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Beta All Rights Reserved. 蜀ICP备号-1专家：超30%的土地被地方政府囤了 地王想出就出
《央视财经评论》
&&网友评论（）
　　高地价谁害怕？
　　年年有地王，今年格外多。“北京地王、上海地王、一日三地王”一段时间以来，有关地王的报道不断地刺激着我们的神经，推动着房价上涨的预期。日前，国土部表示要切实地稳定土地市场，加大高价地的防范力度。那么，严防高地价，如何严防？开发商不惜重金拿地的动力又在何处？地王频出是否会影响房价继续疯狂上涨的预期？央视频道主持人沈竹和著名财经评论马光远、张鸿共同评论。
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　　国土部警示地价异动城市，新一轮地王潮为何又来了？土地饥渴和稳地价，会怎样角力？地王能否导致开发商掌控定价权？房价腰斩，温州出现断供房又说明什么？
　　金九银十，防地王。9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求严防高价地，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场。国土资源部副部长胡存智表示，一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升，房价，地价，按照历年土地供应规律，四季度，土地供应迎来新高峰。加上地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大。国土部要求各城市，特别是四个一线城市，要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去五年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应。
　　马光远：地王是地方政府推出来的不是拍出来的
　　（《央视财经评论》评论员）
　　最根本的问题是，这个地怎么来供应的？各个地方土地供应只有一方，就是地方政府，那么地方政府在土地供应的形式、时间以及土地供应的价格上具有完全的控制权，这是个独家的买卖。如果你是地主的话，你在卖地的时候，首先你肯定要选一个好时机来推出好地，而且这个地怎么来推？你对它推地的形式都会做一个完全的规划。
　　过去几年我们听到有一种说法，就是土地供应上有一个叫饥饿疗法，就是饥饿疗法是什么呢？就是让大家感觉土地就是很缺的，你赶快来买，然后地方政府在这个时候会控制一下大家的情绪。比如说在拍的时候，什么时候拿出好地，什么时候拿出差地。地王是地方政府推出来的，不是拍出来的。
　　马光远：在目前的情况下地价很难做到低价
　　（《央视财经评论》评论员）
　　现在国土部提出要求，说热点城市再也不能出地王了，我觉得这个完全可以做到，就是说你提出这么个要求，我们可以做，但仅仅限于今年。如果明年我还有优质地块的话，我选择一个合适的时机仍然是可以的。这么多年以来，事实上就土地供应的结构、土地供应的方式来讲，事实上都存在着一个明显的控制问题。因为结构上来讲，我们多年来一直在强调，说你必须供应的地是低价地，60%，70%必须供应低价地来建低价的商品房。但事实上我们来看的话，很难做到低价，在目前情况下。
　　再一个，我们看总体这三年来的一些土地供应情况，事实上，由于过去因为房地产调控的这种预期的影响，那么地方政府推地的积极性是很弱的，好的地绝对不会拿出来推向市场，来卖一个便宜价。所以我觉得今年这个任务能完成，但不等于解决了土地市场的问题。现在土地市场上说，未来由土地由地方政府来，由住房的预期推动的地价上涨在一线城市还会上涨，因为这个预期没有改变。
　　如果我们的土地交易制度规定跟上交所，深交所一样，每天必须九点半开盘，到下午几点结束，而且今年所有的土地供应必须公示，你没有任何调控权，那个地就挂在那个地方，随时都可以交易，什么时候交易，什么时候完成都可以。如果说地方政府没有这方面的调控权的话，我相信，要是国土部提这么一个要求的话，估计很难完成，但是在现在的情况下，地方政府的控制权还是比较强的。
　　张鸿：在国土部表态之前，今年的地王大戏刚好已经落幕；出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
　　（《央视财经评论》评论员）
　　有了国土部这样一个表态，很多人觉得接下来几个月可能不会出现地王了，但是坦率的说，我不是马后炮，就是在这个表态之前，我已经认为接下来不会有地王，就是地王大戏今年已经落幕。为什么？因为第四季度是个政策敏感期，为什么前面会拼命地推地王，就是因为他们在这个政策可能出现之前赶紧要把该卖的地卖掉，该挣的钱给它挣了；第二已经完成销售额了，这个销售额不光是开发商完成了，主要的是地方政府今年也已经卖的差不多了。
　　我给说个，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，北京到9月25日的时候，同比已经增幅达到了百分之二百多，然后上海，广州，深圳，这四个增幅一共是285%，广州和深圳同比增幅多少？400%，最近出了调控政策的南京，今年即使接下来一块地都不用拍，收入也基本上快翻番了，所以很多时候你会发现，它的目的不是推地，而是这个地带来的收入，只要这个够了就行了。比如说，即便是现在各个地方还没完成任务，但是国土部如果强令要求我们不出现地王的话，那太简单了，北京就六环以外了，上海就郊区了，这些绝对不可能诞生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
