百名业主投资昆山商铺陷包租陷阱 投资或打水漂
来源：第一财经日报
[ 由于国家相关部门早已原则上禁止&售后包租&模式，故不少开发商就想出了&售租分离&的模式来打政策的&擦边球& ]
原先承诺&10年包租&的公司在第三年已无力偿付租金，到底是经营不善，还是一场精心策划的骗局?
2010年6月，在上海工作的丁伟(化名)购买了一套位于昆山市巴城镇的商铺，项目开发商为昆山华烨置业有限公司(下称&华烨置业&)。
丁伟介绍说，签完购房合同后，在开发商的指定下，他又与一家名为昆山龙易投资管理有限公司(下称&龙易公司&)的企业签订了委托经营合同，后者获得业主的独家委托，负责经营商铺，并承诺在今后10年内向业主支付租金。
和丁伟一样购买上述商铺的还有100多位业主，涉及总购房款在6000万元以上。今年10月，业主们收到龙易公司发来的一份声明称，公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着&10年回本&如意算盘的商铺业主才如梦初醒&&自己的投资可能打了水漂。
昂贵的&包租十年&承诺
昆山巴城，紧邻阳澄湖，是著名的大闸蟹之乡。2010年，就在游客前往阳澄湖吃蟹的必经之路上，华烨置业打造的这个名为&龙乐蟹咬金&的项目开始销售。
记者获得的一份楼盘宣传资料显示，&龙乐蟹咬金&项目位于巴城镇迎宾西路与湖滨路交叉口。开发商声称要打造的是一个阳澄湖生态大闸蟹交易市场。据悉，该市场总建筑面积1.1万平方米，项目可分割产权商铺200余套，商铺单套面积20～50平方米。
日前，记者在&龙乐蟹咬金&项目现场看到，该项目的许多商铺已空置多时，部分餐饮、零售店铺亦生意惨淡，人气明显不足。
据丁伟介绍，购买该商铺的业主多是上海人，且以老年人居多。他向记者坦言：&我认真算了一下，按照开发商承诺的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上当时楼市还比较火，就果断买下了一套。&
丁伟与开发商签订的商品房购销合同显示，其购买的这套面积23平方米左右的商铺总价约43万元，折合单价约18695元/平方米。
&那个地段当时的市场价顶多5000元/平方米，但因为有10年包租的承诺，我们才以如此高的价格购买。& 丁伟介绍说，开发商方面同时承诺年租金收益率不低于7%。&我买的还属于相对便宜的，有些位置好的商铺单价甚至在2.5万元/平方米以上，整个项目的均价肯定在2万元/平方米以上。&
然而，与业主签订&包租10年&合同的并非开商华烨置业，而是另一家公司，即龙易公司。
丁伟给《第一财经日报》提供的&龙乐蟹咬金&委托经营合同显示，龙易公司有权以业主名义进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款并代表业主与承租人签订《房屋租赁合同》，委托经营期限为日～日，年租金收益率为7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基准租金的部分由业主与龙易公司六比四分成。
双方约定前两年的基准租金在购房款中扣除，龙易公司应从第三年，也就是日起支付业主相应租金。
经营公司悄然撤资
&小面积、低总价、高回报、零风险&，这是&龙乐蟹咬金&项目曾经的广告宣传语。直到龙易公司发函给业主们，声称其无力支付租金之前，大部分业主并没有意识到风险的存在。
丁伟对记者坦言：&这个项目的好多业主都是上海的老年人，许多人甚至都没有去项目现场看过，我去过几次，虽然看到租赁情况不怎么样，原先承诺的大闸蟹交易市场也没有开出来，但想着毕竟签了合同，对方应该会保障我们的利益。&
更让丁伟以及广大业主气愤的是，龙易公司在获得独家委托经营权后，又与赵某个人签订了招商服务协议，独家委托赵某负责&龙乐蟹咬金&项目的招商工作。
在近期发给业主的函件中，龙易公司方面称：&赵某违反了龙易公司与其签订的招商服务协议，不仅出租租金低于双方约定的最低标准，且擅自允许他人在有关商铺内进行装潢，同时，龙易公司至今仅收到赵某交来的租金15.5万元。&
龙易公司称，公司是杨某一人独资的有限责任公司，无能力支付应付的巨额基准租金及违约金，公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。公司恳求与业主终止合同，另请高明&&
&龙易公司这样的处理态度和方式，我们业主完全无法接受。&丁伟认为。
业主们的担忧并非没有依据。
记者注意到，日，龙易公司在江苏某报纸上发布了一则公告称：根据股东决定，龙易公司拟将注册资本从1000万元减至100万元，现予以公告。债权人可自公告之日起45日内要求本公司清偿债务或提供担保。
龙易公司的这一减资行为发生在与业主们签订委托合同两个多月后。丁伟对记者称：&我们近期才知道龙易公司账上只有100万元的资金，之前公司减资的事情并未告知业主。&
北京盈科(上海)律师事务所程青松律师认为，公司减资，相当于股东抽回出资，公司资产变少，债权人受偿的风险增大，所以法律对公司减资程序有严格的要求。如果仅仅在报纸上公告，能通知而不直接通知，那么这些业主作为债权人，他们的权益显然无法得到保障。
谁负责收场?
