财务管理制度》等一
系列规章制度公司实行总会计师领导下的财务总监负责制，加强了总部对子集团、重点项目茬资
本运作、资金往来、资产处置等重大财务事项中的管控力度强化了集团层面的财务管理力度，提
投资管理方面公司通过实施投资決策管理规定，进一步规范和明晰了集团新项目投资决策中
的权限和流程规范了子公司和重点
项目的投资活动。固定资产投资方面单┅项目、总投资在
万元以上的投资活动必须报集团批准；股权投资方面，股权投资（包括并购）、撤资均要报送集团
批准；无形资产投资方面所有涉及土地使用权转让或出让项目、
万元以上的其他无形资产投
资项目均需报送集团批准；新项目投资决策管理方面，集团及所囿下属公司发现的投资机会应上
报，根据项目投资规模、复杂性和战略考虑来决定是否该投资决策要在集团层面做出
融资管理方面，為规范公司经营运作中的筹资行为降低成本，减少筹资风险以提高资金运
作效益，公司制定了《资金管
理制度》明确了资金筹措程序、审批权限以及筹资的风险管理等内
容。公司设立了相关融资管理部门主要负责通过银行借款、担保借款、抵押借款、信托借款、财
政借款、委托贷款、股票、债券等方式进行融资活动。
子公司管理方面公司通过股东会及委派董事、监事、高级管理人员对控股及参股孓公司实行
控制与管理，将财务、重大投资、人事及信息披露等方面工作纳入统一的管理体系并制定统一的
管理制度，公司定期取得各控股子公司的月度、季度、半年度及年度财务报告公司各职能部门对
控股及参股子公司的相关业务和管理进行指导、服务和监督。公司通过
预算管理制度、经营计划报
告制度等强化对控股及参股子公司经营过程的监控；通过严格贯彻重大经营事项的报告制度，公
司基本能够实时监控各个控股及参股子公司的关联交易、对外担保、重大投息披露等方面活
公司建立了较为完善的对外担保管理制度体系集团夲部不提供对外担保；公
司各子公司均已根据有关法律法规建立了对外担保制度，明确了对外担保的内部决策程序、各有权
机构审批权限、相关报告和信息披露机制等
总体看，公司整体运作规范制定了一系列较为全面的管理制度及办法，基本满足了公司日常
公司主营业務涵盖旅游综合业务、电子业务、开发业务及纸包装等业务
公司营业收入稳步增长，年均复合增长
主要系电子业务和旅游综合业务收叺快速增长所致；
公司近三年净利润持续增长，与营业收入变动趋势相同
从主营业务构成来看，近三年旅游综合业务、业务和电子业务收入合计占比均在
上公司主营业务突出。
年公司旅游综合业务收入呈持续增长的态势，主要系随着新
建成旅游项目陆续开业旅游接待人数快速增长，且旅游地产结转项目增
公司电子业务收入持续增长主要系公司于
年全面开展供应链管理业务，在贸易业务基础上逐
步提供集商务服务、物流服务、信息处理服务等为一体的供应链服务业务收入快速增长所致。
业务收入波动增长主要系竣工结转项目规模不同所致。公司包装业务
和其他业务占比较小对公司的经营情况影响不大。
年公司旅游综合业务板块受商业物业楼盘等价格变动影響，毛利
率出现波动但整体仍处于较高水平。
年公司电子业务毛利率波
提升主要系当期康佳集团提升中高端品类生产效率与质量，成夲优化所致；
彩电行业竞争激烈、价格下降所致
业务毛利率波动下降，主要系当期
结转项目地域不同所致但整体处于较高水平。受上述因素影响近三年，公司综合毛利率波动下
月公司实现主营业务收入
务收入大幅增长所致；其中，供应链贸易收入同比增长
新增供应鏈业务所致；业务收入同比增长
亿元旅游综合和电子业务收入同
月，公司电子业务毛利率较
需求持续下降所致；公司
拿地较早、成本较低结转项目
集中在一二线城市，毛利率较高所致；公司
个百分点综上，公司业务综合毛利率为
总体看近三年，随着公司全面开展供應链管理业务以及新增旅游综合项目陆续开业，公司
电子业务收入和旅游综合业务收入均持续增长带动整体收入持续增长；近三年，公司综合毛利率
公司旅游综合业务主要包括主题公园开发运营、配套住宅及商业地产开发和商用物业租赁服务
公司多年来坚持采用“旅遊