　　马光远：要改变大家对房价预期首先要告诉大家土地并不稀缺
　　（《央视财经评论》评论员）
　　如果说土地供应情况比较正常，该出地王就出地王，现在关键的问题是什么？地方的效应被放大，因为现在对地王本身怎么样来炒作，怎么样来利用地王来强化大家的预期，已经得心应手。在游戏的过程中，大家都是大玩家，这个游戏的所有环节，把握的力度都是非常好的。比如说，真的要让大家改变预期，那首先要改变一个什么观念？就是土地并不稀缺。我们现在为什么会出地王？为什么地价不断的攀升呢？是因为有一个预期，就是地越来越少，比如说你一方面控制地王，另一方面又告诉我们，四环以内再也不批新的地了，这样不出地王，我觉得很难想象。一方面下面是熊熊大火，另一方面又让上面的水不到达到100度。
　　在目前情况下，如果我们的土地制度不改变，比如说就是国有土地只能入市，集体土地不可以，再比如说我们现在供应的土地结构，就是以工业用地为主，那么住宅占很小的一部分。即使在这种情况下，我仍然认为有空间，也就是说，国土资源部仍然是大有可为，可为在什么地方？比如我们这三四年里面一直在谈一个数字，就是开发商究竟屯了多少地，就是屯的没有开发的地本身，那么造成了这种存量的浪费有多少，即使就是两年不要供应土地，我们把存量地然后进行开发的话，也足够开发商开发好几年。
　　张鸿：对连续几年供地不达标的城市国土部是不是应该做点什么？
　　（《央视财经评论》评论员）
　　1到8月份之所以卖得好是因为价格高了，然后地方政府又愿意推，因为它要落袋为安，尽量赶早不赶晚。北京去年是600多亿，今年到现在已经超过去年全年快一倍了。上海今年比北京还猛，土地出让金已经1500亿了，所以它们会有非常强烈的一个愿望，就是提前落袋为安，开发商当然也是愿意这个时候赶紧拿到地。所以它会造成我们觉得土地比较紧张的感觉，然后开发商也觉得，如果我不拿的话，我不知道以后会怎么样。
　　就全年来讲，全年有个计划，连续三年全国的计划没有达标，就是供地。我们不关心供地卖了多少钱，我关心的是这个面粉是不是全都到市场上来了，连续三年全国的住宅用地没有达标，上海是连续四年，广州和深圳是连续五年。所以国土部接下来要做的事情就是，连续这么多年都没有达标的这些城市，我们一直说对它们要专项督办什么的，但是没有。所以接下来，如果原来你没有专项的，你没有让这些面粉流通到市场上，你也无所谓，那接下来你还会无所谓吗？
　　张鸿：全国30%到40%的土地被地方政府囤起来了
　　（《央视财经评论》评论员）
　　温州其实有它的特殊情况，温州的断供问题可能和它实体经济的问题有关系。它原来房价的上涨其实是和它的地方实体经济，民营经济的蓬勃发展有关系，很多人其实是把房子作为自己的一个储蓄。就是我们原来如果出去打工，然后挣了很多钱回到村里旁边盖个楼什么的，大很大程度上是这个原因。那现在很多实体经济跑路，可能一跑路，他那房子可能就断供了，所以我认为它是特例。
　　全国的土地供应的完成情况其实都只有60%到70%，那意味着什么呢？意味着30%到40%的土地被地方政府囤起来了，那也叫囤地，那为什么它会囤地？它其实也是预判，也是预期未来房价会涨。比如说温州，如果现在温州的地方政府限购放松了，是因为房价跌了、腰斩了，所以放松，但是放松还是不行。如果我们说是地王造成了高房价的话，那温州市政府拍几个地王出来，现在它肯定拍不了地王，那是因为开发商对未来房价的预期没有那么好了。
　　马光远：温州断供事件是个特例温州房价目前在合理回归
　　（《央视财经评论》评论员）
　　我觉得温州的情况是一个很合理的价格回归，温州曾经一度平均房价是全国第一，那肯定是不正常的。现在的整个价格来讲，我仍然认为，温州有点偏高，我想大家不要去炒作它断供的事，因为只有500多家，我想按照温州炒房的方式，有可能就几家炒100多套，他跑路了，这100多家就断供了，温州是个特例。
　　我一直坚持，土地，我们这么一个大的国家，造成人没有地方住，这是不应该的，制度的空间挖掘的潜力还是相当大的。
　　聂梅生：在房价的组成当中地价占了相当大的比例
　　（全国工商联房地产商会创会会长《央视财经评论》特约评论员）
　　因为现在基本上达到共识的就是房价的组成当中，地价占了相当大的比例，当然全国的比例是不一样的，但是在重点城市，尤其是北上广深的热点的地段和房价之间的比例地价是越来越占房价的比例数越来越高，甚至于地王出现以后，它比周边现在的房价还要高……
上海外高桥房价一个月涨30% 买房者看都不看就买了||凤凰财经||###||日 07:30
　　据英国《金融时报》报道，定于本周末挂牌成立的上海自由贸易区引发了白热化的期待。
　　在上海远郊毗邻自贸区的地方，住宅被抢购一空。预期将获益的公司的飙升，其中有些股票在过去一个月里上涨逾300％。经济学家们欢呼其为中国10多年来最重大的改革努力。
　　只是不要去问购房者、投资者或分析师：这个自由贸易区究竟意味着什么？因为至少就目前而言，他们仍基本上是一头雾水。
　　当国务院在今年7月批准设立上海自由贸易区时，地方官员最初形容其为一个有利于物流行业的项目。他们表示，经由自贸区发运的商品将享受较低的关税――这将是一个重要发展，但算不上一场革命。
