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帖子已删除增城从化撤市设区，对我们有什么影响？-i悦读
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增城从化撤市设区，对我们有什么影响？ 从今年5月1日起，广州市企业职工最低工资标准调整为每月1895元，非全日制职工小时最低工资标准调整为每小时18.3元。从化区城乡居民医保缴费标准（大中专院校学生除外）每人每年134元。民办学校招生录取则首次采用面谈形式，一般不设户籍门槛。
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从化区前日正式挂牌，一跃成为广州面积最大的新区，多项利好消息陆续传出。昨天，广州市发改委网站正式发布消息称，自9月1日起，从化增城将执行全市统一的户口市外迁入和市内迁移政策，本年度积分制入户政策也于8月1日启动申请受理时覆盖两区。这将为增城从化两区居民带来什么优惠和便利？信息时报记者昨日走访了市人社局、民政局、教育局以及国规委等多个政府部门，仔细梳理增城从化撤市设区给我们带来的影响。户口可自由迁移两类人群最受惠今年5月29日，增城正式撤市设区，成为广州新一轮行政区划调整中第一个挂牌的新区，而从化区也于8月12日正式挂牌。当天，有关部门负责人就表示，从化户籍居民户口自由迁移正式摆上议事日程，广州有意在行政区划调整后降低本市户籍居民户口迁移门槛，有合法固定住所，各区常住户籍人口在广州可望自由迁移。通过简化手续，逐步剥离依附在户籍制度上的城乡居民的不均等待遇，真正实现城乡居民在政治、经济、文化等方面的一体化。两类受惠人群一是在增城、从化买房落户，但工作生活都在市区或在市区也有房产的市民。二是已在其他区人才市场落户，但在增城、从化买房的集体户。昨天，广州市发改委官网发布消息称，从9月1日起，从化、增城两区将按照市政府的相关规定，执行全市统一的户口市外迁入和市内迁移政策，本年度积分制入户政策于8月1日启动申请受理时覆盖两区。对此，户籍专家余梁指出，两区常住户籍人口在广州实现自由迁移，有两类人群受惠最大。一是早就在增城从化买房落户，但工作生活都在市区或者在市区也有房产的市民，自由迁移将意味着他们能够选择将户口迁至教育资源更好的区，而不需要再通过人才引进等政策。第二类则是已在其他区人才市场落户，但在增城从化买房的集体户。“以前集体户们担心一旦落户增城从化，就很难迁回市区，户籍问题一直影响他们结婚、生育，现在就不存在这方面的担心了。”福利医保低保最低工资已一体化增城从化已完成撤市改区，而黄埔、萝岗也即将合并为黄埔区，对于原四区（市）的参保人来说，医保待遇是否会受到影响？昨日记者从市医保局获悉，随着原从化市在2012年9月实现城乡居民医保市级统筹后，目前全市已经实现医保统筹，行政区划的调整不会影响参保人目前享受的待遇。而目前广州市城乡居民医保个人缴费标准上，仍执行广州市和从化区两个标准。今年7月，广州市人社局公布的2016年城乡居民医保筹资标准中：增城区居民医保缴费标准（含大中专院校学生）将和广州市同步，提高至每人每年167元。从化区城乡居民医保个人缴费标准（大中专院校学生除外）为每人每年134元，报销比例及上限、大病医保待遇等标准则没有太大区别。最低工资方面，广州早在2013年已经实现最低工资标准全市统一。而在此之前，花都区、番禺区、南沙区、从化市、增城市等5个区（市）参照广东省二类地区的标准，最低工资标准明显低于广州市。从今年5月1日起，广州市企业职工最低工资标准调整为每月1895元，非全日制职工小时最低工资标准调整为每小时18.3元。而从今年起，广州全市的低保低收入保障标准也正式实现城乡一体化。广州市民政局上月宣布，从今年1月1日起，全市城乡最低生活保障标准统一提高至每人每月650元；城乡低收入困难家庭认定标准统一提高至每人每月975元，同时实现城乡低保标准一体化。