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出门在外也不愁冯小刚获奖痛哭哽咽 直言对得起自己|电影导演协会|表彰大会|冯小刚_新浪娱乐_新浪网
冯小刚获奖痛哭哽咽 直言对得起自己
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　　新快报驻京记者梁晓雯
　　第四届中国电影导演协会2012年度表彰大会昨晚在北京举行，冯小刚凭借《一九四二》获得年度电影和年度导演，现场他回忆20年电影路中的挣扎更哽咽到哭了出来，他直言“对得起自己”，说起审查导致的反复修改，冯小刚也直言导演都是傻子才能坚持下来。
　　前来颁奖的章子怡现场也“调戏”合作过的导演张艺谋、李安、王家卫，笑称“你们每个人的名字在我的生命中都是一段非常精彩的故事”。
　　冯小刚哭了！
　　回首20年，我对得起电影也对得起我自己
　　上台自我阐述时冯小刚导演一上来就吐槽“不能说奖”这件事，“这样一个奖很有分量，为什么东躲西藏，就不能说这奖字，这是中国最专业的奖，谁能回答这问题？这问题解决不了中国电影好不了，完全没有道理。”
　　获得了年度导演，被问是否会再拍《一九四二》这样的电影，冯小刚也直言“我身体可能不行了，太累了。身体和心都很累。不过导演一生总要做一部自己值得付出的电影”。
　　回忆20年电影路
　　说到挣扎流泪
　　冯小刚回忆起自己这20年的电影之缘，他坦言老婆徐帆与自己1993年在广州金鸡百花结缘，在一起20年了。“我是1994年拍的第一部电影，到现在19年了，1995年在上海导演协会批准加入成为会员，到今年18年了，其间拍了15部电影。20年前我还是30岁的小伙子，现已经是55岁的小老头了，时间飞快，今天我在想怎么能够在20年时间拍了这么多电影，是什么原因让我坚持了下来做这个事，仅仅是当导演的风光还是名誉，不足以支持我坚持下来。”
　　冯小刚坦言这20年赶上中国电影翻天覆地变化，导演都非常挣扎。“这20年东奔西走，四处求人，唱大酒，找钱，这20年……(冯小刚哽咽)，满足观众的需要市场的需要，同时满足内心的需要，非常挣扎……(冯小刚真哭了)，不好意思岁数大了”。冯小刚也称20年间很多电影院改成歌厅，洗浴中心、家具城，“那时首要任务拍一些娱乐性强的电影，那是那个时期任务，“我的15部电影里有10部是这样，用娱乐来拉近观众跟我们的距离，但是我仍然没有忘记要对得起导演称号，能够拍一些自己非常想拍的东西，比如《一九四二》，回首这20年，我对得起电影也对得起我自己。”
　　说审查反复修改
　　导演都是傻子才能坚持
　　冯小刚直言不讳的脾气依旧不改，他直言每个中国导演遇到的巨大折磨就是审查，“我举例子，我们写一个剧本，挖空心思，想一句有意思的台词，想一个非常好的细节，然后把这个故事放在非常能站得住脚的背景，结果这个背景不能提。”他也坦言经常要改词，“审查的意见有时有道理，有时候拿到后让你觉得啼笑皆非、匪夷所思，明明知道这样好，还要坐在电脑前往不好里改，好莱坞导演受这折磨吗？有时候还要反复弄。”至于这20年里这些导演怎么坚持下来推动中国电影如此繁荣，冯小刚也笑称就一个原因，“这帮傻子太爱电影了，太迷恋电影了，魅力太大了，这样一帮人非常值得骄傲。”
　　又一顿放炮的冯小刚导演也笑称承受这么多年了，觉得这些话也没什么。“我们都说让中国电影弄好，要把艺术创作的事做好，我还是有必要说一下，该要讲的就要讲”。
　　章子怡现场表白
　　“调戏”几大导演
　　担任颁奖嘉宾的章子怡昨日也在现场发表了长长的表白，她坦言这两年有很多演员转做导演，一个比一个成功，比如徐峥。“我没有做过导演，全中国最优秀的导演我都合作过。他们非常辛苦，休息的时候少，操不完的心，晚上希望厚厚的剧本变成厚厚的人民币，来报答投资人，让他们以后可以再投资剧本。他们承受着很大的压力，电影审查的压力，不断地改动。”章子怡也坦言媒体的“照顾”之外，观众越来越挑剔，“做导演不是特别容易的事情。电影成功，角色被观众认识；如果角色不被观众认识，会认为是导演的失败”。
　　有意思的是章子怡在现场调侃了几位导演，“张艺谋在筹备‘六枪拍案惊奇’，李安拍《卧虎藏龙》太累了，所以继续留在美国吃汉堡。王家卫在家里看《一代宗师》剪剩下的素材。你们每个人的名字在我的生命中都是一段非常精彩的故事，因为你们我的生命变得更精彩”。身为演员的她也直言，自己在家也会想着厚厚剧本可以变成厚厚的人民币，让电影带来效益。
　　■花絮
　　陈凯歌抱恙& 来领奖的人不多
　　年度编剧奖颁给了电影《搜索》，出品方代表张文伯坦言导演抱恙在身，不想因自己状态不好亮相而显得对这个活动不尊重。其实颁奖礼在开始揭晓四个奖项之后，只有徐峥现身领奖，主持人刘仪伟笑称只有徐峥最勤奋，“葛优没有来，他在三亚拍冯小刚的电影。冯小刚今天早上坐飞机来了。葛优只能坐火车，他算了一下，今天早上上火车的话，后天下午才能到，只能参加电视剧表彰大会了。陈凯歌小恙，头疼发烧，出来怕引发骚动。”
　　■现场
　　徐峥获得评委会特别表彰
　　评委会特别表彰是今年新设的奖项，获奖的徐峥在《人再逋局濉分猩砑姹嗑缂嘀频佳葜餮菔埃够竦昧私衲曜罡咂狈俊Ａ旖苯邮懿煞玫男灬刻寡宰约和耆挥邢氲剑拔蚁衷诨乖诶斫馓乇鸨碚檬鞘裁匆馑肌？赡芫褪窃谝桓鱿防锔傻幕畋冉隙唷Ｎ艺娴氖且桓鐾肀玻谧牡佳荻贾酪囊桓鲎约合肱牡牡缬耙冻龆嗌伲行桓艺飧龉睦行凰谐銎贩胶途缱榈拿恳桓龀稍薄＞缱榈拿恳桓鋈烁冻龊芏啵嗟娜硕荚谀缓螅敢獍颜飧霰碚酶缱榈拿恳桓鋈恕薄１幻教逯饰试趺疵挥懈行环蛉耍Τ铺粽帕耍约合肱脑诔∪魏我桓龅佳莸南罚罢獗旧硎且桓鎏乇鸬慕保晕业囊庖逡埠芴乇穑馕蹲盼移鹇牖沟迷倥囊徊俊薄