　　但自那以来，有关自贸区还将包括什么内容的猜测像滚雪球般越来越多。国务院提出，它将被用作金融改革的一个试验场。据政府顾问介绍，利率放开、可兑换，以及解除针对外企的投资限制，都在讨论中。
　　“这对中国应该是一件大事。上海官员原来认为，这是该市的一个项目。现在它已成了国家的举措，”澳新经济学家刘利刚表示。“李克强总理已接手这个项目，希望将自贸区作为一场加快国内服务行业自由化和资本账户放开的试验。”
　　随着中国政府推动经济转型，使其减轻对投资的依赖，转向更多创新型行业，这些步骤都是中国长期发展蓝图的一部分。但是，已经固化的官僚体制的阻力很难克服，同时在全国范围推行改革的风险也较高。
　　于是就有了在一个特定的地方集中做出改革努力的决定。李克强选择将上海自贸区作为改革试验场，是在沿用中国从上世纪80年代初开创的套路：当时政府在深圳市开拓市场化改革举措，然后将改革经验推广到全国。
　　官方媒体表示，政府将在周日正式挂牌成立上海自贸区，届时将宣布56项不同措施。其中很多措施最初将以笼统的措辞表述，细节将在未来几个月里逐渐出炉。“我的感觉是，他们仍在拟订方案，仍在就最终细节进行激烈辩论，”本周曾会晤上海金融官员的一名顾问表示。
　　相对于各方期待的众多改革，自贸区的物理空间并不大。自贸区将涵盖三个地点：浦东机场、洋山深水港，以及（，）保税区。这三个地方加起来才28平方公里，距离上海主要金融区（，）最远有一小时车程。
　　自贸区正式挂牌成立前夕，当地有关部门正忙于美化市容。本周，工人们用高压水龙冲洗了外高桥保税区的人行道，打磨了建筑物前的台阶，还给灯柱刷了一层新漆。一座刻有自贸区名称――中国（上海）自由贸易试验区――的石质大门已经安装到位。
　　近期投资者大举买入上海企业的股票，认为自贸区将取得重大成功，特别是对上海经济而言。受益的股票包括物流企业上海物资贸易公司和上海国际港务集团。这两只股票自7月以来分别上涨307％和152％。
　　即将成立的自贸区周边的楼市也呈现强劲涨势。据上海悦新房地产经纪事务所介绍，在外高桥保税区大门外的地方，房价在一个月里涨了20％至30％。
　　“我觉得这有点疯狂。没有人知道自贸区到底是怎么回事，而买家在购房之前连看都不看，”上海悦新的房地产代理习鑫磊（音，Xi Xinlei）表示。
　　即使这些投资者超前了一点，他们也不算出格。香港富豪、亚洲首富已经预测，自贸区将有助于上海争夺香港的生意。
　　对此其他人也表示赞同。“我站在乐观者的一边。这里的官员很有眼光，北京方面也有绕开某些官僚体制的战略，”渣打经济学家王志浩表示。
中关村部分学区房价格两年翻番 一居室10万/平米||每日经济新闻||###||日 07:21
　　近年来，北京市各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。《每日经济新闻》记者近日调查发现，不到两年时间，北京著名学区板块中关村地区，一居室成交价居然翻番。
　　房地产业内人士严跃进表示，学区房附着的优质教育资源是购房者最为看重的要素。“学区房价值基本上与周边的教育资源挂钩，而教育资源不会轻易流失，因此学区房保值功能较好。”
　　另外，由于城市规划等因素，北京市的优质教育资源过于集中中心城区，并未随着城市建成区扩大疏解配置到新城。除此之外，拥有优质教育资源的中心城区住房过少也是学区房价格飙升的关键。
　　一居室“学区房”最受追捧/
　　学区房价格为何能够持续上涨？为了孩子能上名校，到底还有多少“孟母”在助推房价？记者带着这些疑问走访了海淀区知春里、中关村多处名校附近的房屋中介，展开调查。
　　一家房屋中介机构经纪人告诉《每日经济新闻》记者，8月31日，北京海淀区知春里小学更名为人大附中实验小学后，这一利好消息提升了周边学区房价格。在不到一个月时间里，业主报价由5.8万元~5.9万元/平方米飙涨到6.7万元~6.8万元/平方米。
　　另一家中介经纪人表示，对于学区房而言，购房者更多是购买心理预期。
　　在中关村地区，多家中介工作人员表示，去年4月份，该区域学区房东南小区的两居室成交均价在4万元/平方米左右，一居室约在5万元/平米。目前，该小区二手房成交均价已翻番，两居成交均价约8万元/平方米，一居室已飙涨到10万元/平方米。 一位熟悉学区房的市场人士表示，去年二季度北京楼市回暖起步，一居室因面积小、总价较低，又有上名校的名额，所以受到追捧。
　　值得注意的是，海淀区学区房价格涨幅，远高于该区域整体房价涨幅。机构统计数据显示，海淀区二手房今年9月份均价，较去年4月份，涨幅在50%左右。
　　具有较强的保值性/
　　知春里、中关村地区的学区房涨价现象并不是个案。继今年3月北京海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后，6月20日一条微博再次引发网友围观，该微博称，“景山东街一套400平方米的学区房报价1.3亿元，折合32.5万元/平方米。”
　　链家地产市场研究部张旭说，截至今年8月，其监测的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价为4.9万元/平方米，而今年一季度均价为4.5万元/平方米，仅半年时间，涨幅近10%。
　　据北京市房地产交易管理网等数据统计显示，今年北京商品房成交均价只有2万元/平方米，这就意味着，链家地产统计的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是北京商品房成交均价的2倍多。
