更改商铺名称没经征求业主同意书合法吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-02-04 00:30 标签： 业主同意书
“住改商”泛滥业主很头疼_本地新闻_新浪房产_新浪网
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“住改商”泛滥业主很头疼
　　福州鹤林新城底楼41户住宅变成商铺，工商等部门已介入调查
　　小区内随处可见“住改商”
　　“板材、窗帘、二手房门店都开到家门口，小区快成商场了”，昨日，福州鹤林新城的业主拨打968111投诉称，未经有关业主同意，该小区底楼有41户业主擅自把住宅改成商铺(以下简称“住改商”)出租，影响环境和安全。
　　据了解，该小区内的“住改商”商铺很多没有营业执照，物业公司的有关人士表示“物业从未核准业主、租户申请营业执照，因此很多商铺是无法办理营业执照的”。
　　目前工商、环保、房管部门已经介入调查处理。
　　昨日，记者在鹤林新城看到，很多底楼“住改商”，广告牌林立，不少商铺门前工人正忙着卸货。
　　一位小区业主向记者摇摇头介绍说：“小区住宅改商铺有蔓延趋势，原来只有几家，现在纷纷效仿，越来越多。”另一位业主抱怨说，“小区内商铺随意开，不仅影响小区的环境不说，还扰民。”一位从外购物回家的大爷也表示，住宅改成商铺还得要听听其他业主的意见，不能随意改。
　　据了解，该小区很多业主在即，存在巨大市场，而小区内住宅作为商铺出租，比外面商铺便宜很多，这也是吸引不少商家直接进驻小区的主因。
　　对于小区内“住改商”，作为鹤林新城的物业负责人李主任有一肚子的话要说。
　　他告诉记者，物业公司已经郑重发函制止业主“住改商”，但均没什么效果，反而有蔓延的趋势。
　　李主任说，物业也组织人员多次上门劝导，可是说不通，业主说那是他的房子，物业管不着。
　　□律师说法
　　未经业主同意“住改商”不合法
　　据了解，更改住房用途必须经过规划部门审批。福建世好律师事务所郑少芬表示，根据去年10月1日实施的关于《物权法》的两部司法解释，同楼住户如果不同意，住户就不能擅自“住改商”。
　　根据司法解释，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
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电话：400-606-6969
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郑州市临街住宅改商铺 不合条件都要恢复原状
来源：大河网-大河报
　　阅读提示
　　郑州市《关于整治规范郑州城区生产经营场所的意见》出台后，住改商成为社会关注的焦点，有人赞同，说这是城市管理的进步，有人反对，认为这变相抬高了创业、经商的门槛。昨日，郑州市法制办召开媒体通气会，详解《意见》出台的前因后果，表示《意见》没有抬高门槛，而是门槛本就如此，《意见》一定会贯彻执行下去。
　　为啥限制住改商
　　法制办相关负责人告诉记者，他们在调研时，发现经八路办事处有9家非法生产、843家非法经营和1114处非法建筑，主要是临街住宅改成门面房，住宅小区内的非法住改商还未统计在内。
　　他们总结了非法住改商存在的很多问题和隐患：
　　导致交通拥堵状况的加剧，很多破墙开店的门面房，大部分都侵占了部分人行道甚至慢车道。
　　许多非法住改商任意改变房屋内部结构、改动房屋下水管道、水电线路，严重降低了房屋安全性，甚至降低了房屋抗震等级，也对楼栋内其他业主的居住质量和安全造成严重影响。
　　非法住改商为“非法生产、非法经营、非法建筑”提供了孳生、加剧和蔓延的场所。去年郑州发生的“毒萨其马”、“毒竹笋”事件和二七区、管城区小食品“黑作坊”问题，都和非法住改商有关。
　　非法住改商影响了社会公平。商业用地的土地使用权是40年，居住用地是70年，非法住改商从法理上来说，还属于住宅性质，却能享受70年使用权，同时还享受国家对居民用水、电、气的优惠，这对合法经营者是一种严重的不公平，扰乱了正常的经营秩序。
　　是否抬升了创业、经商门槛
　　拥有经营场所是很多创业者面临的第一道门槛，与价格昂贵的门面房和商务楼相比，成本低廉的住改商降低了这道门槛，限制住改商是否有抬升门槛之嫌呢？
　　该负责人认为，对于住改商，《物权法》第77条有明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”经过法律核定过的房屋用途，显然不能随意更改，如果更改就是对其他业主物权的侵犯和不尊重，而法律对物权的保护要高于对经营自主权的保护，所有不存在抬高门槛，而是按照法律规定，门槛本应如此。
　　执行“否决权”的邻居都包括谁
　　按照《意见》，住改商要经过有利害关系的业主同意。只要有一个人不同意，就不能住改商，这被媒体解读为“一票否决”。然而执行否决权的业主指谁呢？
　　该负责人告诉记者，对“利害关系的业主”的界定，是依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。按此解释，利益关系业主最起码是住改商所在楼内的所有业主，其他的业主，能证明受到影响的，也是利益关系业主。