　　》》导演协会2012年度表彰大会奖项
　　年度导演：冯小刚
　　年度电影：《一九四二》
　　年度男演员：黄渤《杀生》
　　年度女演员：颜丙燕《万箭穿心》
　　年度港台导演：魏德胜《赛德克?巴莱》
　　年度编剧：陈凯歌、唐大年《搜索》
　　年度青年导演：宋方《记忆望着我》
　　年度评委特别表彰：徐峥
　　年度杰出贡献：谢飞
(责编： 颜芥之)
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电话：010-&&|&&&&|&&实录：乐工场卖场项目推介会暨乐联盟颁奖典礼
房讯网 19:23:00
[提要]乐工场卖场项目推介会暨2012年度乐联盟颁奖典礼将于日在星河湾四季会酒店隆重举行。活动内容有乐工场卖场项目展示及推荐、乐工场网络卖场7.0版发布、2012年市场回顾及2013年市场展望、乐工场联盟2012年度总结及表彰颁奖等丰富内容。
&&& 房讯网讯 乐工场卖场项目推介会暨2012年度乐联盟颁奖典礼将于日在星河湾四季会酒店隆重举行，房讯网（）作为协办单位，房讯网总裁刘凯先生作为颁奖嘉宾出席。活动内容有乐工场卖场项目展示及推荐、乐工场网络卖场7.0版发布、2012年市场回顾及2013年市场展望、乐工场联盟2012年度总结及表彰颁奖等丰富内容。此次活动将邀请众多发展商及业主领导、代理行、主流媒体参加，届时众多业内精英齐聚一堂，共同分享和交流商业地产运营经验，并籍此机会增进各方了解与合作。
&&& 以下是现场直播实录：
　　乐工场卖场项目推介会暨2012年度乐联盟颁奖典礼
　　时间：日下午
　　地点：星河湾酒店
　　苗振中：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！欢迎来到乐工场发布会暨2012年度乐联盟颁奖典礼，首先请允许我自我介绍，我是乐工场业务二部的副总理苗振中，今天看到现场来了很多领导，还有很多我非常熟悉我们一起精诚合作的代理伙伴们，感谢各位的支持，非常荣幸能再次以主持人的身份与各位一起参与这次盛会。
　　崔彩虹：大家好，我是来自优胜大厦的租赁代表崔彩虹，第一次作为主持人与各位共赴这次盛会，还请各位代理同仁、各位领导在今后的工作中给我更多的支持和指导。同样感谢各位在百忙之中参加这次颁奖典礼，也祝愿各位在今天的颁奖典礼中都能获得大奖，收获新的成绩。
　　苗振中：接下来请允许我们向各位介绍今天的到场嘉宾，他们是：
　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长 陈国强
　　全国房地产经理人联合会主席& 杨乐渝
　　新浪乐居商业地产总经理& 郭杰
　　北科建董事总经理& 郭莹辉
　　房讯网总裁& 刘凯
　　骏豪地产营销总经理& 张胜
　　融科置地集团副总裁& 伍敏
　　嘉铭投资集团副总裁& 周巍
　　金地北京公司副总经理& 吕丽华
　　深圳平安不动产北京公司总经理& 许良飞
　　高纬环球中国区董事总经理& 张良军
　　中建地产北京公司副总经理& 汤炀
　　天津富力地产常务副总经理& 何倩
　　第一太平戴维斯策划部总经理& 许伟成
　　北京光华投资有限公司总经理& 王杰民
　　重庆立业副总经理& 沈光明
　　还有来自山西大同、四川成都、上海的朋友们！以及乐工场联盟理事会的各位领导以及联盟伙伴！欢迎各位的莅临。
　　苗振中：到场的嘉宾非常多。本次活动将由新浪、搜狐、腾讯、房讯网进行现场直播，现场我们看两边的屏幕，还设有新浪微博互动的环节，各位刚刚在签到的时候都在奖箱里投入了自己的名片，主办方乐工场安排了很多抽奖环节，准备了很多丰富的奖品。手机编辑短信发送到3，参与互动，所有奖项待会儿都将从微博和抽奖箱中产生。让我们拭目以待，看看今天哪位幸运的朋友能拿走我们最终的大奖ipad4。
　　乐工场素以卖场项目众多、客户渠道广泛、运营模式创新，在市场独树一帜，并获得广泛的认同，下面让我们用热烈的掌声欢迎乐工场集团董事副总裁葛红权先生为大会致开幕辞。有请葛总。
　　葛红权：尊敬的各位来宾、女士们、先生们，大家下午好！首先请允许我代表乐工场集团总裁乐工场代理联盟创始人杨乐涛先生对大家的到来表示衷心的感谢和欢迎！
　　很激动，今天来的朋友很多，又一次在这里给大家致辞。时光飞逝，到2013年乐工场成立代理人联盟搭建乐工场商业地产展示交易平台已第三个年头，在这三年里是各位开发商给了我们最充分的信任，是各位联盟成员、代理同仁给了我们最有力的支持，是各位专业媒体给了我们最鼓舞人心的荣誉，是各位业内同仁给了我们最专业的认同。所有这些朋友的理解、信任与合作是支撑乐工场奋进向前的动力。
　　2012年乐工场不断开拓创新，立足北京，走向全国，取得了一些成绩。到目前为止，乐工场联盟成员已达209家，其中北京市176家，2012年度乐工场联盟资讯推送达53万人次，乐工场联盟卖场项目运营近70个，累积的运营面积达500万平米。去年一年联盟业绩实现累计成交面积达152万平方米。今天在这个阳光明媚、春暖花开的季节，大家相聚在此，希望大家与我们分享过往取得的成绩，希望乐工场与各位合作更深入、更长久，希望我们的合作引领行业发展，希望业内各方资源充分整合，良性竞争，互助共赢。
　　最后，再次感谢各位的光临，预祝大家度过一个愉快的下午，谢谢。
