租房合同怎样有法律效益?_百度知道
租房合同怎样有法律效益?
需要到哪些部门进行公证年底了，租房的有些混乱，我想问下怎样的租房合同才具有法律效益，房屋的租金怎样得到保障？这个房子押一个月交三个月的租金，房东说我要给我身份证复印件，怎么查证件的真假？请给我一份合同草样，租房合同有什么草样么，请相关认识解答
盖什么章？如果没有章的话呢？ 二房东的话是不是没有权利转租房子？
提问者采纳
”　　（2）第五十八条 。如果事先没有大房东的同意　　1：“民事法律行为应当具备下列条件：双方签字即可； （三）一方以欺诈： （一）一方以欺诈、“盖什么章。　　3，只是转租人只对二房东依据转租合同承担交房租的义务、不违反法律或者社会公共利益的、收回二房东的房、关于租房合同样本、“怎样的租房合同才具有法律效益、订立合同的双方都有相应的民事行为能力； （三）以合法形式掩盖非法目的、还可以约定不按时押租金时的违约责任（违约金等）； （二）恶意串通；（三）不违反法律或者社会公共利益，但不影响合同的生效。 ”　　2：　　（1）如果是公民个人之间签定房屋租赁合同，注意。　　无效的民事行为，就合法有效，并且租房人的损失应由二房东承担、也可以收押金：“下列民事行为无效：转租合同仍然有效、“怎么查证件的真假、但在转租后得到了大房东的同意的。　　（2）房屋租赁合同不需要“公证”：大房东可以解除租赁合同，如果双方愿意公证的话也可以。只有在公司法人之间签定合同时才要求加盖法人章合同才会生效。　　附？如果没有章的话呢。　　（3）虽然房屋租赁合同不需要“公证”，从行为开始起就没有法律约束力”　　（3）《合同法》第五十二条 ，转租无效：合同从双方签字时起就合法生效。当然；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的：“有下列情形之一的，未过同意的、胁迫的手段订立合同，可以预交、集体或者第三人利益，不过完全可以自己拟写； （五）违反法律、承租人的基本情况和联系方式、不用盖章：双方签字后合同即生效，公证只是使合同的证据效力更强一些：（一）无民事行为能力人实施的； （四）损害社会公共利益，但现在各地政府一般规定房屋租赁合同需要到房管部门“备案”，损害国家：备案只是为方便管理；（二）意思表示真实？”？ 二房东的话是不是没有权利转租房子。　　4、“房屋的租金怎样得到保障”；（六）经济合同违反国家指令性计划的（此条已经失效）（七）以合法形式掩盖非法目的的、二房东依据他与大房东的租赁合同向大房东承担义务：相关法律规定，损害国家利益？”：（一）行为人具有相应的民事行为能力。　　5，只要写清出租人、行政法规的强制性规定，合同无效：　　（1）《民法通则》第五十五条 、胁迫的手段或者乘人之危，损害国家；（五）违反法律或者社会公共利益的：上面已有，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通：可以到公安部的个人身份信息网上去查对核实？需要到哪些部门进行公证”：　　（1）租房合同只要是你们双方的真实意思表示、房内物品及情况：必须经过大房东的同意、房屋座落位置，你说的“押一付三”就是一种办法。　　（2）二房东转租：双方协商、集体或者第三人利益的、双方的基本权利义务即可
提问者评价
很条理，谢谢
其他类似问题
按默认排序
其他9条回答
6。我都说了。房屋所有权明确为出租人所有。 其实租赁合同没有楼上的这么复杂，出租给别人一个门面不需要公正。还盖个屁章阿、房屋的用途、承租人的义务、承租人的姓名、租金，交付租金的方法、房屋地址、身份证号码、家庭住址，为防不测、籍贯，楼上的可能是复制到某个地方政府或者律所得格式合同。签订日期、出租人、合同有效期、性别、治安费等。4。9，修缮。7。至于盖章，承租人不得危害。 具体内容、转租必须通过所有权人同意。三个月押金也是惯例、备注。3、缴水电气。10，没这么复杂的。8。2，我家就签订过一份租赁合同、违约责任。5，面积等详细信息：1。 一般房东都是要复印件的、押金条款。简单的租赁合同双方签字按手印就行了
滋有甲方-----坐落在--------(房屋的详细结构和地址)租给乙方----租金为----租期为-----从----年--月--日至---年--月--日以下基本上就是甲乙双方所协商事宜写明白就好!一定要写清楚各条个各款,双方签字按手印把双方的身份证号写好,要是租别人的房子一定看好房东的房产证呢一定要认真查看房东的各项证件.至于二房东转租要在合同上写好房东同意你可以转租.协议写好要去能打印的地方打印两份要去正式的家政公司在法律上有效的地方就可以了
比较简单的，甲乙双方以字据的形式立下的协定同样具有法律效益（必须有双方签名及房间内物品的清单等）。如果要正规点的，那就是起草合同，形成表格样式，有第三方证明，这 个没有什么固定的样式啦。还有，请他出示房产证明！（这点很重要，因为他可能是将租来的房子转租给你）至于身份证的真假辨识，复印件不好识别啊。主要看照片是不是他本人撒。
其实不用上面那么麻烦的，我家就干这行，合同机打一式几份，每份必备房东，房客的签名及双方的手指毛印就可以了...当然租房过程中遇到的问题该如何解决就由房东来定就可以了，主要房客同意就行，一般他们都会同意的，只要不太过分就可以了...
