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少奋斗10年 《神鬼世界》师徒双赢
15:37:25来源: 官方作者: 官方
　　《》以精良的制作、震撼细致的画面受到全球玩家的好评。在这个暗黑国度中，贴心的师徒交互系统可以让你轻松拜师学艺，在高玩的指点下作战能力突飞猛进。《神鬼世界》也将对成为师徒的们带来丰厚回馈！
　　师徒联手好处多，你不是一个人在战斗
　　漫漫长夜，无心睡眠，面对繁重的猎杀任务，你是否感到孤独。面对凶狠的敌人，是否也感到孤立无援?现在这一切都将成为过眼烟云，《神鬼世界》师徒系统贴心为你，找一个强力的师父，少10年!
　　当完成师徒任务并彼此成为师徒关系后，师徒组队并肩携手作战将有师徒的经验加成。在徒弟的背包中将有一个&跃进之翼&的道具，使用这个道具将可以瞬间到达师傅的身边哦!从此你不再是一个人在战斗，永远有个强大的后盾在支持着你!
　　梅花香自苦寒来，带着一颗感恩心
　　谁不曾身处逆境?当你成长到一定程度的时候，看到那些还在打拼的新手，是不是会从他们身上看到当年自己的影子?所以，伸出援手，帮助下那些曾经和你一样的人，不为别的，只因我们都有一颗感恩的心!
　　《神鬼世界》师徒系统还将给出双赢感恩回馈，每当徒弟的等级得到50、60、70、80、90级时，师徒双方都会接受到一份丰厚奖励。与人玫瑰手有余香，与全球玩家共战《神鬼世界》，书写不一样的暗黑传奇。
　　《神鬼世界》最新动态：
　　推荐入驻服务器：电信一区【银色黎明】、电信一区【奥丁】、网通一区【雷神祭坛】
　　《神鬼世界》不删档全球首测客户端，立刻下载&&&&
　　《神鬼世界》不删档限量珍藏版礼包，立刻申领&&&&&&
　　全球期待的暗黑类型网游
　　我已等不及成王！
　　（编辑：蔡鑫松）
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《神鬼世界》职业解析.练级攻略.如何赚钱
　　首先。自我介绍下。本人从神鬼世界10月15号开测第一时间进入了游戏。在10月29号又转战新区。对游戏有一定的了解。现在来和大家分享下我对这游戏的大致认识。　　首先。介绍下各个职业。　　必须提一下：PK是远程职业的天下。喜欢PK的朋友。尽量不要选择近战　　圣骑士：肉盾职业。FB练级必不可少的职业。很多人认为这是个平民职业。练级刷FB确实不需要花钱。任何骑士都能抗住怪。但是骑士要在PK中发挥作用。那必须花钱上高级宝石。有高级宝石支撑才能成为真正的小强。　　神射手：这是内测最火的职业。远程物理攻击。高攻击。高闪避。高命中。高暴击，超远的攻击距离。不论是练级。下FB.PK都是不二的主力输出。但是。人气的火暴。导致装备天价　　潜伏者：这个职业如今悲剧了。除了打FB.练级，没其他作用。单条。被射手完虐。群战。完全只能打酱油。没有任何近战职业能抗着几十人的攻击。上前去把目标秒杀。再安全回来。　　角斗士：和潜伏者命运类似。不多做解释。　　魔剑士：近战魔攻职业。和潜伏者命运类似。　　大祭祀：拥有强大的治疗输出。任何战斗都必不可少的职业。单条。几乎无人能杀死祭祀。群战。虽然不能冲到第一线做火力输出。但是治疗输出却可以改变整个战局。　　诗舞者：这职业现在不官方大肆宣传。确实。这职业有自己的独到之处。首先拥有一定的治疗输出。虽然比不上祭祀。而且拥有的状态技能十分强大。一个10级的攻击状态，可以提高1个人物1000以上的战斗力。　　法师：没有任何一个游戏的法师会垃圾。神鬼世界也一样。法师虽然血少防低。但是攻击输出却是非常的恐怖。练级。法师40级就拥有2个群攻。而且CD时间非常短。练级效率绝对无人能比。群战中。一队法师的输出绝对可以用恐怖来形容&缺点烧药太快。不适合非RMB玩家　　.　　接下来说下前期的练级问题。嗯。先声明。我说的练级攻略只适合有固定队伍的。　　首先：40级前没什么好说的。就是做任务。再做任务。再再做任务。就到40级了。　　这是我自己的经验心得。众神之殿。我们队伍开区就是使用这套方法。开区第1天晚上全部上榜前10名　　之后就没什么好说的啦。挂机FB.日复一日的做就是了　　关于如何赚钱的问题。我只能大概说下。因为改版之后我并没怎么上游戏。所以也只是大概的能知道赚钱的途径。　　最后说下药的问题。药千万不要直接去店里买。要自己生产拿50级的葡萄来说 店里买1组是7000金。自己做1组是3600金&这里必须要提一下 做出来是1个药
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游戏类型：3D & 角色扮演
开发公司：大陆 完美世界
运营公司：完美世界
运营状态： & 内测
官方网站：
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神鬼世界游戏截图
神鬼世界游戏壁纸
神鬼世界游戏原画
神鬼世界评论2011年10月株洲美的城北区整体定位方案_伤城文章网
2011年10月株洲美的城北区整体定位方案
谨呈：美的房地产发展有限公司株洲美的城北区整体定位方案探讨World union World union
长沙世联地产策略资源部报告目录.PART. A. 北区整体定位及规划方案演绎 PART. B. 世联株洲团队及经典案例介绍 PART. C. 株洲中高端市场客户专题研究World union World unionPART. A. 北区整体定位及规划方案演绎l背景 l使命 l目标 l定位&规划演绎World union World union背景.地段价值理解→从株洲城市发展价值理解地段 →从区域未来发展趋势理解地段 →解析地段，解析美的城的根本价值基础World union World unionè株洲城市发展视角株洲的实力：长株潭城市群核心城市之一。è日经国务院同意，长沙、株洲、湘潭城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建 设综合配套改革试验区，长株潭一体化是中部六省城市中，甚至是全国城市群建设的先行者 ，打造成为中 部崛起的“引擎”。长株潭“3+5”城市群是指以以长沙、株洲、湘潭为核心城区，包括岳阳、常德、益阳、 衡阳、娄底5个城市群。因此株洲为长株潭城市群核心城区之一贯穿长株潭的湘江 山西太原城镇群 中原城市密集区环渤海湾经济圈长株潭城市群主城区江汉平原城镇密集区 长株潭城市群 湘潭 长沙 株洲长江三角 洲经济圈绿就城镇群 闽东城镇密集区长沙珠江三角 洲经济圈 长株潭城市群在我国中部的区位湘潭株洲World union World union株洲的实力：实力雄厚快速发展的现代工业城。è株洲实力雄厚：2010年株洲的GDP总量达1274.8亿元，较2009年增长15.3%，增速较快，总量位于全省第5位， 而人均GDP超过5500美元，各项人均数据继续保持全省第2位。 2009年，株洲中国城市竞争力排名第82名，福布 斯2010中国大陆最佳 业城市排名61名，皆为湖南第二，此外，株洲还是2010年度“中国十大最具投资价值城市”。 è世界五百强外资企业进驻：世界五百强中，已经有10个在株洲投资了11个项目，如日本雅马哈、加拿大普惠、德 国西门子、美国ABC、日本三菱，美国希尔顿大酒店，法国家乐福荷兰分公司等等，外资企业数量居湖南省第二位。 è本土企业具国内高知名度：中国南车集团株洲电力机车有限公司为中国轨道电力牵引装备主要研制生产基地和城 轨交通设备国产化定点企业，享有“中国电力机车之都” 美誉；株冶集团是亚洲最大的有色金属冶炼基地及硬质合 金研制基地；千金药业股份有限公司经济效益综合指标在湖南省医药行业同行中排名第一，位居国内中药行业前列25% 20% 15% 13% 14.2% 10% 5% 0% 2005 中国南车集团株洲电力机车有限公司 08 00 800 600 400 200 0 15% 12% 748.7 12% 525.67 605.3 909.52.6株洲生产总值(亿元)株洲生产总值增幅World union World union株洲的城市理想：华丽转身，打造国家生态宜居范本è城市绿肺：10大公园及湘江风光带。其中1个国家4A级休闲娱乐主题公园――方特乐园，1个国家4A级的文化主 题公园――炎帝广场，1个体育公园及堪比长沙沿江风光带的株洲沿江风光带，全长33.07公里，概算投资9.43亿元。 è城市低碳配套设置：2009年，株洲市启动“电动公交车三年行动计公交车系统(6张)划”，2011年7月，城区线路 已全部置换电动，株洲成为了全国首个“电动公交城”；株洲公共自行车租赁系统于日开通。