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转藏至我的藏点精武镇叫板中北镇、张家窝？
说到西青区，大家熟悉杨柳青，千年古镇历史悠久又是西青的核心区。
知道中北镇，因为有很多亲戚朋友住在那边，经常乘坐地铁2号线去永旺玩儿。
听过张家窝，因为南站的建成、地铁3号线的通达而家喻户晓。
精武镇呢，你知道多少？霍元甲？郊野公园？700万平米的大规划？
和其它几大板块相比，精武镇如何？
它能否超越中北镇？能否成为西青的第三极？
　　时间是一把杀猪刀，改变了人们的容颜。时间也像一个魔法师，见证整个城市的蜕变。然而，精武镇却数年如一日，不禁也会让人感慨颇多。
　　在七年前的夏天，记者第一次来到精武镇，那时它尚未更名，叫南河镇。一辆津西二路公交车，在颠簸的路上行驶，热风呼呼吹着，也别有一番风情。各种车辆（摩托车、自行车、私家轿车以及小三轮车等）随意的停在路边，凌乱无序却很有生活的画面感。路边席地摆放着各种瓜果蔬菜，小摊小贩们热情的招呼着来往的客人，这种自由的集市和城市中的菜市场或超市相比让人觉得特别纯朴更有味道。走在路上，左边是农田右边就是农家院，门口还蹲着一只吐着舌头的大黄狗，如此的生活场景，远离城市的喧嚣，感受到的只有安宁。对于村民们来说，生活井然有序，想必他们的怡然自得不足和外人道也。
　　时隔七年，当记者再次来到这里时，依然可以见到当年的场景，人们的消费还是在便民集市，沃野良田、鸡鸣狗叫，生活继续。一方面，保留着原有的生活模式，另一方面也制约了发展。
　　一个建了近十年的金牛花园还在做小区的路面硬化，不知道今年能否交付给还迁居民使用。依然没有大型的商业，一家山寨的世纪联华超市赫然在街边，在小镇西西里对面，师大附小的东边――精武国际商业广场主体建成了，但处于停工状态，不知道何时能投入使用。
　　如果说没有一点变化，那是不可能的，只是很缓慢，很微小。镇上恒益龙庭、小镇西西里两个商品房小区已经实现了入住，临街商业幼儿园、银行、超市、餐馆等丰富的业态应有尽有，人来人往人气很足。还多了一些还迁房，如国兴家园、精武佳苑等小区，村民们由平房搬进了楼房，实现了城镇化。同时，在路边可以看到很多的已经整理完成待出让的土地，或许是商业办公、或许是住宅小区或许是生活配套，这些就是精武镇的未来和希望。
　　看一个区域的发展怎样，房价是一个重要的参考标准，发展好的地方房价一定会有较大涨幅。
　　十年前的中北镇，当时的房价四千多块钱，如今已经涨了3倍，这一万二三的房价就是区域发展和区域价值的最好诠释。在张家窝，09年社会山的高层四五千一平米，如今整个板块的房价突破万元，也翻倍增长。房价的上涨让人们看到区域发展的希望，也正是因为区域规划及建设成果促进了其快速发展，相辅相成，互相推动。
　　再看精武镇，几乎与其它两个板块同期进行商品房的开发，但房价却十分“稳定”。08年小镇西西里3期洋房开盘时均价6000元/平米，起点和其他两个区域差不多，2010年大概7800元/平米左右，如今均价8600元/平米，涨幅不大，特别是近5年的时间只涨了800元。目前，恒益龙庭小区过5年的二手房，均价在8000元/平米左右，和多年前相比，也仅有几百元的涨幅，而且二手房的买卖并不活跃。与中北镇、张家窝高歌猛进的房价相比，精武镇显然逊色不少！
　　不禁要问，这是为什么呢？从距离来说，它比张家窝离市区更近，有优势。论历史来说，比中北镇不差，为什么就被落下了呢？
　　精武镇作为距离市区较近的城镇，有先天的优势，为什么又在于中北、张家窝同步发展的时候，被远远地落在了后边？小编从四点解读精武镇的“后天不足”。
　　欠缺大规划 　　中北镇作为十大新家园的第一批起步早，张家窝南站及地铁3号线的建设对区域发展有相当的提振作用，整体大规划的带动是区域发展的巨大驱动力。中北镇的发展有很多值得借鉴的地方，比如道路交通的改善，当时新津杨公路也就是现在的中北大道是其主要的通路，后来引进多班公交车，又修建了地铁2号线，加大了人们与外界的沟通与往来。同时，主干道两侧的住宅开发如火如荼的展开，价格优势、区域发展的利好，吸引更多的人来此买房安家。配套设施也随着房地产市场的开发及入住率的提升逐步完善，最开始的物美超市、金厦水语花城商业街以及后来的永旺购物中心等都与居住区形成了良好的互动，区域发展越来越成熟越来越繁荣。
