涉外人士卖房&合同要公证后才能过户
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原标题：涉外人士卖房 合同要公证后才能过户
　　王老太太的哥哥王大爷在十几年前移民去了香港，在南京留下了一套房子。现在，王大爷想将该处房屋出售，于是委托妹妹办理相关手续。但由于不了解涉外人士，合同一定要经过公证才能过户，导致本次买卖差点出问题。
　　前两天，王老太太带着的小张夫妇来到南京公证处求助。由于他们的中介对于涉外房产一定要经过公证才能过户的规定不清楚，为了尽早申请到房屋贷款，把合同里的日期都写得比较靠前，但是这份合同没有进行公证。结果，贷款倒是很快批了下来，小夫妻要给王大妈付钱，让王大妈赶紧把房子过户到自己名下。但房产局表示需要买卖合同的公证书，不然就无法过户。
　　双方当时签署的过户日期都过了，于是王大妈带着小张夫妻到南京公证处求助，希望立即办理公证。公证员看到合同里的日期瑕疵，就指了出来，要求双方更改合同日期，但这下小张夫妻不同意。因为当初提前合同日期，就是为早批贷款，如果现在更改合同，那么贷款要重新做审批，而且由于现在办贷款难，一旦日期延后，这个钱很可能就批不下来，那么本次交易就要作废。小夫妻为了装修房子，已订了不少建材，如果交易不能继续，这些装修成本就打水漂了。公证员听到这个情况，就表示公证是可以办理的，涉外二手房合同公证可以根据交易双方的真实意思制作询问笔录，有了这份笔录做合同补充，就无需再修改合同时间了。听到这里，大家都松了口气，公证员为他们办理了公证手续，让这笔交易得以继续。
　　公证员点评：南京的涉外二手房买卖合同根据是否需要交易资金监管手续分为需要“网签”和不需“网签”的两个版本。需“网签”的版本因需要房产中介参与合同的起草，不需“网签”的合同没有资金监管手续，需要交易双方自行约定合同内容。所以涉外人士房产，都要提前办理相关公证手续。
　　陶钧 贾晓宁
(责编：尹晶晶、孙红丽)
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最新播报：
全权委托公证书办理房产交易 存在风险
受委托朋友吃差价，业主无端惹官司；买房不及时过户，业主财产被查封
委托公证交易房产在市场上也较常见，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，他们以为用一纸委托公证即可“锁住”盘源，可以高枕无忧了，其实，当中潜在不少交易风险。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例，分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司，平添无限烦恼。有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”，一不小心就“引爆”，买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。
记者以往曾多次采访报道过委托公证交易房产的弊端，不过依然有不少业主和买家敢于尝试，尤其是一些看中心水房屋又暂时没有名额购买的人士，他们以为用一纸委托公证书即可“锁住”盘源，自己就可以高枕无忧。最近记者从广州市房地产中介协会了解到两个案例，分别是业主和买家因委托公证书而惹上官司，平添无限烦恼。
在委托公证书，委托人与受托人有明确的制约关系，不过由于买卖房屋所签订的是全权委托公证书，受托人获得收取楼款、代理交易过户等等同业主的权利，有可能出现吃差价的现象；虽然有一纸全权委托公证书，房屋一日不过户，产权依然在业主名下，假如业主因诉讼而被查封财产，全权委托公证书也无济于事。
有地产业人士曾把全权委托公证书称为“定时炸弹”，一不小心“引爆”，买卖双方乃至受托方利益都有可能不保。
业主教训：
受托人吃差价 无端吃官司
日，业主王某与买家周某签订《房屋买卖合同》，以170万元出售位于海珠区的物业。王某由于工作繁忙，长期在外地出差，遂办理委托公证书，全权委托其朋友陈某处理该物业的交易。日，王某收到陈某汇来的170万元房款及物业已出售的短信通知。但是，没过几天，王某又收到法院发来的开庭传票，诉求是周某要求王某承担违约责任。之后，王某立即询问陈某事由，其表示该物业未出售给周某，而是以180万元出售给另一买家并办理完成交易手续，其中赚取的10万元差额已纳入自己口袋。