　　临街破墙住改商咋办
　　把临街住宅改成门面房成了很多人的生财之道，这种现象又极为普遍，这该如何处理呢？
　　该负责人表示：这方面首先要确定房屋的所有权，如果所有权归国有，不符合条件的要立即改正，符合条件的要报有关部门批准。如果所有权归私人，符合条件的要报批，不符合条件的，要依法强制拆除改造的部分，并恢复原状。目前此项工作已经在开展之中。（记者 郑松波）
责编：周艳博
&请文明上网&新租的商铺由于政策改变不可以办理营业执照可以要回损失吗？_百度知道
新租的商铺由于政策改变不可以办理营业执照可以要回损失吗？
也就都认为是商铺。但是在9月13日去办理营业执照时被告知前一个租户未注销营业执照？谢谢了，所以需要等他回来注销之后才可以办理，押金，有什么相关法律条文可以依靠吗，房产性质是住宅的，但是房子也已经装修了，区域工商局接到文件是9月17日开始执行的？这种情况的问题，要求退租，装修等相关损失吗。去工商局时，工商局告知省上新出台的文件，我可以要回租金，住宅性质的房子不论以前是商铺与否。这种情况下，现在房子不可以办理营业执照了，只要房产证写着是住宅的都不可以办理营业执照了，文件下发时间是8月17日，一直等至9月21日。由于之前一直都是以商铺形式使用本人于9月10日在中介那里租了一个商铺
与他是无关的，在等待前租户来注销的几天后。 谢谢大家的回答，再去办理营业执照就不可以办了，这个房子确实是住宅，甚至要我付与房租与对他房子改造装修的损失，不可能赔偿我损失，但是租的时候住宅是可以办理营业执照的（当时去工商局时，之后的就不再办理了，因为省上下发了一个文件，工商局还给了相关表格填写），才要求退租的，但是提交表格与证明之后，工商局告知此房的前任租客营业执照未注销，称能办理营业执照与否，装修等相关损失，之前办理的和得到前置许可的都可以继续使用。也是和房东共同努力了一个月解决无果之后。但是房东不承认过错要求房东退还租金，押金，住宅性质的房子不再许可办理营业执照
提问者采纳
你可以要求对方承担违约责任赔偿损失并退还租金.这种情况下，但是要满足相关法律法规的规定并且要取得有利害关系的业主同意，与他是无关的
如果确实不能更改为商业用途，那你得从你们签订合同中的约定去找，我可以要回租金，称能办理营业执照与否。合同解除就是不再继续履行而双方互返解除后的剩余合同利益，依据是合同法107条
如果你明知是住宅还继续签订合同。依据是物权法77条
因此就本案而言可以先想办法改成商用的，押金。依据是合同法93和97条2，那么在现在不能办理执照的情况使合同目的不能实现的，装修等相关损失吗
如果你不知道是住宅商用并且对方也告诉你！ 补充，那么发生现在这样的情况就是对方违约：房东不承认过错，你可以和对方协商解除合同，祝顺利.这种情况的问题，有什么相关法律条文可以依靠吗
住宅用房在符合条件时能商用，实在改不了再按违约或者是解除合同的方案去处理，你可以根据你的实际情况参考上述分析处理
希望对你有帮助我来提供一个改进版的回答：1
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这样的话咱就有理可讲了如果没有类似的条款。楼上说的都有道理。你不妨试一下，但是不可能因为装修这点钱跟房东打官司，首先你们签订的合同条款上有没有关于类似于这样的条款，现实情况中。希望我的回答能帮上你，不值得，你应该按照合同上的条款给我补偿，所以是你的原因。这样你的装修就不会白费了。办理成符合你经营的项目就好了，甲方应保证乙方的正常经营。你看看这样行不行的同上一手租户的证照不是有效吗，如果是甲方原因致使乙方不能正常营业的这个问题很复杂，房东不支付你也没办法，你提供的房子办不了照，你再办理项目变更或增项，首先你的损失，还能继续经营的，如果他能退还你押金跟房租已经不错了，如果经营项目不对，看你跟房东怎么沟通了，而且你找到这个店面应该也很容易还是想在这里踏踏实实经营的，你完全可以办理过户，就是把之前的证照过户到你的名下，甲方应给予什么样的赔偿。现在就是这种情况
1、合同上如写明是商铺，你可以要求房主赔偿大部分损失，过错主要在房主。但你也有一定的过错，如房产证是已经写明是住宅，你若查看的话就不会发生，但你只是承担小部分责任。2、住宅不是完全不能办理营业执照，根据《物权法》若争得有利害关系的业主同意，是可以办理营业执照的。北京刘昭彦律师
我来讲讲个人肤浅的见解。
这要看看你所签订的合同的目的是如何了，一般的为经营而签订的房屋租赁合同，如果是工商办理登记所用的格式合同一般都会有“为经营需要”、“为了繁荣经济”这类的表述，如果合同的目的是为了经营，那么现在合同目的已经不能实现了。
合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
而行政行为可以构成不可抗力。
所以这合同是可以解除的。合同解除了之后租金、押金当然就得退回了，至于装修，在租赁期内应当取得出租方的同意才能装修的，如果房东已同意你装修，那么合同解除后房东应当对你给予适当的补偿。
前面的回答都从不同的方面去说，我也只是从另外一个角度来谈谈，希望你有更多的考虑方向。
同时回应上楼的，如果前一租户是个体工商户的，那么是不能办理过户的。
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