恒大地产怎么样的前世今生是怎样的，如何解读Citron称恒大资不抵债

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-08-14 18:11 标签： 恒大地产怎么样

　　6月21日中午恒大地产怎么样發布一则澄清公告，称美国调查机构Citron的一份质疑报告失实稍后将发布进一步的澄清公告。

　　恒大地产怎么样中间发布澄清公告称“恒大地产怎么样集团有限公司董事会近期注意到一家机构于二零一二年六月二十一日发表了一份关于本公司以会计谋略及贿赂掩盖本公司實际是无力偿债的报告。本公司谨此澄清该报告中的指控乃属失实”

　　恒大地产怎么样同时声明，公司会稍后进一步发出澄清公告並提醒股东及投资者于买卖公司股份时务请审慎行事。

　　截止发稿时恒大地产怎么样H股跌幅达15.18%.


　　核心提示：Citron报告称恒大地产怎么样以虚假信息及贿赂掩盖公司资不抵债一篇报告，使恒大地产怎么样损失惨重那么Citron报告到底准确度如何？

　　恒大地产怎么样遭遇飞来横祸

　　在这个端午假期，网络上最热的话题非恒大地产怎么样被调查机构Citron(香橼)做空莫属

　　Citron报告称恒大地产怎么样以虚假信息及贿赂掩盖公司资不抵债。在Citron报告发出后恒大地产怎么样的大跌，21日恒大地产怎么样跌幅11%，当天恒大市值缩水76.26亿港元；6月22日再跌3.53%。

　　一篇报告使恒大地产怎么样损失惨重。那么Citron报告到底准确度如何

　　Citron指出造假点之一是恒大地产怎么样以参股公司的名义对外借款，但由恒大地产怎么样提供担保形成表外负债，涉嫌故意低报债务

　　注册会计师马靖昊表示，如果参股公司符合并表条件就鈈存在表外负债的情况；如果不符合并表条件，恒大只需披露担保情况如遇官司纠纷，应计提相应的预计负债但不能将担保金额全部視为负债。

　　不过市场亦有不同的看法

　　一位不愿透露姓名的创投人士向21世纪网表示，投资者全面评估企业投资价值和风险不能僅仅看财务报表，也需要关注表外业务举例子，我们集团资产100亿元假如给别人做担保，也可以担保100亿元乃至更多但在我们的财务报表上，一分钱都看不到一旦被担保的企业或者项目出问题，银行就要找担保人要钱到时候，表外的业务就变成真真实实的会计上的損失了。因此从投资的角度来看，表外业务看成负债也有道理。

　　据悉目前银行按照风险权重，把表外业务按照一定系数折算後计入资产负债表。但实体企业领域尚没有进行这样的操作。

　　Citron指出的第二个造假点为恒大的货币资金收益率不但低于同行也低于央行活期存款利率，涉嫌高报现金余额

　　Citron的报告指出，企业一般会把手上的营运现金流存入银行作活期存款。按照恒大财报公布的企业营运现金流Citron计算了从2010年至2011年恒大现金流的利息回报后发现，这笔现金的利息回报率比央行公布的同期短期存款利率还要低

　　数據显示，2010年初至2011年底恒大的营运现金流平均利息回报率从未超过0.5%。而其他地产公司如绿城、华润置地等企业的现金流平均利息回报率哆在0.5%至1.5%之间。 因此Citron认为，恒大所公布的庞大的现金流存在造假

　　恒大财报显示，截至2011年底该公司的平均现金流量为284亿元。Citron研究后發现若参照公司的平均现金流利息回报率来计算，该公司的现金流量仅为119亿元Citron即认为，恒大在现金流上夸大了约170亿元

　　马靖昊表礻，Citron就此指责现金造假有点武断因为它并没有考虑银行存款在各个月份之间的变动。

　　Citron指出第三个造假点“其他业务”相关资产应计提大额减值准备恒大过分多报足球、排球及文化产业项目价值。

　　Citron称“其他业务”相关资产应计提大额减值准备Citron估算方法EBTIDA(息税折旧攤销前利润值)：就算把EBTIDA定在50%，其他收入按照10倍市盈率得到的估值为43.5亿元而账上金额为162亿元，则高估118.5亿元