只要是双方达成合议~合同格式并没有特别的要求~签字盖章就具有法律效益。为了保险起见，也可以去公证处公正
找个中介来为你办此事，花钱买平安！.......
签字盖章压手印
最低口头承诺就行了。最高要律师或者公证处公证。。。
您可能关注的推广回答者：
租房合同的相关知识
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁我个人名义买房子签了电子合同，没办房产证，老公在外因经济纠纷法院能冻结我的房子吗-免费法律在线咨询-法帮网（)
> > >我个人名义买房子签了电子合同，没办房产证，老公在外因经济纠纷法院能冻结我的房子吗
免费法律咨询热线：
[广东-阳江]
我个人名义买房子签了电子合同，没办房产证，老公在外因经济纠纷法院能冻结我的房子吗
我去年一个人名义购买了一套房，只交了一部分的房款，签了购买电子合同，但开发商因资金不足，已倒闭造成房屋延迟，不知何年有房，因为去年购买的房子没有了着落不知道要延迟到什么时候有房，因为没有住房我又以个人名义购买了一单身公寓已付全款，现在只签了购房合同，房产证还要半年以后才能办下来，现在我老公在外做工程因经济纠纷跟人打官司，我想请问假如我老公官司输了，法院能冻结我这两套还没办好房产证的房子吗？请问我能有什么方法让法院没办法冻结我的房子。
发布时间： 23:58　
为您推荐 [合同纠纷律师]， 建议电话咨询律师以便更好的解决问题。
我来回答（您的热心回复将给予法律需求者非常有用的指导）
回答即可获得5分，回答被采纳获得悬赏分以及奖励20分。
（Ctrl+Enter快速提交）
5分钟内，专业律师为您解答！
还可以输入50字
问题补充（选填）
请输入问题内容
还可以输入1000字
获得法律解答耗时
拥有认证注册律师
法帮网已经帮助过
有法律问题？法帮网万名律师为您解答……
0位律师回答了这个问题
答案提交成功
您的答案已成功提交欠款合同中，违约方应依合同约定支付违约金，但是当事双方约定的违约金若...
版权所有：济南中顾信息技术有限公司
国家信息产业部备案 鲁ICP备号 【济南市公安局网警支队备案：20】上海房产律师：委托代理人以明显低于同期市场价格签订的房屋买卖合同 被人民法院确认为无效__上海律师法律服务网
&您的当前位置：
>> 文章正文
上海房产律师：委托代理人以明显低于同期市场价格签订的房屋买卖合同 被人民法院确认为无效
自动滚屏[左键停止]
作者:肖海涛 &来源:上海律师法律服务网&
委托代理人以明显低于同期市场价格签订的房屋买卖合同被人民法院确认为无效&本案实际上系因民间借贷而导致。在民间借贷中，债权人为了保证自己的债权的实现及为了便于处理债务人提供的抵押物，往往通过到公证机构办理房屋买卖的授权委托公证，以替代房屋抵押登记。一旦债务人不能按约定还款，债权人凭委托公证书将债务人的房产以买卖的名义办理过户登记或者登记到债权人指定的人的名下。由于授权委托公证及房屋买卖均由债权人操作，往往在房屋买卖时不存在实际对价，或者是以明显低于市场价格出售债务人的房产，从而引发债务人（房屋业主）向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效并请求返还房屋。&从本案法院的判决中可以看出，法院以判决否定了民间借贷中这种债权人通过委托公证方式低价出售债务人房产的作法的合法性及正当性。&附：名词解释&房产委托行为，是房产所有权人即委托人将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为含买卖、出租、抵押等的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。授权委托书经公证机关公证并出具公证书。&【案例】中山市第一人民法院民事判决书（2011）中一法坦民一初字第156号&【原告诉称】2009年8月，原告（中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房业主,徐金明、梁带娣）向朱伟文借款，借款期限为三个月。到期后原告未还款，朱伟文表示被告彭xx有办法帮助原告申请到银行抵押贷款，前提是原告应还清所欠朱伟文的本息，具体操作方法：被告彭xx向原告出借205000元，原告将该款项立即归还给朱伟文，随即原告与朱伟文的债权债务关系了结，原告与被告彭xx成立新的债权债务关系。2009年11月20日，彭xx要求原告在广东发展银行珠海三台支行开立银行存折。同日，在彭xx的操作下，梁带娣的存折被转入205000元，付款人为宋x。接着被转出205000元，收款人为朱伟文。当日，原告向彭xx出具借条。彭xx持有原告梁带娣名下的位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的房产证作为借款抵押。2009年11月20日，彭xx以办理银行抵押贷款需要办理公证手续为名，要求原告到珠海市公证处办理公证书。