　　张旭对《每日经济新闻》记者表示，一般而言，学区房对应的客户群与一般市场不尽相同，对于有着子女入学需求的购房者而言，具备某个划片学区房的产权和户口，是进入该校的必要条件。因此，有这部分“刚需”支撑，即使市场进入下行周期，学区房的价格波动都相对较小，这就使其具备较强的保值性。
　　公开资料显示，北京市的25所市级重点中学中，有13所位于人口总数合计为219.5万人的东城和西城两区，占全市市级重点中学总数的“半壁江山”；而328.1万人口的海淀区有5所市级重点中学；拥有354.5万常住人口的朝阳区则只有1所，远郊十个区县共只有4所市级重点中学。
　　教育资源分配不均衡导致了学区房供不应求，家长为了让孩子接受更好教育，不得不跨区求学。
　　一方面是优质教育资源配置不均，另一方面是拥有优质教育资源的中心城区住房过少，配套居住设施落后。北京市政府数据显示，四环内有23万户棚户区，大部分集中中心城区，传统教育大区如东西两城区，重点中学往往与低矮平房只有一墙之隔，楼房房源较少，中心城区的户均住房面积仅20平方米，且不成套，远低于全市人均29平方米的住房水平。
国土部：地方政府故意抬升地价房价 房价上涨势头难回||国际金融报||夏妍||日 07:43
　　近几个月来，京沪深苏杭等一二线城市相继诞生“地王”。
　　针对“地王”频出现象，国土资源部在9月25日召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会。
　　座谈会对一些地方政府默许甚至助推出现高价地，抬升房价地价；或在债务压力下，集中推出优质地块，忽视有关均衡供地要求等行为提出警示。
　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，国土部的目的在于持续加大住宅用地供应力度，增加楼市供应，缓解房价上涨压力。“除此之外，市场也有所反映，房贷收紧，将抑制部分购房需求。房地产市场长效机制的建立是大势所趋，短期内国家层面出台全国性调控措施的概率较小。”
　　城市房价多上涨
　　国家统计局最近公布的显示，8月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%-20%之间。从全国范围看，有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。
　　对此，国土资源部要求做好近期和下一阶段工作，切实稳定土地市场。
　　国土资源部副部长胡存智表示，今年1-8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。
　　国家一直不放松对楼市的调控政策，“地王”依旧是房地产市场的高频词，记者采访多家房地产企业，相关负责人皆表示，现在土地供应日趋紧张，价格上涨很正常。很多企业虽然不能直接参与“拿地”，但更多会选择与“地王”合作，以开发的形式参与新一轮的房地产热潮。
　　受“地王效应”影响，楼市预期看涨。北京、南京、天津、青岛、昆明等多个城市出现的“日光盘”现象便是一大有力印证。
　　胡存智认为，必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；“一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。”
　　一位房地产分析师认为，住宅、土地供应不足，导致房企决定高价拿地。最后房价可能再度推高，如此一来，中国的房价居高不下是意料之中的情况。
　　房价过高危害多
　　在一线城市率领下，9月主要城市的房地产市场上演今年3月以来的新一轮疯狂。业内人士对此表示，房价飙升必然会引起楼市风险，房价过高，甚至会阻碍国民经济的发展。
　　近日，中国社会科学院学部委员吕政撰文指出，高房价不是代表广大人民群众的利益，而是代表了少数人的利益；不是代表先进生产力的发展方向，而是阻碍先进生产力的发展；不是代表先进文化，而是代表了食利文化。“保持高房价及其继续上升的势头，严重危害国民经济的协调、健康发展，危害大多数人的切身利益，削弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化进程，危害建设创新型国家。”
　　有经济学者指出，当前高房价的现状对房地产行业甚至中国经济的弊端已经越发显现。中金公司首席经济学家彭文生认为，高房价是导致中国经济增速放缓的重要因素之一。而且负面影响有三：一是，相对于其他商品和资产的价格扭曲，降低资源配置效率，导致产业空洞化；二是，整体社会财富分化，贫富差距可变成社会可持续发展和政治问题；三是，影响代际财富差距，房价上升对于年轻人是负的财富效应，资源集中在老人手中会妨碍社会的创新能力和生产效率。
　　社科院研究员对记者指出，高房价还会造成人才的流失，“房价过于高昂，很多人才被迫从一线城市向二三线城市流动，甚至会选择出国。这样一来，一线城市便会出现人才大规模流失的情况。”
　　“限价地”压下高房价？
　　值得一提的是，相比“地王”频出的城市，一些城市却推出“限价地”竞拍。
　　近年来，北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式，通过让渡土地出让的超常规受益，抑制房价过快上涨，平衡市场预期。
