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海南产权式酒店再度火爆 是投资新径还是谋取暴利？
核心提示：&&&& 最近，在海南沉寂了10年之久的产权式酒店再度火爆起来。而海南多数产权式酒店都存在擅改土地用途情况，&&&& 最近，在海南沉寂了10年之久的产权式再度火爆起来。而海南多数产权式酒店都存在擅改土地用途情况，产权酒店的兴起，究竟是一轮新的投资途径还是违规谋取暴利呢？
　　【】继海南的商品房和酒店住宿价格被爆炒之后,一种新的投资理财项目―产权式酒店,在沉寂10年之后,再度在海南火爆起来,投资买一间产权酒店房,不仅可以坐收租金,还能在美丽的海岛度假养老,享受贵族般的生活,这些诱人的承诺,吸引了无数全国各地的投资者,纷纷到海南投资产权酒店。
　　海南热销产权酒店
　　记者首先来到海南的省会城市海口,在大街上,随处可以见到产权式酒店隆重推出的巨幅广告牌,根据一个广告牌上的地址,记者找到了一家正在热销的产权式酒店。
　　海口明光国际销售部主管 洪焕斌 :“现在只有这两种户型,一种是58平方的标准间,一种是套房,58平方的标间只剩一间,套房剩20多间 005644等于说快卖完了,对啊,我们现在只剩尾盘。”
　　工作人员告诉记者,他们总共推出了1000多套房间,总价从100多万元到1000多万元不等,虽然房子的价格都不低,然而在记者看房时,仍然不断碰到前来看房的投资者。而在另外一家正在销售的产权酒店,记者见到,前去咨询、购买产权酒店的人也不少。
　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶:“ 现在多少钱一平米,现在1元,你买了之后交给酒店经营管理,每年免费入住15天,然后其余的时间交给酒店经营管理,每年都会有回报,回报根据你的总房款计算的,总房款的8%到10% 。”
　　这里的售楼人员告诉记者,现在是产权酒店销售的淡季,去年年底这个大堂里都坐满了购买产权酒店的人,他们都忙不过来。记者在海口调查了解到,海口的十几家产权酒店大部分都售罄,仅剩下几家尾盘在销售。海口的产权酒店如此热销,那么,三亚的产权酒店又怎样呢?
　　三亚海韵度假酒店 销售人员:“总共多少套产权式酒店房,800多套,还剩多少?20%吧,三亚海韵度假酒店 销售人员多少钱一平米?均价65000元。”
　　三亚产权酒店70%集中在临海的三亚湾路上,调查中记者了解到,在近半年的时间,三亚就有近20家产权酒店全部销售完毕。记者在三亚湾路上看到,还有近10家产权酒店正在建设。
　　三亚财富海湾公馆置业顾问 董思婧:“现在是认购,正式签合同在5月份,2月份开始卖的,我们能去看一下吗,现在看不到房。”
　　产权酒店前身是烂尾楼
　　海南在批准为国际旅游岛之后,随着房价的暴涨,海南省政府也紧急叫停了房地产开发建设用地的审批,而我们的记者在海口和三亚调查时发现,仍然有不少的产权式酒店在推出和建设,那么,这些产权酒店是怎么来的呢?接着来看记者的调查。
　　这是位于海口市中心的一家产权式酒店,如果不是酒店大楼外边的巨幅广告,看不出来这还是一家4星级的酒店。
　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶:“这哪里能看海?前面,窗推不开,这个房子质量挺差的,玻璃窗都推不开,现在全部要装修的。”
　　在酒店的房间里记者看到,房间布局很老,装修也很陈旧,看得出来房子根本就不是新盖的。
　　新标榜产权式酒店置业顾问 谢晓瑶:“这个房子盖了多少年了?2003年营业的,可能是1990年拿的地。”
　　在这份购房合同上,记者见到,这家叫新标榜的产权酒店是1988年就开发的一个住宅性质的楼盘,项目名称叫四海大厦,根本不是现在审批的产权式酒店。
&&& 　置业顾问:“现在买这个房子只有48年的产权。”
　　同样,在海口号称第一高楼的五星级酒店,明光国际产权酒店,记者看到,这个产权酒店也是上世纪90年代开发的一个住宅性质的楼盘,土地使用年限从70年,现在已经缩减到了57年。
　　明光国际销售部主管 洪焕斌:“因为这个项目比较特殊,最早在1998年盖,没有完工,2003年开始盘活、重新装修,政府特批的2003年算起 。”
　　调查中记者了解到,在海口和三亚还有数量不少的一批被称为烂尾楼的住宅楼房,现在都改成了产权式酒店。
　　产权酒店:擅改土地用途牟取暴利
　　记者在调查中发现,海口和三亚市区推出的大多数产权式酒店,其规划的土地使用性质,都是商品房住宅用地,那么,在海南商品房价格成倍上涨的情况下,为什么开发商还要纷纷把住宅性质的商品房,改成经营性的产权酒店呢?
