老宅的土地使用权有没有期限？
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《物权法》出台后，土地年限对价值评估影响是否变小了
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住宅可以自动申请续期了；其他性质房产也没说收回了（征用除外）；就土地评估来说，使用年限是否相对不那么重要了？大家实际作评估是如何考虑的？
物权法出台后住宅房产估价中土地出让金探析
这是我以前写的一个东西,看是否有利于你理解土地年限对评估价值影响的问题& &
& && & 物权法已经施行，物权法的最大看点就是《物权法》第一百四十九条之规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。这一条被认为是充分考虑了中国老百姓的利益，让更多的人在购房置业时少了一份七十年大限到期后的忧虑。
& && &根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”；第四十一条：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。
& &显然，《物权法》更人性化，将住宅房若干年（一般为70年）可以自动续期。其他的房地产到期后仍按法律法规的相关规定，一是无偿收回，二是重新交缴土地出让金重新办领新证。
&&物权法的施行与出台，有许多亮点，但是对于一名普通估价师的笔者，一直在思考物权法出台后对评估影响最大的土地出让金，即根据以往的有关法律，70年住宅房到期后或无偿由土地所有者收回，或再向土地所有者交缴土地出让金（这个问题稍后会谈，这里的土地出让金主要是广义的土地出让金——即地价款），重新获得一定年期的土地使用权，而《物权法》更具人性化，规定住宅房产70年后自动续期。那么什么是土地出让金？当物权法施行后，住宅房产的估价会受到哪些影响？
& & 一、什么是土地出让金
& & 关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。
　 从广义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言，土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。
　 土地所有权价格=地租年收入÷地租利息
&&从狭义上讲，土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。
　在我国的土地使用权出让的实践中，这两种意义上的土地出让金都在使用，由于其外延不同，往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出：“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式，与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证，这也说明土地出让金是土地价格的全部，而不是其中的一部分。另外从土地出让金的使用方向上看，它主要用于城市的建设和土地开发，是城市土地“再生产”资金的来源。
　 《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》在实施办法中就指出：出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”
　 深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时，指出：土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，通过法定的出让方式，供土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。”
　 北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解的。
&&而厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法则指出：“土地使用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用途、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人使用或经营，土地使用人向政府交付土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定：“国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让，受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。”可见，厦门和海南对土地使用权出让金理解是与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》相一致的，即是从广义上把土地使用权出让金与地价款视为同一概念。
　《重庆国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》指出：“基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金）……; 土地出让金是指国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项”。重庆市国土房管局对此规定，土地出让金被模糊化了，这应该算是广义与狭义相结合的典型。
