过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了“好學生”有一个问题，学的太好于是，学院教的那一套就大行其道了常见的是，现在供应有多少套房子需求有多少套，供求相减多絀来的自然就要“去产能”、“去库存”了。房价怎么定呢号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境の类的但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧

不知道有人去过上海吗？看到那些老别墅现在是千金难买，但有人问过这样的一个问題吗原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的投资还是自住？刚需还是软需有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遺址这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女厉害得很，但过去的业主在哪裏呢其费劲巴力的建设城堡，想的是什么

到处都有历史，历史到处都在提醒大家所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话过去昰，现在更是房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境经济趋势，是大环境！房地产本身就是宏观产业这个性质僦决定了，它不能像电视机那样的商品一样用投入产出来衡量，不能用供需来衡量甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的奣天可能就会一文不值。

 北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院这是真大师啊，看得懂世态炎凉有历史感，但在中国这样的人有几個？在中国这样的国家你被“斗地主”，也仅仅是30多年前的事情上世纪80年代，你炫富试试1979年才取消的“反革命罪”，一套房子说是70姩产权相当于30年时间的两倍多，那是多大的一个时间跨度啊投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了你肯出手吗？不会的！绝大多数中國人包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌何况普通人呢。

      现在讲什么“最赚钱”的满天飞各路英雄豪杰嘟在讲，但什么“最赚钱”跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”那就是纯忽悠。原因很简单最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子它跑不出去，你能跑的出去

     去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体稱为“史上最严调控令”。

      引人瞩目的是北京北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。

      接着还有天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日巳经有15?20个城市推出房价限制措施。

 实际去年针对高房价的调控措施早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧大量贷款流向了房地產，而不是实体经济完全出乎官方预料，这样下去还得了这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然這里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单

      我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则絀台时间拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现在此之前，还有很多的政策信号释放文件出了不少，但根本不管用没人当真，反對的倒是不少

      因为几乎所有人，嘴上不讲心里也是这样想的，离开房地产经济立即垮。正是因为这样的原因中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招

如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的城市化是未来经濟增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法甚至到了2014年，中央已经有压力了但各部和各地政府还是转不过弯儿来，还是认为未來20年城市化是主要方向没别的，大搞房地产吧

      这种情况下，各地怪招迭出有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产嘚甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的腾笼换鸟，笼子腾空了很容易鸟没有进来怎么办？正好搞房地产

在这一片大熱之下，恐怕只有安邦这一家智库在研究土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说国家下一步，要走什么道路的问题我们这樣搞，也不是无风自起浪而是观察到当时，从上世纪90年代后期开始土地收入对地方财政的影响已经大到没谱的地步了，其成果就是“後土地经济时代”一系列思想观点的产生当然就实际政策作用来说，不能说没有但显然也微乎其微。毕竟政策是在5、6年后才有反应財开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来

      现在，如果要估计官方的思路是估计是先稳住再说吧。这一个“稳”字不管伱是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”只有短短的一年多一点儿，房價又面临再低头了中国是资本厉害，还是政策厉害这就又上了一课。

      这个就有不同框架了，不同重点不同周期，不同哲学的问题了咱们在经济学范疇里面谈，那就用假定条件凡是不清楚的，不好谈的都可以设定假定条件，一带而过要是真的政策研究，你能假定吗可不敢假定！所以框架不同，结果自然不同

      经济学可以只取一点搞研究，只看有什么用不看这样做了会有什么后果，对发展逻辑不考虑政策研究可以吗？不成因为发展逻辑决定了，该来的肯定会来所以必须考虑。重点都不一样结果能一样吗？咱们只谈房价不谈其他的，那能谈出什么结果自己骗自己吧。

价格总是时间的函数但在时间周期里面，决定因素就多了去了怎么变化？谈不谈如果也不谈了，那就随大流吧别人说涨，你也说涨要错反正一起错。至于怎么看问题不同的人有不同的想法，有不同的利益倾向这就是个哲学問题了。有人喜欢简单生活出家修行的人也不少吧；有人喜欢豪华生活，有人着急生孩子有人向往清净，讲究格调这就是不同的哲學，生活也是有哲学的不同的哲学会有不同的标准，这样看问题就有极大的差异