租赁站 点站点近400多个， 成为继杭州、广州之后第三个进行自行车租赁系统运营投入的城市1 方特主题公园 1 2 石峰公园 3 天鹅花园 4 文化园 2 4 10 8 9 5 7 6 3 5 神龙公园 6 荷塘公园 7 东湖公园 8 体育公园 9 炎帝广场 10 栗湖公园World union World unionè栗湖区域发展视角株洲城市理想的先行实践区： 株洲新城中心建设重点之一，“东堤西拓”的西进主方向。新城中心建设重点之一è向西依托株洲大道、西环路形成河西新区；向北沿长 株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区； 向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新 区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。 田心 组团 石峰 组团 河西核 心组团 河西核 心组团 枫溪 组团 荷塘 组团“东堤西拓”的西进主方向è根据“十一五”规划，“东堤西拓，合拢三角”成为 株洲的社会经济发展目标和战略举措，河西高新技术产 业示范园是未来株洲的重点发展区域，包括创业园、天 台工业园、栗雨工业园、新马组团、群丰科技工业园等 组成部分，已形成了新材料、先进制造、电子信息、生 物科技、新能源等主导产业 栗雨 组团核心发展区域 城市中心区域 城市重要区域World union World union株洲城市理想的先行实践区：优越的规划区位 融城核心区域，未来“半小时长株潭融城生活圈”è10分钟市内城市距离：“两环两道六纵四横” 城市道路网络联通株洲市重要区域，本项目距市内核心区10分钟以内。 è长株潭城际铁路建设： 2010年正式开工，预计2014年通车，城际铁路与长沙地铁接轨，不出站即可换乘，建成后，株洲 至长沙24分钟可到达，长株潭三个城市将形成“半小时经济圈”。 è武广铁路贯通：本项目到武广车站仅需5分钟，进一步缩短了到长沙距离，甚至到广东及武汉的距离也缩短了很多湘潭市20分钟长沙市 30分钟本项目5分钟 5分钟 5分钟 炎帝广场 高铁站 10分钟 市府 商业中心株洲站 湘潭站 株洲站 本项目株洲大道西环线长株潭城际铁路武广高铁World union World union株洲城市理想的先行实践区：优越的财富基础 株洲财富引擎之一的栗雨高科技工业产业园增长快实力强è园区建设自2002年正式启动，到2004年底基本建成园区主干道――株洲大道、高科环线，开发了生物医药、 健康食品、先进制造等四个工业组团，已有千金药业、协力药业、开畅服饰、康美尔乐、耀华电器、香港力嘉、 汇隆包装、力嘉数码、三湘药业、北汽控股等40余家企业入园高新科技园区GDP高新科技园GDP（亿元） 350 300 250 200 150 100 50 0 08年 09年 10年 21% 占株洲市的比值 305 24%35025% 300 24% 24% 250 23% 23%年20%以上增长速度 约占株洲总值约24% 230190 22%栗雨工业园产值约占高新科技园的50% 栗雨工业园产值约占 高新科技园的50%145305200 15022% 22%21% 100 21% 20% 20%50 0 栗雨公园产值（亿元） 高新科技园GDP（亿元）World union World union株洲城市理想的先行实践区：领先的规划理念 栗雨中央商务区将打造为繁华&环境优雅的两型社会示范区è中央商务区位于株洲高新区栗雨工业园中心部位，规划总用地面积458.9公顷，其中绿地71.25公顷，约占15%。预计全部 开发完成后居住人口可达10万人。将成为株洲大河西科技创新资源聚集的平台、城市对外商务活动的窗口、宜商宜居的两型 社会示范社区。 è栗雨工业园将打造成以栗雨公园景观为主的水景商务片区和以自然山林景观为主的园景居住片区。本项目World union World union株洲城市理想的先行实践区：栗雨中央商务区！ 这将是一个位于融城核心的国际化生态宜居新区！è栗雨公园及体育公园2大公园、群山及湘江环抱 è栗雨公园当前已对外开放：2011年正式对外开放，园区功能：1）、入口观光区，主要形象区，满足人流集散需求及节日 活动需求，2）生态休闲区，由湖水沿线景观和自然山体等元素组成的开放空间；3）、滨水观景区，以水面和驳岸的生态景 观为主，创造出湖面内外景色联通，园区内水面贯通的景象。4）儿童游乐区，提供沙滩，共而儿童、诱人休憩。道路增加 步行道，自行车道，车行道贺环湖步行系统。湘 江体育公园 栗 雨 公 园 3分钟总体规划面积39.4万平米 绿化面积22.67万平米山体World union World union株洲城市理想的先行实践区：栗雨中央商务区！ 这将是一个品牌开发商大盘涌入携手营造的城市富人区！è该区域是继续天元区市政府核心区域开发后开元区新的房地产开发热点区域 è该区域自2009年起，陆续吸引外地知名品牌开发商，如美的，万科，佳兆业，中建，恒大等开发商进入，将成为株洲品 牌开发商聚集度最高，开发理念最为先进，开发规模最为庞大的中高端居住区之一。项目占地 （万 平） 53建筑 （万平）物业 形态 别墅、 高层 别墅、 高层 高层开发 商入市时间销售价格（元/ 平） 别墅14000元/ 平，高层5100 元/平 别墅14000元/ 平，高层5000 元/平 ――湘万科项目 （万科） 金域天下 （佳兆业） 美的城 （美的） 栗雨公园 天元区政府 体育公园 中建体育公园项目 （中建）江美的城140美的2011年7 月 2011年7 月 ――金域 天下 万科 项目 中建体 育公园 项目 中建湘 水湾公 园项目 恒大 项目2257佳兆 业 万科21――市府2050高层中建――――炎帝广场株洲大道33 60 高层 中建 ―― ――恒大项目 （恒大） 武广高铁 中建湘水湾项目 （中建）――80高层恒大2012年――西环线World union World union背景.地段价值理解è株洲城市发展视角 è栗雨区域发展视角株洲城市理想的先行实践区 融城核心的国际生态宜居区 品牌大盘营造的城市富人区World union World union使命.美的城价值理解→规模，开发物业，理念3大角度剖析 →理解使命，共鸣美的城的价值发展方向World union World unionè全新大盘时代开创者美的城，株洲第一大盘。 以140万整体规模问鼎株洲第一规模大盘。è株洲50万平以上大盘仅5个项目，100万大盘以上仅2个，本项目为第一大规模项目 è本项目的配套为最齐全的复合型项目，包含有大型购物中心及情景商业街、同时还有酒店及写字楼商务配套占地 （万平） 美的城 52容积率建面 （万平） 140物业形态 双拼、联排、 高层 小高层、 高层 双拼、叠加、 洋房、高层 高层 高层2.6尚格明城 佳兆业金 域天下 华晨国际 庐山春天532.312022 20 172.6 4 3.357 85 55World union World unionè城市区域综合运营商美的城，栗雨中央商务区综合运营商 率先且唯一为本区域带来高规格的城市化商服配套2011年6月 2011年7月首个集15万米平大型高端商业配套 5万平麦德龙购物中心 +2.5万平风情商业街 5A写字楼+4万平米万豪酒店商业配套 15万商业配套其中 5万平购物中心+5A 写字楼+万豪酒店 +2.5万风情商业街本项目入市佳兆业 金域天下入市物业形态占地 建面 （万平） （万平）美的城53140双拼、联 排、高层佳兆业 金域天 下2257双拼、叠 加、洋房、 高层社区商业街World union World unionè引领国际化生活方式美的城，生活方式革新者。 率先且全方位为株洲带来国际化视野的生活居住环境国际视野的规划设计团队&国际标准城市配套建设World union World union使命.美的城价值理解è城市区域综合运营商 è全新大盘时代开创者 è引领国际化生活方式株州最具影响力的大盘社区 国际化生活方式的实践先锋World union World union北区 North District基于对美的城区域与项目价值的理解， 世联将这样理解美的城北区的定位目标： 基于对美的城所在区域及北区目标1：互补东区 北区开发价值互补东区，且最小限度不影响东区销售 栗雨公园LiYu-Park东区 East District北区目标2：共荣整体 北区开发贡献美的城保持持续领先地位及稳定现金流目标.美的城-双区共赢World union World union定位.北区发展方向→结合与东区互补的目标思考北区发展方向 →结合与整体共荣的目标思考北区发展方向 →参照与北区地块素质类似的案例借鉴参考 →明确北区核心价值，发展策略，物业&产品基 础定位以及分期开发顺序。World union World unionè位于东区西北角，相对独立；è质素.