从化夜景医保广州市城乡居民医保个人缴费标准，执行广州市和从化区两个标准。2016年增城区居民医保缴费标准（含大中专院校学生）将和广州市同步，每人每年167元。从化区城乡居民医保缴费标准（大中专院校学生除外）每人每年134元。住房居民或将可申请市区公租房据广州市住房保障办相关负责人透露，目前增城、从化的保障房建设、分配和管理是有独立标准和独立体系的。而且，增城、从化户籍的居民，无法申请广州市区的公租房。不过，或于近期实施发布的《关于加强户籍家庭住房保障工作的实施意见》，将扩大户籍家庭保障房覆盖范围，包括增城、从化两个区在内的户籍居民，只要符合相应的住房保障条件，都可以申请公租房。记者查阅文件发现，广州市公租房管理办法在2013年2月出台，随后增城和从化出台的公租房管理办法，都参考了广州市的管理办法，但在准入门槛上却未放低。以个人申请准入门槛为例，广州市原十区的标准是个人申请平均月可支配收入不超2066元、家庭净资产不超13万元；从化规定是个人申请平均月可支配收入不超1446元、家庭净资产不超7万元；增城规定是个人申请平均月可支配收入不超1836元、家庭净资产不超11万元。也就是说，增城、从化原符合公租房申请的户籍居民，都在广州市公租房的保障覆盖范围内。另外，也有市民关心从化撤市设区后会否进行楼市限购。业界人士认为，此前增城撤市设区后并未纳入限购，而且全国楼市政策正在逐步放松中，因此从化进行限购的可能性非常小。增城夜景已实现优质教育资源共享有教育界人士向记者表示，目前来看，增城、从化撤市设区对全市的招生录取政策影响不大。而且今年的招生录取工作已经全部完成，明年政策是否有变还需等待。记者翻查资料发现，广州市教育局下发的《二○一一年广州市中小学招生考试工作意见》于当年2月公布定稿。从定稿可见，华师附中、省实、广雅、执信、二中、六中、铁一中、广大附中、广东华侨中学、109中、美术中学、协和中学和广州外国语学校等13所普通高中均面向全市12个区（县级市）招生。这意味着，从2011年开始，增城、从化已经可以享受市区的优质教育资源。记者了解到，其实增城、从化区内的好中学也有不少，如增城中学、从化中学等，近年来教育部门也建议考生可以多考虑这两个区的中学。此外，从2010年开始，增城开始试行高中免费教育，增城户籍学生上大学以前都无需缴纳学费。“小升初”方面，今年公办学校“小升初”政策发生不少变化，例如彻底取消推荐生，公办初中采取多校划片或单校划片方式进行招生等。多校划片的学校采用电脑派位的方式进行招生，单校划片的学校采用对口直升或划分地段的方式进行招生。民办学校招生录取则首次采用面谈形式，一般不设户籍门槛。因此在“小升初”方面，对增城、从化等地的学生影响也不大。信息时报 记者 吴瑕 田桂丹 张琛平 吴瑕 实习生 萧蔼茵
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撤市设区，谁有房价10年涨三倍福相？
　　统筹/邓伟东&文/图&张秀钦&插图/杜卉　　国内著名战略咨询专家王志纲说，想要看一个城市哪里的房价涨得快，就要看政府往哪里的投入最多。现在广州投入的重点是南边，东边次之。绿地有关营销负责人也觉得，东部未来地铁更多，交通更便利，也许房价涨得更快。　　增城、从化迎来更好的机遇　　从化区挂牌之后，部分热门楼盘的到访人次实现从过百到过千的跨越式发展，虽然成交仍未见涨，部分楼盘已经开始酝酿要取消原先折扣优惠了。当然，这只是个别楼盘的个别现象，因为挂牌时间尚短，从化楼市尚未见到大的变动。　　与从化相比，挂牌时间更长的增城区，其挂牌对楼市的推动效应已经显现。5月份挂牌之后，6月份增城区一手住宅成交量攀高至20.84万平方米，创下该区今年来成交的新高，同比大涨113%，环比也涨了24%；7月份，增城区成交量稍稍回落至17.12万平方米，但仍是该区今年次高成交量，其价格更是直扑万元大关，达到9972元/平方米，创下今年来的新高。见证了增城楼市最近10年发展历程的地产营销人梅先生认为，增城楼市潜力不止于此，未来几年增城楼市还有很大的上升空间。　　