　　以9月4日恒大地产以40.4亿元拍下的北京首宗“限房价竞地价”地块为例，根据北京市国土资源局公告，该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元，同时还得配建公租房。“限价地”的出现，能否压制过高的房价？为何“限价地”出现的同时，“地王”依旧频频出现？
　　有业内分析认为，“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；而市场化形成的“地王”，一定程度上补充了财政收入，也使政府有更多资金反哺保障房。
　　韩长吉指出，限价地在房价高涨时出现，主要是为了增加市场供应，抑制房价过快上涨；在楼市低迷时出现，主要是地方政府有土地财政的需求以及满足开发商“微利保本”的需求。“但是限价地供应面积有限，而且房地产开发周期长，潜在风险大，房企拿限价地并不积极，因此限价地对楼市的影响并不显著。”
　　韩长吉认为，对于限价地，如今很多房企对这一项目存在很大的疑虑，不愿轻易涉足。要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应等方面着手，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
国土部三年6次喊话严防地王 地方政府不买账||21世纪经济报道||###||日 06:55
　　“地王”连出，再次引起监管层的重拳整治。
　　9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。
　　座谈会上，国土部副部长胡存智表示，从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“地王”的产生，只要认识到位，措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。
　　胡存智要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
　　本报记者获悉，自2011年以来，国土部以通知、座谈会连续6次向地方喊话，要求严防“地王”，但从实际效果看来，“地王”似乎并不因国土部的喊话而消失殆尽。
　　一位不愿透露姓名的地方国土系统的人士介绍，地方国土系统在控“地王”上很被动，一方面土地征转的成本逐渐提高，再加上地方财政的压力，再就是招拍挂下，地块价格由市场决定，很难管控。
　　警醒“地王”
　　胡存智表示，前8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。
　　其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。
　　虽然土地供应达到了年初国土部的要求，但是这并不能让参会代表舒一口气。
　　座谈会上，胡存智直指部分地方尤其是一线城市频现的“地王”地块。
　　胡存智称，房价连续上涨，量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度是近期高价地频出的重要原因。
　　除此之外，胡存智表示，地方政府也存在不可推卸的责任。
　　“一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了国土资源部有关均衡供地的要求。”胡存智如是说。
　　胡存智要求，各地要落实、改进调控措施，尤其是供过于求的一线城市，要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
　　在胡存智看来，从理论上说，国土资源部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数‘地王’的产生，只要认识到位、措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。
　　“地王存在一定的偶然性，但也反映出地方在落实调控政策措施方面还存在一些问题和不足。”胡存智说，尽管中央和国土部反复强调房地产调控工作的极度重要性，但是一些城市认识不够，工作不力，把握市场节奏有欠缺，致使调控政策没有发挥应有的实效。
　　不同的逻辑
　　在看到国土部的“喊话”，一位不愿透露姓名的地方国土系统的人士称，压力很大，目前来看，房企的资金面良好，房价上涨预期较强，抑制地价的哄抬作用也有限。
　　实际上，据本报记者统计，这是国土部自2011年连续6次喊话要求严防“地王”，但从市场来看，似乎效果并不明显。
　　比如，国土部于2012年底要求，各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”，但从市场表现来看，“喊话”效果似乎并不明显。
　　上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，地方财权和事权不匹配，对土地财政的需求比较高，很难说损失地方财政去卖低价地。
　　上述地方国土系统的人士也表示，地块的征转成本也需要溢价，再加上计划外财政的需求，地方政府主动降地价的动力不大。
　　此外，上述地方国土系统的人士表示，在招拍挂下，市场走好时，地价也很难管控。
　　以北京为例，北京一位区级干部介绍，北京今年的地价表现实在有些超乎意料，每个优质地块的推出，上面都会专门开会研究，“地王不是地方政府想看到的，一个是带来控房价压力，另外，后续的征地拆迁等成本，都会上涨。”
