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明确双方权利与义务 房屋租赁合同应包括的条款
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款：1、双方当事人的情况合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。4、租赁期限由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处， 出租人应酌情延长租赁期限。5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
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本人经济法研究生学历,担任省级协会理事,在市、省级以上发表文章十几篇,多次获得优秀行政工作者、优秀党员、优秀党务工作者等称号。担任过大学法律专科班、本科班的教师,论文导师组成员。因此,学员称呼我“教授”。
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历史上的今天
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blogTitle:'保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议',
blogAbstract:'第二章　保险合同\r\n第一节　一般规定\r\n第十条　保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。　　投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。　　保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。　　第十一条　订立保险合同，应当协商一致，遵循公平原则确定各方的权利和义务。　　除法律、行政法规规定必须保险的外，保险合同自愿订立。　　第十二条　人身保险的投保人在保险合同订立时，对被保险人应当具有保险利益。　　财产保险的被保险人在保险事故发生时，对保险标的应当具有保险利益。　　人身保险是以人的寿命和身体为保险标的的保险。',
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最高院案例与观点：合同债权篇
一、根据《中华人民共和国物权法》第
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第四章 保险合同
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3秒自动关闭窗口当前位置:&首页-致富早班车-节目内容
《农业保险条例》解读——认识农业保险合同
日期：&&&&&&&&&&&&作者: &&&&&&&&&&&&来源:
播出时间：2013年9月22日
导语：早上好，听众朋友，欢迎您收听今天的“致富早班车”，我是杨林。
“锄禾日当午，汗滴禾下土，谁知盘中餐，粒粒皆辛苦。”这首妇孺皆知的古诗，道出了农民耕作的辛苦。然而，农业是一个“靠天吃饭”的产业，农民辛苦的劳作却难以抵御自然灾害带来损失，众所周知，频繁发生的自然灾害给农业生产和农民生活带来了很大的影响，阻碍了农业生产的发展和农民生活水平的提高，时常出现“十年致富奔小康，一场灾难全泡汤”的现象。
提高农民抵御自然灾害的能力，保障农业生产顺利进行，保护农民的收益不受损失，减少农民的后顾之忧，这既是城乡统筹发展的重要任务也是创建和谐社会的重要任务。面对突发性自然灾害，我们不仅需要在自然灾害发生以后开展积极的抵御和救援，更应注重自然灾害发生前的预防。农业保险是减轻灾害损失、稳定农业生产、保障农民收入的重要举措。农业保险为农民在种植或养殖过程中由于自然灾害、意外事故和重大疫病等造成的经济损失提供了保障，给农民朋友吃上了“定心丸”，农业保险越来越受到人们的广泛关注。实际上，投保农民个人是农业保险的直接受益者，以少量的保费支出获得比较可靠的生产投入保障，把农业风险转嫁出去。