　　海南正凯律师事务所律师 李武平:“ 现在因为它变为产权式酒店以后,它就以商业性质的房屋来进行销售它为什么要以商业性质进行销售 是不是这中间的价格有什么奥秘这个价格应该是翻倍的吧市场利润空间大。”
　　在海口和三亚,上个世纪90年代审批的楼盘,按70年的产权计算,现在仅剩下50年的使用权限,而在调查中记者了解到,目前当地有关部门按经营性的商业用地规划审批的产权式酒店,产权年限是40年到50年,不少从烂尾楼改头换面的产权式酒店,就利用这个年限,模糊概念,以产权酒店的价格卖房。
　　海南正凯律师事务所律师 李武平 :“但是一般投资者来讲 他初看的话 因为这些楼盘都是在九十年代初到2010年的20年了 初看是48年到50年 就很接近商住楼 就说它的成交 在买卖的时候按照商用性质楼盘进行交易 来定合同的价 事实上这里面有个重大的误解。”
　　这是一个紧邻一家产权酒店的小区,小区开发于1993年,土地是与该产权酒店同步审批的。小区的居民告诉记者,现在这里的二手房价每平米卖6000元左右,而这家产权酒店卖18800元一平米。
　　小区居民:“我们94年就已经在这里住了 所以这些房子都是一起盖的。”
　　记者:“盖好了之后没卖出去?”
　　小区居民:“对,一直没卖。 烂尾楼,烂尾楼就放在那里知道吗。”
　　记者在海口和三亚做了一个调查,住宅性商品房改成产权式酒店后,每平方米房屋的售价要比普通商品房贵2到3倍。按照《土地管理法》第四条第四款的规定:“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”,而 《物权法》草案第一百四十六条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。”,然而,记者在海南调查了解到,将商品房住宅性质改变为商业运营的产权式酒店,几乎没有去有关部门做变更。
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房产证如何变更
一房产，原土地为集体，现土地已已让，房产证能变不？如何变？
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一房产，原土地为集体，现土地已出让，房产证能变不？如何变？
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收土地证复印件，产权人写变更申请，作变更登记。
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如平民房产登记所言：比对原件后，收土地证复印件，身份证明、申请书、房产证，变更土地信息，住房成为私有，不再是宅基地了，记载于登记簿。此房以后的转移和抵押不再受集体土地上的房屋的限制了。
我因迁居，要重新安排生活，今天以后，将会离开论坛。多年来，在论坛学到不少东西，想各位同仁表示衷心的感谢！以前，我自己有不对的议论，也敬请各位批评、斧正。谢谢多年的受教！再见!
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原帖由 老房产 于
12:34:53 发表如平民房产登记所言：比对原件后，收土地证复印件，身份证明、申请书、房产证，变更土地信息，住房成为私有，不再是宅基地了，记载于登记簿。此房以后的转移和抵押不再受集体土地上的房屋的限制了。
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从《房屋登记办法》上说可以不做任何变动，但个人觉得根据房地一致，保证登记簿信息的及时性，建议做变更登记。支持楼上几位的意见。
齐鲁自古诞生杰& &
曙光最先现日照畅所欲言产权网 各抒己见在论坛
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说一点土地方面的，集体土地变成出让的国有土地必须经过征转手续，这个过程土地和房屋按照房地合一原则，应该一同征转。既然是出让土地，不大可能带建筑物出让，除非是现状补办类，但此时房屋性质如还是集体土地则自相矛盾。所以这类设计集体土地变为国有土地的，一定谨慎。房地合一的原则一定不能违背！~
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同意以变更登记处理.
