农村土地使用权流转合同_百度文库
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农村土地使用权流转合同
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办理农村土地承包合同公证应注意的常见问题
一、应注意承包合同的内容是否完善合法
《中华人民共和国农村土地承包法》第21条规定：承包合同一般包括以下条款：(一)发包方名称，承包方名称，发包方负责人和承包方代表的姓名，住所。(二)承包方土地的名称，坐落，面积，质量等级;(三)承包期限和起止日期。(四)承包土地的用途。(五)发包方和承包方的权利和义务。(六)违约责任。第37条第2款规定;土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：(一)双方当事人的姓名，住所。(二)流转土地的名称，坐落，面积，质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)违约责任。实践中的土地承包合同存在的主要问题有：1、承包合同中土地四至不清。如某承包合同规定：承包土地南至沟，而实际此沟有两个坝，承包土地是到南沟坝还是到北沟坝，合同中规定不清，履行中则容易发生边界纠纷。2、承包合同的履行期限不明确，只规定期限却不规定起止日期，甚至根本不规定履行期限。3、承包或流转土地用途规定不明确或根本就不规定。这使某些承包户或流转户钻了空子，擅自改变土地用途，将耕地变成建设用地，在承包或流转土地上建房、改为养殖用地等。而《农村土地承包法》第33条明确规定，土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。
二、应注意承包合同用语是否规范。
如某村采取招标形式发包的土地承包合同中规定：投标时所交定金充抵部分承包费。这里所说的定金实质上是履约保证金，而履约保证金与定金是完全不同的两个概念。所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律或当事人约定，由当事人一方在订立合同时或订立合同后，合同履行前，为了保证合同的履行而给付对方当事人的金钱或其它代替物。合同中如果订有定金，当事人一方不履行或拒绝履行合同时，可适用定金罚则，即给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。所谓履约保证金即招标人要求投标人提交的，保证在接到中标通知后，签订合同并履行合同各项义务的担保。一旦中标人不签订合同或不履行合同义务，根据《招标投标法》不退还履约保证金。如前述，根据上下文和《招标投标法》，合同所规定的应是履约保证金而非定金。又如某土地流转合同规定：流转金额为每年伍万元，交款方式为上打租，第一次交款期限为合同签订之日起3日内一次性付清前10年的租金，总额为50万元，后10年的租金一年一交，在每年的年初三日内付清当年的租金，否则视为违约。文中划线部分有两种理解：一种是每年的农历正月初一至初三;另一种是每年的1月1日至3日。这样，就在履行合同的时间上容易发生争议。
三、签订承包合同是否符合法定程序
《农村土地承包法》第19条规定：土地发包应当按照以下程序进行：(一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组;(二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案;(三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案;(四)公开组织实施承包方案;(五)签订承包合同。同时，根据《村委会组织法》、《土地管理法》及相关法律法规，村委会发包承包方案须经村民会议或村民代表会议三分之二以上成员讨论通过，且原则上本村经济组织的土地只能向本村经济组织成员发包。如果向本村经济组织成员以外的人员发包，应当事先经本集体经济组织的村民会议或村民代表会议三分之二以上成员同意，并报乡镇政府批准。同时，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，方可签订承包合同。可是，有的发包方却不履行这些程序，只经村两委同意即发包。另外，有的村采取招标、拍卖方式发包，而招标拍卖是组织性、法律性、程序性、专业性都很强的法律行为，除了专业人员，一般人很难做到使行为完全符合《招标投标法》、《拍卖法》及相关法律法规。这样，就造成签订的合同程序违法。
四、流转合同的流转手续是否完备
《土地承包法》第37条规定：采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或其它方式流转的，应当报发包方备案。而实践中，许多农户采取转让方式流转土地承包经营权，没有经发包方同意;采取转包、出租、互换或其它方式流转的，也没有向发包方备案。这就造成土地承包及其经营权流转的管理混乱，引发各种矛盾。
五、证据是否齐备
这是依法出证的保证。如前所述，土地承包需要多种程序，在各种程序中，作为公证机构不可能从开村民会议到签订合同步步跟随，这就需要当事人提供相关证据的原件，包括村委会会议记录、村民大会或村民代表大会会议记录、乡镇政府批文等等。
综上所述，我们公证机构只有注意好以上几个问题，才能成为预防纠纷、减少诉讼、减少上访事件的第一道防线，才能真正起到为社会主义新农村经济保驾护航，为政府分忧解难，促进基层社会和谐发展。