保利地产首席研究员吴定金同样看好进入广州大家庭后的增城、从化楼市前景，“从市变为区之后，市场对两个区的心理认同程度会提升，市政配套等建设速度也会加快，和广州之间的联系会更加密切，这些都是利好楼市的。”但同时，吴定金也认为，撤市设区的利好去年以来就开始消化，现在增城、从化楼市肯定不会爆发，只会慢慢地不断向前发展。　　业内人士对增城、从化楼市前景的看好，还有一个重大的因素就是地铁，通往从化的地铁14号线一期有望在2017年建成；增城更加厉害，未来将会有地铁13号线、16号线以及21号线经过，建设进程最快的13号线和21号线，有望在2017年、2018年建成通车。　　“相比设区，地铁的开通对楼市更有价值，能更好推动增城、从化楼市的发展。”吴定金这样认为。碧桂园有关营销负责人透露，与设区之后成交相比，当年说有地铁站点在项目附近时更加狂热。　　房价未必有“前辈的运气”　　番禺、花都撤市设区之后，房价开始持续向上。10年之后，两个区的房价均大幅上涨，番禺最为突出，房价是当年的三倍多，花都也不错，也有两倍多的涨幅。　　不得不说的是，番禺、花都这两位“前辈”的运气真是不错，他们撤市设区之后不久，正好赶上中国楼市最为磅礴的一轮上涨，两位“前辈”等于站在了巨人的肩膀上，或者说站在了风口上，因此房价能飞上天。　　番禺、花都两区房价增幅最大的两次分别为2007年和2010年，2007年前者房价从前一年的“4字头”飞上了“7字头”，2010年从“8字头”直上一万二，真有扶摇直上之姿；后者也一样，2007年房价从前一年的“3字头”变身为“4字头”，2010年则从“5字头”变身“6字头”，同样实现了跨越式发展。如果撇除广州房价同期的增幅，番禺、花都10年房价增幅要缩水很多。　　现在增城、从化可能没有这样的好运气了。历经多年的高速增长之后，广州房价已进入了稳定期，没有了全市房价迅猛上涨的大风，增城、从化的房价很难飞上天。此外，增城和从化旁边，都有虎视眈眈的竞争对手，增城有新黄埔，从化有花都。碧桂园有关营销负责人表示，现在增城新塘的房价和新黄埔的原萝岗房价差距不大，也就每平方米三四百元的水平，在萝岗的激烈竞争之下，新塘的房价就不敢大幅上升。作为成交量和成交价均在增城稳坐榜首的新塘，是增城楼市的排头兵，排头兵失去了锐气，其他区域自然也不敢轻举妄动。　　即使整体房价不能飞上天，但部分区域依然值得期待。吴定金说，增城、从化变为广州的区后，其定位、规划等可能都会发生调整，那些有新的规划利好的地方，就是未来房价涨幅最大的地方。如果在增城和从化之间比较，业内相对更看好增城。　　从化成交量有井喷的空间　　设区之前，番禺就已是广州楼市重镇，因此设区之后，其成交量并没有持续大幅上升，在2003年之后，番禺的成交量就一路下滑，从200多万平方米的“大户”下滑到100多万平方米，头把交椅的位置有时候还被增城夺走，虽然还是广州楼市重镇，但重要性有所下降；花都正好相反，设区之前，花都只是广州楼市的“小市场”，设区之后，吸引力增加，成交量大幅上升，2005年之后，终于从一个年成交量几十万平方米的“小市场”跃升为过百万平方米的“大市场”。　　这种情况和增城、从化非常相似。　　设区之前，增城已是广州楼市重镇，屡屡抢夺广州全市成交冠军宝座成功，2012年和2013年，增城一手住宅的成交量均超过200万平方米。持续的高强度的供应和成交，也耗费了增城大量的土地储备，那些大型项目的供应开始进入到了尾声，新塘新世界开始进入收官阶段，碧桂园凤凰城也很久没有新货供应，只有拿到了新的土地之后才有新货供应……增城新楼盘的规模，不可能再追上碧桂园凤凰城、新塘新世界这些楼盘。因此，在未来增城的供应即使还有起伏，也很难再度出现井喷式的增长。　　从化不同，设区前从化也一样是广州楼市的“小市场”，以本地的买家为主，每年的成交量也只有几十万平方米。在撤市设区、地铁开通、房价全市最低这些因素的推动之下，在广州市区房价越来越高、众多刚需买家消费力外溢的情况下，从化楼市会吸引越来越多广州市区的买家，突破本地消费者几乎就是全部的“小市场”格局，其供应和成交量迎来井喷，像花都在2006年一样进入“大市场”时代。　　