美的城北区新东路8车道 佳 兆 业 路 2 珠 江 北 路 6 车 道 明日路6车道è容积率2.6，高于东区住宅地块容积率； è规模约70万，与东区规模接近； è地块方正，四面临城市干道； è地块内部平坦，无自然资源；北区 North District车 è地块外部多为厂房及待建设用地，仅南向 道 有栗雨湖公园景观。新东路8车道 珠江北路6车道 佳兆业路2车道 明日路6车道T61路公交 车东向厂房西向厂房南向湖景北向民房栗雨公园 LiYu-Park东区 East District山体东向西向南向美的城综合体北向World union World union目标下的思考è整体目标下的思考： è北区定位如何维护，并进一步促进美的城在株洲房地产市场 的第一影响力地位，拉大与竞争者的领先优势？ è互补目标下的思考： è北区定位如何与东区相继开发，同期市场销售的情况下，建 立与东区差异化且具有互补性的价值体系与产品定位？World union World unionè整体目标下的思考： è北区定位如何维护，并进一步促进美的城在株洲房地产市场 的第一影响力地位，拉大与竞争者的领先优势？●思考.持续领跑株洲 株洲中高端项目及客户群发展趋势判断 ●思考.建立竞争壁垒 区域内外未来品牌开发商竞争态势分析World union World unionè领跑株洲中高端市场趋势株洲中高端市场现状（高于5000元/平米）：三大类型鼎立 城市资源型、城市综合体型与郊区资源大盘型，其中城市资源型是当 前株洲中高端市场的价值第一梯队，郊区资源大盘型刚刚兴起类型 项目 山水国际 高层均价 （元/O） 00 00 00
-6000 ―― 别墅均价 （元/O） ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― ―― 0金域天下 高层 别墅价格区间 （元/O）株洲中高端住宅定义：均价&5000元/O，建筑类型：以非纯别 墅项目或公寓项目石峰区 天鹅湖一号 5500 世贸广场 5700 尚格名城 6000 华晨国际 6000 山水国际 6300 天泉一品 8000（别 墅） 经世皇城 6000 庐山春天 5200城市 资源 型经世皇城 尚格名城天鹅湖一号荷塘区大江观邸 华晨国际城市 综合 体型华晨御园 世贸广场 庐山春天大江观邸 5400 美的城 高层5100 别墅郊区 资源 大盘 型美的城 金域天下 天泉一品 天元区华晨御 园 5700芦淞区城市资源型 城市综合体型 郊区资源大盘型World union World unionè中高端市场现状特征→株洲中高端市场核心价值排序：城市+资源》城市》资源中高端项目中当前城市资源项目价值最高，郊区资源项目刚刚兴起→株洲中高端市场项目正步入产品竞争阶段中高端项目除地段&资源外，当前正步入比拼产品打造的竞争阶段→株洲中高端市场产品主流面积仍为110-140平米3房为主各类中高端项目皆以110-140平米3房为供销主力，占60%左右；90110平米2房占20% ；140平以上4房约占20%→株洲中高端市场产品刚步入户型设计的附加值时代中高端市场产品户型设计在外来品牌开发商带动下，已经开始快速进 入附加值时代，“N+1”户型正成为株洲市场上的产品明星World union World unionè中高端市场趋势特征→郊区资源大盘快速崛起，供应超越城市资源型成为主流未来中高端楼盘供应878万平，其中郊区资源大盘型约438万，城市资源型约362万→株洲中高端项目产品竞争加剧，并向社区竞争迈进未来在品牌大盘带动下，户型设计附加值普遍化，方式多样化，社区配套成为新重点→株洲中高端项目出现产品线向下延伸，户均面积紧缩趋势 未来仍以110-130平米的3房为主，80-100平米2房比例增高未来中高端项目供应110-130平以3房为主，约占50%，但比率减少了10%，其次为80100平2房约占20%，增加5%，及140-180平四房约占20%，比率基本持平→中高端产品设计面积赠将成主流，“精装修”赠送浮出水面随品牌大盘快速崛起，未来产品户型设计“N+1”成为主流，精装修产品也开始放量→中高端项目社区配套成为下一个打造热点，尤重会所及学校随品牌大盘先进理念拉动，未来中高端项目社区品质提升，会所及名校成为亮点World union World unionè市场给予北区的启示→抓住资源郊区型项目崛起趋势，巩固美的城标杆地位 →顺应发展趋势，适度紧缩主力3房面积，提升2房比例 →顺应发展趋势，深化产品优势，重点打造社区价值优势 →产品设计保持户型面积赠送优势，并探讨 户型功能赠送的可能途径，谋求针对未来恒大、万科等品牌开发商推出精装修产品的差异化途径→社区配套将成为项目价值发展重点，针对当前以会所&学校为主的发展趋势，进一步深挖与升级World union World unionè建立未来竞争优势壁垒北区未来供应盘点：未来周边品牌项目（含美的城东区）整体 供应量高达387万平米，未来项目竞争将日益激烈项目 占地 （万 平） 53 建筑 （万 平） 140 剩余体 量（万 平） 107 物业 形态 别墅 +高 层 别墅 +高 层 高层 开发 商 入市时间 预计销售价 格（元/平） 对外报高层 5100元/平 对外报高层 5000元/平 ――湘万科项目 美的城 金域天下 栗雨公园 天元区政府 体育公园 中建体育公园项目江美的城美的2011年7 月 2011年7 月 2012年 年底 2012年 年底 2012年 年底 2012年 上半年金域天 下 万科项 目 中建体 育公园 项目 中建湘 水湾公 园项目 恒大项 目225730佳兆 业 万科市府216060205050高层 高层 +洋 房 高层中建――炎帝广场株洲大道中建 ――336060恒大项目 武广高铁408080恒大――西环线中建湘水湾项目World union World union北区未来竞争扫描：趋于新增品牌开发商项目都集中于年面市，主销期为年，北区与诸项目同台竞技2011年10月 2012年年初 2013年年初 2014年年初 2015年年初美的城北区：建筑面积70万平美的城东区：建筑面积37万平，产品112-230平佳兆业金域天下：建筑面积30万平，产品87-140平&187-208平恒大项目：建筑面积80万平，产品80-280平万科项目：建筑面积60万平中建体育公园项目：建筑面积50万平中建湘水湾项目：建筑面积80万平World union World union北区未来竞争分析：品牌开发商之间的大盘争夺战 户型产品竞争日益激烈，社区配套将成为下一个竞争重点项目 占地 （万平） 容积 率 建筑 （万 平） 地段 交通 周边 配套 自身配 套 麦德龙 超市+ 万豪酒 店+商 业街 资源 开发 商 园林景 观 产品面积 产品设计 精装修 物业管 理 入市时 间美的城531、产品主流面积趋同，120-180平米3,4房2.6 140 10分钟城 市距离栗 雨工业园 1路公交 车 ―― 栗雨公园+ 山体 美的 ―― ―― ―― 2.6 57 10分钟城 市距离栗 雨工业园 1路公交 车 ―― 超市+ 商业街 +幼儿 园 ―― 栗雨公园+ 山体公园 佳兆 业 ―― 90-180 “N+1”设计， 产品，入户花园、 阳台及凸窗设计――美的物 业2011年 7月大盘开发，目标客户群及地块条件类似，户型主流面积类似不可避免。金域天 下 222、产品“N+1”面积增送方式将成为主流标准3 60 10分钟城 市距离栗 雨工业园 5分钟城 市距离， 河西中心 区及郊区 过渡区 1路公交 车 交通便 利，多 路公交 车经过 ―― ―― 万科 精致化 园林空 间 90-130 “N+1”设计， 产品，入户花园、 阳台及凸窗设计 3 50 少量 商业 配套 ―― 体育文化 公园 中建 ―― ―― “N+1”设计， 产品，入户花园、 阳台及凸窗设计――佳兆业 物业2011年 7月万科项 目21可预计除恒大外，其他新入大盘基本都会采取N+1户型设计大打赠送牌―― 中建物 业1500元/ 平，人性 化精装修万科物 业2012年 年底中建体 育公园 项目203、产品附加将转向功能附加，如“精装修”产品兴起可预计恒大，万科将携带其成熟的精装修产品进入到市场竞争之中1.8 602012年 年底中建湘 水湾公 园项目334、社区配套开始发展，高端会所&教育成为配套重点恒大项 目 4010分钟城 市距离， 天元区南 向工业园 区 天元区核 心区，区 域相对成 熟，紧挨 市府1路公交 车――――江景资源 及湘水湾 生态公园中建――――“N+1”设计， 产品，入户花园、 阳台及凸窗设计――中建物 业2012年 年底高端多功能大面积会所将成为大盘标配，教育配套也正成为新兴亮点2 80 ―― 恒大 80-280 传统户型设计交通发 达，多 路公交 车经过周边 配套 齐全五星级 会所+ 双语幼 儿园+ 商业街皇家园 林，1万 平米中 央湖景1600元/ 平9A品牌 精装修金碧物 业2012年 上半年World union World unionè竞争给予北区的启示→未来美的城面临的是品牌大盘之战万科，恒大、中建等品牌开发商将相继纷纷加入区域战局→美的城需求从产品+社区两个角度建立竞争领先优势 →1：加强产品附加值，从面积增送转向功能附加主力产品面积区间类似，“N+1”设计成为主流，美的城当前户型设计优势将 在短期内快速抹平，而恒大，万科将引导产品附加走向功能附加方向，“精 装修”产品的快速出现。