于是原告在公证处按彭xx的要求在委托书的最后一页上签名。该份委托书共有三页。但彭xx并未将该委托书的全文给原告看（两原告均系小学文化程度）。2009年11月24日，珠海市公证处作出（2009）珠证内民字第10302号公证书，证明两原告在委托书上签名，公证书由彭xx签收。2011年2月28日，被告xxx到原告家通知原告，其系中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的产权人，并出示房产证复印件，要求原告搬离。次日，原告来到中山市土地房产产权档案馆查询上述房屋资料时，才得知房屋已被过户。据查询得知：2009年11月20日，在原告签署的委托书中，原告委托彭xx出售该房产；2010年3月2日，彭xx与xxx签订房地产买卖合同，合同上甲方梁带娣的签名为假冒，合同约定甲方梁带娣将房产以297717元的价格转让给乙方xxx，并约定于2010年3月2日由甲方将该房产交付给乙方使用。考虑到两被告明显不合理的低价交易涉案房产，并结合买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，原告认为两被告存在恶意串通。根据合同法第52条、民法通则第66条第3款的相关规定，原告为维护合法权益诉至本院，请求判令：1.确认两被告(彭xx、xxx)签订的房地产买卖合同无效；2.两被告向原告返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，将该房地产恢复至原告梁带娣名下；3.两被告连带承担本案诉讼费用、房屋价格评估费。&【被告彭xx辩称】1.原告的第一项诉讼请求没有事实依据，房地产买卖合同不是由彭xx与xxx签订的，而是由原告与xxx签订，彭xx只是两原告的委托代理人。彭xx根据原告在珠海市公证处所作的委托公证，代两原告与xxx签订房地产买卖合同。原告请求彭xx与xxx签订的合同无效，认定的合同主体错误，合同主体是两原告与xxx。2.彭xx与xxx不存在串通。在2010年1月底，彭xx接到xxx的电话前，并不认识xxx，原告也无证据证明彭xx与xxx存在串通。根据彭xx向珠海市公证处调查了解，不存在彭xx在公证处作公证时没有把委托书全文给原告看的事实。公证处的询问笔录清楚记载原告清楚委托书的内容，并在公证员面前签订委托。彭xx不存在隐瞒及与xxx串通的事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。&【被告xxx辩称】1.xxx与梁带娣签订的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx是两原告经公证的委托人，在授权范围内代理两原告办理房产买卖事宜，房产交易价格合理。2.xxx与彭xx不存在相互串通，以不合理低价交易房产，两原告的利益未被损害，纠纷的起因是两原告看到房价上涨想悔约。3.公证书的办理过程符合法律规定。4.两原告为依约交付房屋已构成违约，两原告应承担违约责任，向xxx交付房屋，并支付违约金12万元，赔偿xxx损失15万元，xxx向法院起诉要求两原告支付。综上，xxx与两原告之间的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx为经公证的有权代理人，两原告明知并同意房产交易价，该房产交易价格合理。因此，两原告诉称xxx与彭xx互相串通损害两原告的利益没有事实依据。两原告起诉要求确认房屋买卖合同无效完全是丧失诚信的行为，扰乱稳定的交易秩序，其诉求不应得到支持。&【被告彭xx并提起反诉称】彭xx经朱伟文介绍认识梁带娣。梁带娣请求彭xx为其办理银行贷款，以便其向朱伟文归还借款205000元。彭xx与梁带娣协商达成一致：先由彭xx介绍朋友出借205000元给梁带娣用于向朱伟文偿还借款，赎出押在朱伟文处的房产证后，再找银行贷款，争取借到高一点的金额，除归还205000元借款本息外，多贷的部分给梁带娣归还个人赌债。如果找不到银行贷款，梁带娣要求彭xx帮助其出售涉案房屋。于是彭xx与梁带娣前往珠海公证处办理公证，公证梁带娣全权委托彭xx贷款及售房。为感谢彭xx的帮忙，梁带娣向彭xx承诺如介绍朋友及银行成功借款，立即向彭xx支付10000元报酬。之后，彭xx找到朋友宋x，出于对彭xx的信任，宋x答应借款。当天，宋x向梁带娣出借205000元。宋x与梁带娣约定借款期限为二个月，利息为月息二分。若逾期未能偿还借款，应按时支付利息。梁带娣将上述款项同时转给了朱伟文，并取回房产证。此后，彭xx联系了中山多家银行为梁带娣申请贷款。但由于查到梁带娣夫妇有不良记录，多家银行均拒绝向梁带娣发放贷款，以至于2010年1月20日借款期限届满，梁带娣不能向宋x归还借款。宋x遂要求彭xx督促梁带娣还款。梁带娣再次向彭xx承诺如帮助其出售房屋，便再支付10000元报酬，与之前承诺的10000元报酬一次性支付给彭xx。彭xx问梁带娣：“房屋多少钱可以卖？”梁带娣答复：“只要能还掉宋x的钱，怎么卖都行！