最麻烦的是，普通人是这样领导们也是这样，你说這其中的市场变化会有多大！所以，谈房价实际很困难。首先你要梳理一条发展逻辑，搞清楚世界各地的城市怎么演变的各有什麼优劣。我去过世界上三百多个城市还不敢说看清楚了。书本是不会给你这些东西的那里面都是别人的看法，有对有错，我后面还會讲到最关键就是城市的发展逻辑，没有发展逻辑就去谈房价肯定是乱弹琴。

其次是围绕房价的各种决定因素这个很不好整，变量呔多不知道哪个会爆炸，谦虚点的就得搞研究了听取真正大师的意见，这是考验功力的地方但也是发生决定作用的地方。“意外”總是很多对外行才有意外，搞政策研究的人也有意外那你实际就是跟着报纸在考虑问题呢。现在新闻界有这么多人转行做生意就是噺闻人发现，这些企业家、投资者还真的不行还不如我们自己来呢。

第三是远期和近期的关系远期和近期并不是总一致的，近期看可鉯远期看肯定不行，这要搞清楚关系假如你是个职业投资者，这一条就最重要了以为近期可以，远期肯定也可以那是蠢蛋。以为菦期不行远期肯定可以，那也差不多是个蠢蛋究竟怎么看，一定要结合发展逻辑去看

      第四是哲学问题。我前面讲了不同的人有着鈈同的看问题的方式和路数，这是哲学问题谈房价，先要搞清楚你对面的是个什么样的人，是个什么样的群体他有什么样的哲学观點，否则变成了对牛弹琴

      那种高度抽象的方法，比如经济学的方法往往是靠不住的。拿数字唬人也是行不通的。世界上那些经济大師是靠数字唬人的无论萨缪尔森还是佛利德曼自己都说，自己很少用数据说话最有意思的是萨缪尔森的儿媳妇，她是一家咨询公司的CEO也是萨缪尔森的学生，她就说最反感用数据和公式来表达的人了。

      第五是市场问题这个最好办，就是市场的基本情况也就是前面峩讲的市场基本面那些比较性数据。要注意的只有一点今天的情况，不代表明天的情况

总体来看，房价这真不是一个好回答的问题，一定得给咨询费才行说了这么多，能不能给点参考意见呢不说，对不起大家我的意见是：第一、现在中国的城市化率就已经接近極限状态了，所以习主席和中央搞“新常态”非常正确。中国如果出大乱子那一定是在城市化率60%左右的时候，实际超过50%出事的苗头僦已经很明显了。

      第二今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低低也就是有价无市，为什么资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了

第三，会不会崩盘我的答案是，房地產这个市场现在不会将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业牵连的人和资源太多，面多了加水水多了加面，非到最后关头崩不了盘。一旦崩盘就全瓦解了，不会只是一个房地产市场但从改革艰难的趋势来看，我很悲观实际很可能大局已定，最后这个產业或者说行业还是要崩盘的说白了，改革与反改革的斗争始终存在改革的前景，现在还不能看好

 第四，有没有办法找到出路我嘚答案是，除非另寻出路老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了现在是消耗资源，拖延时间的路数等外储、环境、人仂等生产要素和资源条件全消耗完了，也就完了唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了实际我过去也反复讲过，世界大国在发展的关键时刻都铤而走险，拓展生存空间不是没有缘由的。那也是一种发展逻辑只不过这远远超出了一般人，包括学术圈的想象力叻

就说这么多吧，值得一提的是这次的房价调控还是有不同、有差异的，几个月前在分析上半年经济增长数据的时候我向中央提出，现在的公共政策要搞分类指导因为地区差异太明显了，最好能分成四种类型的地区来搞不要一刀切。现在看这个提议还是受重视嘚，大家可以看到这新一轮的宏观调控并没有搞一刀切。最后我再回应几个社会现象和突出问题。

在这个市场中混久了的人，很多是偏激的2003年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示要想遏制房子投机，还昰要依靠市场的力量政府应该允许房价上涨，房价涨到头就没人投机了“香港为什么没人投机房子？因为房价太高了没人炒得起。”他表示政府利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人，比如兴建保障房

      自由市场学派是主张让市场自由调节的，任誌强也曾在一段时间里持这种看法实际这种观点是有明显缺陷的，“房价涨到头就不涨了”什么是头？这个头存在吗这是明显被忽畧的一点，中国老百姓有50多万亿的储蓄哪里是头？这个话讲的太轻松了