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协办：丰城市政府办 丰城市纪委 丰城市委组织部 丰城市委宣传部原告彭孝彬、王巧莲要求被告杨集乡人民政府履行向县人民政府农业承包合同管理委员会报送申请办理农村土地承包经营权证书材料的义务一案 - 判裁案例 - 110网
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原告彭孝彬、王巧莲要求被告杨集乡人民政府履行向县人民政府农业承包合同管理委员会报送申请办理农村土地承包经营权证书材料的义务一案
&&&&原告彭孝彬，男，日出生。&&&&原告王巧莲，女，日出生。被告范县杨集乡人民政府，住所地杨集乡杨集前街。法定代表人吴晓东，男，该乡乡长。第三人杨集乡西八里庄村民委员会。法定代表人罗国文，男，该村民委员会主任。原告彭孝彬、王巧莲要求被告杨集乡人民政府履行向县人民政府农业承包合同管理委员会报送申请办理农村土地承包经营权证书材料的义务，于日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于日、日公开开庭审理了本案。原告彭孝彬、王巧莲，被告范县杨集乡人民政府的委托代理人唐广现、郝瑞峰 ,第三人杨集乡八里庄村民委员会的法定代表人罗国文到庭参加诉讼。本案于日经河南省高级人民法院批准延长审理时限90日。本案现已审理终结。被告杨集乡人民政府接到日范县农业承包合同管理委员会《关于补充材料的建议》后，至原告起诉之前未补充任何材料。&&&&原告彭孝彬、王巧莲诉称，日范县农业承包合同管理委员会需要被告杨集乡人民政府为原告办理土地承包经营权证补充材料，但至今六个多月被告不给补充材料。2005年因乡政府不作为，引起北邻冯振乾侵占。2006年乡政府故意作出错误的决定，日终审判决责令杨集乡重新作出具体行政行为，对两次处理决定冯振乾都没起诉，被告却不执行。被告说南邻彭华锋对边界易反复不对，南邻有村干部定的灰脚。被告强迫调解，协议书却对划拨、让出不写清，协议没有法律效力。2006年彭安民把地换给冯振乾，侵占原告土地的是冯振乾，2008年决定书认定的是冯振乾，围墙是冯振乾的，现在冯振乾的厕所还在原告地里，合同书上北邻也是冯振乾，没有彭安民的地。乡政府为了掩盖以前的错误，强迫变更，三方都没履行，乡政府给彭华锋、冯振乾撑腰，乡政府有底帐却不提供，村委会没法提供材料。请求判令被告为给原告办理农村土地承包经营权证按合同书补充相关材料。&&&&被告杨集乡人民政府辩称，日，范县农业承包合同管理委员会办公室将《关于补充材料的建议》向乡政府送达后，乡人民政府积极组织履行职责，督促杨集乡西八里庄村民委员会按照该建议和农村土地承包的法律法规要求补充有关材料，但因承包的土地存在争议，村民委员会至今没有补充材料，导致乡人民政府也无法提供，乡人民政府不是行政不作为。农村土地承包的发包方和提供材料的单位均是村民委员会，在村民委员会未提供相关材料的情况下，乡政府无法提供。故原告诉被告行政不作为与事实不符，请求依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求。&&&&第三人杨集乡西八里庄村民委员会述称，日，西八里庄村民委员会根据法律规定，经全体村民代表同意，对全村的耕地发包到户。但至目前全村所有农户仍没有签订承包合同，其中原告彭孝彬、王巧莲一户承包的位于村前边的耕地为0.598亩，当时经承包工作小组人员和成员丈量，确定了四至和面积，此后多年无争议。直到2005年，彭孝彬、王巧莲要求对承包土地的四至重新确认，在乡政府工作人员和村委会的共同参与下确认了四至，彭孝彬、王巧莲也予认可，并亲自在四至边界上灌注了灰桩。该土地争议本来已经解决，但彭孝彬、王巧莲后来对自己确认的土地边界又反悔，与相邻土地承包户彭华锋、彭安民发生争议，经村委会和乡政府多次调解均无结果，该宗土地至今存在争议，经村民会议讨论，未形成一致意见，故无法向乡政府呈报土地承包方案和村民会议表决结果。因原告承包土地存在争议，再加上全村都没有办理《土地承包经营权证》，故无法向乡政府提出颁发原告承包经营权证的申请。日虽然村委会与原告签订了《农村土地承包合同书》，但该合同是在原告对四至无争议的情况下签订的，后因原告反悔，该合同书已无法履行，原告诉请的事实与理由均不成立。原告起诉不符合法律规定，请求依法裁判。原告在起诉时提供了以下十七份证据：1、日范县农业承包合同管理委员会关于补充材料的建议。证明被告应该在一个月内补充材料，但是被告五个多月也没补充，被告不作为。2、农村土地承包经营权证申请书。证明被告不作为。3、日人民调解协议书。此协议不合格，无法律效力。4、日人民调解协议书。该协议不合格。5、日（2008）杨政处决字第1号决定书。确权给原告0.6亩地，但不给执行。6、日（2008）杨政处决字第1号决定书。确权给原告，但又不给执行。7、（2008）濮中法行再终字第2号判决书。终审判决认定底帐。8、2006年杨政处决字第2号决定书。证明原告与彭华锋两家边界清楚，由村干部定了灰脚。9、日申请书。证明南邻彭华锋0.48亩地。10、日调查彭效军的笔录。证明1980年分地情况。11、日调查李光荣的笔录。证明郭华兴换给彭安民0.19亩地，给了原告0.44亩地。12、日调查郭华兴的笔录。证明郭华兴的0.19亩地换给了彭安民。13、日调查彭步银的笔录。证明没有给冯振乾换过地。14、日调查彭效忠的笔录。证明没有给冯振乾换过地。15、日调查李青森的笔录。