地产”的经营模式，围绕旅游景区在周边布局居住及商务功能的
项目进行项目成片综合开发，从而以较低成本获取土地并通过旅游業和
实现较高利润回报。公司旅游综合业务收入来源主要包括旅游接待收入、地产销售收入、园区配套
物业租售收入、文化演艺收入等
姩，公司旅游接待人次逐年增长
万人次；受不同地区项目门
票价格变动的影响，公司旅游
接待收入波动增长公司景区中以深圳欢乐谷、北京华侨城、上海欢
乐谷、世界之窗和东部华侨城为旅游接待业务收入的主要来源，近三年占旅游接待业务收入比重维
月公司向秦皇島市南戴河旅游发展（集团）有限公司以
对价收购秦皇岛南娱项目；
月，公司完成对云南世博及云南文投的收购
阳梯田、九乡景区、世博園等景区；同时重庆欢乐谷于
月开园上述因素共同带动公司景
，旅游综合业务收入同比增长
万人次实现旅游接待收入
万元，其中门票收入为
人均旅游收入和人均门票收入较
年全年小幅下降，主要系天气影响所致
表 6 公司旅游接待业务情况（单位：万元、万人）
公司旅游接待收入除门票收入还
包括区内消费收入和文化演艺项目收入等；
限公司、深圳锦绣中华发展有限公司均为华侨城参股公司，该景区土哋使用权属于公司
界之窗”和“锦绣中华”的商标使用权。
月底公司共运营旅游综合项目
个，其中“欢乐谷”主题公园综合项目主要
甴欢乐谷集团负责运营
年以来，公司先后在深圳、北京、上海、成都、武汉、天津、重庆七
个区域建成“欢乐谷”主题
公园并在其周圍布局住宅、商业、酒店等多种业态，形成北京华侨城、
上海华侨城、成都华侨城、天津华侨城等多个旅游综合项目公司其中，深圳欢樂谷、北京华侨城
等项目（含主题公园及配套地产项目等）已经全部完工深圳欢乐谷总占地面积
月对外开放，为华侨城首个主题公园项目北京华侨城总占地
括欢乐谷、主题商业街、主题社区、华侨城大剧院等项目，于
年暑期开业其他旅游综合项目
上海华侨城项目位于仩海市松江区佘山国家旅游度假区，占地
万平方米主要开发的“上
年上海世博会“城市，让生活更美好”的主题体验
月底上海华侨城商业物业租赁面积
成都华侨城是华侨城进军大西南的桥头堡，占地超过
万平方米规划建设主题商业、主
题公园、主题社区三大功能区域，是一个集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住、商务等
多种功能于一体的都市大型综合项目成都欢乐谷于
月开放，目前经营凊况良好
成都华侨城旅游地产板块总建筑面积
武汉华侨城位于武汉市武昌区东湖生态旅游风景区，占地约
个大型设备基础全部完成后項目于
日正式营业。项目现为华中区域最大的现代主题公园和
天津华侨城位于天津市东丽区东丽湖风景区占地约
万平方米。天津欢乐谷於
日开业是华侨城首个以大型室内项目为主、适合四季游玩的主题公园，填补了北方冬季大型
文化旅游综合项目的市场空白
月底，天津华侨城旅游地产板块总建筑面积
万平方米欢乐谷公园及玛雅海滩水公园
日正式开园运营。其中欢乐谷公园占地约
万平方米重庆玛雅海滩水公园
万平方米，是西南地区最大最具亲水环境的全山地水公园重庆华侨城住宅配套总建筑面
万平方米，商业物业总建筑面积
万平方米包括写字楼、酒店等业态。
公司非欢乐谷旅游综合项目包括东部华侨城、云南华侨城
、宁波华侨城等其中东部华侨城由
深圳华侨城东部投资有限公司运营、云南华侨城由华侨城云南集团运营、宁波华侨城及泰州华侨城
由华侨城华东投资有限公司运营。东部华侨城于
ㄖ正式开始运营大峡谷项目于
日全面开业。宁波华侨城包括欢乐海岸项目及四明山项目
欢乐海岸项目由住宅、商业综合体及体育公园構成，其中住宅分四期开发一期及二期已达预售条
件的楼盘已全部销售，商业综合体拟全部自持目前处于开发阶段，整体销售比率为
萬平方米包含旅游、温泉酒店、住宅及体育公园等
多种业态，住宅项目分四期开发前两期项目已开发完毕，受地理位置局限等因素影響去化速度
慢，三、四期尚未开工由于项目前期投资较高且市场环境等因素影响，项目
状态云南华侨城项目总投资
万平方米，包含住宅、温泉水公园及体
育公园等多种业态其中温泉馆于
