租赁合同约定的违约金过高，可以要求调整
【案件要点】
如果租赁合同中对于违反合同的违约金约定过高的话，可以向人民法院申请调整，经审查确实过高的，法院会依法调低违约金。
【案情回放】
商悦系上海市某室房屋产权人之一。商悦于日与娄进签订房屋租赁合同，约定由娄进承租上海市某室房屋经营小面馆，租赁期限自日起至日止，每月租金为人民币9000元，保证金为人民币9000元。合同另约定，娄进中途擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向商悦支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣。2011年1月，娄进向商悦表达提前退租的意愿，但未明确退租的具体日期。虽经协调，双方未能就提前退租赔偿金额达成一致。日，商悦与娄进办理了退房手续，娄进交还了房屋钥匙并结清水、电、煤气费用，保证金未予退还，目前该房屋承租他人，随后双方又进行过协调但是都没有达成一致，日商悦将娄进告上法庭要求索赔违约金3.5万元。
【法院判决】
法院经过审理认为双方约定的违约金过高，且娄进请求法院调整，因此法院酌情将违约金调整为9000元。
【律师评析】
本案事实较为简单，法律关系也非常明确，无非是一起因一方违约导致合同解除后的违约责任承担问题，但是本案却非常有代表性。笔者接待的很多咨询都与此有关，因此将这一简单案例作一评析，仅供读者遇到类似问题时参考。
首先在本案中合同约定的违约金计算方式为按照未履行期限的租金标准一倍的违约金，那么未履行期限为5个月，每月按照9000元计算，违约金数额为3.5万元，从合同的角度上来讲，租赁合同系合法有效的，商悦以此为由主张违约金本无何厚非，但是从公平的原则期间，同时也为了避免签约时一方利用优势地位约定较为苛刻的违约责任，因此最高院针对约定较高违约金的情况进行了规定。
《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
那么根据这个规定就要去衡量一下本案约定的违约金是否过高呢？显然将未履行期限5个月作为实际遭受的损失显然过高，因为对于商悦来讲该房屋收回后可以另行出租，那么对于商悦来讲可能耽误的时间是寻找续租人的时间问题，一般来说寻找合适的续租人可能花费的时间在一个月到两个月之间，当然这是一般的判断标准，本案中商悦在娄进退出后及时寻找到了承租人，那么对于商悦损失是比较小的，如果依然按照未履行的五个月追究娄进的违约责任显然过高，因此依法应当予以调整。
　　作者：上海远业律师事务所&&&
焦春伟律师
上海市律师协会房地产业务研究委员会委员
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房屋租赁违约金怎样赔偿
很多房屋租赁合同都会涉及到房屋租赁违约金，房屋租赁违约金是指由当事人约定或法律规定的，如果一方当事人违反合同约定应当向另一方当事人支付的一定数量的金钱。从现实生活中不少房屋租赁纠纷不难发现，房租租赁违约金如何约定、如何计算是广大群众关心的话题。下面由法律快车小编为您解读房屋租赁违约金。　　一、房屋租赁合同常见的违约情形：　　1、在房屋租赁关系上，要求解除租赁合同的一方，应该提前1个月通知对方，否则就属于违约(合同另有约定除外)， 对方当事人有权要求其支付违约金。　　2、租房合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。　　3、约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。　　4、房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。　　5、租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付。　　6、双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼解决。　　二、约定房屋租赁违约金应注意：　　1、违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则　　现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅。这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则；违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现；有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义首先在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。　　2、约定房屋租赁违约金的形式　　违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算；双方未约定明确违约金数额的，按照违约赔偿损失计算。　　三、房屋租赁协议违约金应该付多少　　(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。　　(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。　　(3)“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。　四、违约金过高或过低的处理办法　　根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。　　需要强调的是，违约金的高低是应当事人的申请由法院或仲裁机构被动进行审查的。如果当事人没有在一审法庭辩论终结前提出对违约金的调整申请，则审理机构不主动干预。我们认为，为保险以及公平起见，建议在约定违约金比例时通过设定上限等方式防止违约责任过重。　　五、从一则案例看房屋租赁违约金　　【案例】　　商悦系上海市某室房屋产权人之一。商悦于日与娄进签订房屋租赁合同，约定由娄进承租上海市某室房屋经营小面馆，租赁期限自日起至日止，每月租金为人民币9000元，保证金为人民币9000元。合同另约定，娄进中途擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向商悦支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣。2011年1月，娄进向商悦表达提前退租的意愿，但未明确退租的具体日期。虽经协调，双方未能就提前退租赔偿金额达成一致。日，商悦与娄进办理了退房手续，娄进交还了房屋钥匙并结清水、电、煤气费用，保证金未予退还，目前该房屋承租他人，随后双方又进行过协调但是都没有达成一致，日商悦将娄进告上法庭要求索赔违约金3.5万元。　　【法院判决】　　法院经过审理认为双方约定的违约金过高，且娄进请求法院调整，因此法院酌情将违约金调整为9000元。
采纳率：85%
守约方要求违约方承担违约责任时。
　　4、一般认为;必须是约定的违约金“过分”高于实际损失，合同法未作明确规定，也就是悬殊。通说认为此种约定并非无效，但其性质仍属违约的损害赔偿。　　二、房屋租赁违约金比例　　1。
　　(2)发生一方违约后;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。　　2、“不超过20%”。即使约定的违约金数额高于实际损失，也不能改变这种基本属性。关于当事人是否可以约定单纯的惩罚性违约金，比如实际损失只有一百元，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。租房合同解除后，现行合同法所确立的违约金制度是不具有惩罚性的违约金制度，而属于赔偿性违约金制度、房屋租赁协议违约金应该付多少
　　(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的、合同法没有规定房屋租赁违约金的标准，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。
　　3，守约方可以起诉到法院请求增加违约金、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，都是房屋租赁双方自行约定违约金的数量，双方认可就可以。约定的违约金高请求减少时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算，但约定的违约金却有几千元。如果算“过分高于”，是法官的自由裁量范围房屋租赁违约金也是如此。
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