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人民日报话说新农村：每亩千元，土地租金上涨如何看
10:08:59 来源 人民日报 记者 朱 隽 【字体：大 中 小】 我要评论(0) 土地租金上涨有利有弊，农民合理的财产性收入增长应当得到保护，但过快的、非理性的上涨应受到抑制
近段时间，耕地的“地租”即土地流转费用上涨的声音不绝于耳。报
人民日报话说新农村：每亩千元，土地租金上涨如何看
土地租金上涨有利有弊，农民合理的财产性收入增长应当得到保护，但过快的、非理性的上涨应受到抑制 &
近段时间，耕地的&地租&即土地流转费用上涨的声音不绝于耳。报道显示，南方某地的租地价格在2008年时是每亩500元，随着各种经营主体参与土地流转的热情高涨，土地租金逐年提升，今年的均价已经达到每亩800元左右。而在其他一些地区，土地租金超过每亩千元的例子也屡有耳闻。
分析会发现，&地租&适度上涨是正常而且必要的。近年来，中央出台的各项强农惠农富农政策提升了农民的种粮积极性，土地越来越金贵成为一种趋势。过去几年，农药、化肥等农资价格以及劳动力价格上涨趋势明显，土地作为重要生产资料，供给的有限性推高其租赁价格也是必然。而且通常情况下，土地租金由供求双方商议而定，并非人为操控，上涨或下降都有其合理性。此外，&地租&适度提高既有利于促进土地流转，扩大土地经营规模，也有利于增加出租承包地农户的财产性收入。
但是，&地租&上涨的背后，也有一些问题值得我们警惕。租金越来越高，保障种粮收益的难度会越来越大，农民种粮积极性会受到一定影响。以中部省份为例，这些地区农民的种植习惯大多是夏麦秋玉米。按照正常年景的产量和近年平均粮价计算，扣除物质消耗等成本，两季的亩均含劳收益也就千元左右。当每亩地的租金达到&行情价&的600元甚至更高时，含劳收益被不断压缩，可能还不及种菜一月甚至外出务工几天的收入。如此低的比较效益，也就难怪有的农民在没找到合适工作时，宁愿把地租出去自己赋闲在家，也不愿意把地拿回来自己种粮。
进一步讲，租金上升挤压种粮收益，可能加剧非粮化倾向。随着传统农区劳动力的转移，当前土地流转速度和规模呈现&双加速&，专业大户、家庭农场等新型农业经营主体不断涌现。据农业部统计，截至2013年底，全国承包耕地流转面积3.4亿亩，流转比例达到26%。经营面积在50亩以上的专业大户超过287万户，家庭农场超过87万个。工商企业流转农户土地面积增长速度较快，2012年流转入企业的土地面积比上年增长34%，2013年比上年又增长了40%。
应当说，这些新型经营主体是土地规模经营的受益者，但在土地流转市场竞争中，他们相对&雄厚&的实力，某种程度上又推高了租金价格。面对攀升的&地租&，面对种粮的经济效益低于种植其他经济作物的事实，基于成本和盈利考虑，新型经营主体在土地流转集中后的现实选择往往会倾向种植经济作物。业内人士测算，目前工商资本进入农业，真正种粮的可能10%都不到。这种非粮化倾向无疑会给保障国家粮食安全带来隐忧。
&地租&上涨有利有弊，农民合理的财产性收入增长应当得到保护，但过快的、非理性的上涨应受到抑制。未来应探索建立合理的土地流转费用增长机制，并引导和鼓励集中的土地多种粮食，多打粮食。重要的前提，就是要确保有利于保护农民土地财产权利，有利于提高农民种粮积极性，有利于保障国家粮食安全。
《&人民日报&》（&日&09&版）
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lx 酚|\房产税征收标准是否有利于节约土地资源
来源：《首都房地产》2011年第11期
一、住房上的超前消费倾向不符合建设节约型社会和节能减排的要求
西方国家青年人在购房时大都本着量力而行的原则，刚结婚时大都购小套型普通住房，以减轻负担，等以后经济条件改善了，收入增多了，才逐步换成中套、大套型和高档住房，所以西方人在购置住房上是一种面积从小到大、档次从低到高的梯度消费。
在长春一汽大众工作的德国工程师汉斯对中国青年人热衷购大房感到惊讶，据他介绍在欧美，年轻人虽也选择贷款买房买车，但都是按“有多少钱的收入，买多大的房子和多少钱的车”的原则消费，或者先买二手房、二手车，以免使自己背上沉重的债务。
而我国大中城市年轻人在购置住房上却盛行“一步到位”的超前消费理念，成家时第一次购房就选择高档、大套型乃至超大套型的住房，住房上超前消费之风盛行攀比之风盛行，你买100平方米，我就买120平方米；你买120平方米，我就买 150平方米。原来三口之家住二室一厅正合适，看到别人买大房眼热，马上换成三室一厅，三室一厅没住几年，便想换成四室一厅，换成四室一厅后还不满足，又动了四室两厅的念头，如此攀比的结果是住房面积越来越大。