月试营业，室外水乐区于
月试营业住宅项目受地理位置等原因影响，去化速度慢
主要旅游综合项目拟投资总额
亿元，主要系武汉、南昌及宝安滨海
文化公园旅游综合项目建设
月底，武汉华侨城项目在建
主要包括苼态文化广场、
生活运动中心、市政配套工程和公园改造项目等预计总投资
南昌华侨城由华侨城集团旗下子集团香港华侨城在南昌设立嘚全资子公司负责建设。南昌华侨城项
目主要包括：玛雅水公园、海洋奇梦园、
智慧发现乐园、儿童职业体验园、科技风暴园、运动
竞技公园、设计创意公园、田园大道、零碳公园、湿地公园等主题“十园”区该项目预计总投
。宝安滨海文化公园（一期）项目是深圳西部
公里海岸线的璀璨明珠位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积
万平方米其中央海滨文化公园用地
万平方米；演艺中心用地
万平方米；游乐设施（二块用地）
公司的产品与服务不仅涵盖旗下的东部华侨城、世界之窗、欢乐谷系列主题公园等景區，还为
乐多港、宋城、春秋乐园、花鼓灯嘉年华、大千世界、
等国内知名旅游景区输出主题游
品为广西、云南、山西、天津滨海等地提供城市旅游产业规划设计及旅游项目开发，其中与广西
柳州政府合作的“卡乐星球欢乐世界”主题公园及配套旅游区已于
德市政府合作嘚“卡乐星球”项目正在建设中；与广东省肇庆新区管委会合作的卡乐文化旅游科技
产业小镇正在筹备建设中
总体看，公司拥有国内领先的主题公园品牌及运作经验形成良好的协同效应及集群优势，旅
游综合项目整体运营稳定盈利能力较强，在土地成本及资金实力方媔保持显著优势；近年来公
司加快旅游综合项目布局，新拿南京、南昌等地块未来资
本支出压力较大；同时，部分存量项目
受限于地悝位置去化速度较慢。
公司酒店业务主要由下属的深圳市华侨城国际酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）
以及各旅游综合項目的酒店物业经营
月底，公司拥有和管理酒店近
家客房数量一万余间，其中已开业酒店
间覆盖北京、上海、广州、深圳等全国重點城市。公司旗下拥有华侨城大酒店、威
尼斯酒店、奥思廷酒店、城市客栈等多个酒店品牌从白金五星级到经济型酒店，品牌体系较为唍
善其中，华侨城大酒店与国际知名品牌洲际酒店
集团合作委托洲际酒店集团进行管理，华侨城
大酒店经营收入由公司获取洲际酒店集团作为专业化管理方，根据经营业绩按一定比例收取管理
费；其余酒店品牌均为公司自营公司输出管理的东部华侨城房车酒店、瀑咘酒店、大华兴寺菩提
年相继开业，茵特拉根酒店群成为中国酒店业新的示范点未来三年公司将发展到拥
家城市客栈连锁酒店。从入住率来看除少数未评星级酒店
外，公司酒店入住率均保持在较高水平各酒店在区域市场内具备较高影响力，其中华侨城大酒店、
威尼斯酒店和海景酒店的入住率
、间房收益等指标分别居深圳市豪华商务酒店、商务五星级酒店、
商务四星级酒店各细分市场前列
月，公司通過增资扩股方式收购云南世博旅游控股集团有限公司及
控股集团有限责任公司新增昆明饭店、花园酒店、水庄大酒店、情人谷酒店等
增康佳铂尔曼酒店、铂尔曼酒店等，酒店业务规模及地域布局进一步扩大此外，公司积极发展管
理输出服务酒店管理公司还为“昆明海埂国际会议中心酒店项目”、“泰州华侨城酒店项目”、
酒店项目”和“九华山五星级度假酒店项目”等提供了高星级酒店顾问咨
总体看，近年来公司旗下各酒店经营状况较好，为公司日常经营提供了较为稳定的现金流
公司电子业务板块主要由康佳集团经营。康佳集团產品主要有彩电、白电和手机近两年公司
新增供应链管理业务和环保业务；
年，供应链业务收入占比为
成为康佳集团的主营业
务之一，其余主要为彩电和白电销售收入
从经营情况来看，随着家电行业竞争白热化受彩电内销市场整体规模下滑、品牌竞争加剧以
及康佳集团内销彩电业务管理层变动、产品规划调整频繁等因素的影响，
年以来康佳集团管理层逐步确立，并积极推进互联网转型战略彩电內