　　相比而言，精武镇目前只有一个卓尔商贸城，但其规划还是产业定位，和居民的生活配套相关度会低一些，不如大型商场、购物中心、超市等更贴近人们的生活。就记者了解，区域中尚没有引进大型商业，市场空白需要填补。
　　开发商聚集度不高
　　精武镇片区开发商聚集度不高，特别是知名开发商的集体效应没有形成。无论是张家窝还是中北镇，都有一个共同性――多家知名开发商汇聚于此，共同开发，在竞争中区域价值得到提升，从而获得共赢，大家卖得都不错。
　　第一批带头进驻中北镇的是万科、富力、上投等，随之而来的有绿海、金隅、旭辉及正荣等，目前中北镇已经相对成熟，人口、产业、配套三者形成良性互动。中北镇成为西青区发展中一颗耀眼的明星，也是区域内重要的一级。张家窝紧随其后，目前是国民地产、保利、万科、中交、星河等众多地产商争夺之地，大量的住宅开发，吸引华苑产业园区、滨海高新区等板块的人到此安家。开发商的聚集，一方面带来巨大的能量，共同对区域价值进行深度挖掘；另一方面，知名开发的品牌号召力不容忽视，比如万科、保利等就有很多的追随者。
　　反观精武镇，多年来只有恒益龙庭和小镇西西里两个商品房项目在售，后期少有项目入市，宏城御溪园、五矿榕园等周边区域增加了产品供应，主要集中在西青大学城板块，与精武镇核心区还有一定的距离。整体而言，板块内的房地产开发没有形成矩阵，市场影响力还十分微弱。
　　产业支撑不够
　　产业，对于区域发展有决定性的作用。除了经济效益外，关键之产业带来人口的导入从而产生更大的人口红利，比如人才的引进，人文素质的提升、买房置业需求的释放等，有形无形的影响很多。
　　目前精武镇的产业发展，新宇彩板是绝对的纳税大户。另外，在学府工业区内也部分企业。但多以制造业为主，产业结构单一，整体规模不够大，产业链难以衔接，随着卓尔商贸城的进入，会稍有改变，但发展之路依然任重道远。
　　大学城在侧 价值待挖掘
　　西青大学城有数万的师生人口资源，对于精武镇而言是一比巨大的资产。一方面，学校师生需要丰富的精神文化生活以及休闲娱乐的需求，服务业有巨大的市场。另一方面，教师的居住、学生家长的陪读，毕业生的定居及婚房需求等对于住房的需求是区域未来房地产市场的利好。
　　如今的现状是，区域内没有像样的配套，师生们的业余生活还需要依靠华苑以及其他区域。没有哪个同学周末想去精武镇逛逛，因为确实没什么好逛的。就安家置业来说，被对面的李七庄、中北镇、张家窝等片区的地产项目提前挖走了，这几年可谓流失惨重。
　　背靠大树好乘凉。大学城在侧，精武镇大有机会。
　　要致富，先修路，特别是对于欠发达地区，道路的重要性显得更为突出。精武镇7年多的时间，道路交通的建设堪称最大的亮点。这方面和中北镇、张家窝相比，绝不逊色。
　　多条主干道 区域发展大动脉
　　连接外环线与精武镇的双向8车道的津涞公路、接驳市区和团泊湖西区的双向6车道的团泊大道以及连接杨柳青与赛达产业园的赛达大道，加上贯穿小镇东西的京华道等，精武镇内几条新修建的主干道成为带动区域经济发展的大动脉，是区域与外界形成良好互动的纽带，发挥资源和人才的引进输出功能。
　　良好的道路建设，让精武镇与其他区域的空间距离因为行驶时间成本降低而缩短了，当心理距离近了之后，人们对于区域的认可度也会随之提升，接受程度也会随之发生改变。团泊西区虽然有良好的自然生态资源，但毕竟在区域上属于静海，而且距离市区有一定的距离，此时精武镇的区位优势进一步凸显，截流一部分市区外溢人群，同时吸引静海片区的人来此。
　　通达的交通，方便商旅和商务人士往来办事，南站距离精武镇几公里的路程，高铁出行十分方便。同时，走津涞公路进入外环进而进入市区，可以去往更多区域。
　　道路的变化，是精武镇近几年的最大亮点，必将为助力区域的发展发挥更大的价值。但这些基础设施目前还是自驾车的人更为便捷，颇具有局限性。
　　公共交通有待提升
　　虽然精武镇的道路有了很大的改善和提升，但公共交通还很欠缺。目前区域内只有687路、157路、667路、712路等4个班次的公交车通达，和中北镇相比无论是公交车的数量和还是发车频率上都存在很大差距。
　　在恒益龙庭小区门口停着几辆687路公交车，没有调度室，没有休息区，而且这简易的公交总站是这两年才引进来的，这是一班从恒益龙庭开往西站火车站的公交车，途经西青、南开、红桥等多个区域。据业主介绍，现在去市区方便多了，有时周末就和家人到大胡同去逛逛，如果再多几趟车去滨江道啊、大悦城的就更好啦。从居民的笑容中，能感觉到他们对于公交车的渴望。