只要快！省得天天被宋x烦！”彭xx只好通过中介朋友帮助梁带娣出售房屋。大约2010年1月底，彭xx接到xxx电话，xxx自称其从事房产投资，如价格合适，其可以购买涉案房屋。后来xxx与梁带娣见面。梁带娣告知xxx，涉案房屋已公证委托给彭xx，出售房屋的具体事宜与彭xx洽商即可。当着梁带娣的面，彭xx向xxx报价400000元。后经协商一致，确定购房款为350000元，双方各自承担税款。2010年2月23日，彭xx与xxx签订房屋买卖合同，约定当日支付300000元，另50000元在交付房屋时支付，并约定同年3月2日办理过户。2010年2月23日，彭xx收到xxx支付的300000元款项后，代梁带娣偿还宋x本金205000元及利息12300元（205000元*0.02*3个月）。剩余房款82700元，彭xx用其中的76910.84元替梁带娣缴纳过户所需的所有税费，其余5789.16元作为梁带娣承诺支付给彭xx的报酬。梁带娣承诺其余报酬待交房时xxx支付剩余50000元房款时再付给彭xx。鉴于梁带娣卖掉房屋之后并没有多少余钱，彭xx本想不追究，故没有向梁带娣讨要剩余报酬，但梁带娣反而污蔑彭xx与xxx恶意串通。据此，彭xx特提起反诉，请求判令：1、梁带娣向彭xx支付借款居间报酬4210.84元；2、梁带娣向彭xx支付房屋买卖居间报酬10000元；3、梁带娣承担本案案件受理费。&【反诉被告梁带娣针对反诉原告彭xx的反诉辩称】1、原告与彭xx没有以书面或口头形式订立居间合同，双方不存在居间合同关系。关于借款问题，彭xx的反诉诉请不真实。关于房屋买卖问题，原告与彭xx是委托合同关系。2、反诉状中所陈述的事实部分有大量的不符合真实情况并没有证据予以证实的描述。3、原告欠款仅为205000元，彭xx却以不足300000元的价格将原告的面积达330.85平方米的房产卖掉，交易价格不合理。4、居间人为委托人提订约机会及忠诚义务，但彭xx将房屋售予xxx。彭xx要求原告支付报酬没有事实与法律依据。&【经审理查明】2009年8月，徐金明、梁带娣向案外人朱伟文借款205000元。还款期限届满后，徐金明、梁带娣无力还款，后经朱伟文介绍认识彭xx，并由彭xx承诺帮助徐金明、梁带娣筹集还款资金。2009年11月20日，梁带娣在广东发展银行珠海三台支行开设银行账户。当天，梁带娣收到案外人宋x通过转账支付的205000元，后其又将该款通过转账方式支付给朱伟文。至此，徐金明、梁带娣与朱伟文的债权债务关系了结，梁带娣与宋x形成新的债权债务关系。同日，徐金明、梁带娣于广东省珠海市公证处签署公证委托书一份，载明确认徐金明、梁带娣位于广东省中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房屋有设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行，委托受托人彭xx代其还清银行贷款，并办理注销上述房屋抵押登记手续；彭xx有权在上述房屋的正常市场价值内确定抵押物的价值，并代为收取发放的贷款及办理上述房屋的抵押登记手续；彭xx有权代表徐金明、梁带娣转让上述房屋，并可代为确定买主、商议并决定房屋出售价格，确定出售房屋买卖合同等。2010年2月23日，徐金明、梁带娣作为卖方、彭xx作为卖方代理人与xxx作为买方签订房屋买卖合同一份，约定梁带娣将位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房地产转让给xxx，房地产交易价为350000元。当天，彭xx向xxx出具收条，确认收到xxx支付的购房款300000元。彭xx与xxx并签订协议书一份，约定彭xx催促梁带娣于2月28日前交楼，xxx于过户之日将房款余额50000元支付给梁带娣。2010年3月2日，梁带娣作为甲方与xxx作为乙方签订广东省房地产买卖合同一份，该合同中“梁带娣”的签名由彭xx代为签署，彭xx作为梁带娣的委托代理人亦于合同上签名。该合同约定梁带娣将涉案房地产转让给xxx，转让款为297717元。2010年4月6日，涉案房地产过户至xxx名下。2010年4月23日，中山市坦洲镇财政所出具的契税完税证显示涉案房屋买卖计税金额为297717元。徐金明、梁带娣以涉案房地产交易价格不合理为由，于2011年3月24日向本院起诉，提出前述诉讼请求，彭xx亦提出前述反诉请求。诉讼中，徐金明、梁带娣与彭xx均确认涉案房地产并无抵押给中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行。彭xx与xxx确认2010年2月23日签订的房屋买卖合同已被撕毁，不能提供原件，徐金明、梁带娣对该复印件不予确认。另查：被告xxx委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案房地产进行估价。