回想上世纪90年代中期，城镇每套新建住房面积平均不过60平方米，局级干部的住房也就100平方米左右。1990年，武汉官方住房标准上限是，科级60平方米、处级80，局级和高级职称100平方米。
可在如今的大城市，过去只有局级干部才能享用的100平方米住房现在居然只能算是“小户”， 150平方米住房居然只能算是“中户”，200平方米住房居才配得上是“大户”。特别是一些年轻人，一时冲动买了套“心动”的大房子，结果巨大的按揭压力使自己成为“房奴”。使他们负担沉重，生活质量大降。只得节衣缩食硬撑着，早知如此，何必当初去买大房、当“房奴”。
数据显示，所谓改善性需求已成为购房的中坚力量。但许多“改善”着实“不善”――在北京、上海等寸土寸金之地，不乏住150平方米以上住宅的三口、两口之家。也就是说，在不少人“追大”、“求大”的虚荣背后却是三口之家甚至两口之家的小家住大房。住房越大，使用管理成本如能耗成本、装修成本、物业管理成本等就越高，同时住房面积利用率低，不少空房间既无人居住，也没有放什么家俱物品，闲置浪费现象十分严重。
去年12月29日，国家住房和城乡建设部部长姜伟新29日在北京举行的全国住房城乡建设工作会议上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33．6平方米。
新浪网的一个专题列出了10个发达国家的人均居住面积。最高的是美国，美国因地广人稀，人均居住面积高达67平方米，远超过中国。而英国是 35．4平方米，法国是35．2平方米，德国是39．4平方米，意大利是43平方米，荷兰是40．82平方米，西班牙、日本和韩国分别是25．8、19．6和19．8平方米。
单从这些数据上来看，作为土地资源严重稀缺的世界第一人口大国，城市30平方米的人均居住面积即使与以上国外发达国家相比，也应该算是不少了。然而这些国家2009年的人均收入，最低的韩国是中国的12倍，最高的美国是中国的37．6倍，其余多在20倍以上。也就是说，收入是中国十几倍甚至几十倍的发达国家，其人均住房面积却几乎与中国相当，这意味着相对于中国严重偏低的人均收入而言，中国人均居住面积严重超前，连日本、香港都赶不上，难怪日本人、香港人对中国(大陆)宽敞的住房即惊讶，又羡慕，自叹不如。
据1月8日《环球时报》报道，日本国际交流中心研究院的士渡边幸治先生对《环球时报》记者说，他所看到的中国人的住房之宽敞让他感到惊讶，似乎比日本还好。
士渡边幸治先生的惊讶是与日本人节俭的住房观密切相关，日本城市中许多中高收入家庭住房面积都不大，仅有八九十平方米。这固然与日本土地稀缺、房价较高有关，但不可否认的是，他们的居住理念比我们更成熟、更理性。日本人没有炫耀摆阔的陋习，在购买住房时大都量力而行，只要满足家庭居住基本需要即可，所以日本人的住房面积都不大。
一位香港人在北京见到一位朋友家120平方米的房产时，不禁连称“豪宅”，搞得朋友一头雾水。他解释说，很多香港年轻人的最大愿望是拥有自己的一套房产。香港的房子小是出了名的，香港电视剧中很多市民的居家背景，明显是过于夸张了。大部分所谓的豪宅，也就1000平方英尺，就被称为“千尺豪宅”，其面积仅相当于93平方米，还不到100平方米。而香港的房子公摊面积又大，所以真正的大小其实可能和北京的80多平方米相当。如此算来，香港所谓“千尺豪宅”大小仅相当于北京的“小户型”。至于一般人家住的，几百英尺，也就几十平方米，仍然可以挤一家子了。
在上世纪90年代的香港，60平方米以下住房占72％以上，90平方米以上住房不足10％。在香港，建筑面积1000平方英尺，大约91平方米的公寓，即被称为“千尺豪宅”。
1980年，全国城镇居民人均住房面积不足5平方米，而到2009年己达30平方米，足足增加了 6倍，这不仅超过“十一五规划”中定下的城镇人均22平方米指标，城镇人均30平方米不仅远高于香港人均住房面积，也远高于人均GDP为中国 10倍的日本人均住房面积。这主要是由于我国住房超前消费倾向严重，大套型住房建得太多，追求大套型住房的奢侈风气愈演愈烈，我国内地许多城市经济发达程度远不及香港，更无法与日本等发达国家相比，可开发的住房面积动辄在100平方米以上，香港人眼中“千尺豪宅”在内地居然被视小套型住房。小康生活不等于摆阔浪费，追求大套型住房的奢侈风气，浪费了大量宝贵的土地资源和水泥、钢材等建筑材料，而水泥、钢材恰恰是很典型的高排放、高污染、高能耗产品，我国钢铁、水泥产量占了全球1／3以上，产能如此之大，严重影响了节能减排目标的实现。且大套型住房在使用中，其空调、照明系统要消耗更多的电能。这严重背离了我国人多地少、资源贫乏的基本国情，完全违背了中央建设资源节约型社会和节能减排的要求，不符合科学发展观和可持续发展要求，不符合中央制定的“十二五规划纲要”。