证明冯振乾的南块地换到了北块。16、日调查冯振乾的笔录。证明冯振乾原有0.59亩地。17、底帐。证明老大队记录分地的情况。被告于日向本院提供了以下七份证据及依据：1、日杨集乡人民政府处理决定书；2、日杨集乡人民政府处理决定书；3、日人民调解协议书；4、日人民调解协议书。以上四份证据证明被告已按法律规定对争议土地作出了处理，履行了法定职责，被告主持原告和相关村民达成了调解协议书，因原告反悔导致该两份协议书无法履行，原告承包的耕地存在争议。5、《中华人民共和国农村土地承包法》。证明农村土地承包方案和承包合同签订主体是村民委员会和村民，在第三人不提供承包方案和相关材料的情况下，被告也无法提供。6、《农村土地承包经营权证管理办法》。证明目的同第5份证据。7、日情况说明。与证据3、4相互印证，原告主张的土地在调解处理后，原告反悔，没有按照协议履行，其他证明目的同证据1至4。经质证原告认为，乡政府必须补充材料县级政府才发证，乡政府不叫村委会按实际补充，所以没法补充。被告该提供的原告的合同书没有提供。第7份证据是王巧莲拿协议时，副乡长杨贵玉叫王巧莲写的，如王巧莲不写这个情况说明就不叫村委会跟王巧莲签合同。经质证被告认为，第1份真实性无异议，乡政府接到该建议后，已经要求第三人按照法律规定补充相关材料，因土地存在争议，第三人未补充相关材料，导致被告无法补充提供相关的材料，被告不是不作为。第2份本身无异议，被告已向颁证机关申请对原告发放土地承包经营权证，被告已按法律规定履行了职责。第3、4、5、6份，被告已对争议土地作出了处理，进一步证明被告不存在不作为。第7份根据该判决可证明被告已经作出处理决定，不存在不作为。第8份同第3至6份证据的质证意见。第9份是原告本人意见没有其他证据相印证，达不到原告证明目的。第10至16份调查笔录属于土地使用权争议的内容，与本案无关。第17份证据不是原始底帐，达不到原告证明目的。本院根据原告的申请调取了日原告与第三人签订的农村土地承包合同书。经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提供的第1份、第2份证据证明日范县农业承包合同管理委员会需要杨集乡人民政府为原告办理承包土地经营权证补充材料，被告至今未办理，对该证据本院予以确认。原告提供的其他证据与本案无关，本院不予确认。被告提供的证据证明被告在接到范县农业承包合同管理委员的通知前，为原告的土地纠纷做了大量的工作，但提供的证据不能证明接通知后的工作情况，因此对被告的证据不予确认。经审查，本院调取的日原告与第三人签订的农村土地承包合同书与本案无关，本院不予确认。本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实： 日原告与冯振乾发生土地纠纷，要求杨集乡人民政府处理。杨集乡人民政府于日作出处理决定，日濮阳市中级人民法院判决杨集乡人民政府重新处理。杨集乡人民政府根据原告日的申请分别于日、日作出处理决定，并分别于日和13日主持原告与南、北邻达成调解协议并已履行。在办理承包经营权证书的过程中，由于材料不齐，日范县农业承包合同管理委员会建议杨集乡人民政府为原告办理承包土地经营权证补充材料，由于原告对原达成的协议反悔，被告至今没有补充。原告要求被告为其补充办理土地承包经营权证的材料。&&&&本院认为：《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》第七条规定“实行家庭承包的，按下列程序颁发农村土地承包经营权证：（一）土地承包合同生效后，发包方应在30个工作日内，将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡（镇）人民政府农村经营管理部门。（二）乡（镇）人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的，及时登记造册，由乡（镇）人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请；材料不符合规定的，应在15个工作日内补正。（三）县级以上地方人民政府农业行政主管部门对乡（镇）人民政府报送的申请材料予以审核。申请材料符合规定的，编制农村土地承包经营权证登记簿，报同级人民政府颁发农村土地承包经营权证；申请材料不符合规定的，书面通知乡（镇）人民政府补正”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第四条规定“乡、民族乡、镇的人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助┄┄村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作”，可见乡人民政府和村民委员会互负义务，应当相互配合与协作，共同做好各项相关工作。因此，原告要求被告为其办理农村土地承包经营权证补充材料的诉求合法有理，本院予以支持。被告应当主动督促第三人按照法律规定为原告办理农村土地承包经营权证补充材料，被告辩称在第三人不提供相关材料的情况下，无法提供材料的理由不充分，不予采纳。为保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项和最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第六十条第二款的规定，判决如下：范县杨集乡人民政府、杨集乡西八里庄村民委员会按照法律规定为给原告彭孝彬、王巧莲办理农村土地承包经营权证补充材料。