直到近期，丁伟和其他商铺业主才知道，与自己签订委托经营合同的龙易公司只是一家一人独资的有限责任公司。
业主给记者提供的项目宣传资料显示：&该市场由龙乐地产集团全程操作，当地蟹行业协会联合经营。
记者查阅公开资料发现，华烨置业实为龙乐集团旗下公司。此外，业主与华烨置业签订的购房合同显示，华烨置业的法人代表为陈戎，记者经过多方查找，也无法联系到陈戎本人。
一位不愿透露姓名的业内人士称，在&售后包租&的模式下，开发商与运营商一般会在私下签订相关合同，但这都是购房者无法看到的。由于国家相关部门早已原则上禁止&售后包租&模式，故不少开发商就想出了&售租分离&的模式来打政策的&擦边球&。同时，特定情况下的&售后包租&行为，还有可能被认定为非法集资。
程青松律师则认为，商铺&售后包租&，购与租一般是同时办理的，尽管有时出售方与运营方不是同一个主体，但是两者往往存在股权或者债权上的关联关系，利益一致，不过，昆山的这一案例，开发商或运营方是否涉嫌非法集资，还没有经过权威部门的认定，故还无法给出一个结论。
&但是可以肯定的是，商业地产项目&售后包租&，对于投资客来说，表面上似乎有利可图，但其实风险很大，很多投资客甚至是一些老年人，根本没有风险防范能力。&程青松律师如是说。
编辑：李静
[此文系转载，来源于第一财经日报 ，版权归属原作者]
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物业经营管理习题详解
第一章 物业经营管理概述 【考点 1】物业经营管理的性质和管理对象 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 1．物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业 发展战略及主营业务发展目标的需求。 A 物业管理 B 设施管理 C 价值管理 D 投资管理 【答案】c 【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产 管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性 管理服务，所以主要提供价值管理服务。A、B、D 三个选项太片面，没有突出物 业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 c，有关内容可参见教材第 1 页。 2．某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有 关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写 字楼最可能属于( )写字楼。 A 甲级 B 乙级 C 丙级 D 二级 【答案】B 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据 物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼 分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境， 建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收 益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务；乙级写字楼具有良好的地 理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但 建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物； 丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规 范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写 字楼的分类标准。故本题选 B，有关内容可参见教材第 2～3 页。 3．在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为 12 万平方米，内设置 大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、 儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达 200 公里。则该 零售商业物业的类型最可能是( )。 A 区域购物中心 B 市级购物中心 C 地区购物中心 D 居住区商场【答案】A 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分 类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一 般区域购物中心的建筑面积在 10 万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、 娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级 商业中心；市级购物中心的建筑规模一般在 3 万平方米以上，其商业辐射区域 可覆盖整个城市；地区购物商场建筑规模一般为 1―3 万平方米，服务区域以城 市中的某一部分为主；居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。 故本题选 A，有关内容可参见教材第 3～4 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 4．下面选项中属于甲级写字楼特征的有( )。 A 优越的地理位置 B 建筑物实物状况良好 c 有自然磨损存在 D 有完善的物业管理服务 E 收益能力与新建成的写字楼相当 【答案】A D E 【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位 置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规 范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、 丙级写字楼的特征详见第 2 题的解析。 5．区域购物中心的特征包括( )。 A 建筑规模一般在 1 万平方米以上 B 业态业种复合度高 c 有效商业服务半径可达 200 公里 D 商业服务区域以城市中的某一部分为主 E 服务人口 1 万人左右 【答案】B c 【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在 10 万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货 店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业 的具体内容详见第 3 题的解析。 6．物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包 括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经 营活动。 A 资本投资决策 B 市场营销 c 物业管理 D 租赁管理 E 成本控制【答案】A B D E 【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业 管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经 营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值 服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、 物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选 A、B、D、E，有关内容可参见 教材第 1 页。 7．物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。 A 写字楼 B 零售商业物业 C 居民自有住宅 D 工业物业 E 酒店和休闲娱乐设施 【答案】A B D E 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动 的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑， 主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出 租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型；零售商业物业包括区域购物中心、 市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类 型；工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房 等；酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔 夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性 物业。所以 A、B、D、E 选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选 A、B、D、E，有关内容可参见教材第 2～6 页。 【考点 2】物业经营管理的目标 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 8．物业经营管理服务的目标是在( )的基础上，保持和提高物业的市场 价值及未来发展潜力。 A 延长物业经济寿命周期 B 维持物业正常使用 C 维持该物业的物业管理 D 实现物业各期净收益最大化 【答案】D 【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业 主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用 需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及 未来发展潜力。A、B、c 选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求， 但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 D，有关内容可参见教材第 6 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意)9．图 1―1 所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出，该集 团承担的物业经营管理工作同时覆盖了( )的管理工作。 A 物业保险管理 B 资产管理 C 物业管理 D 房地产组合投资管理 E 基金管理 【答案】B c E 【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图 1―1 可以看出，× ×信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托 基金管理公司负责基金管理和资产管理，×××零售管理公司主要负责三处商 业物业的物业管理工作，收取物业费。图中所描述的关系并不能得出 A、D 两项 的结论。故本题选 B、c、E，有关内容可参见教材第 7 页。 【考点 3】物业经营管理企业 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 10．某物业服务企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行 策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中 专业物业管理的职能。则该物业服务企业属于( )。 A 管理型物业服务企业 B 专业型物业服务企业 c 综合型物业服务企业 D 投资型物业服务企业 【答案】c 【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业服务企业划分为管 理型、专业型和综合型三类。管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力 的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包 的位置；专业型物业服务企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运 行过程中某种专业管理能力的企业；综合型物业服务企业是同时具备物业策略 管理和物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。故本 题选 c，有关内容可参见教材第 8～9 页。多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 11．物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业 一般有( )。 A 管理型物业服务企业 B 专业型物业服务企业 c 投资型物业服务企业 D 综合型物业服务企业 E 所有物业管理公司 【答案】A D 【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管 理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合 型物业服务企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务； 而专业型物业服务企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选 A、D，有关内 容可参见教材第 89 页。 【考点 4】物业经营管理的层次 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 12．在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是( )。 