重庆市绿荫物业管理有限公司与胡朝芳物业服务合同纠纷一审民事判决书-重庆市合川区人民法院裁判文书公开平台
重庆市绿荫物业管理有限公司与胡朝芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
重庆市合川区人民法院
民事判决书
(2015)合法民初字第01030号
&&&&原告重庆市绿荫物业管理有限公司，住所地合川区合办处红岗山路15-5号门市，组织机构代码。
&&&&法定代表人卢保兴，系该公司董事长。
&&&&委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。
&&&&委托代理人李凯，男，日出生，汉族，住重庆市合川区，系该公司物管部经理。
&&&&被告胡朝芳，女，日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川区。
&&&&原告重庆市绿荫物业管理有限公司与被告胡朝芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘言独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王权、李凯，被告胡朝芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
&&&&原告重庆市绿荫物业管理有限公司诉称，被告系新华书香世家小区业主，原告系该小区的物业服务公司。被告违反合同约定，拒不缴纳相关物管费用，经我公司多次催告，被告均推诿拒绝。故请求判令被告缴纳所欠原告的物业服务费3188元、违约金6817.83元、公共能源分摊费210元，合计金额10215.83元。审理中，原告称起诉的费用中包含了电梯费。
&&&&被告胡朝芳辩称，小区地下一层为车库和设备用房，而原告擅自改为超市；保安不作为，没有履职尽责；消防设施瘫痪，无人维护管理，消防通道堵塞；监控系统、门禁系统损坏，无人维护；绿化差，小区脏、乱、差，违章乱搭乱建严重等。原告未履职尽责，请求驳回原告诉求。
&&&&经审理查明，被告胡朝芳于日与原告就新华书香世家小区1栋1单元4-10号房屋签订了物业服务协议，约定由原告对新华书香世家小区实施前期物业服务，物业服务费用高层住宅0.57元/平方米/月，不含电梯费，电梯费按常住人口收取；业主应于每月1-7日交纳物业服务费用，未按时交纳的，按每日千分之三收取滞纳金；共用的专项设备运行和公共设施运行能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊。日，原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员会签订物业管理合同，约定由业主委员会委托原告对新华书香世家小区进行物业服务，合同期限日起至日，物业管理服务费按建筑面积（电梯房）每月0.57元/平方米缴纳。日、5日，原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员会签订物业管理补充合同，约定缴费时间应于每月1-7日缴纳，如超过一年未按时缴纳的，按每日千分之三收取违约金；共用的专项设备运行和公共设施运行能源消耗按每户5元/月分摊；电梯费3层：25元/户，自4层开始每增加一层增加1元，即：4层26元，5层27元，以此类推。日原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员共同发出了书香世家物业服务费收取标准调整的公告，从该日起物业服务费用高层住宅从0.57元/平方米/月调整为0.70元/平方米/月。期间，该小区存在部分公共设施维修不力、原告疏于管理等情况。被告的房屋建筑面积是83.46平方米，自2011年1月至2012年12月底、2013年7月至2014年12月底未缴纳物业服务费等，原告曾多次催收未果，现起诉来院，诉请如前。
&&&&上述事实，有原、被告的陈述、前期物业服务协议、原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员会签订的物业管理合同、原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员会签订的物业管理补充合同、公告、催费通知、照片等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
&&&&本院认为，原告与被告胡朝芳签订的前期物业服务协议、原告与重庆市合川区书香世家小区业主委员会签订的物业管理合同和物业管理补充合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应按物业服务合同约定履行义务。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费等费用。本案中被告房屋建筑面积为83.46㎡，故被告自2011年1月至2012年12月底、2013年7月至2014年12月底期间的物业服务费为3188元（含电梯费），公共能源分摊费用210元，对该费用被告应全额交纳。至于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但考虑到被告未付物业管理费确系事出有因，且原告提供的服务质量与合同约定确有差距，基于权利义务对等的原则本院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
&&&&一、被告胡朝芳应在本判决生效后五日内向原告重庆市绿荫物业管理有限公司给付物业服务费3188元、公共能源分摊费用210元，共计3398元。
&&&&二、驳回原告重庆市绿荫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
&&&&如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
&&&&案件受理费50元，减半交纳25元（已预交），由被告胡朝芳负担，在判决生效后五日内迳付原告。
&&&&如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费及其他诉讼费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
&&&&自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
代理审判员&&刘&&言
二〇一五年四月三日
书&&记&&员&&王郁文
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物业企业占用消防通道停车收费算不算违反法律强制性规定，签订的服务合同是否有效？
举报没效的，不生效的。你也可以拨打96119，合同不符合法律要求
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案例分析：物业公司“候补”资质补正&前期合同有效提要：物业服务企业虽不具备物业服务资质，但不宜直接认定物业服务无效国务院《条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
　　分析：物业公司“候补”资质补正 前期有效
　　案例：
　　穗鑫有限公司于2007年6月成立，于2008年11月取得三级物业服务资质，并接受开发商穗鑫发展公司委托为广州市穗鑫花园提供前期物业服务，约定服务期限为2007年7月到2010年7月，住宅部分的收费为每平方米每月1.8元，业主在每月的12日之前交纳物业服务费
　　王家俊是小区23栋业主，于2007年12月开始拖欠物业服务费。经穗鑫物业管理有限公司（以下简称穗鑫公司）多次催缴，业主以穗鑫公司没有取得物业服务资质合同无效为由拒绝交纳物业服务费。穗鑫公司多次催缴未果后，于日将业主诉至法院，要求被告王家俊交纳从2007年12月到2009年9月期间的物业服务费及相应的滞纳金。
　　争议焦点：
　　物业服务企业不具备物业服务资质，其与开发商签订的是否有效？
　　律师观点：
　　一、物业服务企业虽不具备物业服务资质，但不宜直接认定物业服务合同无效
　　国务院《》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理，具体办法由国务院建设主管部门制定。”第六十条规定：“违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”根据上述规定，如果物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的，应受到行政主管部门的行政处罚，这属于行业监管的行政法管理范畴。在民事法律领域，如果物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供了物业服务的，是否有权向业主收取物业服务费呢？
　　《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院颁布的行政法规，违反行政法规的合同是无效的。那么，物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供物业服务的行为是否属于违反行政法规的“强制性规定”呢？
　　日施行的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”日，《最高人民法院印发&关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见&的通知》第十五条规定：“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情况认定其效力。”第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者上级人民法院。”物业服务资质制度属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定，法院在审理该类民事纠纷时应慎重认定此类合同的效力，不宜一律认定未取得资质期间的物业服务合同无效。
　　二、物业服务企业后来取得了物业管理资质，应适用合同效力的补正原则认定合同有效
　　司法实践中经常出现这样的问题：物业服务企业签订合同时虽然不具备相关的资质，但在合同签订的一段时间后取得了相关的资质，那么其所签订的合同效力如何认定？对此，笔者认为应适用合同效力的补正原则来加以解决，即当事后取得相关资质的，可以认定合同有效。《最高人民法院关于审理建设工程&
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