　　苗振中：感谢葛总精彩的致辞。乐工场卖场模式得到了越来越多的好评及认可，我和在座的各位一样，都是一名业务人员，在我们真刀真枪的业务战中，我们要想屹立不败需要的是什么？各位想想看，是不是个人的业务能力？我相信在座的各位大家都具备非常强的能力。作为经理人我觉得让我们更先一步决策，更先一步摆脱百刃战，运筹帷幄的是数据、是资讯。下面有请乐工场集团副总裁刘翔先生为我们乐工场2012年度、2013第一季度市场数据发布。
　　刘翔：尊敬的嘉宾、乐工场联盟的同仁们，我是乐工场刘翔。我在这里给大家做一下乐工场商业地产简讯的分享。
　　我们在2012年和2013年从乐工场商业地产的视角做了一些分析，能够跟大家做一些分享。我们有一个乐观察，这是我们新起的名字，乐观察主要是回顾一下2012年商业地产的基本情况。
　　从全国的商业地产城市市场情况来看，一线城市随着可开发土地的不断减少，未来商业地产新增供应量将趋于饱和的状态，一线城市将逐步进入到商业地产存量时代，从二三线城市月份，全国商业地产办公新开工面积同比增长11.3%，商业地产投放比重逐年提升。新兴产业地产的兴起，园区型产业地产是城市产业职能的新空间形态，产业地产在城镇化建设、吸引投资、促进产业结构、经济发展等方面发挥着积极的带动作用。园区型产业地产将成为新城市的助推器。
　　从2012年北京市场新增供应情况来看，从乐工场观察的角度，销售市场2012年全年北京主城区新增的市场可销售写字楼面积量极少，据乐工场市场统计，北京新增销售型项目18个，新增销售面积143.8万平米，只有少数的销售面积位于主城区，例如国投财富广场等等，其他大部分都被顺义、亦庄、大望京、昌平等城市周边新兴区域。从租赁市场来看，据乐工场市场统计，北京写字楼市场新增租赁项目33个，新增面积127万平米，其中位于热点商务区的租赁型甲级写字楼项目9个，约30余万平米。2013年北京商业地产将延续少量投放态势，这是在主城区。
　　我们在图上看到的城市周边的一些商务区，包括丽泽、怀柔、通州、首钢，这是在未来的几年将逐步有大的投放量。
　　这是2012年主城区新增部分甲级写字楼的列表。
　　2012年四季度市场的部分大宗成交，也比较多。
　　乐视角。我们从2013年北京商业地产市场动态给大家做一个分享，2013年主城区将有以下一些项目竣工入市，为市场带来22.3万平米新增供给，包括远洋、融科等等。
　　乐工场市场部每个月将监控市区内将近300个甲级写字楼，分成七大商圈，每个商圈会定期给乐工场联盟做一些商圈区域的分析，我在这儿简述一下2013年第一季度的部分商圈情况。CBD区域成熟甲级写字楼在2013年成交租金在260-560之间，今年起有部分高端项目空置率有一定的释放，区域平均出租率在90%。区域内个别写字楼会有较大波动。
　　中关村区域写字楼的平均租金目前在几大商务区中排名较低，在190-390之间，比起平均租金水平最高的金融街和CBD区域还有填充空间，因投放量比较少的原因，出租率近期一直在96%以上。此状况会维持较长一段时间。
　　京郊区域规划只有300万平米商务中心区，该区域的写字楼价格始终高起，一直维持在300-570之间，出租率始终维持在98%以上，主要出现于严重供应不足和金融企业扎堆的原因。
　　燕莎三元桥地区，因为2009年市场低迷的时候，各项目为了提升出租率，引进了不少低租金客户，并且租期多为三年以上，这部分客户的租期在2012年陆续到期，目前租金水平在240-520之间，平均出租率在93%左右，不少项目已经开始了调租时期。
　　亚奥商圈目前价格维持在300左右，平均出租率在90%以上。我们在北五环林萃桥新接了一个奥北产业基地，也给亚奥商圈新填了一些供应量。
　　东二环商圈出租率一直比较稳定，目前国企比较多一点，目前维持在90%左右，价格在300-500期间，目前供应量较大的银河SOHO是以投资客为主的散售型物业，但是在新高资质客户方面有一定的困难，目前在市场消化过程中。
　　朝外商圈是市内企业密集的商圈，目前该区域散售的小业主成交比较活跃，该区域的价格差也比较大，也有四五块钱的写字楼，也有比较高端的写字楼。目前在150-450之间。朝外商圈主流出租率维持在88%左右。
　　从乐工场的视角，2013年由于国家对物业逐渐增加调控力度，以及投资金融领域风险加大，让商业地产迎来了最佳发展时机。连续四年租赁价格大幅上涨，核心商圈投放量减少，使得大量资金逐步流入到商业地产领域，商业地产行业迎来了空前的繁荣。但是没有单边只涨不跌的市场，也没有永远能够承受不断调高租金的企业，从写字楼租赁市场2012年下半年开始，高端商业地产已经出现了价格滞涨和回落的态势，尤其是以CBD、燕莎、东二三环沿线的区域为代表，商圈边缘的次甲级和乙级写字楼出现供不应求的现象，未来北京写字楼市场将继续保持小幅波动的稳健发展态势。
　　以上是乐工场从自己的视角和观察给大家做的一些分享。谢谢大家。
　　苗振中：刘总的精彩发言，刚刚刘总对2012年度和2013年度一季度的市场数据做了收集和发布，接下来我们有请乐工场集团董事副总总裁何先生为我们介绍一下乐工场资产管理服务平台和全国发展情况的介绍。有请何总。
　　何总：尊敬的各位领导、嘉宾、代理同仁大家下午好！非常高兴今天与各位分享资产运营的话题，希望用几分钟的时间探讨渠道营销、资产管家、网络卖场在资产管理运营中的创新和发展。
　　从1995年到现在我们分别经历了团队一线成长、理想阳光总代理制、乐工场渠道联盟几个阶段，从2013年开始进行全国扩张和资产挂家服务的推出，力争在2015年完成全国的基本布局。以北京区域为例，乐工场2012年运营项目的占有率大约为32%，2013年接近30%。渠道销售规模半数在持续强劲增长。网络卖场方面，现在乐工场日均访问量大约2000余次，2012年网上客户确认登记一万余次，成交比例更是达到了80%的增长速度。未来乐工场将通过资产管理、总代理制营销和电商卖场实现集团化发展，着力构建项目服务、渠道建设和卖场商品的全国化扩张，并且完善项目服务信息化、第三方独立店铺和房源相结合的新型电商平台。