A 在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标 B 为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流 C 详细制定和执行一个投资组合战略 D 在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险 【答案】B 【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设 施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其 主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流；资产管理 通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资 者的投资回报目标；房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布 上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。故本题选 B，有关内容可参 见教材第 10～11 页。 13?物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一 个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是( )。 A 物业管理 B 设施管理 C 房地产资产管理 D 房地产组合投资管理 【答案】B 【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物 业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终 处在正常的运行状态；设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一 机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业服务企业和设施管理公司，指导它们为物业发展制定战略计划；房地 产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选 B，有关内 容可参见教材第 9―10 页。 14．在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开 支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是( )。 A 物业管理公司 B 房地产资产管理公司 c 房地产组合投资管理公司 D 设施设备管理公司 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施 管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营；资产管理公司比物业管理公 司具有更广阔的视角，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业， 管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努 力满足投资者的投资回报目标；房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风 险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容 符合资产管理公司的职责。故本题选 B，有关内容可参见教材第 1 1 页。 15．在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产 管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于 ( )的内容。 A 物业管理 B 设施管理 C 房地产资产管理 D 房地产组合投资管理 【答案】D 【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投 资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现；审批 资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提 出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产， 以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选 D，有关内容可参见教材第 10 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 16．物业经营管理通常将其分为( )三个层次。 A 物业管理或设施管理 B 房地产资产管理 C 房地产基金管理 D 企业保险管理 E 房地产组合投资管理 【答案】A B E 【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物 业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以 策略型管理为主。故本题选 A、B、E，有关内容可参见教材第 9―10 页。 17．物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有( )等。 A 制定物业发展战略计划 B 保持与租户的联系并收租 C 控制运营成本及保存财务报告记录 D 资本性支出计划 E 物业维护及安全管理 【答案】B c D E 【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操 作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记 录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理 等。A 选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选 B、C、D、E，有关内容可 参见教材第 11 页。 18．物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有( )等。 A 制定物业发展战略计划 B 资本性支出计划及公共关系 c 监控物业绩效 D 负责投资组合的绩效 E 管理和评价物业服务企业 【答案】A c E 【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通 过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者 的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划，持有、出售 分析，物业更新改造等主要开支决策，监控物业绩效，管理和评价物业服务企 业，协助物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析 等。B 选项内容属于物业管理的职责，D 选项内容属于组合投资管理的职责， 故本题选 A、C、E。有关内容可参见教材第 11 页。 1 9．物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的 有( )等。 A 制定并执行组合投资策略 B 设计和协调物业资产的资本结构 C 定期进行资产的投资分析和运营状况分析 D 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 E 监控物业绩效及物业的持有、出售分析 【答案】A B D 【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投 资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资 组合战略，主要职责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用， 监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告与现 金管理等。C、E 选项内容均属于资产管理的职责。故本题选 A、B、D，有关内 容可参见教材第 11 页。 【考点 5】物业经营管理的工作内容 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 20．在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是( )。 ①投资回收期②预期收益③还贷能力 ④风险水平 A①④ B②③ c②④ D①③ 【答案】c 【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包 括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来 制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关 键因素是预期收益和风险水平。故本题选 c，有关内容可参见教材第 12～13 页。 21．在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支 出的是( )。 A 日常维修费用 B 物业服务企业财产保险费用 C 管理人员的工资 D 法定税费 【答案】B 【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几 个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法 律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业服务企业的财产保险费用属于 企业内部支出，不属于物业服务支出。故本题选 D，有关内容可参见教材第 15 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 22．下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有( )。 A 现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成 B 日常维修和维护的开支由物业的租户承担 C 物业出租的成本负担应全部转移给租户 D 应由物业服务企业的专门人员对设施设备进行管理维护 E 如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与 保险公司签订合约 【答案】A D E 【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常 规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和 物业保险管理 5 个部分。日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通 来确定具体履行方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双 方的商谈结果，所以 B 选项表述错误。对于物业出租的成本，业主会希望让租 户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降 低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户， 在一些情况下既不现实，也不明智。比如，在租户可能对物业的某一部分不满 意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修 责任，而自己负担大部分。所以 c 选项表述错误。故本题选 A、D、E，有关内容 可参见教材第 14～18 页。 23．关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有( )。 A 服务费用实际是由业主支付 B 服务费用实际是由租户支付 c 包括供暖、排污、电梯等公共服务设施 D 包括针对整体物业的保险或维修 E 计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本 【答案】B c D 【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质 上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分费用 不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保 险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等 专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。 故本题选。B、c、D，有关内容可参见教材第 16―17 页。 24．关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有 ( )。 A 通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户 B 目前大多数出租活动业主承担各种维修成本 c 一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护 D 维修计划应该从短期和长期两个方面考虑 E 日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确 定具体履行方式 【答案】A D E 【解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修 和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能 够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的 方式，所以 B 选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如 何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和 维护，所以 C 选项错误。维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个 方面考虑。故本题选择 A、D、E，有关内容可参见教材第 17～18 页。 25．案例分析题：在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际 的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是 ( )。 