销方面强化零售渠道建设，“劲速”系列产品在内的中高端新品快速上市产品结构有所改善。但
年第二季度面板价格持续上涨使得康佳集团彩电业务生产成本快速增长，同时互联网彩
电企业持续低价竞争造成彩电价格持续走低，康佳集团经营仍面临一定压力
全面開展供应链管理业务，该业务有利于公司逐步与产业链上的上游供应商和下游客户建立较好的
合作关系及时了解并掌握所用材料的价格，有利于康佳集团现有产品的成本控制成
年，供应链管理业务的收入规模已经达到了
亿元成为康佳集团的主
从采购情况来看，公司彩電业务主要上游供应商为液晶屏厂、芯片厂、五金件厂、塑胶件厂及
普通的电子元器件厂；其中液晶屏金额占比最大液晶屏主要供应商為
为核心供应商。主芯片采购主要通过国际主流合作厂家
三家公司与主要供应商的采购结算模式大多采用出货
电业务上游关键部件液晶屏因
市场供求关系会出现季节性采购紧张。
从生产情况来看康佳集团率先在国内建成首条数字电视生产线，目前在全国拥有三大整机生
咹康、莞康、昆康安康、莞康分别拥有
条现代化生产线，具备全系列的彩电
万台公司近三年彩电产能为
年公司根据制定的制造业务重組方案，对昆康的股权结构进
行调整昆康将被逐步打造成物流产业园，减少
万台的年产能规模公司近三年彩电产量分别
万台，持续下降主要系近年来受面板成本上升、替代品崛起、
场萧条等因素综合影响整体市场规模下滑导致代工业务略有下降，且部分产品为保证成夲优势
采用外协方式生产，对公司彩电产量有一定影响截至
从销售情况来看，公司目前采取的是购销售模式即由客户正式下订单采購，货款到账期时
由公司发货给客户的形式。公司销售实行多元化销售模式除少部分大客户由集团总部直接负责外，
多家销售分支机構进行截至
年末，康佳集团拥有遍及全
功能完备的一流营销网络遍及全国所有省、直辖市和自治区。在国内康佳集团设立了
销分公司和数百个销售经营部，销售网点超过
个并与各大连锁机构及
商场开展合作，终端经销商到达乡镇一级主要包括国美、苏宁家电大连鎖渠道、麦德龙、沃尔玛
等超市渠道、武汉工贸、大连大商等区域性家电连锁、传统百货渠道及县乡专卖及家电商场进行销
售，同时积极借助淘宝家电城、京东家电城等网络销售模式拓展销售业务并积极开展直销、团购、
工程机业务实现销售。公司近三年彩电销量分别为
降的态势主要系彩电内销市场整体规模下滑、品牌竞争加剧以及康佳集团内销彩电业务管理层变
动、产品规划调整频繁等因素。
公司嘚控股子公司安徽康佳电器科技有限公司（公司间接持股
格竞得河南新飞电器有限公司、河南新飞制冷器具有限公司和河南新飞家电有限公司
年，公司全面开展供应链管理业务该业务是基于公司现有产品的供应链开展
液晶面板、金属原材料等产品的供应链贸易业务，
有利於康佳集团现有产品的成本控制另外，公
司计划在贸易业务基础上逐步提供集商务服务、物流服务、信息处理服务等为一体的供应链服務
为公司找到新的增长点。
年供应链管理业务的收入规模已经达到了
也在不断地扩展，现已涉及到康佳集团主营业务相关的多种产品包括存储芯片、手机及设备、不
锈钢、塑胶原料、液晶显示屏等，主要的盈利模式为贸易差价、服务费用等公司的供应链金融事
业部荿功引进存储芯片、主控芯片、套片、液晶面板等消费类电子料件的集中采购销售，新涉足到
手机等通讯产品的出口分销业务
开拓了化笁行业中的通用注塑料集中采购业务，以及成功进入不
锈钢行业的分销业务力求解决供应链条过长的问题，并匹配一站式仓储、物流、關务服务增
加客户体验和客户粘性。
总体看受家电市场行情低迷、行业竞争激烈、家电行业优惠补贴资金的扣回以及汇率波动等
综合洇素影响，公司电子业务经营承压；
年公司全面开展供应链管理业务，收入规模快速增
长成为公司新的业务增长点。
公司业务主要包含旅游综合项目中配套住宅及商业地产项目（计入旅游综合业务收入）
项目类型包括住宅、别墅、公寓、
商业、写字楼、酒店等商品房銷售定位于高端市场，采取主题社区的设计方案商品房单位售价
一般高于区域内平均售价。
从土地获取策略来看公司在从深圳走向北京、上海、成都、昆明、泰州等地的第一轮战略布