　　在资产运营管理过程中，我们经常会遇到整体持有出租和散卖销售两种模式。以乐工场运营的远洋光华国际、北方地产大厦等诸多项目为例，经验丰富的项目运营人员对市场的熟悉和走势的预判能力，广泛的出租渠道，建设维护等伙伴的充分支持，是这些项目取得成功的关键，也是统一业权类资产运营需要具备的核心能力。反观业权分散的散卖楼盘，由于发展商、小业主、租户的日益背离和角色博弈，往往是发展商难以筛选客户，无法评估投资类小业主的运营能力。而投资类客户因为欠缺资产运营的经历和能力，要么是资金水平偏低，要么是客户的资质良莠不齐，难以集中完成资产配置。租户方面，很难得到专业的服务，及时的需求响应，也没有办法控制其他租户的行为和能力。而物业管理公司因为协调难度大，无法严格贯彻管理公约，很难实现楼盘的保值增值。
　　说了这么多，发展商觉得很委屈，今天来了不少发展商。地这么贵，投资客现在还愿意追捧，我们有什么办法呢？乐工场认为，将投资客的房源统一代管起来，统一经营权是当前的解决方案，在之前的中莎广场、金澳国际，由于统一出租，租客的资质也有杰出的表现。
　　乐工场在长期的市场运营中积累经验，针对发展商和小业主的需求，继总代理制、渠道联盟之后，我们提出了资产管家服务。所谓资产管家就是针对投资类小业主的房源提供定价调整、信息汇总的反馈，代开发、代收租金、代开发票，甚至在抵押贷款的金融及其他综合服务，让小业主可以集中精力完善投资组合、评估风险。由于给小业主提供了资产管家服务，将小业主房源统一起来运营，实际上相当于统一经营权的运营，跨单元联合租赁，搭建专业服务团队，广泛运用出租渠道，达到了良性互助的效果。总之，由于对小业主提供资产管家服务，让楼盘最接近于统一业权的资产运营。
　　大家可能会问到底怎么操作？新盘什么时间介入为好。以天津富力中心为例。乐工场审核自用客户资质，并引导投资客委托乐工场作为资产管家，在楼盘交付运营阶段，乐工场利用广泛的渠道出租运营，实现项目的整体资产管理。
　　在新一版的乐工场网站，也就是7.0，乐工场直营店、加盟商合作店、发展商官方店、小业主自营店构成了卖场的几大类型，卖场商品因此得到极大丰富，在线交易将更加活跃，佣金保障、房源的真实性登记制也将继续提升和健全，实现资产的保值增值，从而精细评估资产的价值，以便集中精力持续发展。
　　乐工场在长期的发展中，秉承分力合作的精神，通过跨区域的联合搭建，实现全国的渠道联动，以争取在多个区域的加盟合作，也在积极对部分的优质联盟成员进行深层次的关系尝试，希望更多的同仁一起参与进来，建设大家的联盟，大家的卖场，大家的未来，也为行业规范和发展积极助力。
　　综上所述，通过广泛的渠道营销实现资产运营，通过资产管家服务实现资产运营+，通过电商平台服务实现资产运营++。谢谢大家！
　　崔彩虹：感谢何总的发言。大家刚才都在新浪微博上做了互动，大家也不要忘记了编辑手机短信，3，关注我们的新浪微博，很有可能我们的超级大奖ipad4就是你的了。
　　下面进行下一环节，刚刚何总的介绍让我们了解了资产管理运营和乐工场进军全国的步伐和成绩，近几年政府陆续对房地产市场出台了一系列的调控政策，不知不觉我们已经进入到了一个新的调控时代，作为代理人的我们，应该如何去分析、如何去应对，有请中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强教授，为我们做新调控年代的房产策略演讲。掌声有请。
　　陈国强：很高兴参加乐工场这样一个充满欢乐的行业活动，有限的时间内跟大家分享一下在新调控年代房地产策略的话题，随着新国五条的重磅推出，这一轮调控如果从2010年4月份开始，实际上已经走入了三年整的时间，由此我们也可以看到，房产领域的调控常态化、长期化的趋势日益显现。
　　在这样一种政策环境之下，房地产能不能作为一种投资方向和投资选择，我的答案是肯定的。理由很简单。
　　首先，房产调控的基本目的是促使我们行业能够步入一个平稳、健康的轨道，不是打压房地产，也不是取消房地产，这是一个基础的判断。
　　第二，持续的房产调控针对的主要是住宅市场，非住宅的，像写字楼、其他的商业地产，包括旅游地产、养老地产等等，这些非住宅领域应该说是这一轮调控背景之下的受益的领域，所以我想用一句大家熟悉的话说，上帝在关上一扇窗的同时，会打开另一扇窗，恰恰就是非住宅的商业地产、写字楼等等这些领域的业态，这是这一轮调控之下的受益者。
　　第三，无论是从住宅市场还是非住宅市场来看，放眼全球范围之内，未来十年乃至更长时间，中国的房地产市场依然是全球从规模上来说是最大，从活力来说也是活力最强的，也是成长空间最明显的市场。
　　第四，也和我们当前民间资本所面临的有限的投资选择有关系，即便是住宅领域面临这样严峻的调控政策，但是房地产特别是非住宅的地产形态，仍然是很高度受关注的领域。
　　在投资方向选择上、投资渠道选择上，我们可以很明确的有这样一个判断，房地产还依然是我们未来一个重要的投资方向。但是和过去相比，特别是这一轮调控前后，房地产的投资无论是住宅还是非住宅，应该说已经面临了很多方面的变化。这些变化体现在多个方面，无论是投资范围，我们购买的资格，投资的目的，投资的手段，以及投资回报水平，我们能够运用金融机构的杠杆水平以及对于投资的专业化要求等等方面，和过去相比，在这一轮调控前后，这些方面都发生了深刻的变化。