A 防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害 B 在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有 C 检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地 D 对土地进行等级评定和保险 E 不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上 【答案】A c D E 【解析】本题是物业经营管理常规工作内容的案例题。对物业的权利伴随 着必须承担的义务对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要 的管理工作，有时还要伴随一定的成本支出。本题中 A、C、D、E 选项的内容均 是防止自己的土地所有权受到侵害而采取的正确行为，但 B 选项中的行为不符 合有关的建设法规。故本题选 A、C、D、E，有关内容可参见教材第 14 页。 第二章 房地产投资及其区位选择 【考点 1】房地产投资的目的与内容 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 1．下列关于物业经营管理的说法中，不正确的是( )。 A 物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象 B 物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象 C 物业经营管理强调策略性价值管理 D 物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的 能力 【答案】A 【解析】物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为 服务对象，强调策略性价值管理，要求物业管理师具备房地产投资知识以及选 择投资区位的能力；而对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务， 目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用 和居住环境，不涉及太多的物业经营管理。故本题选 A，有关内容可参见教材第 20 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 2．投资者进行房地产投资的目的主要有( )。 A 保证投资者财富得到使用 B 获得房地产业主的荣誉 C 获得较高的收益和资本增值 D 降低投资者投资组合的总体风险 E 抑制通货膨胀对投资者的影响 【答案】B c D E 【解析】房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预 先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的是为了使其财富最大化。获得 房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，降低投资者投资组合的总体 风险，抑制通货膨胀对投资者的影响 4 项均为财富最大化的具体表现。而 A 选 项并不是房地产投资的目的。因为如果不是有利可图，投资者是不会为了保持 财富得到使用而将财富投诸于市场当中的。故本题选 B、c、D、E，有关内容可 参见教材第 20 页。 【考点 2】房地产直接投资的内容 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 3．下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是( )。 A 在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程 B 直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资 C 不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理 D 投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资 【答案】c 【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接 参与房地产开发或购买过程；并参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金 投入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投 人到开发或购买过程。而直接投资又包括开发投资和置业投资两种。在间接投 资中，投资者并不需要参与房地产经营管理，只是参与到房地产相关的证券市 场， 具体包括投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券等。 故本题选 C， 有关内容可参见教材第 20 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 4．下列房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有( )。 A 进行房地产开发投资 B 进行房地产置业投资 C 投资于房地产企业债券和股票 D 投资于房地产投资信托基金 E 购买房地产抵押支持证券 【答案】A B 【解析】房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接 参与房地产开发或购买过程，参与有关管理过程；间接投资主要是指将资金投 入与房地产相关的证券市场的行为。二者的主要区别在于是否将资金直接投入 到开发或购买过程。房地产开发投资将资金投入到开发过程，而房地产置业投 资将资金投入到购买过程，所以都属于直接投资。而投资于房地产企业债券和 股票，投资于房地产投资信托基金，以及购买房地产抵押支持证券都属于房地 产证券市场的投资，所以都属于间接投资。故本题选 A、B，有关内容可参见教 材第 21 页。 5．下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有( )。 A 购买房地产开发企业的债券 B 购买房地产市场上的二手房C 购买房地产开发企业的股票 D 购买房地产投资信托基金的股份 E 购买房地产抵押支持证券 【答案】A c D E 【解析】房地产间接投资主要是指将资金投人与房地产相关的证券市场的 行为。购买房地产开发企业的债券，购买房地产开发企业的股票，购买房地产 投资信托基金的股份，购买房地产抵押支持证券都属于房地产证券市场的投资， 所以都属于间接投资。而购买房地产市场上的二手房是直接将资金投入到购买 过程，所以属于直接投资。 故本题选 A、C、D、E，有关内容可参见教材第 2l 页。 【考点 3】房地产开发投资的内容 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 6．下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是( )。 A 开发投资不可能转变成置业投资 B 房地产开发投资的主要目的是获取开发利润 C 开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 D 房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚 【答案】A 【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进 一步投资活动，获取开发利润。它的主要目的是赚取开发利润，其风险较大， 但回报丰厚，所以 B、D 选项正确。由于是新的房地产项目的开发活动，产品是 新的房地产产品，所以可以形 成房地产市场上的增量供给，所以 C 选项正确。但是，当房地产开 发投资者将建成后的房地产用于出租经营(如写字楼、公寓、别墅、 货仓)或经营(如商场、酒店)时，短期开发投资就转变成了长期 置业投资。故本题选 A，有关内容可参见教材第 21 页。 7．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是( )。 A 房地产置业投资的对象既可以是新竣工的商品房，也可 以是旧有物业 B 以满足自身生活居住或生产经营的需要为目的的房地产 投资，属于房地产置业投资 c 作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收人， 这样的房地产投资不属于房地产置业投资 D 房地产置业投资是以获得物业所有权或使用权为目的 【答案】c 【解析】房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有 权或使用权为目的的投资。这种投资在投资者不愿意继续持有该项物业资产时， 可以将其转售给其他置业投资者。置业投资的对象既可以是新竣工的商品房， 也可以是旧有物业房地产，所以 A、D 选项正确。房地产置业投资的目的：一是 满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入。所以 B 选项正确，c 选项不正确。故本题选 C，有关内容可参见教材 第 21 页。 8．某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资 行为( )。 A 房地产直接投资中的开发投资 B 房地产直接投资中的置业投资 C 房地产间接投资中的开发投资 D 房地产间接投资中的置业投资 【答案】B 9．某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下四 5 一种投 资行为( )。 A 房地产直接投资中的开发投资 B 房地产直接投资中的置业投资 C 房地产间接投资中的开发投资 D 房地产间接投资中的置业投资 【答案】B 【解析】房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有 权或使用权为目的的投资。其对象既可以是新竣工的商 品房，也可以是旧有 物业房地产。房地产置业投资的目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需 要；二是将购人的物业出租以获得稳定的经常性收入。这种投资在投资者不愿 意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者。所以两个题目 中不管是用于出租还是自住，均是以获取物业所有权或使用权为目的的投资， 都是房地产直接投资中的置业投资。故两题均选 B，有关内容可参见教材第 21 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 10．下列过程中，属于房地产开发投资内容的有( )。 A 购置土地 B 进行房地产产品的规划设计和工程建设 c 购买房地产产品，将其出租给最终使用者 D 将房地产产品推向市场进行销售 E 购买房地产产品，以满足自身生活居住或生产经营的需要 【答案】A B D 【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进 一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成满足人们某种入住需 要的房地产产品，然后将其推向市场销售，转让给新的投资者或使用者，并通 过这个转让过程收回投资，获取开发利润。而房地产置业投资是指面向现有运 行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。题中 C 和 E 两选项 的购买房地产产品，将其出租给最终使用者和满足自身生活居住或生产经营的 需要，都是面向现有运行中的房地产，所以都属于房地产置业投资，不属于房 地产开发投资。故本题选 A、B、D，有关内容可参见教材第 21 页。【考点 4】房地产投资信托基金运作方式 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 11．下列关于房地产投资信托基金的叙述不正确的是( )。 A 房地产投资信托基金收益相对稳定， 其投资收益主要来源于拥有物业的经 常性租金收入 B 房地产投资信托基金流动性好，投资者很容易将持有股份转化为现金 c 其收入现金流主要部分会分配给投资者 D 房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比一般的股票收益低 【答案】D 【解析】房地产投资信托基金公司是购买、开发、管理和出售房地产资产 的公司，它将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，所以 c 选项 正确。房地产投资信托基金由于投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收 入，其收益相对稳定，所以 A 选项正确。因为房地产投资信托基金的股票可以 在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上 买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有股份转化为现金，所以 B 选项正 确。而且由于有专业的投资管理者负责经营管理，房地产投资信托基金收益水 平一般高于股票收益。故本题选 D，有关内容可参见教材第 21 页。 12．在购买住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过程为( )。 A 银行―_证券化的专门机构 SPC―_投资者 B 银行―。投资―。证券化的专门机构 SPC c 投资者―_证券化的专门机构 SPC――银行 D 投资者―_+银行―，证券化的专门机构 SPC 【答案】A 【解析】住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款 债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金分散房地产 金融风险等目的。其具体的做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款出售给 专门的证券化机构(SPC)，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，再出售给投 资者。在银行将个人住房抵押贷款出售给证券化机构的过程中，债券从银行转 移到证券化机构；在证券化机构将抵押贷款证券化以后的证券出售给投资者的 过程中，债券从证券化机构转移到投资者手里。所以，债权的转移过程为银行 一证券化的专门机构 SPC 一投资者。故本题选 A，有关内容可参见教材第 21 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 13．房地产投资信托基金(即 REITs)的优点主要包括( )等。 