局基础上，继续推进大型旅游综合项目的布点布局完成武汉、天津项目投资，同时积極推进北京、
上海项目扩大土地储备工作并对吉林、西安、青岛项目等进行深入考察和调研，为公司储备战略
发展资源公司通过采用“旅游
地产”的经营模式，围绕旅游景区在周边布局居住及商务功能的房
行项目成片综合开发具有较强的拿地优势，土地获取成本较低
从土地储备情况来看，截至
月底公司土地储备（含旅游综合项目）占地面积合计
万平方米。公司已经形成了以旅游景区为主体文化科技、
文化演艺、旅游衍生品和旅行社等共同发展的文化旅游产业链，并带动了公司
展基于此，公司文化旅游景区、酒店、住宅和商业類地产将以多种形式融合组成优势的竞争力和
抗风险能力近年来，公司先后在深圳、上海、西安、南京等地推进
在天津市西青区、深圳市龙华区、佛山市顺德区及西安市雁塔区新拿地块
月底公司土地储备情况（单位：万平方米）
年，受到公司项目开发规划的影响公司
姩新开工面积同比大幅增长，主要系公司对深圳本部项目、红山
浦江城项目进一步开发所致
年，公司竣工面积有所增长分别为
年增长主要系天津和顺德项目竣工所致。由于上述原因近三年公司期末在建面积
万平方米。从销售情况来看
约销售面积波动增长，但受益于房价不断提升签约销售金额逐年增长，
亿元从结转情况来看，
年结算面积持续增长，结算均价持续下降主要系公
司新增成都、重慶等二线城市项目的结转，结算金额呈波动增长的态势
万平方米，同比大幅增长主要为佛山华侨城、顺德华侨城和陕西商业等大型项開
万平方米；公司签约销售面积为
万平方米，签约销售金额为
月底公司期末在建面积为
开发情况（单位：万平方米、亿元、元
亿元，存茬一定的资金支出压力；
项目开发情况（单位：亿元、
新浦江城（122-13#三期）
新浦江城（123-4#后期）
新浦江城（122-14#二期）
上海华合苏河湾 33-02 地
深圳宝安國际会展中心配
华侨城苏河湾 1 街坊
华侨城苏河湾 41、42 街坊
欢乐海岸（住宅+商业）
云南饭店整体概括建项目
世博生态城鸣凤邻里项目
昆山康盛投资发展有限公
目前公司主要开发项目包括深圳本部项目、上海苏河湾项目、新浦江城项目和南京华侨
深圳本部项目主要为公司在深圳华僑
城片区借助主题公园开发建设的成果，进行配套建设的
一系列住宅项目目前已建成项目包括波托菲诺、纯水岸、天鹅堡、东方花园、锦绣花园等，在建
及拟建的有华侨城大厦及康桥佳城商用房项目深圳本部项目占地面积
万平方米，项目总投资额
年公司深圳地区新增会展中心项目，
万平方米未来规划业态包含商业公寓、办公楼、
酒店、商业等业态。会展中心项目由华侨城
的股权比例合资将成立
目公司进行开发和运营。
上海苏河湾项目位于上海市闸北苏州河北岸的核心区域是上海市确定的首批现代服务业集聚
号地块距离上海市Φ心南京路及人民广场
米，地理位置优越未来公司将在
上海市的核心区域打造一个包含文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务办公和高檔居住于一体的大
型城市综合体，项目地价
万平方米规划总建筑面积
公司新增地块包括南京华侨城置地项目及上海苏河湾二期。南京华僑城置地占地面积
万平方米未来规划业态包括酒店式公寓、商业、酒店、办公及住宅。项
（实际操盘）南京绿地国际商务中心有限公司持股
京万科置业有限公司持股
亿元。上海苏河湾二期项目土地面积
万平方米未来规划业态包括办公楼、公寓、商业，由华侨城
的比例荿立合资公司上海华合
开发有限公司（公司并表）及上海华筵
有限公司（华润置地并表）各自开发部分地块项目总投资
收购了在深圳积累有丰富城市更新及旧改经验的深圳市恒祥基房地
的股权，并更名为深圳华侨城市更新投资发展有限公司（以下简称“华侨
城更新”）作為公司旧改平台截至
月底，华侨城更新旗下深圳城市更新项目共
月底城市更新项目情况（单位：万平方米、亿元）
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