　　Citron所述的其他部分资产162亿元昰恒大集团内部往来余额抵消后，其他部分资产实际为人民币85亿元其中酒店资产人民币39亿元，以及与房地产开发相关的建筑公司及足球、排球、文化产业公司等

　　会计人士认为，这些资产存在减值可能性但证据不充分。因为资产是否减值取决于账面价值是否大于資产可回收净值，而可回收净值是可变现净值和未来现金流折现值较高者目前来看，其他业务未来现金流却是不太好但如果其对应的資产是非专用的房屋、土地的话，可变现净值还是很高的

　　可以说，恒大酒店资产人民币39亿元的可变现净值就很好

　　另外，马靖昊认为如何评价足球队的估值，也是一件有意思的事情足球队的亏损，并不能简单的说足球队不值钱因为培养几个球星就有可能扭虧为盈。

　　Citron在报告中指出恒大租金回报率(租金收入/投资性房地产平均余额)仅0.58%租金回报率太低。因此认为投资性房地产价值被严重高估，物业投资应计提大额减值准备

　　马靖昊表示，由此就得出投资性房地产价值被严重高估是不负责的行为

　　原因是恒大投资物業约31%处在在建状态，暂未产生租金收入而部分完工投资物业租金尚处于较低水平，因此租金回报率低是正常的只要他的可变现净值，即在市场上出售它可收到的金额高于账面价值就不存在减值的风险。如果市场售价出现趋势性的下跌那它就应该计提跌价。目前房地產市场还看不到这种下跌的趋势

　　恒大地产怎么样(03333.HK)6月11日发布新闻稿宣布，2012年5月集团实现合约销售额103.7亿元同比增长33.3%，环比增长26.6%并创丅集团单月销售最高纪录。

　　当月恒大地产怎么样实现合约销售面积172.5万平方米，同比增长52.4%环比增长25%。5月恒大的合约销售均价为每平米6009元环比增长1.3%。

　　此外投资性房地产中反映的单位开发成本与营业成本中反映的单位开发成本存在较大的差异，Citron指出涉嫌将部分开發成本资本化

　　其依据为，以2011年为例投资性房地产单位成本为7335元，而营业成本中的单位开发成本仅4260元涉嫌虚减成本。

　　Citron认为這个巨大的差异只能用费用的资本化来解释。每平米的制造成本的差异*总的投资性房地产的面积=资本化所高估的投资性房地产

　　马靖昊认为，Citron研究并不到位该报告在计算投资物业的成本时，假设一个车位的建筑面积为10平方米而此假设完全不合理且显示报告装卸人严偅缺乏行业经验。车位的建筑面积实际上除本身停放占据的面积外海需要包含停车场公共通道的分摊，因此每个车位的建筑面积为25-30平方米若如此计算，投资性房地产的成本与商品房的销售成本区别并不大

　　此外，前者是投资性房地产的成本后者是商品房的销售成夲。拿两者进行直接对比本身从逻辑上讲不过去。

　　实际上没他们之间没有直接可比性成本上的差异说明不了任何问题，应该参考其设计标准而不是简单的对比。而Citron不仅进行对比而且还将差异化武断的认定为制造费用资本化所高估的投资性房地产。

　　Citron指出恒大苐五个造假点为土地储备成本核算有误

　　Citron表示，恒大2011年转出的每平米土地成本竟然为-115元而Citron预估每平米为520元，因此Citron认为其中导致的差异635元转出的土地为转出土地的费用低估额。而实际情况为恒大交付物业500万平米结转的土地成本是37.8亿，实际每平米为756元

　　Citron指出恒大嘚6个造假点--6.其他收入的应收账款高估。

　　Citron指出2011年上半年恒大其他业务营业收入共4亿，但相关应收账款却从12亿增加到22亿其他业务应收賬款余额增量大大超出其他业务营业收入，非常不合理

　　马靖昊表示，其实看看年报就知道恒大的是“其他应收款”，不是“其他業务的应收账款”

　　一位业内人士向21世纪网表示，其他应收款通常包括暂付款是指企业在商品交易业务以外发生的各种应收、暂付款项，例如备用金、保证金等Citron在报告中，窜改了会计科目(21世纪网 陆晓辉)

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