A REITs 收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金 收入 B REITs 流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现金 C REITs 选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产 D REITs 股份可以在证券交易所交易，这使得买卖 REITs 的资产和股份比买 卖房地产更容易 E 由于不是直接投资于房地产开发和管理过程，所以 RE―ITs 收益水平一般不高 【答案】A B c D 【解析】投资者将资金投入到 REITs 有很多优点：第一，收益相对稳定， 因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；第二，因为房地产投 资信托基金的股票可以在证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托基金的 资产或股份比在市场上买卖房地产容易，因此投资者很容易将持有的股份转化 为现金。此外，REITs 选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和 抵押资产，所以 A、B、C、D 选项正确。同时，虽然 REITs 不是直接投资，但是 由于有专业的投资管理者负责经营管理，REITs 收益水平一般比较高，所以 E 选 项错误。故本题选 A、B、C、D，有关内容可参见教材第 21 页。 【考点 5】房地产投资的主要特征及利弊 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 14．按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非常重要的，这反映了 房地产投资的( )。 A 各异性 B 相互影响性 C 政策影响性 D 适应性 【答案】D 15．某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房 地产投资的( )。 A 各异性 B 相互影响性 C 政策影响性 D 适应性 【答案】B 【解析】房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整 房地产使用功能的方便程度。按照租户的意愿及时调整房地产的使用功能是非 常重要的。置业投资者必须及时调整房地产的使用功能，是指既适合房地产市 场的需求特征，又能增加置业投资的收益。对置业投资者来说，如果其投资的 房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的风险。 房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。 房地产投资的相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政 公用设施和环境变化的影响。例如，城市地铁交通线路的建设，就能显著提高 附近房地产的价值。所以，第 15 题就是相互影响性的典型表现。房地产投资的 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。故两题分别选 D 和 B，有 关内容可参见教材第 25 页。 16．下列关于房地产经济寿命的说法中，正确的是( )。 A 房地产的经济寿命一般比自然寿命长得多 B 房地产的经济寿命与其使用性质无关，一般都为 50 年c 房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿 命 D 税法中规定的投资回收和折旧年限，一般是指其经济寿命 【答案】c 【解析】房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正 常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的 持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于主 要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。当房地产达到 经济寿命时，可能还没有达到自然寿命，房地产的自然寿命一般比经济寿命长 得多，所以 A 选项错误。 房地产的经济寿命一般与其使用性质有关，不同的使用性质有不同的经济 寿命，所以 B 选项错误。 税法中规定的投资回收和折旧年限，不一定与房地产的经济寿命或自然寿 命相同，所以 D 选项错误。 如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业 投资中获取几个经济寿命。故本题选 C，有关内容可参见教材第 22 页。 17．下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是( )。 A 税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多， 致使置业投资者账面上的净运营收益 减少，相应的减少了投资者的纳税支出 B 房地产投资大量占用自由资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者 净资产迅速减少 c 在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅 速地贬值，所以不是一种有效的保值手段 D 房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金 【答案】c 【解析】由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上 升，从而导致房地产和其他有形资产的价值上升，所以说房地产具有增值性； 同时又由于房地产是生活和生产的必需品，即使在经济衰退的过程中，房地产 的使用价值仍然保持不变，所以房地产投资也是有效的保值手段。所以 C 选项 错误。 从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力也在下降。 由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多， 致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出， 所以 A 选项正确。而且由于房地产投资数额巨大，占用大量的自由资本，因此 在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少，所以 B 选项正确。 作为一种大型的固定资产，房地产的流动性很差。由于把握房地产的质量 和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损 地转换为现金，所以 D 选项正确。 故本题选 c，有关内容可参见教材第 25 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意)18．下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有( )。 A 房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与 其所处地区的物业整体升值潜力关系不大 B 如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险 c 房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 D 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的 市场价值，进而对房地产投资产生影响 E 房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下， 房地产的经营收益大于 其运营成本的持续时间 【答案】B c D 【解析】位置固定性，是房地产最重要的一个特征。房地产的价值不仅受 地区经济的影响，还受到周围环境的影响。因此，房地产投资价值的高低不仅 受当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力关系密切， 所以 A 选项错误。 房地产投资的适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使 用功能的方便程度。因此，按照市场需求及时调整房地产的使用功能是非常重 要的。如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险，所以 B 选 项正确。 房地产投资的各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产， 所以 C 选项正确。 房地产投资的政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。因此， 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场 价值，进而对房地产投资产生影响，所以 D 选项正确。 房地产的自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至由于 主要结构的自然老化或损坏，不能继续保持安全使用的持续时间。房地产的经 济寿命指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续 时间，所以 E 选项错误。 故本题选 B、C、D，有关内容可参见教材第 22 页。 19．下列属于房地产投资缺点的有( )。 A 流动性差 B 投资收益水平较低 C 投资数额巨大 D 投资回收期较长 E 不能够抵消通货膨胀的影响 【答案】A c D 【解析】房地产投资的利弊见表 2―1。 表 2-1 房地产投资的利弊 优点 缺点 相对较高的收益水平 流动性差 能够得到税收方面的好处 投资数额巨大易于获得金融机构的支持 投资回收期长 能够抵消通货膨胀的影响 需要专门的知识和经验 能够提高投资者的资信等级 通过表 2―1 可以知道，房地产投资有相对较高的收益水平，且能够抵消通 货膨胀的影响，所以 B、E 选项错误。 故本题选 A、C、D，有关内容可参见教材第 25 页。 【考点 6】房地产投资市场风险与非市场风险的区别 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 20．下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是( )。 A 房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小 B 风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思 c 一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小 D 房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险 【答案】B 【解析】从房地产投资的角度来说，风险定义为未获得预期收益可能性的 大小。当实际收益低于预期收益时，就称为投资面临着风险损失，所以 A 选项 正确。 对于某一宗房地产来说，标准方差越小，房地产的各种可能收益越集中， 房地产投资风险越小，所以 C 选项正确。 通常情况下，风险被划分为对市场所有投资项目均产生影响，投资者无法 控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的个别风 险，所以 D 选项正确。 风险和不确定性有显著区别。风险用以描述分散的各种可能收益与均值收 益偏离的程度；不确定性则表示对于可能的情况无法估计其可能性的大小。也 就是说，风险的变动和可能性可以定量估计，不确定性的变动和可能性不可以 定量估计。二者并不是相同的意思，所以 B 选项错误。 故本题选 B，有关内容可参见教材第 27 页。 21．某写字楼项目，预计其 2007 年末的价值在( )的情况下，其投资风险 最小。 A 1800 万的可能性为 50％，2200 万的可能性为 50％ B 1900 万的可能性为 50％，2100 万的可能性为 50％ C 2000 万的可能性为 50％，2400 万的可能性为 50％ D 2100 万的可能性为 50％，2300 万的可能性为 50％ 【答案】D 【解析】对于某一宗房地产来说，标准方差越小，房地产的各种可能收益 越集中，房地产投资风险越小。A 和 B 选项的期望收入都为 2000 万元，c 和 D 选项的期望收入为 2100 元。4 个选项的标准方差分别为 A=200／2000=10％ B=100／2000=5％ C=200／％D=100／％ 通过计算可知 D 选项的标准方差最小。所以，在这 4 种可能性中，D 选项的 风险最小。 故本题选 D，有关内容可参见教材第 27 页。 22．投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资机会，同时失去了相应 可能的收益，这样的风险叫做( )。 A 机会成本风险 B 资本价值风险 C 时间风险 D 持有期风险 【答案】A 23．永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价 格的预测会困难得多，这样导致的风险叫做( )。 A 机会成本风险 B 资本价值风险 C 时间风险 D 持有期风险 【答案】D 【解析】机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后， 失去了其他的投资机会，同时失去了相应可能的收益的风险。资本价值风险是 指预期资本价值与现实资本价值之间的差异。它很大程度上取决于预期收益现 金流和可能的未来经营费用水平。因为即使收益和费用都不发生变化，资本价 值风险也会随着收益率的变化而变化。时间风险是指房地产投资中与时间和时 机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间，选择合适的地点和物 业类型进行投资，这样才能使其在获得最大收益的同时，时间风险降至最低程 度。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。因为投资项目的持有 时间越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。 故两题分别选 A 和 D，有关内容可参见教材第 31 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 24．房地产投资的风险主要体现在( )。 