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关于商品房预售合同纠纷中的违约责任承担任何确定？违约赔偿中的预期可得利益如何确定？能否支持当事人依据房屋买卖合同请求确认房屋所有权的主张？
作者：铜仁中院&&发布时间： 11:15:06
　　实践中，因房价看好故出现房屋还没有办理产权证就接连倒手的情况，而《房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。类似倒房行为是否有效？
　　　　　一是准确认定是否违约的事实，二是合理确定责任范围。我们现在处理的商品房预售合同纠纷大多是购买人请求出卖方承担违约责任，其主张的违约事实主要存在于延期交付、交付的房屋不符合约定的条件、附属设施及外部环境不符合约定或宣传的条件、迟延履行办理登记的义务等方面。查证此类案件事实时首先应当以双方约定的内容为基础，在仔细分清双方的义务内容、履行期限、履行标准后，审查核实实际履行情况，准确认定原告主张及被告抗辩的事实是否成立。其次，对于当事人因客观原因无法调取的证据材料法院应当依申请调取，不能因怕麻烦而拒绝当事人的合理申请。在确定出卖人的责任时，应当以合同约定或司法解释为基础，注意从维护社会稳定和房地产市场正常发展的角度，综合考虑违约事实及损失程度，合理确定责任范围。特别是对于违约造成的后果程度轻微，且违约方提出降低违约金的，可以酌情予以降低。
　　　违约赔偿中的预期可得利益问题。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中预期可得利益的确定，可参照以下方式：第一，双方协商确定的，从其约定；第二，双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及房屋价格的变动情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。违约赔偿中的预期可得利益问题。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中预期可得利益的确定，可参照以下方式：第一，双方协商确定的，从其约定；第二，双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及房屋价格的变动情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
　　　能否支持当事人依据房屋买卖合同请求确认房屋所有权的主张问题。目前处理的房屋买卖合同纠纷中，在没有完成产权过户登记时，买受方既有要求出卖人履行产权过户义务的，也有直接主张确权的。我们认为，根据物权法第十四条的规定，我国不动产物权设立采取登记主义，而确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认。在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，此时买受人主张依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，尚缺乏法律依据。其只能依据合同法规定，要求出卖人继续履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。对于倒房这种行为应该结合现行法律“效力性规范”的范围和保护交易关系的实际情况来考虑问题。买卖合同的效力应为有效，除非上述情况中买卖的标的物违法，或损害国家、集体或他人利益，否则不认定为无效。买卖合同的各方当事人如果届期不能履行，按违约追究责任即可。
来源：铜仁中院
责任编辑：曾涛土地证确权的房屋
一般应作为处理房屋权益纠纷的依据--《人民司法》1986年03期
土地证确权的房屋
一般应作为处理房屋权益纠纷的依据
【摘要】：本刊第一期《司法信箱》刊登了《土地房产证上确权的房屋,应如何继承?》一文后,陆续收到一些法院和同志们的来信,对此文提出了一些不同的看法,他们的意见大多是正确的。现将其中李凡同志的来信刊登如下,供同志们参考。
【关键词】：
【正文快照】：
编辑同志:二_ 《人民司法》一九八六年第一期《司法信箱》刊登的《土地房产证上确权的房屋,应如何继承沙一文认为,最高人民法院(84)法办字第112号文件《关于贯彻执行民事政策法律若干间题的意见》第五十三条第一款的内容只适用农民户与户之间的房屋产权纠纷,不适用农民家庭内
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法院应否受理房屋所有权确权之诉作者：任希望&&&&&&1996年原告和妻子到打工，将房屋和房照交由被告保管。1999年被告将原告的房屋进行了翻建，并自行书写了一份原告将该房屋出让被告的房屋转让协议书，将翻建后的房屋过户到被告名下。2012年5月，原告发现被告将原告的房屋翻建并过户到被告的名下，遂向法院提起诉讼，要求确认被告自行书写的房屋转让协议书无效。法院依法判决其房屋转让协议书无效后，原告要求房产管理局将翻建后的房屋过户到其名下，房产管理局不予办理。为此，原告向法院提起行政诉讼，要求判令房管局将翻建后的房屋登记到其名下，法院依法驳回了原告的诉讼请求。原告又要求房管局为其办理原房屋的产权恢复登记，房产管理机关以办理产权恢复登记应当提供法院出具的确权判决书为由，拒绝为原告办理房屋所有权恢复登记。为此，原告再次提起民事诉讼，请求法院判决确认原告对原有房屋拥有所有权。&&&&针对原告的诉讼请求，存有不同观点：&&&&第一种观点认为，法院应当驳回原告的确认之诉，告知原告变更或另行提起侵权赔偿给付之诉。理由是：所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。房屋所有权是物权的一种，是指权利人对房屋的直接占有、使用、收益和处分的权利。原告的原有房屋已被拆除，标的物灭失后，占有、使用、收益和处分标的物已成为不可能，物权亦不存在，为原告恢复原房屋所有权，亦成为不可能。人民法院无法从物权确认的角度对原告的诉讼请求予以支持。但是，原告的房产利益受到了损害是有目共睹的，原告可以从侵权赔偿的角度寻求司法救济。法院应当对原告进行释明或告知，由原告选择在确认之诉中变更诉讼请求，或是选择另案提起侵权赔偿之诉。&&&&第二种观点认为，只能裁定驳回原告的起诉。理由是：首先，被告是将原告原有房屋产籍变更登记到自己名下，而不是为翻建后的房屋办理产建房屋产籍登记，原告原有房屋是经过产权登记的房屋，是有物权及其归属的。被告未经原告同意或准许，擅自将原告的原有房屋拆毁，侵犯了原告的合法财产权益，是一种不法行为。原告的原有房屋被非法拆除的事实不能产生《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之后果，所以，原告应当对其原有房屋享有所有权。其次，《物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这一规定说明了两个方面问题，其一是被告自行书写的原告将房屋转让给被告的房屋转让协议被确认无效以后，被告原将原告的房屋过户到自己名下的房屋产权变更登记已丧失依据，变更登记是错误的。原告应当申请房产管理机关予以进行其所有权恢复登记，房产管理机关必须予以办理。其二是为原权利人办理产权恢复登记、确认其所有权，是法律赋予房产管理机关的行政职责和行政权利，而不是人民法院的审判权利，不属人民法院民事案件受案范围，法院不应否受理房屋所有权确权之诉。&&&&笔者同意第二种观点。责任编辑：尹丽波&&&&
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