　　轨道交通的价值对于新兴区域发展而言具有巨大的推动作用，特别是心理预期的作用十分明显。中北镇和张家窝的发展，借势地铁线的因素占很大一部分。目前，精武镇区域内暂无地铁线通达，最近的也在西青大学城。据了解，未来地铁13号线将到达附近，规划的事情比较遥远，至少目前来看轨道交通还比较遥远。
　　精武镇在房地产开发市场中，声音极其微弱，被中北镇、张家窝抢尽了风头，但它不明则以一鸣惊人。从今年3月份起，精武镇多宗地块接连成交，土地市场急速升温，让这个被人遗忘的低调的区域成为人们关注的焦点――看来精武镇要有一番动作。
　　3月12日，津西青(挂)2014-04号地块被旭辉以6.721亿元底价收入囊中，折合楼面价3223元/平方米。该地块位于精武镇京华道以南，规划建筑面积20万平米，规划容积率1.0-1.7,全部为城镇住宅建设用地。
　　5月15日，天津建工集团房地产发展有限公司以总价27.4亿元摘得津西青(挂)2014-09、津西青(挂)2014-10号地块，溢价率分别为32.4%、34.3%，折合楼面价分别为7129元/平米、7065元/平米，规划建筑总体量分别为20.2万平米、18.4万平米。这两宗地位于西青大学城附近，为住宅、商服等用途。
　　7月1日，津西青(挂)2014-08号地块经过66轮激烈争夺后，中骏置业溢价率约14%，折合楼面价约5513元/平米。该地块出让总面积为99973.5平米，其中居住用地95885.1平米，中小学、幼儿园用地4088.4平米。
　　从这趋势来看，品牌开发商开始陆续进入精武镇，集体开发的效应初步呈现。目前旭辉燕南园项目的销售中心建设接近尾声，有望近期开放，项目提供的洋房和高层产品从产品的设计和品质上都是区域内的标杆。做好产品是销售的前提，是吸引购房者的必要条件。
　　7月16日，在“南奥体接棒西青人居发展第三极论坛”上，精武镇领导透露，精武镇是天津第四批示范镇，按照规划，未来将是规划新环城高速以内最大的生态居住区，政府计划将集中出让居住及配套公建土地，2018年前合计推出700万平米土地。看来今年4宗土地的成交对精武镇来说这仅仅是个序曲，未来还有更多“待嫁闺中”的好地等着开发商们。
　　3年推出700万平米土地，这个数字可谓有点吓人。目前环城四区新兴组团的土地的规划一般容积率在1.5-2.0之间，商住的比例不会超过3:7，所以对于精武镇而言，未来的住宅供应会突破700万平米以上的存量，按照每套100平米计算，至少7万套的房产推向市场。这是一个什么概念？天津自2009年以来，全市的商品住宅销量保持在1000万平米左右，去年全市商品住宅市场成交956.66万平米，环比略有下滑。精武镇700万平米的土地供应上千平米的房产供应，等于全市一年的总销售量，听起来“亚历山大”，可以想见未来市场争夺的激烈程度。
　　精武镇拥有13万人口，在城镇化过程中，许多村落已经实现了还迁，本镇人口的改善需求有限。未来巨大产品供应的消化渠道只能靠吸引城市外溢人群及新天津人的进驻。
　　从精武镇的发展现状来看，应该还会细分为三大板块即以津涞公路为界分为北部工业区、南部居住区，而南部区域又将以团泊大道为界分为东、西两个板块。目前，北部工业区主要吸引企业进驻，发展产业，给区域发展注入人口；南部居住区土地规划完成，大面积的土地等待出让，未来打造宜居居住的氛围。
　　精武镇的优势何在？首先是交通,区域内有津沧高速、津晋高速、荣乌高速联络线、赛达大道、津涞公路、团泊大道等主干道，且今年10月迎水南道将开工，与外环内迎水道连接，京华道东延长线将与外环线相连。产业布局方面，精武镇全面打造工业、农业、和文化旅游联动的产业结构。目前学府工业园小有规模，并吸引北京的产业外溢进驻。教育方面紧邻师范大学、理工大学等多所大专院校，并依托这些大学资源，形成从幼儿园到中学的完整教育链。域内的西青郊野公园、霍元甲纪念馆、精武文化等丰富的自然和人文资源也是区域发展的有力推动力。
　　如果说，精武镇错过了一次机会，那未来的三年、更长远的五年绝不会再错失良机。精武镇，能否成为西青的第三极，700万平米的土地的价值起着举足轻重的作用。我们拭目以待！
编辑：陈红　|　制作：周芊芊　|　出品时间：日
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