　　在房地产投资方面我们需要更具体的、更深入的去做一些研判。比方说在投资风险的选择方面，这个当然和我们不同的家庭、不同的个人的投资风险偏好有关系，到底是属于稳健型的投资者，还是激进型的投资者，这都意味着不同的投资策略。第二，在投资渠道的选择上，过去投资房地产大家比较熟悉或者比较了解的是实物型的投资，就是买更多的产品，无论是住宅还是其他形态，仍然会是未来相当一段时期内在房地产投资方面的很基本的投资渠道。除此之外，我们国家在调控的背景之下，金融创新推进的进展也很明显，所以我们除了实物类的投资，现在也有财务性的投资，跟房地产相关的，比如房地产的信托、房地产的私募基金以及其他形态的投资方式，当然除了这些之外，还有证券投资的渠道，我们目前应该说股市上的地产板块估值明显偏低，它的投资价值是大多数人都关注的，也是一种投资的方式。
　　除了这些投资方式之外，还有一些通过集资的方式，通过抱团参与的方式，甚至运用团购的渠道，也不失为未来在房地产投资当中，尽管是非主流，但是也是我们投资渠道的选项。
　　我们把投资的范围聚焦到写字楼领域，和其他投资的领域、方式一样，有一个很基本的投资要素的选择。在这当中最主要的是三个基本要素，首先是时机的判断，当下是不是我们安排房地产投资很好的时机，我觉得在当前住宅领域面临比较严峻的调控的形势下，非住宅尤其是一些比较高成长的城市，前面乐工场的领导有介绍，一些二三线城市，未来的写字楼市场的成长性是非常明显的，所以在住宅领域深度调控，非住宅的写字楼等等非住宅业态对于投资者来说已经面临比较好的时机。
　　同时在投资要素选择方面，另一个重要的要素就是区域的选择，对于像北上广深这样的一线城市，写字楼市场的新增供应主要分布在一些外围区域，这和住宅市场的情形有很大的相关性。一线城市的写字楼市场步入了存量时代，所以新增的市场或者未来的增长空间、增长的幅度可能在一些热点的中心城市、省会城市。
　　第三个重要的要素是项目选择方面，写字楼产品同样有一个项目选择，产品业态、产品规模，什么样的写字楼是特定的投资者所需要的。这些方面都是非住宅的其他业态房地产投资需要做做功课，根据每个不同的投资者的支付能力、投资风险偏好以及区域方面的深入熟悉的程度，恐怕不能够预料到，还需要结合自身的特点来开展。
　　时间关系我就和大家分享这些观点。谢谢各位。
　　苗振中：感谢陈教授为我们做了精彩的剖析和分析。
　　下面我们调整一下思路，接下来我就带各位一起进入激动人心的抽奖环节。看看在座的哪三位朋友能首先成为我们今天最幸运的人，让我们有请中建地产北京公司副总经理汤炀汤总为我们抽取今天的三等奖。有请汤总。
　　（抽取三等奖& 3名）
　　苗振中：感谢汤总，也恭喜获奖的三位朋友。
　　下面有请第一太平戴维斯策划总经理许伟成先生为我们进行第一轮微博抽奖，有请许总。
　　（微博抽奖）
　　崔彩虹：下面有请北科建董事总经理郭莹辉先生为我们演讲有请。
　　郭莹辉：谢谢各位。
　　今年调控，住宅地产的江湖地位有所动摇，尤其是这几年商业地产领域百花齐放。首先调控是20年积累了很多发展的问题，在此得到了一个安静下来思考的过程，比如第一个是我们开发商从粗放的制造房子的时代静下来，考虑产品的品质和产品的科技，这几年大家比较关注的像朗诗，在住宅产品的功能里面加上了很多绿色建筑的内容，使我们的居住环境的舒适性提高，同时提高了产品的溢价。同时开发商强化了产品的品质，力图提升自己产品的竞争力。
　　第二个重要的变化是我们政府行业对开发商的认知发生了积极的变化，我很高兴在我从事商业地产这几年很受政府的青睐，这两年如果我们想去和政府合作，做一个开发，如果是住宅地产开发，政府只能说实在对不起，请你招拍挂，但是如果你告诉他我是来发展产业的，整个就跟你探讨城市怎么发展，产业怎么布局。所以在调控之下，政府也从土地依赖、房地产依赖逐步的变到经济可持续的增长上来，所以对房地产的取向也发生了积极的变化。
　　在座的开发商们如何在这种情况下，找出企业的战略方向，在细分行业里有所作为，我们人居为委也是聚集了行业里面有一部分先知先觉的企业家们，在一块进行行业交流。
　　第二大方面，今年全经联的杨主席也来到了现场，园区委员会去年11月份刚成立，我们想光明正大的叫地产没有关系，因为我们把产业发展作为园区的己任，而不是以销售作为己任，我们不再是通过简单的开发房子、卖房子作为唯一的目的，因此在园区地产里面我们以产业发展作为核心的第一位，同时包括创新企业的营造，从房地产的简单开发问题已经升级为开发、运营、服务综合收益的房地产盈利模式。在这个领域里面，我们毕竟有很多经验和教训，但总结起来，我们现在人居委的同行们，从事的主要是三块工作，一块是针对园区的土地一级开发作为主要的业务盈利模式，在北京周边，南北分期有大量的园区，园区的产业进入之前首先是土地的规划、产业的规划和一级开发业务，很多开发商以此为核心业务。第二个类型是以二级物业为主的开发也成为现在的主流，这里面还配了其他的配套。第三类是以依托于三级开发，把产融结合做在一起的业务。
　　园区地产除了对产业服务以外，目前在行业里发生了一些新的变化，从简单的工业厂房租赁到物流园，到现在产城融合，简单说就是由园到城，由产业功能到城市生活配套，到各个社会事业的完善，由园区向一个卫星城市发展，这是园区地产的开发商的门类和整个大行业的理念。