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟也称，北京等重点城市的土地市场有些令人意外，“包括农展馆地块在内的地王，外界都觉得价高，奇怪的是，拿地的开发商却满怀信心。”张大伟说，这是一个危险的信号。
　　然而，和前两年来仅喊话控“地王”不同，国土部此次喊话或动真格，在此次座谈会上，胡存智要求，各地将严防高价地作为近期稳定市场的首要工作目标。
鄂尔多斯畸形城镇化之殇：全民炒房葬送千亿财富||中国证券报||###||日 07:21
　　9月的(,)，秋凉骤起，游走于鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置楼盘间的人们，备感寒意。空置的楼房记载着鄂尔多斯十年造城运动一路走来的兴衰，其间被裹挟进来的还有一个个命运的沉浮。
　　自2003年启动新的城市发展战略至今，鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。“十年‘沉浮’两茫茫”，曾经轰轰烈烈的“造城”运动，如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外，在新型城镇化号角吹遍全国的当下，其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界再总结，或可为后来者提供一份活生生的现实教材。
　　转型误入“房地产化”歧路
　　张大牛是前两年鄂尔多斯房地产开发盛极而衰的亲历者之一。见到中国证券报记者时，一脸疲惫的他刚从距鄂尔多斯两千多公里的兴安盟驱车20多个小时风尘仆仆地赶回，他告诉记者，自去年以来，他就把和别人合伙开发的一处未完工楼盘抵押给了前两年搞民间融资的债主，另谋生意来还还剩下的数十万元债，今年以来他隔三差五跑一趟兴安盟，在那里开始做一些建材买卖。
　　他打趣地告诉中国证券报记者，鄂尔多斯民间现在流传一个段子：电视台记者在街头随机采访鄂尔多斯市民：“如果你买中了500万大奖，你会怎么花？”市民不假思索地答：“先还债。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢还。”张大牛说，这虽是笑话，一定程度上却是当下鄂尔多斯老百姓的真实处境写照：前两年全民放贷搞融资，全民搞房地产，如今全民追债，全民心累。
　　然而，相比于财富一夜间泡沫化带来的梦魇，更让张大牛至今心中唏嘘不已的是，当初是怎样的一种“冲动”让他一夜间放弃经营多年的煤炭运销生意，转而投入到房地产开发的滚滚洪流？他告诉记者，过去十年间，他一直利用鄂尔多斯煤炭资源的优势，拉起十多辆运煤车的队伍，在鄂尔多斯与外地来往运煤，年景好时年入百万元不成问题。而当高峰时多达500多路房地产开发大军涌入时，他也奋不顾身地卖了资产聚拢一圈朋友盖起了楼盘。但是，当楼盘还没有卖出时，就遭遇了鄂尔多斯楼市的冬天。
　　事实上，在中国证券报记者实地调查中，类似张大牛所说的当初的那份“冲动”，在鄂尔多斯当地曾经一度成为普遍的社会心态，甚至是鄂尔多斯过去几年城市整体发展思潮的一个缩影。正是在这份“冲动”的驱使下，鄂尔多斯过去十年城镇化路途开始发生偏向，直至误入“房地产化”的歧途。
　　按照业内专家的普遍共识，科学合理的城镇化，产业依托是根基，并且这些产业发展要拥有可持续性。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中近期受企业委托在鄂尔多斯展开了数天调研，他发现，鄂尔多斯城镇化起初阶段可谓运行在良性轨道。依托“羊(绒)、煤(炭)、(稀)土、(天然)气”这些当地拥有得天独厚优势的能源资源产业，特别是凭借煤炭产业在过去十年的发展期，鄂尔多斯用不长的时间就创出了全国第一的GDP增速，人口规模也迅速攀升至百万人。
　　“如果鄂尔多斯在已有资源优势上不断壮大产业规模，且延伸产业链或及时寻找替代产业，以抵抗由于资源枯竭瓶颈而带来的城市经济长远发展风险，那么鄂尔多斯的城镇化可能会在全国范围内树立起一个正面典型形象。”傅中说，近年来当地政府意图打造总部经济、装备制造基地以及云计算产业中心，均可谓谋求可持续性产业转型的力举。
　　但事与愿违的是，当房地产业被众多城市定位为支柱产业并为此大兴土木之际，“财大气粗”的鄂尔多斯也未甘寂寞。众所周知的是，过去短短几年时间，因煤炭开发而积累的数千亿财富源源不断地转移到房地产开发中，过去一切谋求产业转型的力举最终都指向一个标杆：房地产化。傅中认为，当城镇化演变成了房地产化，不仅无法驱动经济增长，还会产生巨量的房地产泡沫。如今鄂尔多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明证。
　　张大牛也告诉中国证券报记者，当初自己所经营的煤炭运销公司业绩红火的时候，了解到政府将大力发展经济，曾打算拿出一笔钱来投资酒店生意，但还未来得及行动，就卷入了鄂尔多斯全民房地产热。“煤炭行业曾经一度暴利，但当看到像伊泰、乌兰这样的煤炭巨头纷纷‘不务正业’，大搞房地产开发时，谁都想抢食这一块更肥的肥肉，因此都义无反顾，直到现在一切都化为泡影。”他轻叹道。
　　先造城后填人的本末倒置
　　按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯，其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。