2010年2月5日，该评估公司出具（2010）中安房评字第0246BA号评估报告一份，评估结果为涉案房地于评估时点2010年2月3日的参考价值为377200元。梁带娣委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对涉案房地产进行评估。2010年8月24日，该评估公司出具珠荣正[2011]估字第J0139号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产于估价时点2010年3月2日的市场价值为1131507元。又查：2011年8月29日，徐金明、梁带娣向本院申请对涉案房地产价值进行评估、鉴定。本院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司（以下简称正量评估公司）对上述事项进行鉴定。2013年9月16日，上述评估公司出具东正评报（2010）0052号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产以2010年3月2日为估价时点的市场价值为612200元。再查：本院依职权向珠海市公证处调取了询问笔录两份。徐金明、梁带娣在笔录中签名确认其于2009年11月20日签订的公证委托书是其真实意思表示，并清楚知道委托的法律后果及意义。&【本院认为】本案焦点为彭xx代理梁带娣与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同是否有效。首先，根据珠海市公证处出具的两份咨询笔录的内容，徐金明、梁带娣清楚知道公证委托书的内容，并确认委托书是其真实意思表示。徐金明、梁带娣作为具有完全民事行为能力的主体，应当对其签署委托书的行为承担相关的法律责任。且上述委托书经过珠海市公证处公证确认，本院对委托书的效力予以确认，彭xx的代理权权限应按委托书所载。其次，被告彭xx、被告xxx辩称涉案房地产实际交易价格为350000元。但根据彭xx与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同约定，涉案房地产交易价格297717元。彭xx在不能提供2010年2月23日房地产买卖合同原件的情况下，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对其真实性不予认定。而根据xxx提供的契税完税证显示，涉案房屋以297717元的价格交易过户，为此，本院认定涉案房地产的实际交易价格为297717元。再次，本院依法委托正量评估公司就涉案房地产在2010年3月2日的市场价值进行了评估。正量评估公司具备相关评估资质，评估报告程序合法，本院予以采纳。根据该评估公司作出的房地产估价报告结果显示，涉案房地产在2010年3月2日的市场价值为612200元，与彭xx、xxx签订的房地产买卖合同约定的交易实际价格297717元明显相差甚大。本院认为，彭xx与xxx约定的涉案房地产实际交易价格明显低于同期市场价格，已损害徐金明、梁带娣的利益。徐金明、梁带娣主张彭xx、xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，xxx有义务协助徐金明、梁带娣将涉案房地产恢复至梁带娣名下。至于彭xx主张徐金明、梁带娣向其支付居间报酬的反诉请求，因其未提交证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告彭xx、被告庄xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效；二、被告xxx于本判决生效之日起十日内向原告徐金明、梁带娣返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，并将该房地产的权属恢复至原告梁带娣名下：三、驳回反诉原告彭xx的反诉请求。​委托代理人以明显低于同期市场价格签订的房屋买卖合同被人民法院确认为无效林叔权：金牙大状律师网核心成员【林叔权律师评析】&本案实际上系因民间借贷而导致。在民间借贷中，债权人为了保证自己的债权的实现及为了便于处理债务人提供的抵押物，往往通过到公证机构办理房屋买卖的授权委托公证，以替代房屋抵押登记。一旦债务人不能按约定还款，债权人凭委托公证书将债务人的房产以买卖的名义办理过户登记或者登记到债权人指定的人的名下。由于授权委托公证及房屋买卖均由债权人操作，往往在房屋买卖时不存在实际对价，或者是以明显低于市场价格出售债务人的房产，从而引发债务人（房屋业主）向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效并请求返还房屋。&从本案法院的判决中可以看出，法院以判决否定了民间借贷中这种债权人通过委托公证方式低价出售债务人房产的作法的合法性及正当性。