　　第三大方面我想讲一讲在新型城镇化下园区地产的发展。前一段大家听到十八大以后提出来的新型城镇化发展，房地产朋友听了说这下房地产的机会来了，商业地产的开发商说，我们除了房子还有商业配套等等，因为园区发展与产业提升、城市竞争力提升有密切关联，更贴近于城镇化目标。首先园区的发展不再是大家传统意义上造一个工业园，第一是从淘地到盖房子，三部曲，在新城镇化下，政府把商业地产从建造、运营到后期的管理交付给了一个开发商，开发商现在变成了城市一个政府职能的代表，这是新的业务。乐工场是我们开发商的代理，我们就变成了城市发展的代理商。所以这里面很可能会衍生出巨型的城市开发商。
　　在开发层面上会发生横向的联盟化趋势，联盟化趋势更加明显，因为一个几平方公里，甚至几十平方公里的产业新区或者产业新城，从土地的投资就数百亿计，二级业态有产业、商业、养生、养老、休闲、旅游等等，这构成了城市多元集聚，而一个开发商不可能完成一个新城的所有开发，所以这就需要大家合作。
　　在未来，趋势非常明确，但是城镇化下产业园区的开发需要跨界整合，这个跨界整合当然也包括了开发商、园区开发商和乐工场这样优秀的联盟进行合作。最后要祝贺乐工场和人居委有密切的合作，祝你们生意兴隆。谢谢大家！
　　苗振中：感谢刚刚郭总的分析和介绍。
　　从2011年开始，乐工场每年度都对联盟内表现优秀的加盟商和个人予以表彰，特设立“乐工鼎”奖项，用于表彰他们所取得的优秀成绩，表彰他们在联盟及行业做出的表率，感谢他们为联盟的建设和发展所付出的努力。“乐工鼎”蕴藏的是“一言九鼎、鼎力相助”的内涵，弘扬诚实守信、合作共赢的理念，并希望大家在联盟大家庭里快乐工作、乐观进取。今年的“乐工鼎”花落谁家，让我们在接下来的环节中逐一为大家揭晓。
　　通过乐工场联盟对2012年度各项目联盟成交数据的统计，联盟日常考评统计，联盟活跃度监测统计，从业务能力、从业规范、联盟贡献等多角度评选出了其中的优胜者，让我们一起期待他们的亮相，接受我们共同的祝福与鼓励。首先我们将要颁发的“乐工鼎”奖项是，乐工场联盟优秀代理人奖，该奖项用于表彰在联盟数千代理人当中业务能力、实战经验、市场口碑、成交业绩、联盟配合等多方面综合表现优秀者，鼓励他们为联盟做出好的表率，也希望他们在新的一年里为联盟的发展做出新的贡献。
　　经过联盟细致的统计和评选，获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”优秀代理人提名的是：
　　恒信泰诺& 詹文静
　　恒泰量行& 徐金虎
　　世纪菲阳& 王艳香
　　华轩置地& 朱宏卫
　　和信通达& 崔文通
　　阳光睿信& 尚雪
　　京城地产& 魏闪
　　众信驿家& 吕旺
　　莱坊地产& 高莹
　　志达联行& 罗荧
　　亚美地产& 陈怡静
　　旺京置地& 石铁楠
　　信亿嘉& 王欢
　　宏成行& 许向磊
　　东西线& 项雄斌
　　在获提名的15位当中，最终将有五位获此殊荣，现在我选择最终获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”优秀代理人的是：
　　项雄斌、王艳香、罗荧、魏闪、王欢
　　下面有请天津富力地产常务副总经理何凯为获奖人颁发优秀代理人奖。
　　（颁奖）
　　苗振中：给我们说说获奖的感受。
　　罗荧：得到这个奖非常激动，也非常意外，乐工场是我们经常合作的伙伴，乐工场非常好，他们的网站我们也经常登录，也希望咱们所有代理行的同事们也经常去登录一下乐工场的网站，因为他们的信息更新的非常快，而且他们的销售人员每一个销售的电话都会登录在网站上，包括他们现有的一些出租的面积和价位也都会在网站上，我们公司也经常提倡员工登录乐工场网站，所以也提醒大家也经常登录网站，看一下信息。至于获得这个奖我没有什么太多的分享，希望在今年一年里能创出更好的业绩，希望能再一次得到更多的奖项。谢谢。
　　接下来要颁发的“乐工鼎”奖项是乐工场联盟单项目业绩优秀奖。该奖项用以表彰在联盟各项目踊跃成交表现突出的代理人，鼓励他们继续努力，实现更大的突破和成功！
　　2012年度，加盟商在乐工场联盟项目成交众多，我们今天仅对其中业绩突出者颁发“乐工鼎”单项目业绩优胜奖。
　　现在我选择获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”单项目业绩优胜奖的是：
　　亚美地产& 陈怡静
　　志达联行& 秦梦锦
　　恒泰量行& 徐金虎
　　华轩置地& 朱宏卫
　　信亿嘉& 王欢
　　恒信泰诺& 詹文静
　　众信驿家& 程培峰
　　恒量地产& 崔永升
　　盛世咏春& 杨雪
　　世纪昊天& 李大龙
　　阳光睿信& 鲁玉华
　　众信驿家& 吕旺
　　恒泰量行& 郑义
　　有请嘉铭投资集团副总裁周巍周总上台为获奖者颁奖。
　　非常激动人心，看到我们刚刚颁发了优秀代理人奖和单项目优胜奖，不知道在座的各位此时心情是否和我一样，摩拳擦掌，跃跃欲试，我很羡慕，没关系，我们化羡慕为力量，在2013年的工作当中努力，创造更多的成绩，达成更远的目标，明年我们还来，站在这个领奖台上。
　　接下来回到抽奖的环节，这就人人都有机会了，让我们有请高纬环球中国区董事总经理张良军为我们抽取二等奖，看看张总为我们引领幸运女神把好运带给哪两位现场的幸运的朋友。
　　（抽取二等奖& 2名）
　　崔彩虹：感谢张总最我们抽奖，恭喜两位获奖的幸运朋友。
　　乐工场的线上平台――乐工场卖场是我们各位代理人所经常接触、频繁使用的每天都离不开的一个资讯平台和产品大卖场，我们的乐工场网络卖场也在从各位使用者的角度，提供更完善的使用体验和更顺畅的人机对接，那么今天我们向各位隆重推出乐工场大卖场7.0版本，下面有请苗振中为各位介绍。
