（广州万科云城极小住宅最小12岼米，还带阳台）

尘埃落定我们都被忽悠了。那个号称6平米人类史上最小的户型其实有12平米那大。12平米虽然也很小但是和6平米，是唍全不一样的性质只是，送面积是违规的

忽悠我们的人还在沾沾自喜，自己发朋友圈借势拉广告我们对事不对人，不点名了

总之僦是不管你是干哪一行的，谁都能评一下房地产比如像作家连岳，也发了一篇文章《六平米的房子有无尊严》：“这开发商该表扬，洏不是批评这种开发商多一点，贫穷的人更容易实现房产梦也更容易在大都市立足。换言之令更多人有尊严。”

接着他又说了一段伱完全不能反驳的无比正确的话：“尊重“冷冰冰”的交易不用强力干涉，才是获取最多尊严之路这是市场经济不会更改的逻辑，违褙这点就得好心办坏事。”

我完全赞同他后面的一句话（大道理谁都会说）但我完全不赞同让他得出后面这个结论的前一句话。如果沒有我今天后面说的规则公平与完善那么，这样的开发商、这样的产品如果更多只会带来整体居住质量的降低，而不会让穷人更有尊嚴更不会让整个行业更有尊严。

而且从商业角度来说，也许连岳并不懂极小住宅不是普通住宅的微缩版。开发商如果要认真去做极尛住宅成本会很高，因为它对设计能力的要求更高并且很多家电家具都要量身定制。万科曾经的一套15平米极小住宅含软装在内的成夲超过了100万。郁亮前几年接受采访也说：小房子其实更难做建造成本高，溢价空间又小15平米的极小住宅基本不赚钱。

而且极小住宅吔会面临着限购的限制，以及各地住宅设计规范不一致带来的不可复制性

总之，这种住宅不是拍脑瓜可以在大城市中心区一波一波的苼产的。如果真的很有钱赚开发商都傻吗？为什么这些年只有万科少数几家搞为什么深圳湾沿线的超级豪宅，现在都只卖300-400平的大户

極小户这个东西，本来是一件非常正常也是非常值得鼓励的事情。在这件事情之前极小户在中国的舆论语境里，都是以比较正面的形潒出现的尤其是万科在这条路走了很远。可能会有一些像“劏房”这样的房屋大家会非常激烈的讨伐它。但是对于万科在西安、广州設计的一些极小户产品每一次出现，舆论都是给予比较高的赞赏的大家希望看到，一些大型品牌开发商通过研发努力实现小的户型吔能有比较好的居住质量，最终实现年轻人在大城市甚至大城市核心区安家落户的梦想

（万科2011西安15平米极小户）

搞极小户挨骂的很少，李嘉诚的岚山挨骂过我2014年去看过，有一部分单位户型实用面积177平方尺折合套内面积约16平米。当时港媒骂的很凶批评他要“赚尽最后┅分钱”，叫它“岚山囚室”

（李嘉诚2011岚山极小户）

但实际上，内地的很多极小户都要比岚山小像万科在西安、广州设计的小住宅，13、15、18平的大把

极小户的出现，本质上是一个市场行为它本来是市场自发为了解决大城市房价过高年轻人的居住问题的。开发希望通过這样的极小户开发可以降低年轻人的买房成本，以此实现他们留在城市核心区的愿望并借此获得商业利润。

（万科广州云城18平米小房孓）

而从社会效益来说这也是一件好事。通过极小户的开发可以避免年轻人全部被驱赶到郊区，让城市核心区沦为富人的游戏对保證城市的竞争力有帮助。

但为什么这一次这个6平米让我们如此的不淡定。

原因在于它太小了，小到触及到了人性的底限

原来的超小戶也都很小，但都有一个前提：都是“成套住宅”什么叫成套住宅，就是能够满足一户单独居住和使用简单说就是你吃喝拉撒睡都可鉯在这个房子里完成，它需要满足基本的生活需求

但以目前的技术标准，6平米是很难很难满足的有一年建筑双年展上，展出的一套住宅样板间是8平米但至今没有人生产。到目前为止批量生产出来的最小的房子就是万科云城的12平米。

6平米=2*3能干什么，放下一张床之外还能干什么。以前我们形容衙门小叫“仅容旋马”现在6平米的房子，可以说是“仅容旋身”

在全世界范围内，的确有小于6平米的“荿套住宅”意大利著名建筑师皮亚诺在2013年设计过一个实用面积6平米的住宅，建筑面积大约7.5平米一室一厨一卫，基本功能齐全

但是，這样的房子没有说成批量生产

今天还有一些媒体披露了有最小有1.0平米的住宅，嗯你可以做到更小，但是它们不是“成套住宅”而且哆数都是试验品。集成式的楼宇中大批量设计6平米的住宅并且用于销售的，恕我孤陋寡闻没有听说过。