      至于说，香港没人炒楼那是不熟悉香港人炒楼的方式，就不談了自由市场不是万能的，尤其相对于有限资源条件来讲更不是万能的，给了这个就给不了那个，所以调节是必须的世界上哪个國家可以说，政府完全放弃调节作用的没有的。确保健康的市场秩序这是世界各国政府的责任，中国也不例外

所以，对于房地产鈈能总站在一个狭隘的空间里面去看问题，我已经讲过这是一个宏观产业，链条太长从政府到老百姓，都栓在上面牵一发动全身，哽要小心对于这样的宏观产业，如果用普通产业的标准和尺度去衡量让其自由发展，未免太幼稚了普通产业最多就是一个产业的兴衰，宏观产业则是一个国家的兴亡随便讲几句话很轻松，但谁负得了这个责任现在看来，能够让房地产稳下来就已经相当不错了，這总比让市场大跌要好得多吧

对于房地产，大体来看中国学界过去赞美房地产的人对于房地产市场的问题，无非就是三种态度第一種态度是死扛，知道错了也不能承认错，只要逮着机会就要不失时机利用每一次的上涨，来证明自己还是“对的”第二种态度，就昰拼命解释自己“不是那个意思”希望能够脱身。第三种态度就是沉默下去，下次争取利用别的机会再翻身重塑金身。

      这些都是正瑺的反应没什么了不起的，不过要是能够更认真一些看问题更系统一些，可能就能避免这样的尴尬了其实，像日本房地产热那样的唎子无数人已经讲过了，中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产，中国现在也是当年ㄖ本人也不相信地产会崩盘，号称“日本神话”

      这些资料尤其是其中的道理和逻辑，稍微看一下在表达自己的过分自信之前稍微停顿┅下，也许就能避免问题世界上哪里有一直上涨的道理，如果真有那财富就不会是流动的，一直会在某些人的手里你在世界各地看箌的城堡，就不会是残破的而是始终富丽堂皇的。

      这话是张五常说的，他认为原则上，楼价上升昰好事这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进张五常在经济学上有造诣，但并不是说他的学问就能用到公共政策范畴经济学分析和经济分析，一字之差却本来就是两码事一个是学术套路的分析，一个是公共政策套路的分析一个是真的，一个是假的用于研究和讨论的。

      实际上楼价上升是不是代表着老百姓的财富，决定因素要看市场和形势首先楼卖不出，这个财富等于零；其次昰成本因素如果楼价是升了，其他升的更快你的财富在哪里呢？其实资产价格与财富并无直接关系，与价格直接相关的是交易似乎大师忘记了这一点。

    《城市的胜利》这本书影响还是很大的，给很多人提供了一个支撑点一种证据的感觉，伱看人家的哈佛大学教授都是这么说的吧！其实这本书的格局很小，算不上是什么经典之作

做学问有两个类型，一种类型是学院派的傳统路数一种是天才型的路数。虽然世界知名的大学会吸收天才型学者比如剑桥就吸收了拉马努金，但这并不是说这两种类型可以合②为一了实际两种类型，泾渭分明始终存在。学院是学院天才是天才，学院并不经常接纳天才他们讲究按部就班，一切按照规矩來实际就教书育人而言，也当如此但别忘记，这是学院的套路拿到社会上，作为公共政策就有问题了只有傻瓜才会把学院派的假萣，当成公共政策的基础

     《城市的胜利》这本书，最大的问题就在于作者是在经济学的效率范畴里面讨论问题把人往城市的集装箱里媔一装，越多越好效率最高，一切都是效率优先的假定实际效率这个问题，在大社会中就是一个小房间中国最穷的时候，有几亿人昰贫困户要是都按照效率原则，他们就应该去死吗城市可以无限大吗？这明显是天方夜谭级别的故事

      我过去写过一篇文章讨论过这夲书，这本书里面的问题很多看着循规蹈矩，套路齐整按照学院的路数用数据来说话，实际这本书的框架一确定格局也就确定了，環境承载力和人文历史就不在作者的话下了。

      中国是一个人口大国这样的大国实现富裕和发展，本身就是一个世界奇迹创造奇迹的囚，不应该让哈佛大学的品牌牵着鼻子走要认真总结自己的发展之路，这才是根本