&附：名词解释&房产委托行为，是房产所有权人即委托人将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为含买卖、出租、抵押等的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。授权委托书经公证机关公证并出具公证书。&【案例】中山市第一人民法院民事判决书（2011）中一法坦民一初字第156号&【原告诉称】2009年8月，原告（中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房业主,徐金明、梁带娣）向朱伟文借款，借款期限为三个月。到期后原告未还款，朱伟文表示被告彭xx有办法帮助原告申请到银行抵押贷款，前提是原告应还清所欠朱伟文的本息，具体操作方法：被告彭xx向原告出借205000元，原告将该款项立即归还给朱伟文，随即原告与朱伟文的债权债务关系了结，原告与被告彭xx成立新的债权债务关系。2009年11月20日，彭xx要求原告在广东发展银行珠海三台支行开立银行存折。同日，在彭xx的操作下，梁带娣的存折被转入205000元，付款人为宋x。接着被转出205000元，收款人为朱伟文。当日，原告向彭xx出具借条。彭xx持有原告梁带娣名下的位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的房产证作为借款抵押。2009年11月20日，彭xx以办理银行抵押贷款需要办理公证手续为名，要求原告到珠海市公证处办理公证书。于是原告在公证处按彭xx的要求在委托书的最后一页上签名。该份委托书共有三页。但彭xx并未将该委托书的全文给原告看（两原告均系小学文化程度）。2009年11月24日，珠海市公证处作出（2009）珠证内民字第10302号公证书，证明两原告在委托书上签名，公证书由彭xx签收。2011年2月28日，被告xxx到原告家通知原告，其系中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房的产权人，并出示房产证复印件，要求原告搬离。次日，原告来到中山市土地房产产权档案馆查询上述房屋资料时，才得知房屋已被过户。据查询得知：2009年11月20日，在原告签署的委托书中，原告委托彭xx出售该房产；2010年3月2日，彭xx与xxx签订房地产买卖合同，合同上甲方梁带娣的签名为假冒，合同约定甲方梁带娣将房产以297717元的价格转让给乙方xxx，并约定于2010年3月2日由甲方将该房产交付给乙方使用。考虑到两被告明显不合理的低价交易涉案房产，并结合买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，原告认为两被告存在恶意串通。根据合同法第52条、民法通则第66条第3款的相关规定，原告为维护合法权益诉至本院，请求判令：1.确认两被告(彭xx、xxx)签订的房地产买卖合同无效；2.两被告向原告返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，将该房地产恢复至原告梁带娣名下；3.两被告连带承担本案诉讼费用、房屋价格评估费。&【被告彭xx辩称】1.原告的第一项诉讼请求没有事实依据，房地产买卖合同不是由彭xx与xxx签订的，而是由原告与xxx签订，彭xx只是两原告的委托代理人。彭xx根据原告在珠海市公证处所作的委托公证，代两原告与xxx签订房地产买卖合同。原告请求彭xx与xxx签订的合同无效，认定的合同主体错误，合同主体是两原告与xxx。2.彭xx与xxx不存在串通。在2010年1月底，彭xx接到xxx的电话前，并不认识xxx，原告也无证据证明彭xx与xxx存在串通。根据彭xx向珠海市公证处调查了解，不存在彭xx在公证处作公证时没有把委托书全文给原告看的事实。公证处的询问笔录清楚记载原告清楚委托书的内容，并在公证员面前签订委托。彭xx不存在隐瞒及与xxx串通的事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。&【被告xxx辩称】1.xxx与梁带娣签订的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx是两原告经公证的委托人，在授权范围内代理两原告办理房产买卖事宜，房产交易价格合理。2.xxx与彭xx不存在相互串通，以不合理低价交易房产，两原告的利益未被损害，纠纷的起因是两原告看到房价上涨想悔约。3.公证书的办理过程符合法律规定。4.两原告为依约交付房屋已构成违约，两原告应承担违约责任，向xxx交付房屋，并支付违约金12万元，赔偿xxx损失15万元，xxx向法院起诉要求两原告支付。综上，xxx与两原告之间的房屋买卖合同合法有效，xxx为善意第三人，彭xx为经公证的有权代理人，两原告明知并同意房产交易价，该房产交易价格合理。因此，两原告诉称xxx与彭xx互相串通损害两原告的利益没有事实依据。两原告起诉要求确认房屋买卖合同无效完全是丧失诚信的行为，扰乱稳定的交易秩序，其诉求不应得到支持。