我国自1982年开始开展农业保险业务，到目前已经有30多年。经过这30多年的不断探索，各地农业保险试点工作快速推进，取得了较好的成效。2012年10月24日国务院第222次常务会议通过《农业保险条例》，自2013年3月1日起施行。为更好地贯彻落实中央关于政策性农业保险的相关政策，让更多的农民和农村基层干部了解农业保险，让农业保险真正成为农民朋友的定心丸，《乡村大讲堂》特别制作了《农业保险条例》解读系列节目，希望通过系列节目的介绍，能够帮助更多的农民朋友认识并参加农业保险，使农业保险成为农民朋友减少灾害损失的重要手段，为农业生产保驾护航。
主持人：今天我们为听众朋友们介绍农业保险合同，做客我们讲堂的是北京市农村经济研究中心的王丽红博士。王老师，您好！
专家：主持人好，听众朋友们，大家好！
主持人：之前的节目时间里，王老师为大家介绍了什么是农业保险、农业保险的特点、农业保险的好处、政策性农业保险，并且通过实际案例让我们对政策性农业保险的作用有了更深入的了解。在今天的节目中，我们继续为听众朋友们介绍农业保险合同相关知识。
王老师，在我们的工作和生活当中经常会接触到各种合同，而很多农民朋友恰恰不喜欢仔细看合同。像劳动合同、买卖合同等等。那在签订农业保险的合同的时候，我们应不应该仔细看看，具体看什么？您来介绍一下吧。
专家：之前给大家简单介绍过保险合同，那么什么是农业保险合同呢？在这儿给大家详细介绍一下。现在我们都知道农业保险是一种经济合同行为，签订农业保险合同的人主要是农户与开展农业保险业务的保险公司，也就是说，农业保险合同就是农户与农业保险公司之间，约定双方的权利、义务关系的协议。具有法律效力，是最终赔偿生效的依据。
从双方的义务来看，根据投保农户与保险公司的合同约定，农户要在合同签订后，向保险公司支付一定的保险费。保险公司在合同约定保险期限内，一旦合同所约定灾害事故发生，比如小麦农业保险合同约定，因病虫害导致小麦产量减产70%以上时，农业保险公司就要按合同规定给农户相应的经济赔偿。农业保险合同要对农业保险的所有细节进行详细的规定，包括投保的条件、保险金额、费率和保费、保险责任、责任免除、保险期限、保险双方的权利和义务等问题。
农业保险合同其实是保护双方利益的书面契约，它对投保农户和保险公司具有同等的法律约束力。农业保险合同的范本一般由保险公司提供，农民朋友在投保前一定要逐条阅读，弄明白保险条款的确切意思，不明白或含糊其词的条款一定要向保险公司问清楚，要充分了解自己的权益，特别是要搞清楚保险公司的赔偿范围。这样才能充分地利用农业保险合同提供的保障作用，降低农业经营的风险。目前，农业保险合同在保持合同严谨性的同时，文字使用都追求通俗易懂，一些对应的专有名词在合同后都有专门的解释，因此农民朋友不用担心。
主持人：刚才王老师介绍了，农业保险合同也是合同的一种，是投保农户和保险公司双方之间约定权利、义务关系的协议。具有法律效益，是最终赔偿生效的依据。看来农业保险合同订立的主体是投保农户和保险公司，这和您之前介绍的投保人和保险人有什么区别吗？
还有一点需要提醒农民朋友的，在我国不同的行政区域内，从事农业保险的公司不尽相同。农业保险机构在各省、市、自治区正式开展农业保险业务以前，需按规定报请中国保险监督管理委员会的批准同意。早期主要经营农业保险业务的保险公司分别是中国人保财产保险公司、中华联合财产保险公司、安华农业保险公司、安信农业保险公司、国元农业保险公司、华农财产保险公司、安盟保险公司(现名：中航安盟财险)、阳光相互农业保险公司。这8家保险公司中，人保财险和中华联合的市场份额最大，阳光相互农业主要在黑龙江经营农险、安华农业主要在东北、安信农业主要在上海、国元农业主要是安徽、中航安盟主要在四川。据媒体报道，自从今年3月《农业保险条例》正式实施之后，各家保险公司纷纷进入农险市场。短短三个多月，保监会已批准13家险企在全国不同省份经营农业保险的资质，这种现象在之前相当罕见，反映了保险公司对开展农业保险业务的重视。