→2：加强社区配套建设，领跑竞争对手的社区价值当前株洲社区配套建设相对滞后，未来将成为大盘竞争的重点，当前已知未 来竞争对手社区配套建设重点放在标签会所+教育配套的引进。World union World unionè引领株洲中高端客户需求株洲中高端客户研究：主要有四大类客户，私营业主（30%）+ （泛）公务员（20%）+企业中高层（20%）+进城客（20%）地缘特征 天元区为主，部分芦 淞区的客户；“非本 地”人居多 行为及生活特征 购买特征 关注重点 多关注居住环境、综合配 套（教育&商业）及升值 潜力，更多追求面子工程 多关注资源、居住环境、 综合配套（教育&商业） 及升值潜力，更多追求的 是居住的舒适感 价格、配套、品质、社区 氛围、地段、身份感 购买产品 以120-140平3房， 总价60-100万，部 分需求160平以上的 大户型产品，总价 100万以上 以110-140平3房， 总价50-80万为主， 部分需求160-200 平，80-100万 以90-130平3房总价 40-70万为主及部分 150-170平四房， 70-100万 130-160平米三房及 160平以上的四房 比例私营业主 生意人30-40岁，多聚集在服饰、 医药、电子及化工行业以改善型居住为主30%（泛）公 务员在天元区上班的（泛） 以政府及事业单位，及银行、 公务员为主 证券、老师及医生为主以改善型居住为主20%企业中高 层株洲本地人，在株洲 企业上班35-45岁，社会发展中坚力 量，好面子为子女买房或追求更高 品质生活，报团购买， 追随亲戚朋友 希望在城市拥有住宅， 好面子，为子女教育考 虑，有较强的教育配套 牵引性 为返乡居住或为父母购 买，看重品牌及品质， 要求便利性好 市中心区域内或者城市 未来发展的核心区域， 升值潜力大20%地市进城 族株洲管辖的市县、乡 镇及村 省外（一线城市及长、 珠三角区域）返乡客 客 市内及一线城市35-40岁，在私营企业主或 （泛）公务员，拥有雄厚的 经济实力 35-45岁，私营企业主或公 司高管，在一线城市拥有一 定成就 30岁以上，拥有较强经济实 力及投资眼光地段、品质、教育配套、 身份感20%返乡客地段、品牌、教育配套、 品质、社区环境120-140O三房为主5%投资族地段、升值潜力90O以下的小户型5%World union World union美的城北区目标客户持续锁定私营业主+（泛）公务员+企业中 高层领导四大核心客户群，面积以110平以上的三房四房为主客户类别：株洲本地中高端客户群体（70%） 职业特征：私营业主+（泛）公务员+企业中高层 家庭结构：集中为30-40岁的三口之家，子女多接受 初中前教育 关注点：综合配套、升值潜力、居住环境 置业目的：首换&终极置业为主（10%） （25%） 边缘客户 重要客户（65%）核心客户客户类别：进城客（20%） 进城客来源：株洲管辖的周边县市级城镇乡村 家庭结构：集中为30-40岁的4口之家 置业目的：居住&投资 关注点：关注地段、升值潜力、品牌 客户来源及占比：返乡客&投资客户（10%） 置业目的：以投资为主，部分居住 关注点：升值潜力、地段、配套、品牌World union World unionè中高端客户基本特征→株州中高端客户群体以四大类为核心主力私营业主+（泛）公务员+企业中高层+进城客是株洲中高端客户的核心构成→家庭结构以30-40岁三口之家为主，子女多接受初中前教育中高端客户以中青年为主，家庭结构相对简单，多处于家庭早期的“小太阳”阶段→株洲中高端客户年收入10-15万以上，50%以上拥有私家车私营业主及泛公务员年收入多在15-20万之间，企业中高层年收入多在10-15万之间→改善型居住需求旺盛，核心需求110-170平米3，4房私营业主需求120-140平3房及部分160平以上大户型产品；（泛）公务员需求110-140 平3房及部分160-200平；企业中高层领导需求90-130平3房及部分150-170平4房；进 城客需求130-160平米3房及160平以上4房World union World unionè中高端客户需求趋势→换房置业需求聚焦“换环境”，“换户型”，“换社区” →“换环境”需求当前以被市场提供的中高端项目广泛满足当前市场上大部分中高端项目多唯一资源环境，城市规划前景良好的区域之中→“换户型”是当前客户关注重点，主要为户型附加值当前客户换房需求正被市场上诸多新兴产品吸引，产品户型设计的面积赠送，居住 空间的创新等等正成为客户选择的关键因素，其中制冷采暖是差异化精装修的较好途径→“换社区”是未来客户关注重点，而且提升空间巨大客户对社区配套价值的需求将成为未来重要发展趋势，当前客户对中高端项目社区 配套标准的认知空白，以社区价值争取客户的发展空间巨大World union World unionè客户给予北区的启示→顺应客户主流需求，以供应110-170平米3，4房为主 →北区聚焦满足客户“换户型”&“换社区”需求 →顺应客户需求发展趋势，重点打造产品及社区特色 →1、产品着重空间形态创新，附加值设 计，增添“制冷采暖”等功能附加 →2、社区着重配套打造，尤其重点关注客 户需求呼声较高的社区商业及名校教育配套World union World unionè北区持续领跑株洲→北区以“110-130”平米3房为主力，提升2房比例该户型主流面积符合市场及客户需求主流发展趋势，降低项目风险→北区以“社区+产品”的价值组合建立核心竞争优势该价值组合符合市场及客户需求主流发展趋势且能有力实现竞争领先→北区“社区”建立以商业+教育为重完善的社区配套价值该途径迎合市场发展趋势，客户需求重点以及实现差异化竞争卖点→北区“产品”建立面积赠送+功能附加2大户型设计亮点该途径通过面积赠送迎合市场及客户需求主流趋势，通过功能附加谋 求竞争差异化，引领客户需求，建立全新的中高端产品价值标准壁垒World union World unionè互补目标下的思考： è北区定位如何与东区相继开发，同期市场销售的情况下，建 立与东区差异化且具有互补性的价值体系与产品定位？●思考.美的城东区 价值体系，产品定位及开发顺序剖析World union World unionè思考.美的城东区美的城东区整体定位：城市景观高端大盘 2大核心驱动力――稀缺自然景观资源和城市综合体配套启动区动作：大气展示+标签配套引进签约 大气展示：超大前广场+ 果岭+水景+湖景+奢华营销中心 标签配套引进签约：麦德龙超市+万豪酒店占地面积 容积率 建筑面积 物业形态 配套 内部景观资源 外部景观资源 26万平 2.6 70万平 别墅136套3.9万平，其中双拼28套，联排108套，高层 47.2万平，3187套 5万平购物中心（当前以签约麦德龙超市）+2.5万平情景 商业街+4万平万豪酒店+5A写字楼 8000平内湖+高尔夫果岭 西面一线观栗雨公园景观，东面一线观山体景观5万 双拼+联排别墅 超市 平购物 ）+ 中心 酒店 4万平 （麦 ）+ 酒店 德龙 5A 写字 （万豪 楼栗雨公园高层山体World union World union美的城东区产品线组合： 以舒适居家，满足换房和终极置业需求的中大户型为主，产品 设计尺度舒适，高层普遍采用N+1设计附加值较高。户型 别墅 双拼 联排 2+1房 3 房 3房 3+1房 4房 5房 面积区间 380-390 247-281 112-113 125-128 140-143 187-189 200-230 套数 28 108 446 789
套数比 1.1% 4.2% 9.7% 21.8% 35.1% 18.7% 9.4% 建筑面积