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要作变更的。
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　　红色假日酒店(甲方)与所有产权人(乙方)分别签订了为期三年的协议，由甲方负责酒店日常的经营，每年按乙方购房价格(经过统计，购房总价合计900万元)的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%，则超额部分由双方平分。甲方2006年度营业收入总额为500万元，成本费用352万元(包括支付租金72万元，取得了正式发票)，年度利润总额148万元(为简化分析，假设无任何纳税调整事项，计算结果不保留小数)，全年累计缴纳企业所得税49万元。那么，协议约定的超额净利为148-49-900×5%=54(万元)，乙方累计分得27万元。2007年2月底，甲方在按20%的税率扣缴“利息、股息、红利所得”个人所得税后，余额全部支付给产权人。
　　可见，乙方所获收益分为两部分，一是固定的租金收入，二是浮动的年终分红。在实际操作中，几乎所有酒店和甲方一样，都将平时发生的租金费用计入成本费用，将超额分红纳入税后分配事项。从表象上看，这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质，甲方的处理方式无可非议。
　　但是，笔者对此却不能苟同，原因在于：首先，投资和租赁是两种截然不同的行为，有着不同的法律意义及后果，不能混为一谈;其次，甲乙双方事实上并未在工商部门办理投资注册手续，不能认定为投资行为;最后，无论酒店经营状况如何，即使出现了亏损，产权人都能按照合同约定取得固定收入。由此推断，其本质上就是一种单纯的出租房屋行为，根据实质征税原则，所谓“分红所得”也应该界定为租金收入进行相应税务处理。
　　随着《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔号)的出台，笔者的观点也得以证实。该文明确，酒店产权式经营业主(即产权方)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业―――租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。据此规定，乙方分红收入所涉及的主要税种有：按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税，按10%的税率缴纳个人所得税。
　　笔者认为，国税函〔号文在对经营业主纳税问题进行规范的同时，也给纳税人合法减少税收支出提供了依据。
　　经过以上分析可知，甲乙双方事实上不存在投资关系，税法上也认定产权方取得的超额分利就是租金收入，财务上在税后分配这笔款项的做法既不妥也不够划算。只要酒店方转变思路，采取正确的账务处理方法，就可以把协议约定的分红款转化为正常的租金费用，从而起到抵减当期应纳所得税额的作用。
　　从会计上分析，酒店方在订立合同时就承担了一项潜在的付款义务，其最终是否需要履行以及支付数额的多少都要视年度经营成果来定。根据财务准则关于或有事项的规定，企业应对或有损失进行确
认和计量并计入当期损益。
　　假定其他条件不变，红色假日酒店年初经过测算，估计年末分红额在3%(即27万元)左右，财务上应将其作为租金费用，按期平均分摊计入“预计负债”科目(只提不付)。一般情况下，预提的数额与最终支付额会存在差异，甲方应于会计期末参照年度经营成果计算出实付额，并与“预计负债”科目余额进行比较，如有差额则要据实调整(未完成超额净利就要全额冲销)。本例中甲方累计提取额与实付额没有任何出入，无需进行调整。
　　从税收上分析，或有事项的结果须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实，它在得以证实前的计量额只是一种估计数，并不符合税前扣除项目确认时所应遵循的确定性原则，无法税前扣除。甲方在办理所得税预缴申报时，应将或有损失作为纳税调整项目，增加当期应纳税所得额。
　　可见，企业平时计提的租金费用只能减少会计利润，并不会对预缴的所得税额产生实质性的影响。但是，随着年度终了和经营成果的确定，这27万元也逐渐转化成一项现时的义务，即使未在预提当年支付(支付期在次年2月)，由于符合确定性和权责发生制原则的要求，完全可以归属为2006年度的费用予以税前扣除。
　　经过这样处理，企业年度利润以及应纳税所得额比改变会计核算方法前减少了27万元，降至121万元，实际缴纳所得税40万元，节约了9万元的税额支出。
　　据笔者所知，红色假日酒店已于2007年2月向主管税务机关办理完毕了年度所得税的结算手续。那么，是否有退回多纳税款的补救措施呢?