　　小罗是鄂尔多斯一家市直单位的公务员。过去几年，她随着所在单位由东胜区迁移至康巴什新区的新办公地，成为康巴什新区过去几年实施的“引人”战略的一份子。她告诉中国证券报记者，来到新区后，这里一切都是新的，城市广场壮丽宏伟，马路宽阔平坦，处处显现出一番现代都市的气派。
　　过去的十年，鄂尔多斯立志将自己打造成东方“迪拜”。在中国证券报记者几天实地所见所闻中，印象最深的是政府为实施这种愿景在配套基础设施上的努力。除了已为外界熟知的现代化的博物馆、图书馆及大剧院等硬件设施外，康巴什目前整个新区的管理采用社区化模式，全区32平方公里的范围被划分为三大社区，每个社区都建成了一个现代化功能齐全的社区办公大厅，所有民生事项均采用一站式服务模式。不单如此，为打通新区与外界的沟通瓶颈，当地政府还斥巨资将连接东胜及康巴什的公路由原来的双车道扩宽成六车道，道路两旁绿化带种植的都是引自东北和云南的名贵树种。所有一切的努力，仿佛都是为了“远方的客人，请你留下来”。
　　然而，在没有需求支撑下，所有的努力都显得力不从心。在与记者的聊天中，小罗最大的疑惑就是“康巴什如今建设的这么好，为什么就吸引不了大规模的人来居住呢？”“可能是这里的水平和房价还是很高吧，像我现在做公务员，一个月收入在4000元左右，新区好一点地段的房子都在6000元/平米以上，现在就等着买新区统一建设的公务员限价房，普通商品房肯定买不起。”她说。
　　据中国证券报记者了解，官方统计的鄂尔多斯康巴什新区目前的人口数已达10万，其中的主要构成是拆迁户、市直机关公务员及大中小学学生，还有一些当地引进的工业项目的产业工人。
　　傅中对中国证券报记者分析，对于鄂尔多斯来说，未来无奈的选择是继续引“人”。但从目前人口构成来看，作为最大主体的公务员及学生的引入基本到位，后续空间已经不足。因此，未来最大的希望在于靠工业项目落地带来产业工人增多，由此带动第三产业发展，进而进一步推动人口规模扩大。“但现在的问题是，高房价、高物价可能会成为实现这种预期的最大绊脚石”他担忧道。
　　傅中的担忧并非多余。事实上，早在2008年，国家发改委投资研究所课题组曾对康巴什新区未来发展做了一次深入评估，最终形成的评估报告指出，康巴什未来发展的最大潜在难题之一，就在于产业发展成本过高。报告直陈，“新区的建设过度依赖大规模固定资产投资，这带来当地房地产物业价格过快增长，使得新区发展第二、三产业发展的经营成本很高，产业进入门槛较高，盈利能力较低的第二、三产业，尤其是第三产业中包括商贸流通、餐饮、旅游、社区服务等居民消费性服务业，很难进入新区并快速发展成长起来，加剧了新区未来经济发展的难度和不确定性。”
　　傅中指出，这种难度和不确定性至今依然存在，成为鄂尔多斯未来继续推进城镇化不得不直面的难题。
　　被城镇化后身份认同危机
　　按照专家观点，目前国内大力推进的新型城镇化其首要的定位是“人的城镇化”，让农民市民化。而受过多外力裹挟的“被”城镇化，只会带来农民普遍的身份认同危机。值得注意的是，这种危机，已经在鄂尔多斯众多拆迁农牧民身上逐渐显现。
　　东胜区罕台庙村是过去几年鄂尔多斯实施棚户区改造、推进农民城镇化的重镇之一。当地村民老铁告诉中国证券报记者，过去罕台庙村下辖四个生产队，前两年全部整体拆迁，变成如今的四个“社区”。他所在的田园都市小区，80%都是回迁的拆迁户。
　　中国证券报记者在小区看到，时值正午十分，住户吃完午饭后都陆陆续续地来到小区门口的小广场上，垫上几张报纸开始打起了纸牌，旁边还有一群人扎好了马扎，你一言我一语地摆起了“龙门阵”。老铁告诉记者，这就是如今大家每天的“社区”，大家一坐就是一下午，到饭点就各自散去。
　　老铁说，以前这里还是农村时，家家都养羊种玉米，平常的这个时候应该是各自赶着羊群去放羊，或者在菜地里扒玉米棒子。可这几年，眨眼间变成城里人之后，却不知道该干啥。
　　老铁告诉中国证券报记者，他们小区大多数人过去几年都拿着上百万元的拆迁款参与民间融资，可几乎全部血本无归。“没了钱，也没了羊群，村里的劳动力不得不都出去打工，过去鄂尔多斯经济红火的时候，做建筑工很赚钱，可这两年工地都停工了，又不知道该干啥了。”老铁说道。
　　当问到“当初那么多的拆迁款，为什么没想着拿去做点买卖或者搞点正常投资”时，老铁说：“投资？不是说民间融资也是搞投资吗？别的什么，我都两眼一抹黑。”的确，在中国证券报记者接触的众多曾参与民间融资的当地老百姓中，这种说法很普遍。
　　在傅中看来，这种现象背后反映的一个问题就是“被”城镇化后的农民面对城里生活、面对财富的无所适从。缺乏像城里人那样基本的投资常识，比如炒、或其他产品，当初能选择的也只有搞民间融资。
　　谈起当初的民间融资，老铁说就像一场梦一样。“当初一夜间变得腰缠万贯，有了房、车，过得挺有城里人的感觉。但到头来房子、车子全没了，才发现，自己还是农村人，啥都没变化过。”他说，现在最大的希望就是政府能尽量给拆迁农牧民多一些帮助。
　　专家出药方
　　警惕城镇化“拉美化”趋势
　　□本报记者 郭力方
　　一直以来，鄂尔多斯城镇化不断引起热议。中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，未来国内的城镇化进程应以产业依托带动“人的城镇化”，在此过程中应避免先造城后引人而产生城市贫民窟涌现的“拉美化”现象。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中则提出，化解鄂尔多斯当前城镇化遇到的困境，最重要的任务就是在现有规划思路下，加快产业多元化转型，以带动人口及需求的增长，推进城市经济可持续发展。