A 投入资金的安全性 B 期望收益的可靠性 C 投资项目的流动性 D 投资管理的复杂性 E 投资者的不确定性 【答案】A B c D 【解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可 靠性、投资项目的流动性、投资管理的复杂性 4 个方面。对具体风险因素的分 析，需要从不同的方面进行考虑，而投资者的不确定性由于无法定量估计，所 以不属于风险。故本题选 A、B、C、D，有关内容可参见教材第 28 页。 25．下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有( )。 A 通货膨胀风险 B 利率风险 C 时间风险 D 资本价值风险 E 政策风险 【答案】A B E 【解析】房地产投资风险被划分为对市场所有投资项目均产生影响，投资 者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的 个别风险。系统风险和个别风险主要包括的内容见表 2―2。 表 2-2 系统风险和个别风险包括的内容 房地产投资的系统风险 房地产风险的个别风险 通货膨胀风险 收益现金流风险 市场供求风险 未来经营费用风险 周期风险 资本价值风险 变现风险 比较风险(机会成本风险) 利率风险 时间风险 政策风险 持有期风险 政治风险 或然损失风险 时间风险和资本价值风险都是指投资者自己对时间和自身资本的控制带来的 风险，所以属于个别风险。 故本题选 A、B、E，有关内容可参见教材第 28 页。 【考点 7】狭义的区位与广义的区位的区别 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 26．下列对于房地产投资中“区位”的理解，不正确的是( )。 A 狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、 中观位置和微观位置 B 广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景 c 广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和 所面临的竞争关系 D 投资场所的区位不会随时间改变 【答案】D 【解析】房地产投资中区位的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某 一具体投资场所在城市中的地理位置，包括宏观位置、中观位置和微观位置， 广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位 进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系。同时，对区位的 把握还需利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不 断发生变化，所以 D 选项错误。 故本题选 D，有关内容可参见教材第 34 页。 27．在对房地产投资的区位进行选择的时候，对生活类市政公用和公建配 套设施完备程度要求最高的是( )。 A 居住物业 B 写字楼物业 c 零售商业物业 D 工业物业 【答案】A 【解析】居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息 空间。市政公用设施主要为居民的生活提供水、电、燃气等，公建配套设施包 括托儿所、幼儿园、中小学、医院、零售、康体设施等。如果不具备上述配套 条件，很可能造成房地产的大量空置。所以居住物业对生活类市政公用和公建 配套设施完备程度要求最高。 故本题选 A，有关内容可参见教材第 35 页。 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 28．下列关于居住物业的投资区位选择的叙述，正确的有( )。 A 居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位 B 居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位 c 居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区位 D 居住物业的投资偏向于选择靠近政府大型公司或金融机构的区位 E 居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位 【答案】A B c E 【解析】居住项目主要是为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休 息空间。因此居住物业的投资区位选择考虑的主要因素包括： (1)市政公用和公建配套设施完备程度。如果不具备上述配套条件，很可能 造成房地产的大量空置。 (2)公共交通的便捷程度。从我国目前的居民家庭结构来分析，私人汽车还 只是刚刚走人家庭。因此对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，因此 要认真考虑公共交通的完备程度。 (3)环境因素。这是居民选择安居，进而也是房地产商选择居住项目区位时 要慎重考虑的因素。 (4)居民人口与收入。居住项目如果选择在人口素质高、支付能力强的地区 进行，就意味着提高了成功的可能性。 D 选项为写字楼物业选择区位时的偏好，而非居住物业。故本题选 A、B、C、 E，有关内容可参见教材第 35 页。 第三章房地产投资分析技术 【考点 1】现金流量与现金流量图 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意)1．下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是( )。 A 横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续 B 两个时间刻度之间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资 一般作为第 O 期期末发生 C 发生在计息周期期间的现金流量， 习惯的方法是看成是在计算周期的期末 发生 D 现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流 人 【答案】D 2．下列关于下边现金流量图(图 3―1)的说法中，正确的是( )。A 按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年 B 时点 2 的箭线表示现金流人 C 如果在时点 1 和时点 2 之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点 1 D 横坐标轴上的“1”点通常表示当前时点 【答案】B 【解析】本题考查的是现金流量图的画法与代表的意义。绘制现金流量图 的基本规则包括： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，两个时间刻度之间的长度 表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第 0 期期末发生。横 坐标轴上的“0”点通常表示当前时点。 (2)如果现金流发生在计息周期期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将 其代数和看成是在计息周期末发生，称为期末惯例法。 (3)在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期 末，即第 O 期期末发生的。 (4)现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负 现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 故两题分别选择 D 和 B，有关内容可参见教材第 38 页。 3．下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是( )。 A 购买物业 B 购买电梯 C 购买中央空调 D 购买备用路灯 【答案】D 4．下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是( )。 A 支付工资 B 购置电梯C 支付清洁费用 D 购置备用路灯 【答案】B 5．下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是( )。 A 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两个部分 B 房地产购置投资的价值在使用过程中逐渐的磨损和贬值， 其价值逐渐以折 旧的形式计入出租经营成本，并通过出 租经营收入以货币形式回到投资者手中 c 流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目 寿命周期末， 全部流动资金才能退出生产和流通 D 购买原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产置业投资的分类。房地产置业投资包括房地 产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产和机 器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使 用过程中逐渐的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人出租经营成本，并 通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。流动资金投入则是指投资者在 物业开始出租经营前有限垫付，在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备 品备件，支付工资和其他费用的周转资金。流动资金在每个生产经营周期完成 一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流 动资金才能退出生产和流通，所以 D 选项错误。故三题分别选 D、B 和 D，有关 内容可参见教材第 40 页。 6．下列关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的是( )。 A 物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入 B 潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积 C 潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大 D 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入， 它只是在建筑物全部出租 且所有的租客均按时全部缴纳租金时， 可以获取的租金收入 【答案】c 【解析】本题考查的是潜在毛租金的定义与特点。物业可以获得的最大租 金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水 平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报表中 保持相对稳定，所以 C 选项错误。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收 入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全部缴纳租金时，可以获取 的租金收入。故本题选 C，有关内容可参见教材第 40 页。 7．下列关于房地产投资经营过程中税金的说法，不正确的是( )。 A 营业税是从应纳房地产销售或出租收人中征收的一种税， 税额为应纳税销 售(出租)收入的 5％ B 城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为应纳税销售(出租)收入的 7％和 3％ c 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土 地．应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收 D 企业所得税的应纳税所得额不是实现利润 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资过程涉及的税金的特点。营业税是从应 纳房地产销售或出租收入中征收的一种税，税额的计算方法是：营业税税额=应 纳税销售(出租)收入 X 税率。目前的营业税税率为 5％，所以 A 选项正确。 城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别 为营业税税额的 7％和 3％，所以 B 选项错误。 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应 缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收，所以 C 选项正确。 企业所得税的应纳税所得额=实现利润一允许扣除项目的金额，所以 D 选项正 确。 故本题选 B，有关内容可参见教材第 40 页。 8。下列关于收益性物业的现金流的说法中，不正确的是( )。 A 有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他 收入 B 净运营收益：有效毛收入一运营费用 C 税前现金流=净运营收益一抵押贷款还本付息 D 税后现金流=税前现金流一所得税 【答案】D 【解析】本题考查的是收益性物业的现金流，具体内容如下：故本题选 D，有关内容可参见教材第 40 页。 9．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的是( )。 A 有效毛收入=潜在毛收入+其他收入 B 净运营收益的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面 C 准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设 施的大修理和更新 D 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外，物业发生的所有费用 【答案】A 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 10．下列关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的有( )。 