主持人：王老师，听了前面您的介绍，我有一个疑问啊，具体哪些农产品可以投保农业保险？对投保的农产品又有哪些要求呢？
专家：要回答主持人提的两个问题，大家就要先了解保险标的这个概念。
在农业保险合同中，保险标的就是农民朋友想给上保险的农产品，比如水稻、小麦、玉米、生猪等产品，如果农民朋友为这些产品购买了农业保险，那么这些产品就成了相应的保险标的。比如，小李与保险公司签订能繁母猪的保险合同，这个保险合同中的保险标的就是能繁母猪。
小麦农业保险，其保险标的就是小麦，水稻农业保险，其保险标的就是水稻，育肥猪保险，其保险标的就是育肥猪，温室大棚保险，其保险标的是日光温室、智能温室、大棚等设施。林木保险，其保险标的是有经济价值的林木。
农业保险合同中对保险标的是有严格要求的，一般来说，保险合同条款的第一条就是关于对农业保险标的的规定。例如，小麦保险条款中，对小麦的要求主要有：（1）小麦种植符合当地政府和农业部门的要求和规范标准；（2）播种的品种符合农业部门的规定；（3）种植地块应位于非蓄洪、行洪区内；（4）生长正常。比如，能繁母猪保险中，规定能繁母猪是指具有正常繁殖能力的母猪，体重达到成年体重的70%以上，能定期正常配种、受孕、生产，身体健康，没有影响繁殖的疾病。还有一些更具体的要求，可以参考本地的农业保险条款。再举一个例子，北京市日光温室、大棚政策性保险条款对保险标的做出了比较详细的规定，第一条是十栋以上连栋花卉温室、连栋蔬菜及作物温室，每亩工程造价在20万元以上，室内种植花卉、蔬菜及其他作物，并具有保暖、排风、增湿等自动化控制系统的温室。第二条，日光型砖墙结构温室，要求墙体以砖与混凝土为建筑结构，具有一定的保温和经济节能性的日光温室。第三条，日光型镀锌钢管、钢筋结构大棚，要求以镀锌钢管或钢筋为建筑结构并配有聚氯乙烯薄膜为保温材料、以太阳能为热源的大棚。可以看到，北京市日光温室、大棚保险的保险标的，主要有三个，一是连栋花卉温室、连栋蔬菜及作物温室，二是日光型砖墙结构温室，三是日光型镀锌钢管、钢筋结构大棚。并且，在保险条款中，对每一种保险标的做出了详细的说明。农民朋友可以参照具体的农业保险合同，了解自己想要投保的品种是否符合合同的规定。
主持人：好，我们明白了什么是保险标的、以及农业保险合同中对保险标的的要求。那我们都知道在投保农业保险的过程中会形成各种各样的文件资料，比如说投保单、保险单、保险凭证、暂保单、批单等等。很多人面对这么这些文件资料，觉得很复杂，不知道他们都有什么用途，往往就不做到妥善保管。那王老师您能不能来介绍一下这些文件分别有什么用途？
专家：这几个文件资料是在投保的不同环节中农户会接触到的。投保单又称投保书，是投保人向保险公司申请订立保险合同的书面要约，投保单本身并非正式合同。保险公司接收到投保单，根据规定决定是否接受保险业务。投保单一般由保险公司准备，通常有统一的格式，投保人按照保险公司所列项目逐一填写。项目主要包括：被保险人姓名(或单位名称)和地址、保险标的的坐落地点、投保险种、保险金额、保险期限、保险费率等。
暂保单是保险公司在出立正式保险单之前签发的，证明保险公司已同意给予投保人以保险保障的一种临时凭证。它是指在某些情况下，正式出具保险单或保险凭证之前，保险公司签发给投保人临时的保险凭证，其作用是证明保险公司已经同意接受投保人的投保要求。暂保单的内容一般简单，只写明被保险人的姓名、承保保险的种类、保险标的等重要事项，在暂保单中没有列明的，应以正式保险单的内容为准。暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具，它将自动失效。
保险单简称保单，是保险合同的正式书面形式。一般由保险公司签发。保险单必须明确、完整地记载有关保险双方当事人具体的权利和义务，主要包括保险条款、投保人、保险标的、保险期限等一些特别约定内容。在购买农业保险后，保单是保险合同双方确定权利、义务和索赔的主要依据，只有保单才能证明投保人和保险公司之间的保险合同关系。