　　答案是肯定的。《企业所得税汇算清缴办法》(国税发〔号)第六条明确，除另有规定外，纳税人应在纳税年度终了后4个月内，向主管税务机关报送《企业所得税年度纳税申报表》和税务机关要求报送的其他有关资料，办理结清税款手续。文件第十一条规定，纳税人在规定的年度纳税申报期内，发现纳税申报有误的，可在年度纳税申报期内重新办理纳税申报。文件第十二条规定，纳税人在纳税年度内预缴的税款超过全年应纳税额的，主管税务机关应及时办理退税或者抵缴其下一年度应缴纳的所得税。按照这些要求，甲方完全可以在汇算清缴期间(年度终了后4个月内)内重新办理纳税申报并提出退抵申请。
　　需要说明的是，当初企业凭产权人签字领款的分红表作为27万元的出账依据，但随着“分红”性质的变更，甲方应督促对方取得正式发票后方可支付款项。否则，税务机关就会认定这项支出缺乏真实合法的凭据，不允许企业申报扣除。
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房屋性质为写字楼，可以做宾馆用吗？
请问可以宾馆吗，商用房的产权是40年，房屋所有权证上写性质的是写字楼？还有这个房子已经15年了我想买一所房子，那我现在买是不是就不合适了啊？
提问者采纳
更房屋使用性质很麻烦。产权问题不大，改成宾馆需要房管、环保，可以到期再续、消防等诸多部门审批，关键是写字楼是否具备做宾馆的条件、工商
这个写字楼其实就是个临街门市，我不打算变更房屋性质，它是一座独立的七层楼，应该具备做宾馆的条件，我想问的是如果我直接去工商注册宾馆，他们会给我审批吗
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青海振业资源开发公司、青海宾馆合营有限公司与海南正泰物业发展公司转让合同纠纷案
最　高　人　民　法　院民　事　判　决　书
(2002)民二终字第197号
　　上诉人(原审被告、反诉原告):青海振业资源开发公司。住所地:青海省西宁市黄河路158号。　　法定代表人:高敏，该公司经理。　　委托代理人:黄大泽，盛通律师事务所律师。　　委托代理人:刘天增，北京市众天中瑞律师事务所律师。　　上诉人(原审被告):青海宾馆合营有限公司。住所地:青海省西宁市黄河路158号。　　法定代表人:郭素强，该公司董事长。　　委托代理人:佟时飞，盛通律师事务所律师。　　被上诉人(原审原告、反诉被告):海南正泰物业发展公司。住所地:海南省海口市海府大道140号。　　法定代表人:李崇明，该公司总经理。　　委托代理人:赵伟，北京市中凯律师事务所律师。　　上诉人青海振业资源开发公司(以下简称振业公司)、上诉人青海宾馆合营有限公司(以下简称青海宾馆)为与被上诉人海南正泰物业发展公司(以下简称海南公司)转让合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院(2002)青民二初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张勇健、审判员于松波、代理审判员殷媛参加的合议庭进行了审理，张勇健担任审判长，书记员张锐华担任记录。本案现已审理终结。　　原审法院查明:日，振业公司(甲方)与海南公司(乙方)在青海省西宁市签订《合同书》及合同附件，约定:甲方将所属全资分公司上海振业房地产公司(以下简称上海公司)产权(所有权和经营权)一次性转让给乙方，转让费共计人民币800万元，即乙方出资人民币整体购买上海公司及公司所属一切财产业务等(张江项目除外)；第一期自合同签订后七天内支付甲方200万元，第二期自合同签订后三十天内支付甲方200万元，第三期自合同签订后六十天内支付甲方200万元，第四期自合同签订后九十天内支付甲方150万元，剩余50万元自日以前支付完毕。甲方的权利义务为:甲方自合同生效后即不再对上海公司的新行为负责；一个月办理好有关公司转让手续，变更上级主管单位及法定代表人，乙方参与协助；公司转让过程中甲方及甲方所派人员应积极协助乙方开展工作，协助乙方理顺与转让公司有关的各种关系、渠道、办理变更过户手续，处理好与转让公司有关的遗留问题；开列上海公司转让前的详细业务清单及固定资产、合同、档案等清单，作为本合同附件。乙方的权利义务为:乙方在合同生效后，即接收上海公司，承袭其权利和义务，对其新的行为负责，并履行其债权债务；按时支付转让费等。双方还就违约责任、法律仲裁、特定条款等进行了约定。《合同书》共有附件7个，所有附件均是合同不可分割的一部分，与合同有同等法律效力。　　日，上海公司出具《资料交接清单》、《财务交接清单》，将清单所列明细交于海南公司，交接人为娄倩，接交人陈健康及王瑞玲。　　日至日，海南公司分十次支付给振业公司人民币680万元、美元5万元。青海宾馆于日向海南公司开具了九张价值为721．4075万元的服务业发票。　　原审法院另查明:日，青海宾馆开办振业公司，企业性质为全民所有制企业，注册资本金为147万元。在振业公司的工商档案中，该公司于日向青海省工商行政管理局出具青振公字(1998)6号介绍信称“我公司营业执照注册资本金为147万元，已到位资金是65万元，尚有青海宾馆投入的80万元未到位，特此证明”。　　日，经上海市工商行政管理局核准登记，振业公司开办上海公司，企业性质为全民所有制企业，注册资金为500万元，法定代表人为高俊。日，振业公司以青振司发(1995)15号文《关于王瑞琴同志任职的通知》，任命王瑞琴为上海公司经理(法人代表)，全权负责该公司经营业务工作。