预期分析　　持续走高，　　“撤市设区”　　带来更多投资客　　今年5月底，增城区挂牌。对此，M先生说对增城的楼市影响不大了，因为“撤市设区”的事情在去年就已经知道了。“在去年增城撤市设区消息刚公布的时候，对增城楼市还是有明显的推动，当时广州客大量涌入，和以前不同的是，这些客人当中很多买房的目的是为了投资。”　　因为更多广州客的到来，增城特别是新塘一带的成交更加活跃，房价上升速度也很快。去年增城房价还是“8字头”，今年已经到“9字头”了，估计今年有望破万。但这还不是增城房价的终点。M先生说：“地铁13号线、16号线、21号线都通过增城，未来增城和广州城区之间的往返会很便利，加上增城的撤市设区，现在新塘那些卖八九千元的楼盘，未来几年会卖到一万二，新塘好一点的楼盘，卖到一万五是不成问题的。”　　M先生说，相比撤市设区，其实地铁对增城楼市的推动力度更大。像增城这种还属于广州外围区域的地方，未来有地铁和没有地铁的地方房价会出现明显的差距。特别是和广州市中心连通的地铁13号线、21号线沿线物业，未来的升值会比其他地方更快。　　快问快答　　增城区挂牌对房价推动有多大？　　肥妹　　不大，因为去年就传闻撤市设区了。　　M先生　　撤市设区对增城房价有多大的推动作用？　　很大，估计有几千元的上升空间。　　增城未来房价会有多大幅度的上升？　　现在新塘还有单价八九千元的房子，未来几年会卖到一万二，新塘洋房单价肯定会卖到一万五。　　地铁和设区哪个对增城房价推动力度大？　　地铁。　　现在是不是投资增城最好的时机？　　不算是，只能算是比较好的时机。　　增城最有投资价值的地方是？　　地铁13号线、16号线、21号线沿线物业。　　版式设计/杜卉　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/杜卉　　番禺　　设区之后10年房价走势图　　03&06&09&2010　　成交均价（元/平方米）　　3085　　3017　　2490　　3412　　4122　　4996　　7134　　8352　　8065　　12751　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/湛晓茸　　番禺　　设区之后10年一手住宅成交量走势　　03&06&09&2010　　成交面积（万平方米）　　195　　235　　290　　223　　201　　170　　134　　80　　132　　161　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/湛晓茸　　花都　　设区之后10年房价走势　　03&06&09&2010　　成交均价（元/平方米）　　1813　　1865　　1793　　1882　　2409　　3235　　4656　　5639　　5778　　6265　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/湛晓茸　　花都　　设区之后10年一手住宅成交量走势　　03&06&09&2010　　成交面积（万平方米）　　44　　46　　65　　76　　90　　103　　140　　55　　188　　160　　注：本版走势图表采集数据，因监控时间和阳光家缘略有差别，因此部分数据和阳光家缘也略有出入　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/湛晓茸　　增城　　最近几年一手住宅价格走势图　　2009&&&&2010&&&&2011&&&&2012&&&&2013&&&&2014&　　成交均价（元/平方米）　　7063　　7919　　7969　　8887　　9709　　2015　　1-7月　　5237　　7446　　数据来源：保利代理发展研究中心&&整理/张秀钦&制表/湛晓茸　　增城　　最近几年一手住宅成交量走势图　　