A 从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，就得到了有效毛收入 B 有效毛收人的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面 c 准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新 D 收益性物业的运营费用是包括抵押贷款还本付息在内的物业发生的所有 费用 E“专项维修基金”属物业管理公司所有 【答案】A B D E 11．下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有( )。 A 抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里 B 有效毛收入的最大化是考查物业服务企业管理工作成功与否的主要方面 C 准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设 施的大修理和更新 D 从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效 毛收入 E “专项维修基金”一般是由业主缴纳 【答案】A c D E 【解析】本题考查的是房地产投资的现金流的相关知识。有效毛收入是指 从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即有效毛收入=潜在 毛收入一空置和收租损失+其他收入，所以 A 选项错误。 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包 括人员工资及办公费用，保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用， 以及保险费、税费、法律费等。 净运营收益是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的净收益，即净运营 收益：有效毛收入一经营费用。 准备金是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资 金，它通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的 大修理和更新。 故第 9 题选 A，第 10 题选 A、B、D、E，第 11 题选 A、C、D、 E，有关内容可参见教材第 40 页。 12．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金 流入的有( )。 A 销售收入 B 还本付息 C 税金 D 贷款本金收入 E 利息收入 【答案】A D E 13．下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金 流出的有( )。 A 土地费用 B 还本付息 C 税金D 贷款本金收入 E 运营费用 【答案】A B c E 【解析】本题考查的是现金流入和现金流出的具体内容。在房地产投资分 析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生 的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的 资金叫做现金流入。经济活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的具体 表现形式也会有很大的不同。 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利 息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、 运营费用、税金等。故两题分别选择 A、D、E 和 A、B、C、E，有关内容可参见 教材第 38 页。 【考点 2】资金时间价值与资金等值的判定 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 14．将 100 元存入银行，年利息率为 10％，按照单利计算和复利计算，5 年后的终值分别为( )。 A 单利终值 150 元，复利终值 161 元 B 单利终值 161 元，复利终值 161 元 C 单利终值 150 元，复利终值 150 元 D 单利终值 161 元，复利终值 150 元 【答案】A 15．将 1 1223344 元存人银行，年利息率为 10％，按照单利计算和复利计 算分别计算 5 年后的本利和。比较二者，以下说法中正确的是( )。 A 单利计算的本利和大于复利计算的本利和 B 单利计算的本利和小于复利计算的本利和 C 单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为
元 D 单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为
元 【答案】B 【解析】本题考查的是利息的计算方法。利息的计算有单利计息和复利计 息两种。 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成 正比。 单利计息的计算公式为 In=P×n×i 单利本利和的计算公式为 Fn：P×(1+i×n) ． 复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累 计的利息进行计息，即“利息再生利息” 。 复利计息的计算公式为 In=P×[(1+i)“一 1]复利本利和的计算公式为 F12=P×(1+i)“ 所以，通过计算可知，本金相等的情况下，单利计算的本利和小于复利计 算的本利和。 故两题分别选择 A 和 B，有关内容可参见教材第 45 页。 16．甲公司拟存一笔资金以备 3 年后使用。假定银行 3 年存款的年利率为 5％，而甲 3 年后需要的资金总额为 34500 元，则在单利计息的情况下，甲公司 目前需要存入的资金约为( )。 A 30000 元 B 29803 元 C 32857 元 D 31500 元 【答案】A 17． 甲公司拟存一笔资金以备 3 年后使用。 假定银行 3 年存款的年利率为 5％， 而甲 3 年后需要的资金总额为 34500 元，则在复利计息的情况下，甲公司目前 需要存人的资金约为( )。 A 30000 元 B 29803 元 C 32857 元 D 31500 元 【答案】B 【解析】第 16 题和第 17 题考查的是单利和复利的计算公式。单利计息是 仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。 。 单利本利和的计算公式为 Fn=P X(1+i×n) 复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计 的利息进行计息，即“利息再生利息” 。 复利本利和的计算公式为 Fn=P×(1+i)” 将已知数据分别代入两式，可得 单利计息时： 34500=P×(1+5％×3) P=3=30000(元) 复利计息时： 34500=P×(1+5％)。 P=376=29803(元) 故两题分别选 A 和 B，有关内容可参见教材第 47 页。 18．下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是( )。 A 当利率标明的时间单位与计息周期一致时，名义利率和实际利率没有区 别B 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的 C 当按复利计算利息时，名义利率和实际利率也是一致的 D “年利率 12％，按季利率计息”里的“年利率 12％”指的是名义利率 【答案】c 【解析】本题考查的是名义利率与实际利率的区别。在实际的经济活动中， 计息周期可能短于一年，这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。当利率 标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别， 所以 A 选项正确。 名义利率指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利 次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的，所以 B 选项正确。 当按复利计算利息时，名义利率可能不等于实际利率，所以 C 选项错误。 故本题选 C，有关内容可参见教材第 46 页。 19．设名义利率为 r，若借款年限为 P，在一年中计息 m 次，则实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为( ) A i=(1+r／m)“一 1 B i=(1+r／m)一’ C i=(1+r／，孔)一“一 1 D i：1 一(1+r／m)一 【答案】A 【解析】本题考查的是名义利率与实际利率的关系。设名义利率为 r，若借 款年限为 P，在一年中计息 m 次，则每一计息周期的利率为 r／m，一年后的本 利和为 F=P(1+r／m)“ 其中利息为 F―P=P(1+r／m)”一 P 故实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为 i=(1+r／m)“一 1 故本题选 A，有关内容可参见教材第 46 页。 20．一项 6 年后付款 800 元的购货，当银行利率为 10％时，如果按照复利 计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为( )。 A 451．6 元 B 800 元 C 500 元 D 480 元 【答案】A 【解析】本题考查的是复利的计算公式。当已知终值 F 和利率 i 时，可以 计算得到复利计息条件下现值 P 的计算公式为 P=F×[1／(1+i)”] 式中的[1／(1+i)“]称为“一次支付现值系数” 。故本题选 A，有关内容可参见教材第 47 页。 21．某企业按照 12％的年利率取得贷款 200000 元，要求在 5 年内每年末等 额偿还，则每年的偿还金额为( )。 A 40000 元 B 52000 元 C 55482 元 D 64000 兀 【答案】c 【解析】本题考查的是复利的计算公式。等额序列支付是指在现金流量图 上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额 A。此时，可以用一次支付复利的 计算公式求其现值。 当已知现值 P 和利率 i 时，可以计算得到复利计息条件下年值 A 的计算式 为 A=P×[i(1+i)“]／[(1+i)”一 1] 式中的[i(1+i)“]／[(1+i)“一 1]称为“等额序列支付现值系数” 。 故本题选 C，有关内容可参见教材第 47 页。 22．年初李军存入一笔资金，在存满 3 年后每年年末取出 1500 元，这笔款项 于第 8 年末取完。 若银行的存款利率为 8％， 则李军应在最初一次性存人( )。 A 5505 元 B 8620 元 C 3866 元 D 7500 元 【答案】A 【解析】本题考查的是复利的计算公式。本题的现金情况可以分为两个过 程：一是一次性存款；二是等年金取款。图 3―2 所示为现金流量图。想要计算 第 0 期的现金流出，则首先应把后面 6 年的年金折算到第二年末，再折算到第 0 期。具体的计算式为 P=A×(P／A，8％，6)×(P／F，8％，2) =1500／8％×[1―1／(1+8％)。]／(1+8％)。 =5505(元) 故本题选 A，有关内容可参见教材第 47 页。23． 在其他条件不变的情况下， 现在一元钱的价值( A 大于 B 小于 C 等于 D 无法比较 【答案】A)两年后一元钱的价值。24．下列关于资金的时间价值的说法中，不正确的是( )。 A 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值 B 从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值 C 从消费者的角度看， 资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到 的补偿 D 资金时间价值的大小，只取决于时间的长短 【答案】D 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 25．下列关于资金的时间价值的说法中，正确的有( )。 A 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值 B 资金时间价值的大小与风险因素无关 c 从消费者的角度看， 资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到 的补偿 D 从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值 E 虽然资金存在时间价值，但是可以直接比较不同试点上发生的现金流量 【答案】A c D 【解析】本题考查的是资金的时间价值的含义。同样数额的资金在不同时 点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别成为资金的 时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫做资金的增值。在市 场经济的条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，给投资者带来利润。 因此，从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将 来得到更多的消费。因此，从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即 期消费的损失所应得到的补偿。 资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素，比如投资利润率、通货膨 胀率、风险等。 由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同试点上发生的现金流量。 因此，只有经过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际 情况。 故第 23、24 题分别选择 A 和 D，第 25 题选 A、c、D，有关内容可参见教材 第 44 页。 26．下列关于名义利率和实际利率的说法中，正确的有( )。 A 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 B 名义利率越大， ’计算周期越短，实际利率与名义利率的差距越小 c 当每年的计息周期=1 时，名义利率与实际利率相等 D 当每年的计息周期&1 时，名义利率大于实际利率 E 当每年的计息周期 m 趋于无穷大时， 名义利率与实际利率的关系为 i=e’ 一1 【答案】A c E【解析】 本题考查的是名义利率与实际利率的含义与关系。 