　　苗振中：先请大家看一段视频。
　　（播放视频）
　　非常荣幸由我来为大家介绍一下新卖场的特点。通过我的使用，我们新的7.0版本的卖场是交互式的操作，我们可以在7.0版本的卖场建立自己的店铺，把我们自己的资源发布上去，这样就形成了一个交互式的操作，可以扩展我们自己自身拥有的资源。
　　下面我简单给大家通过7.0版本介绍一下由乐工场代理的几个热销项目。
　　中央公园广场项目是在朝阳公园南门的5A级项目，大家可以看到我所发布的房源的面积、价格、位置和我的联系方式。
　　这是中央公园广场项目的效果图，位置在朝阳公园南门，位置在14号线的上盖，这是效果图，有高塔、独栋。是一个非常稀缺的地块，本身依托在朝阳公园南门，东侧还有红领巾公园，交通非常便利，北侧是朝阳公园，西北侧比邻的是马上投入使用的凤凰卫视。绝版的区位，旁边有朝阳高尔夫俱乐部、凤凰卫视、郡王府、朝阳医院等等。
　　项目定位，本身它就定位于外环境生态，加上内部园林，加上它自身的绿色技术，现在已经获得了绿色认证，打造一个真正的会呼吸的智能办公楼。
　　这是一个俯瞰图。A地块是超5A的高塔，B地块是三栋住宅和空中花园别墅组成，C地块是地铁商业、停车场，预计2015年年底、2016年年初交付使用。项目高塔的外立面是取一个城市山水的意境，是坚若磐石的理念。
　　这是两栋5A级的高塔，中间有一个高达21米的挑空大堂。大堂一共24部电梯。西塔1600、东塔1900左右，使用率70%。
　　这是外立面的效果图。这是B区的空中花园别墅。
　　我们预约看房之后，就收到了一条看房短信，我的手机已经响了。我给大家现场演示一下。
　　下面我们看一下渤海广场的项目。
　　这里是渤海广场的效果图。现在是由我们代理出租。A座出租率很高，达到了95%。C座有大面积待租，也是西三环不可多得的热租的项目。
　　时间关系，我就简单给大家过一下。
　　大家看我刚才有一个动作，是把我所选择的项目加入到购房单。通过乐工场卖场的账号登录，里面有一个我的购房单，就可以把我刚才所选择的项目，点击制作物业建议书，就可以把我刚才选择的物业建设书一键打印，装订成册，可以提供给客户作为参考。
　　下面就把主持交给天津富力地产陈伟博陈总，介绍一下天津富力地产的情况，有请陈总。
　　陈伟博：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！我是富力地产天津营销部的陈伟博，今天很荣幸能够参加乐工场项目推介会。富力地产2003年进军天津，至今已在天津各个版图开发了富力城、富力湾、富力桃源等等七个项目，下面我将重点为大家介绍一下位于天津市内环线小白楼CBD区域的项目。
　　下面请大家先看一下项目宣传片。
　　（播放短片）
　　我们都知道每一个大城市都有一个繁华的商业核心，像纽约的曼哈顿，巴黎的拉德方斯，北京的国贸，香港的中环，广州的珠江新城，还有上海的浦东新区。天津一样也有个代表城市发展繁华的商业中心，就是小白楼CBD，而富力项目就位于小白楼核心区，其未来的商业价值和发展前景是不可估量的。
　　目前富力中心项目即将封顶，项目处于准现在房发售阶段，公寓和写字楼的最低价格是18000元一平米，而且赠送豪华装修，这样的核心地段、这样的高品质产品、这样的超高性价比，大家都应该为其所动。我也欢迎大家去天津莅临和指导，预祝本次活动顺利召开。谢谢大家。
　　崔彩虹：感谢天津富力中心的陈伟博先生给我们带来的精彩演讲。下面有请乐工场集团全国拓展集团总监唐磊先生为我们介绍杭州财富中心。掌声有请。
　　唐磊。大家下午好！现在由我为大家介绍一下乐工场在杭州的代理项目财富金融中心，这个项目位于钱江新城核心CBD区域，大厦总建筑面积21万平方米，由东西两栋摩天双塔构成，东塔高达258米、西塔高达188米，是目前杭州第一高楼，大厦紧邻市中心，规划中7号线、4号线双地铁在大厦周围，构成了快捷通达的交通网。大厦周边有万象综合广场、高德置地广场等，大厦采用双层玻璃幕墙，可最大限度的为客户提供办公的方便。
　　大厦平面风格也是非常灵活的，满足客户各种办公寻求。大厦电梯全部采用奥蒂斯电梯，一共17部电梯，空调系统采用的是美国品牌，节能环保，大厦也提供了直饮水系统，采用了自煮开水机，美国的宾得尔过滤器，确保写字楼里所有的水都达到饮用水的标准，保证水质的情况。
　　项目的基本情况我介绍到这里，详情请大家登录乐工场网站，也欢迎大家到杭州做客。谢谢大家。
　　崔彩虹：感谢唐总的介绍。唐总刚才提到了乐工场网站，我们乐工场网站是。
　　感谢三位领导的介绍。
　　下面我们回到“乐工鼎”的颁奖环节。接下来我们要颁发“乐工鼎”奖项是：乐工场联盟最具活力加盟商奖，该奖项用以表彰那些业务开展活跃、积极参加联盟活动、积极为联盟项目推荐客户的加盟商。
　　通过联盟统计的看房记录前15名、参与联盟各项活动得分前15名、客户确认数量前15名、成交单数前15名、成交面积前15名，评选出综合排名亲15名的加盟商，进入将奖项提名。
　　获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”最具活力加盟商奖提名的是：
　　恒泰量行、亚美地产、嘉阁地产、恒量地产、东西线、宏成行、阳光睿信、盛溢行、众信驿家、天创众和、迅达世纪、时代兴业、旺京置地、京城地产
　　让我们队获得提名的加盟商表示祝贺，希望他们在2013年度事业更加进步、生意更加红火！
　　最终获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”最具活力加盟商的是：