5月8日，在工商行政管理局工商档案中亦将原法定代表人高俊变更为王瑞琴。　　日，海南公司以振业公司为被告向青海省高级人民法院提起诉讼，请求解除合同，由振业公司退还转让金本息人民币约1100万元并赔偿损失。同年8月18日变更诉讼请求，追加青海宾馆为共同被告，请求确认双方签订的关于出售上海公司的合同无效，如若有效则解除此合同，判令振业公司返还海南公司转让金730．25万元及利息663．6886万元，并赔偿损失188．8万元，青海宾馆对上述款项承担连带民事责任。日，振业公司向青海省高级人民法院提起反诉，请求判令海南公司继续全面履行合同，支付拖欠转让费82．3425万元，并支付违约金40万元，赔偿逾期付款利息95．432542万元。　　原审法院经审理认为:海南公司与振业公司虽基于平等、自愿、协商一致的原则，签订了有偿转让上海公司产权(所有权和经营权)的合同书及附件，约定了各自应享有和承担的权利、义务，但转让双方未按《全民所有制工业企业法》第二条的规定，对国家授予其经营管理的财产依法处分；在产权转让时，未对产权公司资产进行评估，违反了《国有资产评估管理办法》第三条关于国有资产出售前须资产评估的规定；对产权的有偿转让未经政府主管部门审核批准，违反了《全民所有制工业企业转换经营机制条例》(以下简称《条例》)第十五条、第四十二条关于转让须经政府主管部门的批准的规定；转让未经工商行政管理部门核准登记、变更企业性质、主管部门等事项，违反了《企业法人登记管理条例》、《条例》关于企业变更，应当依法经工商行政管理部门核准登记的规定；转让未向国有资产管理部门办理产权变更或注销登记，亦违反《条例》第三十八条关于企业变更须向国有资产管理部门办理产权变更的法律规定。因此，双方签订的产权转让合同及附件因违反法律、法规的规定而无效，该合同及附件从订立时就没有法律约束力，当事人双方依据无效合同已流转的财产应予以返还。当事人双方为了实现各自的经济利益，规避法律，造成合同无效，均有过错。海南公司主张其已支付给振业公司转让金占用损失人民币6616230元、美元25500元，由海南公司和振业公司各承担一半，其余损失即海南公司为实现“银统大厦”的收益权等造成的188．8万元和振业公司在“银统大厦”参建项目中已形成违约的损失，由双方当事人自行承担。振业公司以被转让的上海公司的投资方青海宾馆属中外合资企业，其子公司和孙公司财产来源于青海宾馆，不应纳入国有资产管理部门的管理和批准范围，双方订立的合同程序、内容均合法，应确认合同有效的辩解理由不能成立。事实上青海宾馆的企业性质名为中外合资企业，实为国有独资企业。海南公司主张本案合同无效、返还财产及部分赔偿损失的理由成立，予以采纳。海南公司关于青海宾馆应承担连带返还转让金、赔偿损失的请求，经庭审质证，振业公司的开办和投资单位是青海宾馆，振业公司经核准登记具备独立的法人资格，对外独立承担民事责任，故海南公司请求判令青海宾馆承担连带返还责任不当。但青海宾馆对振业公司投入的注册资本金80万元未到位，应承担该部分注册资金不实的民事法律责任。鉴于海南公司与振业公司签订的合同书及附件被认定为无效合同，振业公司要求履行合同、支付违约金及逾期付款利息的反诉请求于法无据，应予驳回。该院依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第(一)项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十六条、第一百二十八条的规定，判决:一、确认海南公司与振业公司签订的《合同书》及附件无效。二、海南公司返还上述合同中约定的上海公司的产权(所有权和经营权)及已交付的相关资料。三、振业公司返还海南公司的转让费人民币680万元、美元5万元。四、海南公司因收购上海公司支付的转让金而形成的资金占用费人民币661．623万元、美元25500元(按中国人民银行同期贷款利率、外汇利率计算，自日到日止)，海南公司、振业公司各承担一半，即各承担人民币330．8115万元、美元12750元，与第三项转让费合计后振业公司在该判决生效后一个月内向海南公司支付人民币万元、美元62750元。五、青海宾馆承担向振业公司投入的注册资金不实的范围内，承担80万元的民事责任。六、驳回振业公司的反诉请求。一审案件受理费650lO元，海南公司、振业公司各承担30000元，青海宾馆承担50lO元，反诉费20940元由振业公司承担。　　振业公司、青海宾馆均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。振业公司称:(一)一审判决认定事实错误。依据对外经济贸易部、青海省人民政府等文件及国家工商行政管理局核发的法人营业执照，青海宾馆为中港合资企业而非国有独资企业，而根据青海宾馆、振业公司、上海公司三家企业的隶属关系，以及青海省经济贸易委员会、青海省国有资产管理委员会办公室致青海省高级人民法院的复函，均证明振业公司、上海公司的企业性质为非国有法人出资设立的有限责任公司。虽然振业公司、上海公司的企业法人营业执照登记的企业经济性质为全民所有制，但这不能否定其投资隶属关系的基本事实。