2009&&&&2010&&&&2011&&&&2012&&&&2013&&&&2014&　　成交面积（万平方米）　　203　　196　　266　　2015　　1-7月　　187　　255　　165　　100　　增城　　增城楼盘价，十年涨三倍　　增城营销人，职位升五级　　文/图&羊城晚报记者&张秀钦　　●2005年，楼盘售价2880元/平方米起　　●2007年，楼市开始发生逆转，楼价从“6字头”变为员工价折后“4字头”　　●2009年，市场好转，楼价持续涨，2010年，楼盘售价冲高至七八千元/平方米　　●去年楼盘尾货售价也卖1.2万元/平方米　　　楼事讲古　　十年人事几番新　　2015年上半年，M先生离开了自己奋斗10年的增城楼市，只身前往贵阳。对于离开原公司，M先生也充满了不舍，“没办法，房地产行业就是这样，当一个项目即将完结的时候，无论多么不舍，你都只能离开，或是离开原公司，或是离开原先的项目。”还有另一个原因是，另一家大型房地产公司给予M先生更好的平台、更大的发展空间，“在增城奋斗了10年，是时候到其他地方看看了。去看看外面的世界，最终无论是衣锦还乡还是碰一鼻子灰，终归都是难得的历练。”　　相比那些名震地产江湖的职业经理人，M先生名气要小得多，他的离开，没有在地产江湖上掀起多大的涟漪，除了同事、亲友外，没有太多人关注。但在扎根10年的增城地产江湖中，他从一个策划助理做起，一直做到了策划经理，10年、5级，他历经了增城楼市10年来的风风雨雨，他见证了增城楼市的起步和发展，他亲历了自己工作楼盘10年房价三倍的增长。　　10年前，M先生孑然一身，以青涩的姿态闯入了增城房地产这片江湖，他不知道命运将会让自己走到什么样的高度，只有一腔奋斗的热情。　　10年后，M先生悄然离开增城这片地产江湖，身后是增城从“市”变“区”、即将开通的地铁，还有自己在增城置下的一套物业。　　“撤市设区、地铁开通，增城未来几年房价还有很大的上涨空间。”离开增城楼市的M先生，没有了羁绊，给出的答案可能会更中立。　　起起落落，楼价从2880元卖到一万二　　2005年，M先生来到了房地产最活跃市场之一的广州，并且加入的是一家知名的港资房企——新世界中国地产。在来广州之前，M先生就听说广州城市繁华，美女如云。到了广州之后，M先生略有遗憾，没见到如云的美女，好在，还是领略的繁华的城市。相比家乡，广州才是真正的城市。　　可惜，天意弄人，很快M先生被“发配边疆”，来到了公司在增城新塘的一个大型项目——新塘新世界。对于新塘的第一印象，M先生非常深刻：从广州市中心出发，一路向东，中间看到的是一些厂房以及大片的山林，感觉越走越是乡下，越走心就越是拔凉拔凉的。到了自己公司项目周边一看，更坚定了这里就是乡下的想法。　　M先生回忆，当时新塘的楼盘还很少，他印象中的就只有4个：新塘新世界、碧桂园凤凰城、翡翠绿洲和当时还叫紫云山庄现在叫合生湖山国际的楼盘。M先生开玩笑说，当时四个楼盘可以称新塘的“四大金刚”。直至今日，四大楼盘依然是鼎立增城楼市的“四大金刚”。　　M先生在回忆的时候慨叹，那时候的房价真是便宜，他们楼盘当时卖的是低层楼梯楼，对外宣传的售价是2880元/平方米起，每平方米的均价就三千元左右。当时凤凰城普通洋房售价基本相同，山景洋房的售价要高一些，翡翠绿洲的售价反而是最高的。　　M先生说，2005年、2006年是广州房价上升比较快的时期，也是增城房价上升比较快的时期，那时候，每一期推货价格都上升一点，到低层洋房收官的时候，单价已涨至5000元左右。　　市场的转折发生在2007年，M先生所负责的楼盘当时正准备推一批高层电梯单位，这是他们首次推出该类型产品，因为之前低层洋房的销售好，因此他们信心十足，该批产品的定价为“6字头”，并且一次性推出几百套单位。他们在2007年储客，但当时楼市已开始发生逆转，市场出现明显的下滑势头，而作为郊区的增城，其楼市下滑势头更加明显。在开盘之前，M先生他们团队预计项目首次发售的消化率能达到八成，但到了正式开售的时候，消化率只有五成。而在此后，市场没有好转，反而更加恶化。