　　恒量地产、京城地产、亚美地产、恒泰量行、盛溢行、时代兴业、阳光睿信、旺京置地、世纪昊天、宏成行
　　有请获奖代代表登台领奖
　　有请颁奖嘉宾房讯网总裁刘凯先生为获奖代表颁奖。
　　（颁奖环节）
　　获奖感言：非常荣幸能够获得乐工场这个奖，去年我们也是成功获得了这个奖，非常感谢乐工场这个平台能够把我们所有代理人和代理经纪公司联合在一起，让我们的势力和力量更强大，让我们的渠道发挥得更透彻。我相信将来我们乐工场的发展也会因为每一个代理人的成长，因为每一个公司的成长，而使乐工场更加强大。相反，乐工场渠道越广的时候，对于我们的开发商也好，业主也好，经纪人也好，都是一个非常大的发展，让我们一起来共同成长和发展。谢谢大家！
　　崔彩虹：谢谢。感谢刘总为我们颁发了最具活力加盟商奖，也感谢获奖的加盟商，正是你们的不懈努力，让乐工场联盟在市场中保持着旺盛的生命力和强大的竞争力。
　　苗振中：接下来我们要颁发的是“乐工鼎”奖项是乐工场联盟总业绩优胜奖。该奖项用以表彰在乐工场联盟项目成交总业绩的优胜者，鼓励他们继续努力，实现更大的突破和成功。那么总业绩优胜奖我们分为冠亚季军评选。
　　现在我宣布获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”总业绩优胜奖季军的是：
　　恒泰量行& 徐金虎& 1624.82平米
　　恒量地产& 崔永升& 1466.72平米
　　亚美地产& 陈怡静& 1155平米
　　获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”总业绩优胜奖亚军的是：
　　恒泰量行& 郑义& 4867.2平米
　　众信驿家& 程培峰& 3218平米
　　获得乐工场联盟2012年度“乐工鼎”总业绩优胜奖冠军的是：
　　阳光睿信& 鲁玉华& 9949.35平米
　　下面荣幸请出融科置地副总裁武敏武总为获奖者颁奖。
　　（颁奖环节）
　　苗振中：冠军请留步，请发表获奖感言。
　　鲁玉华：今天来的收获真的是不少，在这里讲太多，我可能也没有做准备，其实挺意外的。主要我还是先感谢一下乐工场给了我们这样一个好的平台，因为我们都是联盟的成员，希望在以后大家能够多多合作，大家以后多开单，多挣大钱，谢谢。
　　苗振中：感谢武总为我们颁奖。
　　下面继续进行抽奖环节。下面有请新浪乐居商业地产总经理郭杰郭总，为我们抽取新浪微博的微博抽奖。有请郭总。
　　（微博抽奖环节）
　　苗振中：接下来我们颁发“乐工鼎”奖项是联盟杰出贡献奖。
　　他们带头遵守联盟规则，顾全大局维护联盟利益；他们积极参与联盟建设，积极响应联盟号召，积极为联盟拓展项目资源，积极为联盟建言献策；他们讲诚信、求合作、促团结、以身作则，堪当表率；他们为联盟的发展做出了杰出的贡献！
　　我宣布，获得2012年度“乐工鼎”联盟杰出贡献奖的是：
　　郑义& 恒泰量行
　　陈敏静& 阳光睿信
　　张曼& 京城地产
　　王乾瑜& 旺京置地
　　有请获奖者登台领奖！有请颁奖嘉宾乐工场集团董事总裁杨乐涛先生为获奖者颁奖。有请杨总。
　　（颁奖环节）
　　王乾瑜：在座很多老朋友，乐工场2013年是第三个年头，无论是台上还是台下，在工作当中还是生活当中，在座我们很多都是熟悉的朋友，从我们加入乐工场一直到今天，我所感受到的是一个大家庭，这种家庭的概念和想法，对我的工作带来了很多的正能量。加入这个大家庭，我首先感觉到在这个平台上有无限的可能，我们的能量无限的放大。同样，作为我是一个经纪公司的从业者，同时也是联盟的一个积极的参与者，首先我感觉到作为我自身我的能量加大了，其次我们平台服务的能够对于我的帮助越来越多。再有就是随着我们自身的能力的提高，联盟的平台的加大，我们的专业度也有了很大的提升。我们想结合以上所说的这些，乐工场的发展空间会越来越大，发展的平台越来越的，我们相信我们合作的项目也会越来越多。同样在座的无论是开发商也好，开发商的领导也好，代理人的朋友，我相信通过这个平台我们无论从收益上，还是自身的水准上，都会获得更多。所以借这个机会再一次代表我个人，预祝乐工场2012年度大会胜利召开。谢谢。
　　2012年度“乐工鼎”奖项到这里就全部颁发完毕，请我们再以热烈掌声祝贺以上获奖的各位优秀个人和加盟商，也期待我们在新的一年里继续精诚合作，共创共赢，再创佳绩。
　　2013年度截至目前，各项目也有众多成交，因为还没有到评选的时候，我们在此就不一一列举，今天我们给目前暂时领先的代理人也准备了鼓励奖，鼓励他们再接再励，争取获得2013年度的优胜大奖。当然我也希望在座的各位代理人朋友能够后来居上，超过我们的获奖者，当2013年度结束时，我们再看谁会夺魁，我们共同拭目以待。
　　获得鼓励奖的是：
　　李大龙& 世纪昊天
　　赵荣清& 万利联行
　　钟鼎& 昊天鼎业
　　我们也准备了丰厚的奖品，请获奖人会后到签到台领取。
　　下面就要抽取今天的最终大奖，Ipad4，到底会花落谁手呢？让我们有请全国房地产经理人联合会主席杨乐渝先生为我们抽取今天的大奖，有请杨总。
　　（杨乐渝抽取一等奖）
　　苗振中：感谢杨主席。
　　感谢今天出席颁奖典礼的各位开发商领导、联盟的各位加盟商、各位代理同仁以及媒体的朋友们，乐工场卖场项目推介会2012乐工场联盟颁奖典礼到此结束，感谢各位。
　　崔彩虹：再次热烈祝贺今天获奖的代理人、加盟商，我们2013年共创辉煌。
　　苗振中：感谢各位，再见！
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