设名义利率为 r， 若借款年限为 P，在一年中计息 m 次，则实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为 i=(1+r／m)”一 1 通过对上式的分析和计算，可以得出名义利率和实际利率存在下述关系： (1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 (2)名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差距越大。 (3)当每年的计息周期=1 时，名义利率与实际利率相等。 (4)当每年的计息周期&1 时，名义利率小于实际利率。 (5)当每年的计息周期 m 趋于无穷大时， 名义利率与实际利率的关系为 i=e’ 1。 故本题选 A、C、E，有关内容可参见教材第 46 页。 【考点 3】设备更新的内容与要点 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 27．下列关于设备更新的说法中，不正确的是( )。 A 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务 质量降低、收益能力下降、设备设施的运行效率下降、运营成本上升 B 不及时对建筑物或设施进行大修理，将严重影响物业的整体服务质量，降 低在市场中的竞争力，甚至导致物业的贬值 c 因为房地产的经济寿命通常只有 40 年，因此关于设备更新的问题不是很 普遍 D 设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命 【答案】c 【解析】本题考查的是设备更新的概念。建筑物及相关的设施、设备在使 用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降、设备设施 的运行效率下降、运营成本上升等现象。如果不及时对建筑物或设施进行大修 理，对设备进行升级换代或者更新，将严重影响物业的整体服务质量，降低在 市场中的竞争力，甚至导致物业的贬值。 房地产的自然寿命很长，其经济寿命通常达到 40 年以上。而附着在建筑物 上的电梯、集中空调、供水和排水等设备的寿命往往很难达到这么长的年限。 因此，在房地产使用过程中，关于设备更新的问题很普遍，所以 C 选项错误。 故本题选 C，有关内容可参见教材第 52 页。 28．下列关于设备磨损的说法中，不正确的是( )。 A 设备磨损分为有形磨损和无形磨损两大类 B 设备有形磨损，是设备在使用过程中发生的实体性磨损 c 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值 D 设备磨损的补偿方式为完全补偿，即淘汰旧设备、更换新设备 【答案】D 【解析】本题考查的是设备更新的相关概念。设备磨损是设备使用或闲置 过程中发生的损耗，分为有形磨损和无形磨损两种，所以 A 选项正确。 设备有形磨损，是设备在使用过程中发生的实体性磨损，具体分为第一类有形磨损和第二类有形磨损，所以 B 选项正确。 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值，具体分为第一 类无形磨损和第二类无形磨损，所以 c 选项正确。 设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局 部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造，设备有形磨损和 无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备、更换新设备，所以 D 选项错误。 故本题选 D，有关内容可参见教材第 52 页。 29．下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是( )。 A 经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的 B 设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量 C 设备更新只比较设备的费用 D 设备更新以费用年值法为主 【答案】B 【解析】本题考查的是设备更新的特点。设备的经济寿命是指从经济角度 判断设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本最 低或等额年净收益最高的期限，是由有形磨损和无形磨损共同决定的。 设备更新只需要考虑未来发生的现金流量。在设备更新中，一个很重要的 特点是只考虑今后发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为 都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。 设备更新只比较设备的费用。通常在比较设备更新方案的时候，界定设备 产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。 设备更新以费用年值法为主。由于不同的设备方案的服务寿命不同，因此 通常采用年值法进行比较。 故本题选 B，有关内容可参见教材第 52 页。 30．根据经济寿命的静态计算方法，图 3―3 中反映的设备经济寿命的值是 ( )。A a点 B b点 C c点 D 不能确定 【答案】B 【解析】本题考查的是经济寿命的确定。按照经济寿命的静态计算方法， 在所有的设备使用期限当中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就 是设备的经济寿命。故本题选 B，有关内容可参见教材第 54 页。 31．下列磨损中，属于有形磨损的是( )。 A 现有的空调不能满足政府的节能政策，将很快被淘汰B 电梯生锈腐蚀 C 集中空调的生产厂家增多，市场上集中空调的价格下降，导致物业的集中 空调贬值 D 新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换 【答案】B 32．下列磨损中，属于无形磨损的是( )。 A 居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏 B 电梯生锈腐蚀 C 玻璃幕墙被冰雹砸坏 D 新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换 【答案】D 多项选择题(备选项中有 2 个或 2 个以上符合题意) 33．下列磨损中，属于无形磨损的有( )。 A 居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏 B 电梯生锈腐蚀 C 集中空调的生产厂家增多，市场上集中空调的价格下降，导致物业的集中 空调贬值 D 新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换 E 现有的空调不能满足政府的节能政策，将很快被淘汰 【答案】c D E 【解析】本题考查的是磨损的分类。设备有形磨损，是设备在使用过程中发 生的实体性磨损，具体分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨 损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。磨 损使设备精度降低，劳动生产率下降。第二类有形磨损，是指设备因自然力产 生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至在一定程度上还与使用程度 成反比。 设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值，具体分为第一 类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进、 劳动生产率的提高、设备生产成本降低，导致设备市场价格降低，从而引发原 来的购买贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了 结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而导 致原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。 故第 31、32 题分别选择 B 和 D，第 33 题选择 C、D、E，有关内容可参见教 材第 52 页。 【考点 4】投资回收与投资回报的区别 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 34．下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是 ( )。 A 投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收 B 投资回报是指投资者对其所投入的资本在经营过程中所获得的报酬C 在公式 A=P×[i(1+i)“]／[(1+i)“一 1]=Pi+Pi／[(1+ i)“一 1]中，成就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收 D 投资回收通常用提取折旧的方式获得 【答案】c 35．下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是 ( )。 A 投资回收通常用提取折旧的方式获得 B 投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率 C 在公式 A=P×[i(1+i)”]／[(1+i)“一 1]=Pi+Pi／[(1+ i)“一 1]中，只就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收 D 在公式 A=P×i i(1+i)“]／[(1+i)“一 1]=Pi+Pi／[(1+ i)“一 1]中，Pi／[(1+i)“一 1]就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收 【答案】c 【解析】本题考查的是投资回收和投资回报的含义。房地产投资的收益或 总回报包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投人资本 的回收，而投资回报是指投资者对其所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 用公式表示为 A=P×[i(1+i)“]／[(1+i)“一 1]=Pi+Pi／[(1+i)“一 1] 公式中只就是投资者投入资本 P 后获得的投资回报，Pi／[(1+i)“一 1]中就 是投资者投入资本 P 后获得的投资回收。 投资回收和投资回报对投资者来说都是很重要的。投资回收通常用提取折 旧的方式获得，而投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或 利息率。故两题均选择 c，有关内容可参见教材第 57 页。 【考点 5】盈利能力指标的分类 单项选择题(备选项中只有 1 个符合题意) 36．下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是( )。 A 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险 B 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C 当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的 D 当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的 【答案】c 37．下列关于用财务评价指标评价可行性的叙述中，正确的是( )。 A 当财务净现值大于 0 的时候，认为项目在财务上是可以接受的 B 当偿款备付率小于 1．2 时，表示当期资金来源足以偿付当期债务 c 当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的 D 当动态投资回收期大于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的 【答案】A 【解析】本题考查的是财务评价指标的相关概念。基准收益率是净现值计 算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回 报率，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险，所以 A 选项正确。 财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于 0 时 的折现率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，当动态投资 回收期大于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的，当动态投资回收 期大于基准回收期时，开发项目在财务上是不可以接受的，所以 B 选项正确，c 选项错误。 动态投资回收期，是指当考虑现金流折现的时候，项目以净收益抵偿全部 投资所需要的时间。当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上 是可以接受的。 故两题分别选 C 和 A，有关内容可参见教材第 58 页。 38．下列关于静态盈利指标的叙述中，不正确的是( )。 A 房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期 B 当偿款备付率小于 1．2 时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需 要通过短期贷款来偿还已到期的债务 C 可用于还本付息的资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的 利息费用，可用于还款的利润等 D 资产负债率高，则表示企业的资本金充裕，企业应变能力强 【答案】D 【解析】本题考查的是静态盈利指标的概念。借款偿还期是指国家规定及 房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、 折旧、摊销，以及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业 投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期； 房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期，所以 c 选项正确。 偿款备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金