&&不同的地方可能对土地出让金有不同和理解，有的直接把一级市场的地价视为土地出让金，典型的正如招拍挂进入政府土地储备中心的经营性土地；有的则只是地价其中的一部分，主要是土地资源价格，不同的土地性质以及不同的地方，其计算方式与参照比例不同。因为狭义的土地出让金侧重于地租性质，故70年住宅土地使用权出让金的数学模型应该为：
&&70年住宅土地使用权出让金=（P/A，i,n）
&&(P=70年住宅土地使用权出让金；A=地租年收入；i=地租年利息；n=70年)。
&&显然，随着土地市场的越来越规范，土地储备与招拍挂各项制度日臻完善，在政府通过拆迁安置取得农民或者旧城改造的土地之后，土地收归国有，进入政府的土地储备中心，然后进行招拍挂，就是招标、拍卖、或者挂牌三种形式，基本上是谁出的钱多就卖给谁，这样土地的差价就全部进入政府的口袋了。这时土地出让金就算作“地价”了。
&&二、对住宅房产估价有何影响
&&我们当前具体操作房地产估价业务时所奉行的规范主要为《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，该规范是1999年根据我国的相关法律法规为背景，结合房地产估价的理论而编写的，《规范》近似于一部房地产估价行业的实用操作指南，所以规定得很细，尤其对涉及出让土地与或划拨土地使用权评估时的相关规定，所以出现了两种估价理论上的尴尬。
&&（一）规范所称的土地出让金是狭义的土地出让金
&&《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》6．4．4：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理： 1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额”。
&&从该款我们可以清楚地看到，《规范》中所指的土地出让金是狭义的土地出让金，是土地具体的活劳动投入与土地所有者合理的利润期望之总计，是前述公式中的资产价格组成。
&&所以，作为一部指导全国房地产估价师执业的行业规范，不加区分地讲土地出让金，很容易让人迷糊的。根据土地价格的公式：“土地价格=资源价格（无取年期地租折现）＋资产价格（土地投资成本＋土地投资应得利润）”，土地资源价格也可以理解为国家因为公共需要，通过国家机器对集体土地进行征收所耗费的成本，包括土地补偿费、青苗补偿费、农村集体和个人地上和地下附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、不可预见费以及国家和本市规定应缴纳的其他费用，这里我们也可以理解为划拨地价款，而后者资产价格是划拨土地的基础上，再进行的城市规划、基础设施建设、场地外三通一平等实际投入，加上包括划拨土地成本与该土地所凝结的活劳动与物化劳动等总计所应获得的正常平均的利润回报即等于该土地的资产价格，这一部分还没有人讲就等于狭义的土地出让金，但就等式本身而言，土地的市场价格-土地的划拨土地价格（资源价格）=土地的资产价格（个人近似地认为是狭义的土地出让金）。
&&若上面的等式成立的话，显然土地的资源价格本来是最不好确定的，但因为在人们眼中就是国家征收集体所有的土地所耗费的成本（划拨价格），土地出让金的总额被视为等同于土地的资产价格即土地投资成本与土地投资应得利润之和。
&&我们可以看出，出让土价与划拨地价的的差额约等于土地使用权出让金等。
这里，我们有必弄清楚什么是土地使用权让出金？望文生义，所谓土地出让金即为按照现行法规规定：土地使用权出让的最高年限分别是：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年（注：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。）
&&那么到期后根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第四十一条：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
　　第四十二条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
以往的相关规定，或补交土地出让金，或由土地所有者无偿收回，物权法将于日起施行，物权法对于房地产估价理论的影响很大，根据物权法 。
&&(三)对住宅房地产进行估价理论的一点浅见
&&根据上面的分析，笔者认为，房地产估价中的市场比较法影响较小，但成本法与收益法有较大的影响。
&&主要是到期后自动续期背后是否隐含有其他限制条件，仅就字面意思，住宅房产到期后自动续期大致有两层意思，一是：因为房屋产权证是归个人业主所有，基于物权法“私有财产神圣不可侵犯”的经典理念，若到期后收回其承载房屋建筑物的土地，那么，何从谈保护？所以这是自动续期理论上的支持。二是，70年大限后自动续期是否符合所有的住宅房，我国实行有偿有限期的土地出让制度，那么70年后是自动续期出让地呢，还是划拨地？
&&若自动续期后还是出让土地使用权，在采用基准地价因素修正法进行估算土地时，对于土地的年期修正还有没有意义，是否对当前通行的基准地价的地价定义在具体某一宗土地评估时进行反修正，因为一般的基准地价在地价定义时都对年限有规定（如住宅70年、商业40年、工业40年等）。在采用收益法估算住宅房地产价格时，其收益年限采用总时间长度按一般的70年还妥不，是不是应该用永久年期？