振业公司转让上海公司，实际上是非国有法人出资设立的有限责任公司对参建项目的转让，是企业自主、合法经营行为，勿需经过国有资产管理部门评估和批准。(二)一审判决适用法律不当。本案涉及的所谓资产转让实质上是尚未形成固定资产的企业投资权益转让，是与商品买卖同一性质的经营性行为。一审法院机械套用《全民所有制工业企业法》、《国有资产评估管理办法》的规定，曲解《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十五条的规定，认定该转让合同无效，并据此做出判决，属适用法律不当，判决错误。(三)一审法院审理程序违法。在一审审理过程中，法院曾向青海省国有资产管理委员会和青海省经济贸易委员会发函取证，但却在未收到青海省国有资产管理委员会复函之前就作出一审判决。而对依法调查取得的青海省经济贸易委员会日出具的有关认定青海宾馆和振业公司企业性质的重要证明文件，在一审审判活动中既没有加以质证，也没有在判决书中体现，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》、《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》等证据认定的相关规定。另外，本案一审中的原、被告三方代理人均为一个律师事务所的律师，违反了中华全国律师协会关于“同一律师事务所不得代理诉讼案件的双方当事人”的纪律规定。(四)海南公司的诉讼主张已过诉讼时效。振业公司已于1995年8月履行了合同，并多次要求海南公司提供用以变更企业工商及产权登记的相关资料及未付的转让金。　　在海南公司未按合同约定期限如数付款的情况下，振业公司将上海公司的公章、账本等文件和资料都移交给了海南公司，海南公司对上述行为是确认的，自1995年8月至起诉之日从未提出任何异议，并自日至日分七次支付振业公司人民币676．25万元，美元5万元，说明海南公司已认定振业公司履行了合同约定的义务。海南公司控制和管理上海公司五年半之后，上海公司被吊销营业执照，完全是海南公司自己应该承担的经营后果，与振业公司无关。对振业公司提出的反诉请求，一审法院未予支持，请求二审法院查清事实，依法支持振业公司合理的反诉请求。　　青海宾馆上诉称:一审法院认定青海宾馆名为中外合资企业，实为国有独资企业与事实严重不符，根据青海宾馆的工商登记资料表明，青海宾馆的企业性质确是中外合资经营企业。对青海宾馆设立振业公司时有80万元注册资金未到位的认定，也未经核实。在程序上一审法院依职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人的意见，而本案一审法院对青海省经济贸易委员会、青海省国有资产管理局调查取得的影响本案正确裁判的证据，在未经任何开庭质证的情况下即予以否定，有失公正。请求二审查明事实，依法改判。　　海南公司答辩称:(一)青海宾馆实为国有独资企业。振业公司、上海公司均是国有非公司制企业，该两公司应适用我国全民所有制企业法律制度，而不适用《公司法》的规定。青海宾馆是由青海省委招待所作为中方出资者、组建人而申请设立，由于外方资金没有实际到位，所用资金实际为中方出资的财政拨款、银行贷款。当时，筹建处给青海省工商局的文件也确认该公司“实为中方出资的国有企业”。特别是在外方完全退出时，青海省委驻香港的办事机构香港海湖发展有限公司(以下简称海湖公司)签订协议，以外方出资者名义出现，而海湖公司是青海省委办公厅派驻香港的公司，实为国有企业；海湖公司早已被清盘，所谓的外方出资者根本就不存在。青海宾馆实为国有企业，一直被纳入地方财政管理，青海国有资产管理部门一直对青海宾馆的国有资产进行管理，发有《国有资产使用登记证书》，该证书于2002年8月进行了换证。根据法律、法规及本案事实，投入青海宾馆的财政拨款、银行贷款形成的资产及其收益，全部为国有资产。(二)上海公司是国有非公司制企业，该企业及其资产的转让应当依法经国有资产管理部门评估和批准，并办理国有企业、国有资产产权变更、注销登记和工商变更登记。一审判决根据该企业转让未经政府及其机构的批准、评估，且违反国家法律、法规的强制性规定而认定合同无效，有充分的事实和法律根据，是完全正　　确的。(三)上海公司的产权并未移转海南公司。双方签订转让合同后，振业公司从未向工商、企业产权登记管理等部门出具过企业所有者变更的文件或通知，也没有给海南公司出具用于办理企业产权变更、企业所有权变更的工商变更登记文件，更没有向上海公司的债权人、债务人发出该企业产权及资产所有者变更的通知。振业公司所称上海公司已由海南公司占有控制，产权已转移等没有任何事实根据。(四)振业公司称本案已过诉讼时效，与振业公司的一审反诉自相矛盾，且本案大量证据及事实均证明海南公司提起诉讼没有超过我国民事法律规定的诉讼时效。(五)振业公司提出本案应适用《公司法》而不适用《全民所有制工业企业法》、《国有资产评估管理办法》等企业法的主张及理由，完全违背了我国法律适用基本原则，无视我国企业法、公司法同时并存有效的事实，是完全错误的，一审判决适用法律正确。(六)原审法院对未经当事人申请调取、未经当庭质证、明显与大量事实相违背，且在案件判决后才提交的青海省经济贸易委员会、青海省国有资产管理局的函件未作为证据，正是严格按照《民事诉讼法》等民事程序法办案，根据事实和法律作出裁决。