152 70000 面积配比 2.1% 7.7% 5.6% 5.5% 19.8% 52.4% 32.6% 20.6% 13.8% 20.6% 13.8% 5.5% 面积配比高层户型设计注重高附加值及高舒适度，领先于株洲市场现有水平双拼及联排：赠送地下室、前后花园、多阳台及多露台，双套房设计，高层高（双拼一层层高3.7米）及大开间 （双拼客厅开间6.9米、联排客厅4.9米） 高层：大部分采用“N+1”设计，赠送入户花园、空中花园、双阳台及多凸窗，主卧及客厅开间尺寸阔绰World union World union美的城东区产品开发轨迹：开发中期无公园景观资源产品空白 以稀缺别墅物业+景观中大户型起势，以无公园景观资源居家 户型为主力承接的现金流产品，最终以景观大户型为尾声分期 产品配比 1.1期别墅（双拼380-390平 28套+联排247-281平108 套），1.2期112-113平186 套，125-127平217套， 140-147平248套，187-189 平60套，200-230平60套 113平124套；125-127平 248套；140-143平434套； 187-189平60套，200-230 平60套 113平124套；125-127平 310套；140-143平465套； 187-189平60套，200-230 平60套 187-189平360套，230平 120套 资源三期高层 110-143平米为主二期高层： 110-143平米为主一期山体及社区内 湖四期高层 187-203平米为主二期部分产品可观 社区内湖1.1期双拼+联排别墅 247-390平米 1.2期高层 110-230平米 以113-143平米为主三期部分产品可一 线观栗雨公园 湖景 一线栗雨公园 湖景及社区内 湖分期开发示意图四期World union World union美的城东区目标客户群： 从实际销售来看，美的城东区吸引株洲远见卓识的换房及终极 置业有车财富一族，以生意人&（泛）公务员为主。1、本地（泛）公务员+私人业主为 主，部分进城客及返乡客，30-40岁 为主，多次置业的改善型居住需求为 主，90%以上客户拥有私家车，认同 区域发展前景、大盘规模、综合体配 套及居住环境 2、东区地块目标客户年纪更偏向年 轻户，偏好国际化社区的居住理念， 对城市有向往，具有较为开阔的视野10%5%5%泛公务员 25% 私人业主 企业中高层领导 进城客 返乡客10%5%2%5%10%20-25岁 25-30岁 30-35岁 35-40岁 40-45岁 38% 45-50岁 50岁以上10% 15% 30%投资客 其他30%9客户拥有私家车情况分析5% 28% 2% 5%无车 1量车 2量车 3量车 3量车以上8 7 6 30% 首次 二次 三次 四次 45% 四次以上 5 4 3 2 1 015%5%5%品规交产价配环World union World union区域发展前地60%牌模品格通套景境段è美的城东区开发特点→东区核心价值区域共享输出价值》获取价值，城市综合体及自然景观区域共享化→东区产品线相对集中社区产品110平米3房起跳，各期主力产品125-189平米3房4房→东区产品轨迹中期公园景观资源产品空白东区产品开发以景观起势，以景观收尾，中期开发以无公园景 观资源产品为主World union World unionè北区互补&承接东区→北区“产品+社区”价值组合打造内向化社区价值体系变“慷慨”为“吝啬”，由主打自然资源与综合体城市配套价值转向主打社区内部 环境与社区内部配套价值，迥异东区的内向化价值体系。→北区产品线以3房为主，提升2房比例承接互补东区产品线北区仍以3房为主，继承东区以舒适居家为主的产品线；北区提升2房比例，弥补了东区 产品线户型偏大，现金流产品偏少的缺憾，平衡美的城整盘滚动开发能力→北区产品设计主打面积赠送+功能附加，升级东区产品北区产品设计仍延续东区产品设计面积赠送亮点，并在该基础上谋求功能附加途径探 讨，以增强与东区相似面积区间产品的内部差异化。→北区利用南向景观资源，承接东区中期景观产品空白北区首期产品预计将与东区中期产品开发销售重叠，利用东区产品开发轨迹中期景观产品开发空白机遇，顺利承接北区开发。World union World union东区 East District核心驱动力：景观资源&城市综合体 产品线定位：主力125-189平米高赠送舒适居家户型 产品开发轨迹：景观产品+别墅―非景观产品―景观产品 核心驱动力：“社区+产品”内向化价值体系 产品线定位：主力90-170平米实用&舒适居家户型 产品升级：面积赠送+功能附加 产品开发轨迹：公园景观产品―非景观产品World union World union北区 North District北区 North District美的城价值共同体东区=贡献最高端的城市资产 北区=贡献最完备的社区资产栗雨公园 LiYu- Park东区 East District山体●进一步的思考美的城综合体World union World union如何合理打造北区的 社区资产，建立完善 的社区价值壁垒？相似案例参考è参照案例A：无锡尚锦城è综合2.0容积率，约67万规模，地块方正，一侧临生态公园 è位于无锡经济开发区内，受益无锡政府南迁利好影响è参考案例B：成都卓锦城è2.4容积率，约100万规模，城市郊区，地块方正 è临靠多个生态公园，但是内部无明显景观资源World union World union无锡尚锦城基本素质扫描： 经开区内大盘领跑者，持续热销，以完善的社区生活体系著称◆项目相关指标è案例A、无锡尚锦城占地面积：35万平米 建筑面积：67万平米 绿化率：45% 容积率：商业2.5；住宅1.8 主力户型：小高层+高层（80-105O两 房、111-139O三房）◆开发背景：?项目所处位置属于无锡市滨湖经济开发区，无锡建设中新 城区域，生活便利性尚不成熟 ?地块开发分为A、B、C三个地块：A地块属于住宅和商业 混合用地，与住宅用地的B、C地块想区隔 ?项目开发背景在于无锡政府南迁，区域在城市规划中定位 于山水城、生态城版块，项目动工时周边生态公园也处于开 工建设中World union World union无锡尚锦城社区价值亮点1：“花园城市” 社区内通过大尺度公共景观规划，优化高层社区居住环境中央景观主轴――南北贯通的轴线公共开放公园 串联三个小区会所及其广场，打造 整个社区活动及景观主轴两条弧线“绿河”打造社区私有大尺 度绿色公园，满足城市居民对自然的渴望 组团园林以参与性和实用性为主，布置 休闲设施，做到景为人用内部组团绿色空间――外围设计水 系及绿化带绿色环境优化设计――居住区整体人车分流设计，社区车行道 外环布置 外围临城市快速干道设计水系及绿化 带，最大可能弱化隔绝外围环境弊端干扰World union World union无锡尚锦城社区价值亮点2：“一生之城” 社区内通过成体系建设照顾生活各个方面，照顾家庭各个成员 的社区服务配套，贴心关怀社区的长期居住质量。集中商 业区商业体系大型集中商业 风情商业街 散落在各个组团的社区小商铺教育及照顾体系幼儿园 托老所休闲体系居住 区商业街三期每期各有独立会所，满足业 主健身、运动及休闲娱乐需求 两大绿色中央公园满 组团园林设计亲子公园、中心庭 院、运动、树阵广场等交流区域World union World union无锡尚锦城社区价值推动项目各期成功销售： 配套随组团分期开发，分阶段为营销注入不同卖点项目分为三期开发： n一期住宅贩卖区域级商业综合 体 配套及大尺度私家绿地公园 n二期住宅依靠邻里中心会所及 组团配套支撑价值 n三期有独立的邻里中心及组团 配套支撑一期二期三期World union World unionè案例B、成都卓锦城 成都卓锦城基本素质扫描：远郊千亩大盘，以七大公园体系及社区完善配套被高度认可◆项目相关指标占地面积：65万平米 建筑面积：超100万平米 绿化率：45% 容积率：2.4 主力物业：多层、小高层、高层◆开发背景：?