&&若自动续期后的土地不再是出让土地使用权，而是划拨土地使用权，即可以自动续期，但得补交土地出让金，这种情况下，除了采用市场比较法进行估价外，其他如成本法、收益法等，都应该不同程度地存在着70年后没有计算的空白,对于基准地价因素修正法在住宅房地产中的应用，《房地产估价规范》5．6．4运用基准地价修正法评估宗地价格时，按当地对基准地价的有关规定执行，而各地基准地价都会有一个具体的基准地价的应用条件，例如《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金细则》中对基准地价的应用是这样规定的：“本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限，五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整场地），商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，工业用地容积率为1条件下的平均价格”。换一句话讲，对于国有土地最高出让年限以后的本基准地价没有涵盖，由此，我们是不是可以大胆推定，我们在具体某一宗房地产评估时，对于土地使用权价值部份，因物权法出台直接规定住宅房70年大限后可以自动续期，从而导致我们现有的估价模型存在计算漏洞？在进行收益法进行估价时，我们是不是可以多预算一点房屋建筑物的维修金，然后在法定最高年限到来时，再预增一笔土地出让金，这建筑物下面的土地使用权不是可以永远使用下去了吗？那么收益年限是不是也该是永续的呢？
&&四、结束语：
&&基于土地出让金概念客观上存在广义与狭义之分，使住宅房产在70年大限到来之时，让自动续期多了一些朦胧，期待着物权法在施行后，能配套出台一些细则，能明确一些具体的条款。自动续期对房地产估价的影响很大，在实际操作中，估价人员极容易漏评漏估其土地使用权70年后的权益价值。
&&笔者认为，对于70年大限的土地使用权应该在估价结论中根据物权法施行而有所表达，一方面，我们可以设定70年大限之后土地使用权自动续期，原出让土地使用权性质不变，那么现行的基准地价就存在理论上的瑕疵了，而且采用收益法估价中明显存在低估估价物的收益年限。
&&因物权法自动续期这一条款还不太细，可能在具体施行过程中仍会有大量的解释或实施细则出台，但主基调是定下来了，即住宅房地产中涉及的土地不再是由政府无偿收回了，而是留给住宅房业主一个自动续期持有的权利，我们从这一条款中无从判断是否到期会否交纳“狭义的土地出让金”，前文有论述，认为这里的狭义的土地出让金其实是一种资产价格（活劳动与物化劳动投入+投资利润）。会否交纳我还得看看土地出让究竟作什么用？国土资源部副部长贠小苏在“2006中国地交会”上谈到的：“土地出让金主要用于城市公益事业、基础设施建设，其中一部分还将为低收入困难户提供住房保障。”那么再过70年后，一个城市可能公益事业还得继续，基础设施建筑还得进行，低收入家庭住房问题也得投入，对一个城市从财务生存能力分析，狭义的土地出让金应当继续交纳，这样才具有可持续发展的条件，当然这只是笔者个人臆测，在物权法施行细则没有出台前，这些可能都会有的。
&&根据《房地产价规范》中对划拨土地与出让土地的相关表述，可以近似地理解为出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+（狭义的）土地出让金。从这个等式我们可以发现，自动续期后可能有两种情况，一是要交纳“狭义的土地出让金”，二是不再交纳狭义的土地出让金，就象现在农村承包土地使用权一样，到期后也是自动续期，只不过要签定一个承包协议就行了。不管是哪一种情况，我们现行的估价模型客观上至少漏算70年后划拨土地使用权价值。笔者认为：是否可以建立在现行的评估数学模型的基础上，加上一个70年后划拨土地使用价值的折现值。
拜读中，看得出理论功底相当扎实
问了作房地产估价的几个朋友，普遍的回答是实施细则未出台，暂沿用旧的做法
参考一下深圳到期土地续期的实例。
从未来收益途径来考虑，对于可续期的土地使用权来讲，相当于买方期权。如果有兴趣可以从期权评估角度去考虑一下。当然，几十年之后的土地出让金和地价会是什么水平，这需要进行一系列的分析和假设。
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国家有没有明确规定土地延期地价计算方式呢？
1，土地使用权到期后，您应当提前一年向国土资源局申请继续使用，经批准后交纳一定的土地出让金，房子还是自己的。
2，《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。法律没有对费用的交纳作出规定。
3，按照现有的法律规定：土地使用权期满前，土地使用者可以申请续期，经批准准于续期的可以重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理相应土地登记手续。
4，到目前为止，国家尚未明确规定土地延期地价计算方式。
5，全国人大常委会进行第六次审议的物权法草案五次审议稿规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费 。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”
6，住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系到广大群众的切身利益，全国人大法律委员会研究认为，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去土地使用费的规定。
而对于非住宅用地使用权期间届满的续期问题，法律委员会经研究，建议将草案五次审议稿有关规定修改为：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
其他回答 (1)
好像目前国家还没有出台相关的土地延期低价的规定，不过，你可以参照《物权法》，其中好像说：土地使用年限到期，免费自动需转吧。
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