振业公司提出一审程序违法，没有任何事实及法律根据。请求二审驳回振业公司、青海宾馆的上诉请求，维持一审判决。　　本院对原审法院查明的部分事实予以确认。　　二审另查明事实如下:　　1．日，振业公司向海南公司移交的资料包括上海公司的营业执照，税务登记证，公章、合同章、财务章，发票，申请登记资料，对外合同及有关材料等，同日上海公司变更了法定代表人，变更后的法定代表人王瑞琴即是海南公司的法定代表人；同年8月14日，王瑞琴作为上海公司的法定代表人代表该公司与上海天诚公司签订了《参建补充协议(二)》，就参建工程款的支付、资金占用费的补偿及预售手续的办理期限等进行了约定。　　2．1998年4月，根据上海市工商行政管理局的限期整改通知，王瑞琴以上海公司名义委托王瑞玲代表该公司办理经营范围变更事宜，取消了该公司原有的房地产开发、物业管理、装潢等经营范围；后因该公司未按规定进行年检，上海市工商行政管理局于日吊销了其营业执照。　　3．青海宾馆是1985年经有关部门批准成立的中港合资企业，最初的港方投资人香港联力中国投资有限公司退出合资后将其股权转让给香港海湖发展有限公司(该公司系青海省在香港开办的窗口企业)，海湖公司以其500万马克置换了原香港联力中国投资有限公司的投资。本案一审期间，原审法院曾就青海宾馆、振业公司的性质及转让上海公司应否经国有资产管理部门批准、是否存在政策障碍等问题征询有关部门意见，青海省国有资产管理委员会办公室和青海省经济贸易委员会分别答复:青海宾馆在2001年前是中外合资企业，政府没有直接投资，产权归该公司所有；振业公司是非国有法人出资设立的有限公司，产权归其投资主体，振业公司对外转让上海公司的产权经营权，由其自行决定，毋须国有资产管理部门批准。青海省工商行政管理局也曾出具证明称:青海宾馆系中外合资企业，振业公司是非国有法人出资设立的公司，当时登记为全民所有制企业是有关法规不健全登记制度不完善所致。　　4．青海会计师事务所曾对青海宾馆的实收资本情况进行过查验。其于日出具的注册资本验资报告载明:海湖公司根据其与香港联力中国投资有限公司的股份转让合同，于1991年6月将股份款500万德国马克汇入省计委，并于同年9月转存中国银行西宁分行“青海宾馆合营有限公司”名下。　　5．1995年至1996年间，振业公司曾多次要求海南公司支付剩余的转让款并要求其明确是否仍有履行合同的能力与诚意，海南公司表示正在多方努力筹款并请振业公司相信其履约诚意与能力。此后振业公司于日向海南公司发了催款通知书。　　6．2000年12月，王瑞琴与案外人周有森签订协议约定，王瑞琴委托周有森办理其所有的“银统大厦”的房产的善后事宜。　　7．日，海南公司致函振业公司称:悉知你司近期单方到上海天诚公司商洽银统大厦事宜，未以任何形式告知我公司，特再次提出并希望你公司严格履行合同义务，并对上述问题在五日内书面答复，逾期视为认可后果自负。振业公司于同月17日答复称:按照合同贵方应于日付清转让费800万元，但贵公司尚欠本息415．19万元，希望你公司严格履行合同条款；关于贵公司提出的同上海天诚公司房地产事宜，待双方履行完日合同后，我方可协助你公司处理有关问题。收到该函后，海南公司于同月29日回复振业公司称:你司未完全履行合同义务，迄今未向我公司解释清楚“建设费”的确切内涵，并在不通知我公司的情况下以主管单位身份到上海天诚公司洽谈上海公司房产事宜，并拒绝我公司曾提出的就转让金对账的要求，已构成违约并侵犯了我公司的权益，应承担一切后果和责任。日，海南公司对振业公司提出了起诉。　　8．上海天诚公司于日出具一份“说明”，其主要内容为:我公司于2000年6月实施剥离，法定代表人等进行了变更，变更后至2002年元月底，振业公司从未以上海公司上级主管名义来我司洽谈过“银统大厦”参建的相关事宜；上海公司法定代表人原为高俊，后变更为王瑞琴，与上海天诚公司的第二份补充协议也由王瑞琴出面签订，我司多次通知上海公司履行合同义务，她均不予理睬；参建合同中约定的“建设费”即为建设房屋的全部成本，1995年5月高俊、王瑞琴等人曾来咨询，我司做过解释；“预售证”是开发商向房管局申领的，作为参建方，房管局不予另行办理。　　9．关于海南公司实际支付的转让费数额，双方在二审期间一致确认是6762500元人民币和5万美元(折合人民币414075元)，合计7176575元。原审法院认定的人民币数额6800000元有误。　　本院认为:根据公司法有关公司享有由股东投资形成的全部法人财产权、以其全部法人财产依法自主经营的规定，公司有权依法处分其财产，包括有偿转让其所属企业。国有独资公司的资产转让虽须对所转移的财产进行评估并经国家授权部门办理审批和财产转移手续，但国家并不禁止国有企业转让其资产。根据《国有资产评估管理办法》的有关规定，转让国有资产须进行评估，但该规定属于国有资产管理规范，不能直接否认合同效力。未经评估转让国有资产的，转让合同并不当然无效，有关管理部门可以责令当事人补充办理评估程序，若有明显低价的情况，可以责令买受人补交价金。进行资产评估及审批的首要目的在于保障交易公平、防止恶意低价转让国有资产。