项目所处位置属于成都三环外，区域环境尚不成熟，卓锦城总占地969亩，分六期开发，建成后将形成超过9000户，约3万居住人口的超大型成熟居住区，整个 小区采取新市镇的规划方式，自身附带幼儿园、小学、农贸市场、商业等配套设施，并且每一期都有独立的会所、游泳池、运动设施等满足业主休闲、活动需要World union World union成都卓锦城社区价值亮点1：“花园城市” 社区秉承“把花园城市原味运到成都”的开发理念，打造“成 都七大公园住区” ，分期营造“花国、水国、树国”组团1、小区中心打造城市超大面积私家中央公园 2、各分期组团通过建筑的围合及花、水、树等生态主题打造七大公园式组团景观 3、项目外围设置50米宽绿化带，隔绝城市主干道噪音组团园林 组团园林 组团园林组团园林 中央公园组团园林组团园林组团园林 组团园林50米城市绿化带World union World union成都卓锦城社区价值亮点2：“一生之城” 社区内通过成自身建立完善生活配套体系，各分期配套独立、 均匀布局，实现小区全覆盖、最便利的满足生活各种需求完善的幼儿园、小学教育配套，满足5分钟步行可 达，服务半径合理分布大手笔城市私家中央公 园打造小区活动中心每一期配备独立的会所、游 泳池、篮球场、运动设施等 满足业主休闲、活动需要集中商业打造未来区域商业中心，商业街满足前期业主消费需求World union World union成都卓锦城同样利用社区价值推动项目各期成功销售： 前期以规模及配套强势拉动，后续各分期均有独立会所、游泳池、 运动设施零距离满足业主需求，每期均具有独特吸引力价值卖点千亩大盘1期2期3期4期5期6期◆核心卖点◆核心卖点◆核心卖点◆核心卖点◆核心卖点◆核心卖点50米宽城市绿 化带状公园、 幼儿园教育配 套、 社区商业街 、 豪华会所、 篮球场 丰富产品：多 层洋房、小高 层、高层独特台地规划 50米宽城市绿 化带状公园、 丰富水景形态 园林景观 独立会所、 游泳池、 网球场等组团 运动、休闲娱 乐设施小学教育配套 高层水岸错点 式布局 260米水景带、中央公园 森林“岛”居 规划设计 超高绿化率大尺度中央湖 景 游泳池、 幼儿园教育配 套、 会所、 组团运动、休 闲娱乐设施成熟社区综合性集中商 围合高层组团、 业、 50米宽城市绿 化带状公园 独立会所、 中央运动广场 组团运动、休 闲娱乐设施小区中心地带、 1.4万平中央 广场、运动场 独立会所 小区中心地带、 篮球场、网球 场等组团运动、 组团运动、休 休闲娱乐设施 闲娱乐设施World union World unionè经典成功案例启示→社区价值打造理念“花园城市”&“一生之城”大盘价值的彻底挖掘=打造一个可供家庭持续居住的完善社区→以“花园城市”理念营造社区内大尺度的丰富景观大尺度的公共景观舒缓社区居住密度感，提供丰富休闲空间→以“一生之城”理念营造社区内完善的服务配套从商业，休闲设施，教育等多方面照顾家庭所有成员的品质生活需求World union World union北区定位结论World union World unionè北区价值驱动策略价值驱动力：“社区+产品”社区价值理念：“花园城市、一生之城”社区核心价值策略A： 打造集商业，教育，休闲等配套为一体的“一生之城” 社区核心价值策略B： 打造内部居住环境优美，绿色生态的人文“花园城市”World union World unionè北区价值策略解析社区核心价值策略A： 打造集商业，教育，休闲等配套为一体的“一生之城”北区社区配套体系如何领跑株洲，超越竞争，互补东区，吸引目标客户群？北区配套优势1：稀缺的社区商业配套“邻里商业中心”承接东区商业价值，株洲具有最完善商业配套的高端社区北区配套优势2：明星的教育配套“名校教育”升级东区教育配套，引进高水准“幼儿园+小学”的名校教育体系北区配套优势3：完善的社区休闲体系“双会所”升级东区社区配套，领先竞争对手的“双会所”概念World union World union社区核心价值策略B： 打造内部居住环境优美，绿色生态的人文“花园城市”北区社区环境如何在没有强势外部景观的支撑下，最大化发挥自己的价值？北区环境优势1：大尺度的区域公共景观营造升级东区环境优势，在组团园林之上增添区域公共景观主轴北区环境优势2：区域边界绿化景观系统营造弥补北区四面临路劣势，在区域边界退让绿化带优化居住环境北区环境优势3：绿色交通系统营造承接株洲城市实践，社区内设立北区电动车及自行车租借系统World union World union价值驱动力：“社区+产品”产品价值理念：“多元化、面积赠送、 空间创新、恒温住宅”产品核心价值策略A： 舒适3房为主，提升实用2房比例的多元化产品组合 产品核心价值策略B： 继承东区经验，户型设计延续高赠送面积原则 产品核心价值策略C： 以提升舒适度为核心理念谋求空间设计的创新 产品核心价值策略D： 差异化精装修的户型功能附加，电气化“恒温住宅”World union World union产品核心价值策略A： 舒适3房为主，提升实用2房比例的多元化产品组合北区产品如何在瞒住市场客户趋势下，与东区实现互补和承接？北区产品特点1：以舒适3房110-140平米为主符合客户主流需求，顺应市场发展趋势，承接东区中期产品线北区产品特点2：提升实用2房85-90平米比例顺应大盘发展规律，补充东区全中大户型产品线，增加销售速度北区产品特点3：控制舒适4房面积为150-170平米互补东区全180平米以上4房产品线，符合客户需求，降低风险World union World union产品核心价值策略B： 继承东区经验，户型设计延续高赠送面积原则北区产品如何在保留东区产品户型设计附加值优势的基础上进一步发挥？北区产品特点1：2房产品附加值赠送注重实用性内阳台赠送可改为小3房，以及注重凸窗赠送增加实用面积北区产品特点2：3房以上产品附加值赠送注重舒适性除采用内阳台赠送外，考虑入户花园，大阳台赠送拓展舒适度World union World union产品核心价值策略C： 以提升舒适度为核心理念谋求空间设计的创新北区产品如何在赠送面积基础之上进一步谋求空间设计的创新？北区产品特点1：楼体设计考虑舒适度的提升在东区产品线基础上，考虑居住舒适度更高的楼体设计方式。北区产品特点2：入户空间设计考虑舒适及标签感提升考虑优化产品入户公共空间，提供居住的舒适度与档次感北区产品特点3：小户型设计考虑实用功能空间的附加2房产品考虑集约化设计原则，关注实用空间如储藏空间设计北区产品特点4：大户型设计考虑居住模式创新与溢价互补东区大户型产品线，尝试圆楼，底T等多种方式创新溢价World union World union产品核心价值策略D： 差异化精装修的户型功能附加，电气化“恒温住宅”北区产品如何在保留东区产品户型设计附加值优势的基础上进一步发挥？北区户型功能附加1：附加地暖，实现产品溢价附加为客户最为关注&长沙市场已实践&有效控制成本北区户型功能附加2：附加中央空调，实现产品溢价除地暖之外，中央空调也是客户相对较为关注的因素World union World unionè北区物业定位结合北区客观素质及市场特点，建议以高层物业为主?从市场销售情况看，高层与小高层的价格差距有限，小高层溢价意义不大 ?株洲市场洋房产品溢价能力有限 ?从客户层面看，客户对高层的接受程度较高，很认可高层的价值； ?本项目2.6的中高容积率，且无明显的景观资源优势 ?结合本项目的整体发展策略，确定物业类型。产品 独栋 功能作用 产品日益稀缺，价值标杆，奠定项目高端、别墅形象；但项目容积率较高，别墅产量有限，且 别墅会占有其他物业用地 相较独栋产品，容积率贡献较低，且价值实现不如独栋； 项目的主流低密度产品，通过产品创新的高附加值，提升社区品质感提升项目形象与品质感； 类别墅感受，产品多元化的体现，担负提升项目容积率的作用； 市场实现较好的多层产品，丰富社区产品形态，巧妙的退台设计赋予每户独立花园； 对容积率贡献小于高层，价格低于洋房，过渡产品 ，价值实现不高； 中远期入市，拔高容积率，在区域和市场支撑条件下，最大化项目价值。 开发物业双拼 联排 叠加 退台洋房 小高层 高层？World union World union结合贯彻定位理念后的强排实际效果，建议全高层物业方案一 全高层选择权高层物业宜依据： 1、方案二社区整体绿化率、建筑密度、楼间距等舒适 度指标均弱于方案一，高层产品受用地挤压舒适度低 2、方案二低密度产品受容积率所限，总规模不超过80 套，且排布紧密，后期亦难以分区管理，高品质居住要 求较难实现 3、方案二无法兼顾教育设施及双会所排布，配套完善 性不如方案一方案二 联排+高层World union World unionè北区产品定位北区产品线，整体承接东区产 品线价值，向下适度延伸分布情 况 三期& 四期 一期& 二期 二期& 三期第三价值梯队地块户型 中小 户型 中大 户型 中大 户型产品配比 以85-130平为主，约占到 80%以上 以120-170平为主，约占到 60%以上 以125-143平为主，占到 79%，其中113平11%，125 平28%，142平51%，187平 9%，230平10% 以140平以上的大面积为 主，占到80%，其中别墅 247-390平16%，高层%，140-147平 15%，125-127平11%， 112-113平9%第二价值梯队北区面 积 递 增第二价值梯队东区 大户 型 一期& 四期第一价值梯队World union World union北区产品线，抓住客户主流需求面积，并与东区产品线形成形 成一定互补，建议以120-170平米3，4房为主è前期客户需求分析结果表明客户主流需求120-170平米三、四房 è东区产品定位以110-130平3房产品为主约占40-50%，其次为2房85-90平约占20-25%及150-170平四 房约占20-25% è产品设计“N+1”为主，强调高附加值&高居住舒适度北区整体产品配比 物业形态 公寓 户型 公寓 2+1房 3 房 3房 