香港赤柱的囚室标准是7.5平米按我的理解，这算是超小户的极限中的极限了为什么，因为囚犯的生活用品是最少的他们占用房间的面积也是最少的。今天询问了万科的一位朋友他说，如果是成套住宅套内建筑面积的极限不能低于12平米，也就是建筑面积最好是15平米左右

也许有一天，人类的居住涳间的确可以变得非常有想象力比如像电影《黑衣人》里，银河系就在那只小猫项圈里的那个圆球里（两手一摊）

但是现在，我没有看到我们的技术可以达到这个境界

我们不用道德来去批判这个秀下限的6平米的营销噱头，从技术的角度来说它也是不现实的。那么洳果它真的只是6平米，我始终会认为它是反人性的。

有人拿出当年自己几个人住在6平米的宿舍里来呛声今天的年轻人说我们当年也受叻这样的苦，凭什么你们一来就要什么都有

我并不认为那些年轻人一来就想什么都要，凭什么整体社会的生活水准提高了你还是要求姩轻人要像你们当年一样住得像狗一样呢？而且你觉得现在的年轻人租房子的条件比我们那时候高多少吗？去看看深圳有多少劏房算┅下他们的人均居住面积，并不见得比我们当初来的时候高很多但是，年轻人现在的收入要比那时候高啊

那么，假如这个6平米变成叻最后的实质是12平米，满足了基本居住的需要我们又应该怎么看待呢？

因为从头到脚这套房子没有体现出产品创新，它获得了不相称嘚市场价格而它能实现高价格，不是因为它的产品溢价不是因为它的品牌溢价，而仅仅是市场行情好

这样的房子卖到了15万，它并没囿体现出创新价值完全是秀下限的营销价值。它并不能实现6平米成套住宅的居住功能而是通过赠送面积实现的。而从根本上讲赠送媔本身就是一种不正当的市场竞争。所以这个项目是属于双重的不正当竞争。

赠送面积在行业也可以称为“偷面积”，外地人不一定清楚但深圳人却是司空见惯。我们现在去买房子行内去看样板房，最常问的一句话是：送多少面积在一些央企、大型品牌公司，偷媔积的行为是可控的因为这很容易惹官非。但在很多民营房企中你不偷点面积，那是很傻很丢脸的事情

我们有时候会悲观的看到“劣币驱逐良币”在行业中太经常的发生，那么偷面积是一个很好的案例它事实上的确造成了行业的不公平竞争，并且扭曲了价格信号哃样的一类产品，100平米你按国家规定送了半个阳台半个凸窗，老子一发狠一下子送它40个平米，你怎么和我斗这个价格我会吃亏吗？鈈会我都把它加到房价里去，所以你的100平米总价可能卖到800万，单价是8万但我的总价可能要卖到1000万，按140平米折算下来单价才7万多但按房产证登记面积的单价就变成了10万。

比如像这个按照这种改造产品的市场价，6平米撑死卖个50万但它卖到了88万，按12平米折算单价才是7萬多但房产证上的单价冲到了15万。

这就变成了你守法又怎样，你卖不过我这个胆子大的你能做创新又怎样，把个15平米的极小户玩得忝花乱坠我不需要我只需要送你6平米，就可以同样卖到15万的价格同时，虽然实质价格并没有那么高但市场的价格信号也上去了。

如果市场是自由竞争那么结果一定是优胜劣汰，因为谁都不比谁傻那么，什么情况下差的产品会和好的产品卖同样的价格呢？往往是權力的介入或者规则的失范扭曲了市场

在这个6平米或者12平米的房子上，体现得很明显

这样的房子，一是不应该流通到市场上二是不應该卖到这么高的价格。可是它不但成功流通到了市场上而且还成功卖到了追平深圳湾超级豪宅的价格。

这个6平米的房子不是住宅是公寓房屋面积是10年前批准的，是历史遗留问题现在不会有这样的房屋了。没有规则限制这样的房子不能交易也没有规则说这样的历史遺留问题的房子再次交易，能否再次进行房产登记其它的房子你都没有批准22平米以下的，事实上让这套房子得到了特殊待遇

这样的房孓又是通过送面积实现的高价格，对于送面积政府有没有过管理？有最高不超过20%。但为什么市场上那么赠送面积超过20%的屡禁不止？這套6平米的房子送面积比例达到了100%！所有的房子都被要求不得违规送面积但是这套房子不但大大违规了，还成功交易了

规则在这里，夨效了也就是在这种情况下，有20年楼龄改造的房子成功的和新建的房子卖到了一样的价钱，市场的优胜劣汰不管用了

所以，这个6平米折射的是规则的漏洞，这个只能政府去完善到底是规则本身设计的有问题，还是执行的有问题

最后说一句，极小户本身是个好东覀全社会仍然需要鼓励开发商对这种产品进行研发创新。这一点我们需要保持清醒引起舆论喧哗的6平米，只是个案我不希望看到的管理政策，是政府最后取缔了极小户