故国有企业转让资产的行为是否有效应当以其是否造成国有资产的损失及国家有关部门是否准许其转让为实质要件。本案中，因青海省国有资产管理局及青海省工商行政管理局、青海省经济贸易委员会等国家授权部门均对该项转让不持异议，故应认为该公司未经评估和审批而转让其所属的上海公司的行为，并不在实质上违反有关法律法规。海南公司、振业公司签订的本案转让合同，双方当事人主体合格，其意思表示真实明确，海南公司在已实际接收并经营上海公司多年后，在国家有关授权部门对转让行为没有异议且上海公司已被吊销企业法人营业执照的情况下，以所转让的资产未经评估为由提出的本案合同无效和振业公司应返还转让金的主张缺乏事实和法律根据且有悖诚实信用原则，本院不予支持。原审判决认定本案转让合同无效并据以判令振业公司返还转让金，适用法律不当，应予纠正。　　根据合同约定，振业公司的合同义务主要是:不再对上海公司的新行为负责；保证上海公司在转让前合法、有效存在、无法律纠纷；一个月内办好转让手续，变更主管单位及法定代表人；提供上海公司的所有手续和转让手续，搞清参建项目“建设费”的含义、协助办理大楼的预售证等。从实际履行情况看，合同签订后，振业公司即任命了海南公司的法定代表人王瑞琴为上海公司的法定代表人，并在工商管理部门办理了变更登记，将营业执照、税务登记证、各种公章、发票、上海公司的成立及年检资料、参建“银统大厦”的资料交给了海南公司，之后又将上海公司的会计账册、报表及财务传票等交与了海南公司。至此，海南公司已实际接收并控制了上海公司，振业公司的主要义务已经履行完毕。　　关于海南公司在一、二审中均提出的振业公司未按约定履行合同的几个问题。(1)根据合同约定，合同生效后振业公司不再对上海公司的新行为负责。海南公司日、29日的函中曾提出振业公司单方以上海公司上级主管单位的身份到上海天诚公司洽谈银统大厦事宜，其意为振业公司违反了上述合同中的约定。对此，振业公司因海南公司放弃了相关诉讼理由而未答辩，但从上海天诚公司的说明看，不存在这一情况，故对振业公司有无此项违约行为本院不予认定。(2)双方在合同中约定变更上海公司隶属关系，根据合同附件中的约定，未办妥隶属关系　　变更并不影响合同效力、条款及经营业务，上海公司产权仍归海南公司所有。而从实际履行看，隶属关系问题不但未对履行合同产生任何影响，而且海南公司从未提出过这一问题，即使是在起诉前夕的2001年12月的函件中，也未提及该问题。(3)关于搞清“建设费”含义问题，据振业公司的陈述和上海天诚公司的说明，早在1995年5月，双方已向上海天诚公司咨询并已得到了答复和解释。(4)关于未按承诺协助海南公司办完大楼预售证问题。参建单位不能另行办理预售证，合同附件中的这一约定在事实上和法律上是不可能的，是一种无效的无法履行的约定。因此，海南公司在合同履行过程中直至起诉前也从未提出过振业公司在这一方面上违约的问题。　　如上分析，自双方签订合同并办理了交接手续后，上海公司已在海南公司的完全掌控之中，王瑞琴也以上海公司法定代表人的身份代表该公司与上海天诚公司签订补充协议、与案外人(周有森)签订处理“银统大厦”事宜的协议，办理了有关变更上海公司经营范围的事宜等等。在海南公司接收并经营上海公司5年后，上海市工商行政管理局因上海公司未按规定申报年检，且放弃听证权利，于2000年11月吊销其营业执照；受到处罚后，上海公司又未申请复议，从而丧失了作为企业法人的经营能力。此后，海南公司在已无可能原状返还上海公司的情况下，向人民法院提起本案诉讼，主张撤销转让合同，请求返还转让金，实有违诚实信用原则，其诉讼请求本院不予支持。　　关于振业公司提出的反诉请求，其于日向海南公司追讨欠款，此后，又于日向海南公司发出催款通知，其间相隔四年有余。现没有证据证明在此期间振业公司向海南公司主张过权利，亦没有其他诉讼时效中断的法定事由，故振业公司提出的海南公司应偿付欠款及利息、违约金的反诉请求已过诉讼时效，本院不予支持。　　综上所述，本案双方当事人签订合同的主体合格，意思表示真实，合同内容也不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。海南公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院予以驳回；振业公司、青海宾馆的上诉理由成立，本院予以支持。振业公司的反诉请求因已过诉讼时效，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下:　　一、撤销青海省高级人民法院(2002)青民二初字第3号民事判决；　　二、驳回海南正泰物业发展公司的诉讼请求；　　三、驳回青海振业资源开发公司的反诉请求。　　一审案件本诉受理费65010元，由海南正泰物业发展公司承担，反诉受理费20940元，由青海振业资源开发公司承担。二审案件受理费65010元，由海南正泰物业发展公司承担。　　本判决为终审判决。
审　判　员　于松波&& 　 代理审判员　殷　媛&&
　 二OO三年九月二十五日
书　记　员　张锐华&& 　
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