3+1房 4+1房 5房 面积区间 40-60平 85-90平 110-115平 120-130平 150-170平 200-260平 面积配比 &5% 20-25% 15-20% 25-30% 20-25% 5-10% 35-45% 25-30% 5-10% 面积配比合计 &5% 20-25%高层World union World unionPS：东区&北区产品配比对比 与北区产品形成互补，且产品线相对更丰富东区产品配比 物业 形态 别墅 户型 双拼 联排 2+1房 3 房 3房 3+1房 4房 5房 面积区间 380-390 247-281 112-113 125-128 140-143 187-189 200-230 面积 配比 2.1% 7.7% 5.6% 5.5% 19.8% 52.4% 32.6% 20.6% 13.8% 20.6% 13.8% 5.5% 3 高层 房 面积 配比 物业 形态 公寓 户型 公寓 2+1房 3房 3+1房 4+1房 5房 北区产品配比 面积区间 40-60平 85-90平 110-115平 120-130平 150-170平 200-260平 面积 配比 &5% 20-25% 15-20% 40-50% 25-30% 20-25% 5-10% 20-25% 5-10% 面积 配比 &5% 20-25%高层World union World union北区产品线在上下2个区域组合重点不同： 下区以120-170平米3,4房为主，上区以85-130平米2,3房为主上区开发户型配比户型 2+1房 3房 3+1房 4+1房 面积区间 85-90平 110-115平 120-130平 150平 面积配比 35-40% 20-25% 30-35% 10-15% 面积配 比合计 35-40% 50-60% 10-15%上区下区开发户型配比户型 2+1房 3房 3+1房 4+1房 5房 面积区间 85-90平 110-115平 120-130平 150-170平 200-260平 面积配比 10-25% 5-10% 20-25% 45-50% 10-15% 面积配 比合计 10-25% 25-35% 45-50% 10-15%下区World union World unionè北区分期开发顺序南向北开发，每期开发10-15万平，整体分为四期开发，与东 区产品互补，以中大户型为起点，向中小户型过渡物业形态及产品面积： 全部为T4 40-130平，其中以两梯四户85-130平为绝对主力 物业形态及产品面积： T4为主，部分T3产品 85-150平，其中以85-130平为主 物业形态及产品面积： T3为主，部分T4，少量T2及楼王一梯一户 85-260平，其中以150-170平为主 物业形态及产品面积： T3为主，部分T4，少量T2及楼王一梯一户 85-260平，其中以120-170三四平为主 World union World union四期 三期 二期一期规划.北区方案示意World union World union规划理念――全方位营造社区价值 ――4大体系打造“花园城市”&“一生之城”Garden CityGarden++City LifeChannel “绿色低碳立体交通系统” live “花园空间体验居住系统”“花园社区景观系统” Complete “合理布局完善配套系统”World union World union“花园城市、一生之城” 社区规划结构模型――新加坡“花园城市”小区规划结构1、分级的道路系统、网格状快速道路道路系统分级：社区快速路、人行主干道，入户路 网格状快速道路：主要车行道路沿新镇周边布局2、高容积率下最大化绿色空间高层发展：高容积率下，保证最大绿地空间，高层为主力 底层架空：最大化社区活动空间，改善高层社区通风性 人车分流：人性化安全设计考虑，保证社区内部公园化3、小区设置中心区，人性化尺度配套布局每个小区设有1 个商业小区中心、小区公园以及教育配套 各生活配套服务半径约300-400m，步行可达4、组团设置邻里中心、邻里公园邻里中心是提供居民交流的公共空间，包括休憩座椅、 凉亭、儿童游戏场等元素World union World union花园城市，一生之城 规划思想演绎――北地块明日路栗雨 公园沿街商业东地块业 商 体 合山体综珠江北路World union World union规划实践――2.6容积率下，最大化绿化率，全高层组合、中央局部架空 规划结构： 一轴、两带、两中心、多组团 规划要点：1、道路三等级、整体人车分流，社区车行主干道外 环布置 2、商业带：商业与东区形成延续，带状布置东侧， 与居住生活区相对区隔 3、一轴：南北贯通景观主轴串联两个小区中心，与 南面栗雨公园相呼应 4、两带：带状“绿河”打造社区大尺度中央公园，南 向退让绿化带结合广场公园打造 5、两中心：社区南北独立会所结合园林沿主轴排布 6、建筑围合初组团中心，小花园式标准配备，营造 良好的运动、邻里交流空间 World union World union规划实践――规划理念之下4大价值体系的全方位落实 “花园城市”一轴：公园大道人行主轴Garden++“花园社区景观系统营造” 组团内部主题园林两大“绿河带”：中央公园、城市绿化带公园Channel 整体人车分流交通系统 “绿色低碳立体交通系统”三等级道路系统设计（外部车行环道、人行主轴、车行环道）地下停车场（依地势而建，节约成本）社区绿色低碳出行交通（社区巴士，城市自行车存放点）“一生之城”Complete400米服务半径合理布局“合理布局完善配套系统” 完善、一站式的4大配套体系（教育配套、医疗配套、休闲配套、商业配套）楼栋建筑：立面、绿色创新楼栋设计live“花园空间居住系统”品质公共空间细节 领先花园户内空间World union World unionGarden++ “花园社区景观系统营造”景观系统结构：一轴、两带、多中心轴线感、仪式感强调（考虑南北贯通，关注运动、娱乐设施配套与坡地、山石相结合） “花园”主轴 串联南北两大社区中心（建筑结合主轴景观，以会所形态丰富公共空间）“绿河” 带――中央坡地公园绿化带、南向公共绿化带花园、主要人行道路空地景观绿化处理 多个主题组团中心――结合生态资源多个组团园林主题、标准化组团景观配套：中心小花园+休憩空间+运动设施美的城北区“景观系统”之――花园社区Product manuscript1、景观主轴―公园大道南北贯通，强调棋盘式的网格形态，结合小区运动场打造关键要点：1、南北贯通、强调集合棋盘式几何轴线 2、以硬质铺地、水池、灯光结合建筑为主 要造景元素 3、小区主要运动场地集中布置于主轴线 上，强调休闲带功能特点1、景观主轴― 串联两个小区中心建筑结合主轴景观，以会所形态丰富公共空间关键词：夸张立面、实用功能、社区中心精神指向 两大会所建筑造型吸引眼球，建筑立面先锋夸张，让建筑本身成为景 观的主题，形成小区关键中心点 同时注重与水系或坡地园林的关系处理，让会所成为社区的精神指向2、“绿河”带―中央坡地公园平地生“坡”，丰富小区地势形态，打造小区中心公园关键词――平地生“坡”、结合山石、栈道 仿造自然生态地形，丰富社区空间，休整平地地势，推土成坡，与山石、 绿植、栈道、石子路相互结合，打造服务社区的功能型中央公园2、“绿河”带―退让的城市绿化带花园主动退让的广场公园+开放绿化带――规避紧邻城市主干道噪音，近居花园远眺水景关键词： 退让10-20米、石子步道，花卉绿植广场公园 城市绿化带World union World union2、“绿河”带―与绿化相结合的人行带让街道成为庭院的一部分――辅助增强社区自然生态，强调“花园”居住氛围关键词：缓坡，花径，林荫路关键词：花卉、绿植、道路 利用花卉、绿植与山石、原木，在小区主要人行道路旁铺设，形成鲜艳、 浪漫、热情的花径与绿色休憩空间 World union World union3、多组团中心―标准配置化组团花园标准配置“花园式”组团中心园林关键要点：组团内部园林采用 一组团=一花园的标准化配置 组团花园标准构成： 围合型小花园+休憩空间+体育健 身设施 +每栋建筑均由围合花园入户 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑World union World union3、多组团中心―差异化多主题园林各组团园林借以不同资源主题打造，形成差异化价值点坡地缓坡园林剖面示意关键词：平地生“坡”、丰富园林空间层次规避项目平整地势自身特点，通过局部堆砌方式结合绿植打造缓坡 园林，纵向丰富园林空间层次 World union World union3、多组团中心―差异化、多主题园林引入水资源，强调社区自然生态参与性关键词――引入水系、泳池、广场 