保险凭证是保险机构签发给投保人的书面文件，用以证明保险合同已经订立，一般不记载保险条款。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险合同同等的法律效力。
批单是保险机构应投保人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分，和保险合同一起成为保险当事人履约的依据。
主持人：欢迎回来，今天我们为听众朋友们介绍农业保险合同，做客我们讲堂的是北京市农村经济研究中心王丽红博士。在刚才的节目时间里，王老师分别介绍了投保单、保险单、保险凭证、暂保单、批单的使用时间和用途。说到这呀，听众朋友可能会有这样的疑问，我们投保的时候保险标的价值及保险标的的保险金额是如何确定的呢？王老师您也来介绍一下吧。
专家：我想这也是农民朋友非常关心的问题，不过我们还得先明确一下什么是保险标的的保险价值和保险金额。
保险价值是保险合同的基本条款之一。通常保险标的也就是投保的农作物或畜禽产品的保险价值应相当于或略低于保险标的的实际价值。也就是说，保险公司在与农户签订保险合同之前，要对投保的农产品或畜产品进行估价，这个估价是确定保险标的保险金额的一个依据。保险价值主要取决于投保农户和保险公司的约定。
保险金额是由保险合同的双方当事人确定，并在合同上写明的保险标的发生损失时的最高赔付金额。一般情况下，当合同约定的损失发生时，保险公司给投保农户的赔偿不会超过这个金额。保险金额涉及保险公司和投保人之间的权利和义务关系。对于保险公司来说，保险金额既是收取保费的计算依据，也是赔偿损失的最高限额。对于投保农户来说，它既是缴纳保费的依据，又是索赔和获得保险保障的最高限额。换句话说，保险金额越高，一般农户需要缴纳的保费也越多，同时，当损失发生时获得的赔付额度也就越大。这就好比，我们在邮局寄东西的时候，邮局会让我们对该物品进行保价，如果您填的物品保价金额越高，您需要交的保价费用也越高，但在邮寄过程中当出现物品损坏、丢失，您也同样会得到较高的赔款。
由于保险金额是决定保险费的依据之一，那么怎么来确定保险标的的保险金额呢？根据农业保险“低保障、广覆盖”的经营原则，保险金额主要依据以下两种方法来确定：
一是按生产成本确定。保险金额一般仅包括生产资料的投入费用，或者是生产资料成本的一定比例，不包括人工费用。农作物或畜禽产品在不同生长期投入的成本有较大差别。比如种植业的生产资料成本包括：种子、肥料、农药、机械或畜力作业费、排灌费、田间运输费等费用。畜禽产品的生产资料成本包括幼仔、饲料、防疫等费用。保险金额的大小和内容一般都在保险合同里有详细的规定和说明。
二是按产量确定。这主要是针对农作物保险而言的，在按产量确定保险金额时，又分为两个步骤。首先，确定产量。一般做法是调查前3～5年农作物产量的统计数据，其保险水平一般按连续3～5年的平均产量的40%～80%。其次，确定价格。价格一般参考同类农产品市场价格确定，最低以国家的保护价为限。最后，保险价格乘以保险产量，即得到农作物的保险金额。
主持人：农业保险的保险金额主要依据两种方法来确定：一是按生产成本确定保险金额，二是按产量确定保险金额。那保险费应该怎么计算呢？
专家：保险费等于保险费率乘以保险金额。刚才我们已经提到，农业保险的保险费率，指的是保险公司收取保险费的标准。它是保险公司以当地保险责任灾害损失率为主要依据来确定，并报保险监管机构批准后实行。例如，当地小麦生产在20年当中遭受了5次冰雹，平均每次造成的绝产面积占整个播种面积的10%，则当地小麦雹灾保险费率为五除以二十再乘以百分之十等于百分之二点五。确定了保险费率，就可以计算保险费了。例如，河南省能繁母猪政策性农业保险的保险金额为每头1000元，保险费率为6%，那么，每头能繁母猪保费为60元，即用1000元乘以百分之六得到60元。农民需要缴纳的保费为保费减去政府补贴剩下的部分，如能繁母猪保险中，中央和地方财政补贴80%的保费，即补贴48元，养殖户自己交12元保费。
主持人：好的，那在实际的投保过程中我们还有哪些方面需要注意的呢？王老师。
专家：在实际投保的过程中，农民朋友还要注意以下几个名词：