法院经审查，王某为该物业的原业主，其全权委托陈某处理该物业的交易，应承担陈某在代理过程中对周某造成的损失。最终，法院判决王某对周某承担违约责任。王某也另行起诉，向陈某追偿。
法律贴士一：
委托公证应对授权范围作出限制
本案的焦点在于通过全权委托公证方式进行房屋买卖的风险。业主基于自身原因全权委托他人办理房屋交易手续，如果受托人违背业主的意向，未按业主指示办理委托事项，则业主的权益容易受到侵犯，造成经济损失。
广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者，在房屋交易过程中，业主应当尽量亲自办理收取房款、产权过户、交付房屋等手续。如果由于特殊原因无法亲自办理的，业主在办理公证委托时，应对授权范围进行限制，以确保自身的合法权益不受侵害。对授权的限制主要包括：1.对授权时间进行限制，应约定具体的时间，确保按时履行合同；2.对授权范围进行限制，如受托人的代理事项中不包括代收房款等；3.对交易的对象进行限制，如在授权文件中注明代理人只有在与特定的买家进行交易时才有权代理。总之，要尽量避免全权委托的形式。
买家教训：延迟过户 业主被查封房屋
日，买家张某通过某中介公司看中位于海珠区的某物业，由于张某为非广州市户口，其社保须缴纳到2014年12月才连续缴满3年，获取购房资格。于是，张某与业主陈某协商：陈某在收齐房款120万元后，以办理委托公证的方式，将物业交付张某使用，待张某具备购房资格再办理过户手续。买卖双方对约定内容达成一致意见，签订《房屋买卖合同》。次日，张某向陈某支付全额房款，双方依约办理委托公证手续。
日，陈某因投资失败，欠债连连，法院对其财产进行查封，由于上述物业仍登记在其名下，遂被法院一并查封。陈某无法继续履行《房屋买卖合同》，被张某诉至法院，要求其承担违约责任。
法律贴士二：委托公证书不能证明产权归属
《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋交易的产权变更及转让，须在房地产行政主管部门办理产权登记后，方可发生法律效力；未办理登记的，如房屋产权的委托公证，房屋产权不发生变更及转让。
本案中，买家张某与业主陈某虽然就该物业办理了委托公证，但由于未在房地产行政主管部门办理产权登记，故房屋产权未发生变更及转让，该物业的所有权仍属于陈某所有。所以，当陈某的财产出现问题时，该物业也一并遭到牵连。
为此，律师提醒购房者，即使在交易过程中办理了产权的委托公证，也应当及时前往房地产行政主管部门办理登记手续，降低交易风险，减少经济损失。
据地产人士分析，张某以为一纸委托公证书即可对房屋实现全面控制，但由于产权未转移，业主吃官司也会连累名下的财产。他们认为，由于张某本身购房资格受限，必须延迟过户，除了签订委托公证书外，买家最好与业主到房地产交易登记中心办理抵押登记，把房屋抵押给买家，给交易多上一把“锁”。（记者 李凤荷）
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房屋过户公证变成买卖公证 古稀老人卖房成被告
浙江在线11月06日讯
杭州的刘爷爷今年76岁，因为老伴汪奶奶身体不好，需要他常年照看。二老原本在东新园有套60多平方米的房子，为了筹钱治病，他们决定卖掉房子，搬去养老院住。没想到，房子一卖，官司却上身了。
　　二老住在东新园已经8年，这是他们在杭州的唯一住所。今年4月，他们经邻居介绍认识了福建人叶先生，叶先生说，他愿意以110万元的价格购买房屋。事实上，这套房子当时的市场价在130万元以上。由于不了解市场行情，出于对熟人的信任，二老同意了。
　　4月29日，叶先生支付了5万元定金，双方于5月7日签订了房屋买卖合同。合同是叶先生事先写好，让二老签字的。这个合同，和一般的房屋买卖合同不同，关于付款、交房的方式都特别约定，由二老到公证处办理委托出售公证。
　　当时，叶先生向二老解释，你们年纪大了，办了委托公证以后，房子的事情就由他来办理过户，就不用去房管局办了。为了方便，二老也就同意了。后来，双方办理了公证。
　　老人一直以为，办理委托公证就是委托叶先生去办过户。他根本没想到，他们签字同意的这份公证，竟然是委托叶先生帮他们卖房子的公证。
　　办理委托买卖公证以后，叶先生就把110万的房款支付给二老。二老交出了房屋三证，并搬出了房子。
　　在取得委托公证后，叶先生就拿着公证书和房屋三证到中介公司挂牌出售房屋。