案件受理费50元，由被告范县杨集乡人民政府负担。&&&&如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审&&判&&长&&张金坤&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 审&&判&&员&&胡国奇&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理审判员&&程善磊&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二0一0年九月三日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理书记员 马文惠
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13农村土地流转合同
第1/4页（一）乙方同意每年________月_；（二）乙方同意于________年_______；甲方应于________年________月__；交付、交回方式为________________；（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照；（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权,合理、；（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转；（一）按合同约定
第1/4页 （一）乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或 实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。（二）乙方同意于________年________月________日前分________次,支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
(三)一方违约，使合同无法履行的；
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金
元。（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的；3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。1. 甲方收取；
2. 乙方收取；3. 双方各自收取________；4. 甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1. 归甲方所有，甲方不作补偿；2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3. 由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交广州仲裁委员会仲裁；（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定本合同一式四份，甲方、乙方各一份, 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份,自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。双方约定的其他事项________________________________________________。
甲方：____________________________ 乙方:____________________________ （自 然 人）签字__________________ 自 然 人）签字___________________（法
人）签字盖章______________ （法
人）签字盖章_____________ 住所：____________________________ 住所：___________________________ 身份证或营业执照号码:_____________ 身份证或营业执照号码：___________ 委托代理人：______________________ 委托代理人：_____________________ 联系电话：________________________ 联系电话：_______________________ 银行账号：________________________ 银行账号：_______________________ __________年_________月_________日
__________年_________月________日 乡（镇）土地流转管理部门或村集体经济组织、村委会备案（盖章）_________ ______________________年_____________________月____________________日包含各类专业文献、中学教育、外语学习资料、生活休闲娱乐、行业资料、高等教育、各类资格考试、13农村土地流转合同等内容。
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