　　“拉美化”是大忌
　　中国证券报：在当前推进城镇化已上升为国策的大背景下，如何总结鄂尔多斯过去十年推进城镇化给其他城市带来的经验启示？
　　刘元春：首先，鄂尔多斯以“羊煤土气”资源型经济起家，特别是随着煤炭行业进入十年“黄金期”，鄂尔多斯也迎来了经济发展的“黄金十年”。但是，随着煤炭行业近两年出现大滑坡，鄂尔多斯各方面的危机也应运而生。以煤炭为代表的资源行业都是周期性行业，一定会有个起落期，这就要求主政者对于这种经济规律要有深刻的认识及政策预期，考验着政府的风险预警机制。鄂尔多斯这些年也在尝试寻找接替性产业，但在房地产化大潮的推动下，这种努力明显具有滞后性。这就提醒国内众多城市，特别是资源型城市，目前身上肩负着产业转型及城镇化的双重任务，两者其实是相得益彰的，关键是要在加速转型中实现产业均衡发展，进而带动人口增长，推进城镇化。
　　其次，从现阶段来讲，国内众多城市的发展壮大的历程都是以产业带动人口增长，城市扩容。这在一定程度上避免了重走过去一些拉美国家的老路：在无产业依托的情况下，单纯扩大城市规模，使得众多城市贫民窟涌现，各种社会问题丛生，最终导致城市化进程受挫。鄂尔多斯“先造城、后引人”这种推动城镇化的思路，就存在“拉美化”的风险，应当值得警惕。
　　最后，实现新型城镇化关键是要实现“人的城镇化”，纵观发达国家城镇化发展过程，其标志并不是什么一个地方盖起了多少楼，农业人口改成了城市居民。其本质上是要实现农民身份转变过程中伴随着人的文明化、现代化，没有这些，就是在城里打工一辈子，也算不上达到了“人的城镇化”的要求。
　　产业多元化是正道
　　中国证券报：就目前鄂尔多斯城镇化已经造成的困境，应当如何寻求化解之道？
　　傅中：城镇化不等于造城，早期城镇化的大干快上思想应该摒弃。在目前已造成的局面下，如何加快实现人的流入，可能是鄂尔多斯要现实考虑的问题。我认为，还是要遵循城镇化的科学思路，加快寻找多元化的产业依托，进而实现人口的大规模增长。
　　首先，鄂尔多斯需要摆脱资源型发展，走向循环经济。鄂尔多斯现有18个产业园，每个产业园均有各自的主题，既有像装备机械这样的传统工业主题，也有像云计算这样的高科技主题，更有物流园这样的保障性主题。怎样让这些产业园真正发挥价值，不仅解决当地人的就业，更能吸引外来人口形成人口流入，是鄂尔多斯现状解套的可行方案之一。
　　其次，鄂尔多斯空气环境优质，有草原、沙漠等多稀缺业态资源，更有成吉思汗、元蒙文化的积淀，这些对发展旅游业来说是非常好的基础。如果把鄂尔多斯做成蒙古源流文化特色的旅游城市，并在未来形成养生、养老的旅游产业延伸，也是鄂尔多斯的出路之一。
　　要实现当地巨量存量房的盘活，需要加快人口导入，但单凭鄂尔多斯的200万人口是很难实现的。如果在现有住宅项目基础上实现整合，将其改造成为鄂尔多斯大旅游产业的配套，也是思考方向之一。
　　小村旁奔驰店的没落
　　□本报记者 郭力方
　　在鄂尔多斯的几天，让人印象深刻的人和事有很多，但其中留下印象最深的是在罕台庙村采访时猛然发现，离村子不远处的原野上赫然矗立的一家奔驰4S店。联想到一般只在大型城市的核心区才能看到的奔驰4S店，现实中却坐落在一个村子旁边，着实让人心生惊讶。
　　当地村民告诉中国证券报记者，这家店是早几年前鄂尔多斯创造一个个一夜暴富神话的时候建起来的。那时候，这边的村民手里都握着上百万甚至上千万的钞票，买豪车几乎是司空见惯的事。但在民间借贷一阵横扫之后，整个鄂尔多斯九成以上人的财富都瞬间化作泡影，这家奔驰4S店由此变得门庭稀落，少人问津。
　　看来，这家奔驰店，正如同一座纪念碑，见证着鄂尔多斯曾经的辉煌。
　　记者和村民老铁走进这家店，大厅里，除了错落有致地摆设的各种款式豪车之外，却少有人气。只有前台接待在礼貌招呼着，不一会儿，从后面匆匆走出一位销售顾问，一边带着记者看车，一边询问着购车需求。
　　一旁的老铁则木讷地坐在那里，不住地转着头扫视着店里的一切，并不停地告诉一旁询问其需要喝啥饮料的服务员：“我不要什么咖啡，只要给我来杯茶就行。”
　　奔驰店的销售顾问告诉记者，现在来店看车的人已经很少，而在两年前，这里每天都是人头攒动，一个月能有超过50辆中级以上配置奔驰车的销量。“鄂尔多斯人仿佛一夜之间从富庶之城黯淡了下来，最近接待的都是来店询问是否可以变卖手中豪车的人。我们已经好几个月没有销售业绩，再这样下去，只有辞了这份曾经让无数人羡慕的工作。”他无奈地说。
　　同样无奈的还有老铁。在奔驰店大厅坐了不到一会儿，他就急匆匆招呼记者走人。走出大厅之后，他点起一根烟，淡淡地说：“我根本呆不下去，因为感觉这里的一切都和我无关。”
　　老铁的话仿佛也在传递像他一样过去几年“被”城镇化人们的无奈。“我们就是农村人，每天只要有点事儿做，一日三餐无忧，而不是像现在一样，每天出了门，都不知道该做些什么，除了打牌，聊天。至于说到奔驰车，仿佛是另外一个世界的东西。”老铁说。
　　当记者问现在迫切的需求是什么，老铁顿了顿，指着不远处的村子小广场说，“现在住楼房，家家都有卫生间，但我就始终感觉不怎么习惯。要是村子小广场很快能建起个公共厕所，我觉得是最紧要的事。”
（责任编辑：赵路）
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