　　6月13日，叶先生通过中介，与买方封先生签订了购房意向合同，房屋转让价格为126.5万元，并约定20日到中介公司签订正式的房屋买卖合同。
　　可是后来，叶先生不知何故，拒绝与封先生签订正式房屋买卖合同。
　　因为叶先生毁约在先，封先生一怒之下，向法院申请了诉讼保全。但此时，叶先生已经将房屋以129.5万元的价格卖给了其他人。
　　日前，封先生一纸诉状将房东刘爷爷告上法庭，要求赔偿违约金为总房价的10%，即12.65万元。封先生的代理律师说，因为刘爷爷办了委托卖房的公证，委托叶先生出售房屋，签订购房意向合同，因此最终买卖的违约后果需要刘爷爷承担。
　　问题是，这件事的关键人物叶先生，至今不肯露面。刘爷爷的代理律师说，“叶坚持说是封先生不肯买房子了，所以他不会出面协调，更不会来赔偿的。这个案子，怕是老人要吃亏了。”
　　法院将择日宣判。
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浙江即时报房产证未够五年 先公证后过户买家面临风险
未够的房屋交易可免营业税？在先前出台的限购政策中规定，出售未满5年的房屋需缴纳营业税等一笔不菲的费用。但上有政策下有对策，笔者在走访市场发现，不少房地产中介声称他们可以通过先、后的办法免去这一大笔费用。中介所说的方法真的可行吗？这样做有何风险？现象：中介支招如何省去大笔税费小林准备买一套二手房，在中介人员的介绍下看中了北新区一套房子。小林对房屋各方面都很满意，但谈到价钱的时候让小林犯了难。当小林正准备放弃时，该中介人员神秘地将小林拉到一边，称有办法让屋主将价格降下来。原来，这套房屋的房产证还未满5年。按现行的限购政策，该房屋如果要交易卖方要缴纳营业税等一大笔税费。基于这个考虑，卖家必须把价格抬高才有利可图。而中介人员所说的方法，就是钻政策的空子，让卖家免去这一笔税费，卖房成本低了，卖家自然就肯降价出售。如何避免缴纳相关税费？房地产中介给小林支了个招：小林先把房款给卖家，拿到卖家的房产证、土地证等证件，然后与卖家一同到公证处进行公证，签署合同约定待这套房屋的房产证满5年后双方一同去办理相关的过户手续。这样便可以省去一笔不菲的费用。房屋中介人员对小林说这是行业内常用的操作方法，很多炒房者都是通过这种方式来避税。根据现行的政策，房产证未够5年的住宅交易时卖方需多缴纳一笔约5.5%的营业税和一笔1%的个人所得税。小林看中的房子价值60万元，小林算了一笔账，这笔费用不是一个小数目，卖方需缴纳差不多4万元的税费。中介人员称，若可以采用先公证后过户的方式免去这笔费用，卖家可以将售价降低4万元。“这样做是对买卖双方都有好处的。”中介人员对小林说。笔者致电蓬江区一名地产中介人士龙小姐，龙小姐称行业内确实有这种做法。交易后买家直接搬到新家居住，待房产证五年期满后双方进行过户。“我都接了好几单这种交易了，双方签署协议，还到公证处进行公证，不会有什么问题。”提醒：当心一场空虽然这种做法一下子可以减少几万元的支出，但小林还是不放心，毕竟钱交给了对方但房产证仍然是对方的名字，这让小林感觉心里不踏实。这种做法到底可不可行？有没有法律上的风险？广东华南律师事务所李英姿律师提醒购房者，这种做法虽然理论上是可行的，但买方要冒着房屋无法过户的风险。首先房屋在法律定义上是不动产，与之相关的权利是不动产物权。根据我国的《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定房屋所有权的转让必须经登记才发生效力，通俗来讲，房屋必须经房屋登记管理部门过户登记，该房屋才真正属于买方，所有权才真正发生转移。
虽经买卖双方公证、签署房屋买卖合同，该买卖合同成立并生效，双方发生的是合同之债的债权关系，而在法律上讲，物权大于债权，买方只能依据签订的房屋买卖合同向卖方主张违约责任，而不能因此而变更物权人。所以，在买方与卖方签署购房合同并全额支付相关购房款及税费等的情况下，如不及时办理房屋过户登记，若卖方隐瞒真相并将该房屋再卖给另一方并过户至其名下，等5年期满，买方要求卖方过户已经不能实现了。此时，买方只能追究卖方的违约责任。也就是说，买房者转为债权人，只能根据协议追讨款项，而不能过户房产。而对于卖家而言，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。
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