&【被告彭xx并提起反诉称】彭xx经朱伟文介绍认识梁带娣。梁带娣请求彭xx为其办理银行贷款，以便其向朱伟文归还借款205000元。彭xx与梁带娣协商达成一致：先由彭xx介绍朋友出借205000元给梁带娣用于向朱伟文偿还借款，赎出押在朱伟文处的房产证后，再找银行贷款，争取借到高一点的金额，除归还205000元借款本息外，多贷的部分给梁带娣归还个人赌债。如果找不到银行贷款，梁带娣要求彭xx帮助其出售涉案房屋。于是彭xx与梁带娣前往珠海公证处办理公证，公证梁带娣全权委托彭xx贷款及售房。为感谢彭xx的帮忙，梁带娣向彭xx承诺如介绍朋友及银行成功借款，立即向彭xx支付10000元报酬。之后，彭xx找到朋友宋x，出于对彭xx的信任，宋x答应借款。当天，宋x向梁带娣出借205000元。宋x与梁带娣约定借款期限为二个月，利息为月息二分。若逾期未能偿还借款，应按时支付利息。梁带娣将上述款项同时转给了朱伟文，并取回房产证。此后，彭xx联系了中山多家银行为梁带娣申请贷款。但由于查到梁带娣夫妇有不良记录，多家银行均拒绝向梁带娣发放贷款，以至于2010年1月20日借款期限届满，梁带娣不能向宋x归还借款。宋x遂要求彭xx督促梁带娣还款。梁带娣再次向彭xx承诺如帮助其出售房屋，便再支付10000元报酬，与之前承诺的10000元报酬一次性支付给彭xx。彭xx问梁带娣：“房屋多少钱可以卖？”梁带娣答复：“只要能还掉宋x的钱，怎么卖都行！只要快！省得天天被宋x烦！”彭xx只好通过中介朋友帮助梁带娣出售房屋。大约2010年1月底，彭xx接到xxx电话，xxx自称其从事房产投资，如价格合适，其可以购买涉案房屋。后来xxx与梁带娣见面。梁带娣告知xxx，涉案房屋已公证委托给彭xx，出售房屋的具体事宜与彭xx洽商即可。当着梁带娣的面，彭xx向xxx报价400000元。后经协商一致，确定购房款为350000元，双方各自承担税款。2010年2月23日，彭xx与xxx签订房屋买卖合同，约定当日支付300000元，另50000元在交付房屋时支付，并约定同年3月2日办理过户。2010年2月23日，彭xx收到xxx支付的300000元款项后，代梁带娣偿还宋x本金205000元及利息12300元（205000元*0.02*3个月）。剩余房款82700元，彭xx用其中的76910.84元替梁带娣缴纳过户所需的所有税费，其余5789.16元作为梁带娣承诺支付给彭xx的报酬。梁带娣承诺其余报酬待交房时xxx支付剩余50000元房款时再付给彭xx。鉴于梁带娣卖掉房屋之后并没有多少余钱，彭xx本想不追究，故没有向梁带娣讨要剩余报酬，但梁带娣反而污蔑彭xx与xxx恶意串通。据此，彭xx特提起反诉，请求判令：1、梁带娣向彭xx支付借款居间报酬4210.84元；2、梁带娣向彭xx支付房屋买卖居间报酬10000元；3、梁带娣承担本案案件受理费。&【反诉被告梁带娣针对反诉原告彭xx的反诉辩称】1、原告与彭xx没有以书面或口头形式订立居间合同，双方不存在居间合同关系。关于借款问题，彭xx的反诉诉请不真实。关于房屋买卖问题，原告与彭xx是委托合同关系。2、反诉状中所陈述的事实部分有大量的不符合真实情况并没有证据予以证实的描述。3、原告欠款仅为205000元，彭xx却以不足300000元的价格将原告的面积达330.85平方米的房产卖掉，交易价格不合理。4、居间人为委托人提订约机会及忠诚义务，但彭xx将房屋售予xxx。彭xx要求原告支付报酬没有事实与法律依据。&【经审理查明】2009年8月，徐金明、梁带娣向案外人朱伟文借款205000元。还款期限届满后，徐金明、梁带娣无力还款，后经朱伟文介绍认识彭xx，并由彭xx承诺帮助徐金明、梁带娣筹集还款资金。2009年11月20日，梁带娣在广东发展银行珠海三台支行开设银行账户。当天，梁带娣收到案外人宋x通过转账支付的205000元，后其又将该款通过转账方式支付给朱伟文。至此，徐金明、梁带娣与朱伟文的债权债务关系了结，梁带娣与宋x形成新的债权债务关系。同日，徐金明、梁带娣于广东省珠海市公证处签署公证委托书一份，载明确认徐金明、梁带娣位于广东省中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房屋有设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行，委托受托人彭xx代其还清银行贷款，并办理注销上述房屋抵押登记手续；彭xx有权在上述房屋的正常市场价值内确定抵押物的价值，并代为收取发放的贷款及办理上述房屋的抵押登记手续；彭xx有权代表徐金明、梁带娣转让上述房屋，并可代为确定买主、商议并决定房屋出售价格，确定出售房屋买卖合同等。2010年2月23日，徐金明、梁带娣作为卖方、彭xx作为卖方代理人与xxx作为买方签订房屋买卖合同一份，约定梁带娣将位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B的房地产转让给xxx，房地产交易价为350000元。