保险赔偿是指保险公司支付给投保农户或者被保险人的赔偿金，用于补偿被保险人因一次保险事故而遭受的损失。举个例子来说，2006年5月24日，浙江省上虞市上浦镇某种粮大户参加水稻保险的40亩早稻田，因受“珍珠”台风外围影响被没顶水淹数日，经保险公司和上虞市农林水产局技术人员一起到地头查勘定损后，及时给予保险赔款8000元。2007年7月14日，浙江省嵊州市黄泽镇某养猪场发生蓝耳病，死亡种猪1头、育肥猪58头，疫情得到控制后，保险公司支付赔款1万4千多元。2007年8月15日凌晨，浙江省绍兴县钱清镇某养猪场发生大火，98头育肥猪被烧死，获得保险赔款2万8千元，并在3个工作日内领到了首期赔款1万4千多元。办理保险赔偿，需要提供相应的材料，按照与保险公司约定的流程办理。签订农业保险合同前，农民朋友可以向保险公司做详细的咨询，有的保险公司为了方面客户了解理赔程序，还准备了相应的文字说明，农民朋友可以跟当地的保险公司要过来，带回家仔细了解。
保险事故是指保险合同约定的自然事件（火灾、冰雹、暴风雨、泥石流、疾病等）造成的损失性后果。一个自然事件只能构成一次保险事故。上面提到的“珍珠”台风、猪的蓝耳病、大火，这些都是保险事故。保险事故在保险合同中会有比较详细的说明。在以后的节目里，我们会详细介绍这些自然灾害。
免赔是指当保险事故发生时应该由被保险人自己承担的部分，这部分损失是不能获得保险赔偿的。比如，由于被保险人的故意行为造成的损失，保险公司是不会进行赔付的。比较详细的免赔内容，在每个保险合同和保险条款中有说明，在投保时，不要忽视这部分内容，一定要做好充分了解、心里有数。比如，在一份生猪保险合同中，投保人与保险公司约定，每头猪赔偿金额为1000元，每头猪的绝对免赔金额为100元，再发生合同约定的事故后，保险公司负有100%的履约责任，那么投保人每头猪可获得的赔偿金额是900元。
有些投保农户可能会觉得，设置免赔金额会使自己的利益受损害，那为什么要设立免赔呢？为了更好的理解免赔，我们再介绍一下起赔点和免赔率。起赔点是指当自然灾害造成的损失达到一定程度才给予赔付。如安徽省设立的起赔点为30%，即当产量损失率达到30%（含30%）以上时，按该作物生长阶段保险金额和损失率计算赔款。免赔率是保险公司对承保的保险标的在发生责任范围内的损失时，免除赔偿责任的百分比。比如，安徽省设立当损失在80%以下时，实行10%的绝对免赔率。也就是说，当灾害造成损失在30%-80%之间时，保险公司的赔付是按照该作物生长期保险金额的90%为基数计算的；而当损失率达到80%以上（含80%）时，按该作物生长期保险金额全额赔付，不计绝对免赔率。
免赔率的规定是国际和国内保险业的通行做法。主要是考虑到轻微灾害和被保险人管理不善等原因都有可能使保险标的在生产过程中遭受一定的损失，但对被保险人收回生产成本不会产生影响。如不规定免赔，不管灾多小，保险公司都要花费相当的力量进行查勘定损，从而耗费大量的人力物力，使查勘费用上升，加重保户的负担。免赔的设立可以说是兼顾了投保农户和保险公司双方共同的利益。因此，农民朋友不用对这一做法有什么顾虑。
在保险单中写明的投保的主要收获物。如在保险单中填写了投保温室大棚中的西红柿，那么被保险收获物就是温室大棚西红柿。
由农业保险合同保障的种植同种农作物田地的面积，即是投保面积。也就是说，投保面积不一定是一块地的面积，而强调的是同一种农作物。可以是分散的几块玉米地的面积，也可以是连片的玉米地的面积。最高产能是指在没有自然灾害干扰的情况下每亩实现的最高产量。
单价是被保险人和保险公司共同认可的，每种投保农作物主要产品的价格。单产是指一定单位面积上（主要产品）收获物的产量。比如我们投保小麦，被保险人和保险公司均认可小麦每公斤3元钱，那么每公斤3元为小麦单价。每亩小麦产量500公斤，那么500公斤即为单产。这里需要注意的是，农业保险中的单价和单产与农作物的实际单价和单产可能会有所偏差，关键在于这个单价和单产是投保农户和保险公司共同认可的，达成一致的。
　& 主持人：好的，感谢王老师的精彩介绍。
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