新华社3月16日发布的我国“十二五规划纲要”明确指出：坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。深入贯彻节约资源和保护环境基本国策，节约能源，降低温室气体排放强度，发展循环经济，推广低碳技术，积极应对全球气候变化，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路。
“十二五规划纲要”与基本国情不允许住大房的欲望继续膨胀，大力倡导住房上适度消费和树立节约意识势在必行，逐步形成与国情相适应的以中小套住房为主的节约型住房消费模式，才能落实科学发展观，构建资源节约型社会，促进节能减排和环境保护，确保我国经济社会全面协调和可持续性发展。
二、上海偏大的免税住房面积标准不利于改变住房上的超前消费倾向
据新华网上海1月27日电，上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6％和0．4％。
办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53．33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
如果这个三口之家原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积之和为260平方米，人均住房面积为 86．7平方米，已超过人均60平方米免税面积，由于三人共有180平方米的免税面积，因此该居民家庭新购住房中超出免税标准的面积即260平方米扣除(减去)180平方米免税面积，即对超出免税标准的80平方米面积须按规定缴纳房产税。
以笔者之见，上海人均60平方米的免税住房面积标准有偏大之嫌。从2006年调控楼市“老国八条”，到今年1月26日，国务院新出台的调控楼市“新国八条”中，尽管每次调控政策均有不同程度的变动，但有一条一直未变，那就是以90平方米作为重要界限。重点发展和支持购买90平方米以下中小套型普通商品房，限制发展和购买90平方米以上的大套型住房。
因为目前房地产市场最核心的问题是，一方面城市众多中低收入者的住房需求得不到满足，买不起房；另一方面是住房超前消费倾向严重，高价的大套型住房建的过多，占用了大量宝贵的土地资源。在城市特别是大中城市，建一幢楼就会少一块地，土地是不断减少的稀缺资源。你的大套型住房占用大量土地资源，这就会使历次楼市调控所力主发展的90平方米以下中小套型住房建设遭遇土地资源严重不足瓶颈的制约，如200平方米大套型住房所占用土地足可以建设3户60平方米小套型住房，解决三户中低收入户住房急需。
大套型住房狮子大开口式占地使中低收入者急需的中小套型住房己没有多少土地来建设，房产新政面对土地资源严重短缺也是无可奈何，使中低收入者改善居住条件愿望的实现变得遥遥无期，这种住房上长期苦乐不均加剧了社会矛盾，不利于构建和谐社会。问题是以前建的大套型住房不能拆除，那么这些大套型住房的住户既然要住得宽敞舒适，就必须以支付高额房产税方式为他们占用过多的稀缺土地资源付出代价。也就是说房产税征收标准是宜高不宜低、宜紧不宜松、宜严不宜宽。为此，笔者建议上海应参照历次楼市调控均是重点发展 90平方米以下中小套型住房的做法，把上海人均 60平方米的免税住房面积标准缩减一半即大幅下降到30平方米。是因为城市家庭结构主体为三口之家，人均30平方米的免税住房面积为意味着三口之家免税住房面积之和为90平方米，可建成三室一厅住房，这对一个三口之家来说是比较宽敞的。日本、瑞典和德国三个发达国家新建住宅平均面积分别是85、90、99平方米很好地说明了这一点。其实三口之家居住90平方米以下中小套型普通住房很合适，经济合理，也与历次楼市调控政策相吻合。
温总理今年的政府工作报告中有一句话是“调整完善房地产相关税收政策”，即然上海人均 60平方米的免税住房面积标准不合理，明显偏大，进行调整和压缩也就顺理成章。