当时，整个广州房价都在下降，为推动销售，新塘新世界也只能降价，从“6字头”变为了“5字头”，甚至员工、旧业主等，能拿到折后“4字头”的优惠价。即使如此，新塘新世界的价格比周边大多数楼盘都要稳定得多。　　到了2009年，整个房地产市场又开始好转，当时新塘新世界推多少卖多少，房子非常抢手，因此每次加推，价格也往上涨几百元。M先生说：“当时真的是作为一个楼市策划人最有成就感的时候，因为无论想出什么样的点子，市场都能接受，房子都能很快卖完，那时候觉得自己无所不能。”在持续涨价之后2010年，他们楼盘每平方米的售价冲高至七八千元。　　M先生后来印象比较深刻的是限价令，这让增城很多楼盘的定价只能比之前在售价格低一大截。M先生所负责的楼盘，售价也只能定到七千多。“为了减少损失，增城很多楼盘要不就封盘不卖，要不就签两份合同，一份是毛坯房的合同，一份是装修的合同。”这时候增城楼市陷入了低谷，成交情况非常低迷。　　到了2014年，增城的限价令开始松绑，楼盘定价回归市场。进入2015年下半年，新塘新世界也到了收官阶段，整个项目只剩下300来套单位，其售价也达到了1.2万元/平方米。　　冷冷热热，“广州客”从10%涨至70%　　M先生说，2005年他刚到楼盘时，新塘“四大金刚”对广州的态度不同，新塘新世界还是以新塘当地和开发区的买家为主，其他三个楼盘都将目光投向了“广州客”。因此，当时新塘新世界“广州客”占比比较低，还不到一成。　　“在年的时候，我们楼盘也开始将目光放得更远，开始做广州市场，当时广州来的客户确实很多，但大多数就是看看而已，看完了就没有下文了。”当然了，当时整个楼市都不好，买房子的人不多，就算买，大家还是比较倾向市中心的楼盘，新塘新世界想在这个时候抢广州客，难度很大。　　广州客的真正改变在2010年之后，随着东部经济的发展，配套的完善，特别是地铁规划公布，地铁13号线在新塘新世界附近有站点，加上新塘的售价远远低于附近的天河东圃，广州客开始大规模出手。“最近几年，我们楼盘广州客的比例达到了六七成。我们也从一个本地化的楼盘变成了全市化的楼盘。”
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从化撤市设区首个周末多个楼盘推新 人气旺价格见涨
-& 07:29:16 来源：信息时报 张金娜
[摘要]上周三，从化完成撤市挂牌工作，正式成为广州市区一员。昨日，是从化撤市挂牌后的首个周末，从化多个楼盘推新品或是开放样板房诚意登记，现场人气旺盛。...
　　上周三，从化完成撤市挂牌工作，正式成为广州市区一员。昨日，是从化撤市挂牌后的首个周末，从化多个楼盘推新品或是开放样板房诚意登记，现场人气旺盛。　　位于从化宣星运动谷的景业荔都挂牌后首个周末举办冰雕节吸引了大量市民看楼，当天销售中心以及样板房聚集了众多看楼客人。据现场销售人员表示，8月份每个周末都有上千人到访，平时有过百人到访，这周末人气比之前周末更多一些。景业荔都目前在售87~139平方米两至四房，带精装单价6字头起不限购，公积金两成首付10万起。　　开发商表示，很多看楼客、买家都是冲着广州市新区从化区这个利好来的，由于人气较旺，8月份价格也相应的有所提高，同时取消了之前周年庆优惠。　　据了解，近期从化区楼市成交量日趋上涨，数据显示，8月9日～8月15日，从化区成交85套，成交均价为8060元/平方米，8月2日～8月8日，从化区成交77套，成交均价为7982元/平方米，7月26日～8月1日，从化区成交75套，成交均价为9016元/平方米。　　有多位行内人士认为，增城在撤市设区后，并未纳入限购之列，房价也没有一路飙涨，仍属价格洼地。同样从化挂牌后，不会被限购，房价也不会出现大涨，长远看稳中微涨。
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责任编辑：张成烽
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