当天，彭xx向xxx出具收条，确认收到xxx支付的购房款300000元。彭xx与xxx并签订协议书一份，约定彭xx催促梁带娣于2月28日前交楼，xxx于过户之日将房款余额50000元支付给梁带娣。2010年3月2日，梁带娣作为甲方与xxx作为乙方签订广东省房地产买卖合同一份，该合同中“梁带娣”的签名由彭xx代为签署，彭xx作为梁带娣的委托代理人亦于合同上签名。该合同约定梁带娣将涉案房地产转让给xxx，转让款为297717元。2010年4月6日，涉案房地产过户至xxx名下。2010年4月23日，中山市坦洲镇财政所出具的契税完税证显示涉案房屋买卖计税金额为297717元。徐金明、梁带娣以涉案房地产交易价格不合理为由，于2011年3月24日向本院起诉，提出前述诉讼请求，彭xx亦提出前述反诉请求。诉讼中，徐金明、梁带娣与彭xx均确认涉案房地产并无抵押给中国建设银行股份有限公司中山坦洲支行。彭xx与xxx确认2010年2月23日签订的房屋买卖合同已被撕毁，不能提供原件，徐金明、梁带娣对该复印件不予确认。另查：被告xxx委托中山市安平房地产评估有限公司对涉案房地产进行估价。2010年2月5日，该评估公司出具（2010）中安房评字第0246BA号评估报告一份，评估结果为涉案房地于评估时点2010年2月3日的参考价值为377200元。梁带娣委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对涉案房地产进行评估。2010年8月24日，该评估公司出具珠荣正[2011]估字第J0139号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产于估价时点2010年3月2日的市场价值为1131507元。又查：2011年8月29日，徐金明、梁带娣向本院申请对涉案房地产价值进行评估、鉴定。本院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司（以下简称正量评估公司）对上述事项进行鉴定。2013年9月16日，上述评估公司出具东正评报（2010）0052号房地产估价报告一份，评估结果为涉案房地产以2010年3月2日为估价时点的市场价值为612200元。再查：本院依职权向珠海市公证处调取了询问笔录两份。徐金明、梁带娣在笔录中签名确认其于2009年11月20日签订的公证委托书是其真实意思表示，并清楚知道委托的法律后果及意义。&【本院认为】本案焦点为彭xx代理梁带娣与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同是否有效。首先，根据珠海市公证处出具的两份咨询笔录的内容，徐金明、梁带娣清楚知道公证委托书的内容，并确认委托书是其真实意思表示。徐金明、梁带娣作为具有完全民事行为能力的主体，应当对其签署委托书的行为承担相关的法律责任。且上述委托书经过珠海市公证处公证确认，本院对委托书的效力予以确认，彭xx的代理权权限应按委托书所载。其次，被告彭xx、被告xxx辩称涉案房地产实际交易价格为350000元。但根据彭xx与xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同约定，涉案房地产交易价格297717元。彭xx在不能提供2010年2月23日房地产买卖合同原件的情况下，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对其真实性不予认定。而根据xxx提供的契税完税证显示，涉案房屋以297717元的价格交易过户，为此，本院认定涉案房地产的实际交易价格为297717元。再次，本院依法委托正量评估公司就涉案房地产在2010年3月2日的市场价值进行了评估。正量评估公司具备相关评估资质，评估报告程序合法，本院予以采纳。根据该评估公司作出的房地产估价报告结果显示，涉案房地产在2010年3月2日的市场价值为612200元，与彭xx、xxx签订的房地产买卖合同约定的交易实际价格297717元明显相差甚大。本院认为，彭xx与xxx约定的涉案房地产实际交易价格明显低于同期市场价格，已损害徐金明、梁带娣的利益。徐金明、梁带娣主张彭xx、xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，xxx有义务协助徐金明、梁带娣将涉案房地产恢复至梁带娣名下。至于彭xx主张徐金明、梁带娣向其支付居间报酬的反诉请求，因其未提交证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告彭xx、被告庄xxx于2010年3月2日签订的房地产买卖合同无效；二、被告xxx于本判决生效之日起十日内向原告徐金明、梁带娣返还位于中山市坦洲镇十四村芳草街70号B房房产，并将该房地产的权属恢复至原告梁带娣名下：三、驳回反诉原告彭xx的反诉请求。​&
&&&&站内搜索
&&&&点击排行
??????????