三、大幅降低免税住房面积标准对上海中低收入户影响有限
上海市征收房产税是以人均60平方米作为免税住房面积标准，这对上海中等收入户影响不大，因为上海中等收入户中，人均住房面积超过60平方米免税标准的并不多。而上海低收入户中，人均住房面积超过60平方米的很少。受影响最大的是上海富人和高收入户，因为他们人均住房面积大都超过60平方米。但人均60平方米过宽的免税标准明显对上海富人和高收入户有利。如把上海人均 60平方米的免税住房面积标准下降到30平方米，而上海中等收入户中，人均住房面积超过30平方米免税标准的住户最多不超过1／3，即使人均住房面积超过30平方米，超出幅度也不大。而上海低收入户人均住房面积超过30平方米的更少，即使超过，超出幅度也不大。所以，把上海的免税住房面积标准下降到30平方米，上海部份中低收入户虽会受影响，但所受影响相对不大，对比之下，上海富人和高收入价层则会大受影响，负担大大加重，但大体也能承受。富人和高收入户既然享用大套型住房，那就必须支付高额房产税，用一句老话讲是鱼与熊掌不可兼得，或者说有得必有失。这样征收房产税征收标准才能体现住房上的公平正义，有利于调整贫富差距。
近年来大套型住房建得太多，实际上是开发商、消费者等多方面因素相互作用、推动的结果，本来开发商来为了牟取暴利就倾向于建大套型住房，而某些消费者在购房时“一步到位”的超前理念和攀比之风，无形中为大套型住房建设起了推波助澜的作用。可以说火借风势、风助火威，大套型住房之火自然是越烧越旺。而免税住房标准由人均60平方米下降到人均30平方米，就好似一瓢冷水那样，可使大套型住房建设降温。购房者如还想在购房大小上攀比，还想购房时“一步到位”，那你就得支付高额的房产税。这就能转变消费者在购房上攀比之风和“一步到位”的超前理念，树立科学理性的消费观，能使更多的人走出购大房的误区，选择适合自己实际需求和收入水平的90平米以下的中小套型住房来安居乐业。这还有利于缩小贫富差距，构建和谐社会，必能得多数人的赞成和支持，可谓一举多得。
（作者：成都华星房产公司
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广州住房保障创新有利有弊
提要：广州公布《广州市保障性住房土地储备办法（征求意见稿）》，对住房保障土地储备机制进行创新，有利于优先保障和按需供应保障性住房建设用地。但是否符合国土部的最新规定，广州的做法还有待明确。 住房保障工作目前已被确定为政府的重要职责之一，但各地推行的力度和方式并不相同。5月19日，广州公布《广州市保障性住房土地储备办法（征求意见稿）》，对住房保障土地储备机制进行创新，拟将经营性土地和保障性土地分开储备，并优先安排保障性住房建设用地，以划拨方式供应保障性住房土地。《办法》明确广州市住房保障办将作为保障性住房土地储备主体，并负责储备纯粹用于保障性住房建设的地块；广州市土地开发中心负责储备既有保障性又有经营性用途的地块，这有利于优先保障和按需供应保障性住房建设用地。 对于征地补偿工作，广州也探索了新途径。在征收农民集体土地时，除了采取货币、社保和留地等补偿方式和安置途径外，还可以将保障性住房项目中的商业等配套物业，按市场价作价补偿给被征地农村集体经济组织，切实解决被征地农民的生产和生活出路。 易居中国回建强认为，广州对住房保障土地储备机制的创新在效果上可谓有利有弊。有利的一方面是，政府保障工作条线更加明确，有利于住房保障的建设和总量的控制，及时完成保障房建设任务。不利的方面是，由于经营性用地出让和保障性用地出让完全分开，出让方式也不同，因此两种性质的用地将不免出现区域性的严重分离。实际上，在住房保障发达的西方国家，如英国，商品住宅和社会住宅并非完全分离的，而是互相融合在一起。如果完全分离，很可能出现明显的富人区、穷人区等差异，不利于和谐社区的建设。 值得注意的是，近日媒体报道国土部下发了《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，《通知》规定，禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。同时保障性用房的配套经营性用地应该严格以招拍挂方式出让。 广州的住房保障土地储备新机制是否符合国土部的最新规定？特别是涉及到保障住房配套用地的转让，广州的做法还有待明确。&相关新闻
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