增加水化率――在人的感知中，水化率比绿化率更令人兴奋和值得体验 通过在建筑围合的中央组团中设置不规则水景、无边际泳池，地面铺装营造 灵动水系景观，结合广场、绿植打造开放性公共空间，强调亲水性空间设计水系可参与性的亲水空间营造World union World union3、多组团中心―差异化、多主题园林大树全冠移植，多层次绿化，四季长青树种搭配林木关键词：大树、草皮、灌木、乔木等多层次绿化，四季植物搭配通过多层次绿植结合弯曲小径营造高绿化度园林空间，重点在于绿化层次 的运用，大树带冠移植以及原生态干休憩空间的合理设置 World union World unionConcept manuscript美的城北区“交通系统”之――绿色、立体交通Channel “绿色、立体交通”“花园社区”道路系统设计（外部车行环道、人行主轴、车行环道） 立体交通 整体人车分流交通系统 地下停车场（局部依地势而建，节约成本）“绿色低碳”交通系统（社区巴士、社区对接城市绿色自行车）1、分级道路系统―“花园社区”道路系统第一级道路：外部环形社区快速路 第二级道路：景观主轴、人行内环路 第三级道路：组团道路、入户道路三等级道路系统路网规划路网规划模拟“花园城市”结构模式，形成外部成环，内部网格式的道路体系，通过道 路与建筑围合划分独立组团区域，区域基本上自成一体又互相联系2、立体交通系统―整体人车分流设计人车分流设计小区内部交通路网关键要点：1、项目较平坦地势区域呈环形设计内部 车行路线 2、人行主轴十字形贯穿项目内部，打造 社区主景观带 3、人车分流减少社区表面车行道路占 地，给园林打造更大的自由空间人行主轴 车行道人行主入口 车行主入口2、立体交通系统―地下停车场结合低洼地形及分期开发策略合理设置南北分区设置地下停车场： 1、根据项目低洼地势合理设置地下停车场（减少土方量、节约成本） 2、地下停车场直接入户规避人车混行影响，保证内部居住空间的纯粹 性、私密性2、立体交通系统―地下停车场阳光车库利用低洼地势局部设置采光式阳光车库：1.纵向营造绿化空间、多层次丰富园林景观感受 2.阳光车库部分镂空或使用玻璃窗，自然采光，引入绿色，打造阳光 车库，减少灯光资源使用，环保节能通过玻璃体或局部镂空采光改善底下车库环境舒适度3、绿色低碳道路系统―社区代步电瓶车便捷住户社区内出行的同时，整合“绿色交通”的低碳环保概念结合东区建立社区出行电瓶车，人性化同时低碳环保 目的：通过社区内无污染绿色交通体系的建立，从细节处实践健康生活理念，既方便业 主在社区内及周边临近区间的生活，同时减少机动车使用，降低污染电瓶车停靠点3、绿色低碳道路系统―与城市环保自行车对接社区与政府协商设置“城市免费自行车使用点”与株洲城市推进“绿色低碳出行”领先理念零距离对接 目的：通过建议社区外围短距离无污染绿色交通体系，从 细节处实践绿色低碳生活理念，既方便业主在社区内及周 边临近区间的生活，同时减少机动车使用，降低污染绿色自行车设置点与株洲城市推进“绿色低碳出行” 领先理念零距离对接Concept manuscript美的城北区“配套系统”之――合理布局、完善生活配套Complete “完善、一站式的4大配套体系”配套体系1：教育配套 配套体系2：医疗配套 配套体系3：休闲配套 配套体系4：商业配套完善配套的合理布局，服务半径400米均匀覆盖五分钟步行距离生活配套布局(零距离便利生活）―― 公共服务服务设施（停车场出入口、公建等）、教育配 套满足400米最优服务半径五分钟步行距离教育配套 银行配套 公建服务设施点 垃圾回收点 地下停车出入口 医疗配套 邻里集中商业 邻里风情商业街 人行出入口五分钟步行距离照顾您的一生，完善4大配套体系1、社区教育配套系统1个全国知名国际双语幼儿园&1个全国知名小学 专属的“假日学校”：5大培训班塑造孩子高综合素质2、社区邻里商业系统社区邻里商业中心（商业街） 主力店引进，打造以餐饮及购物为主的商业街区社区配套系统重点3、社区公共休闲配套系统社区专属南北“双会所”：运动会所、休闲会所 4大休闲主题广场满足社区业主运动、休闲需求 沿主轴的架空层泛会所功能化 坡地儿童乐园 老年健身中心 青年运动天地 宠物撒野场 日常综合性的医疗服务 提供定期免费体检 定期举办健康养身讲座 定期举办孕妇学习班4、社区健康呵护配套系统（创新）设立社区综合性医疗中心1、完善配套系统―教育配套打造最为完善的教育配套体系，让孩子赢在起跑线上独立无二的“素质教育” 教育 配套 专属的“假日学校”1个全国知名国际双语幼儿园 1个全国知名小学 国际培训班：提供5大外语培训 及5大国家文化培训 艺术培训班：提供琴棋书画、 舞蹈等多种才艺培训 智慧培训班：右脑智力开发特 训班、DIY智趣培训班等 成长素质培训班：性格品德及 生活能力的综合性培训 贵族文化培训班：高尔夫、礼 仪等课程培训World union World union名校 教育联合全国知名教育资源，打造1个国际双语幼儿园 &1个名校小学建议品牌 金色梯田幼儿园、诺贝 尔幼儿园、中国科学院 幼儿园 复旦大学附属小学 中国人民大学附属小学 清华大学附属小学开发时期引入要点 通过引进全国知名双语国际 幼儿园，为业主提供高素质 的幼儿园教育 通过引进全国知名小学教 育，为业主提供高知名的教 育配套幼儿园二期开发小学最后一期开 发World union World union根据相关法规，社区内一贯制学校建面不少于2000平米，小 学建面不少于4000平米相关法规 计算 小学：80名/1000人 初中：40名/1000人 《湖南市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例城市中小 学校幼儿园规划建设管理条例》：每千人口中按80名中学 生计算配建相应规模中学；每千人口中按80名小学生计算 配建相应规模小学 《湖南中小学标准化学校建设标准》： 九年一贯制学校生均校舍建筑面积8.0平方米 《城市普通中小学校校舍建设标准》： 九年制学校小学阶段每班45人、中学阶段每班50人 相关法规社区小 社区小 学 学适学 人口 校舍 建筑 面积 班级 数量8平米/人 小学：45人/班 初中：50人/班 计算 40名/1000人社区幼 社区幼 儿园 儿园适学 《湖南市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》规定， 人口 每千人口中按40名学龄前儿童计算配建相应规模幼儿园，《湖南省幼儿园办园标准》规定：幼儿园建筑规划面积定 校舍 额、建筑设计要求和教具、玩具的配备，参照国家有关部 占地面积：≥14平米/人 面积 门的规定执行。其中，生均占地面积不少于14平方米，生 建筑面积：≥ 9平米/人 均建筑面积不少于9平方米。 班级 《湖南省幼儿园办园标准》 ： 数量 编班人数：小班20-28人，中班25-33人，大班30-38人 小班：20-28人 中班：25-33人 大班：30-38人102World union World union地产教育主要有5种办学模式，公办民建方式较为可行，市场 上运用较多p办学校应尽量寻求政府或教育专业团队的合作，合作办学； p或以公办民建方式，把修好的学校无偿捐助给政府运营，开发商付出建设成本，收获 教育带来的溢价，这种方式在长沙运用得最为广泛模式 公办民助 公办民建 股份制模式 股份合作制模式 民办学校模式 具体方式 学校国有，校长承办，自主办学，经费自筹，政府监督； 学校校舍由开发商建设好后，无偿捐给政府，由政府办学 以入股的方式，吸纳社会闲散资金，由教育专家管理经营 学校，学校实行所有权和经营权的分离； 与股份制大致相同，不同点在于政府教育行政部门也是持 股方，但政府并非以资金入股，而是将校产评估后，以资 产入股； 学校民有民办，它分为社会力量办学和私人办学两种形 式； 匹配度World union World union幼儿园可通过外包租赁/买断经营方式引进品牌幼儿园，其前 期建设成本约为160-200万元p以买断经营方式引进幼儿园，其成本只有场地的费用，为800-1000元/平方米； p按照2000平米的幼儿园计算，总建设成本至少为：160-200万元，后期可以通过场地租金 的形式回收成本； p具体以与幼儿园合作方的沟通为准。操作模式 外包租赁 /买断经营 具体操作 ?由运作成熟的幼儿园承包租赁/买断幼 儿园经营权，甲方收取租金 优点 ?收入稳定，甲方无须具备 教育配套经营操作经验 缺点 ?不能影响实际经营，不易控制幼 儿园经营档次 ?难以对小区业主实施一定优惠 ?须向品牌方缴纳一定品牌费、管 理费； ?须成立专业团队经营教育配套， 成本较高，操作较难 ?分工不易明确，容易产生权责不 清； ?操作难度较大加盟连锁经 营?加盟幼教品牌是欧美幼教市场常见的 形式，现在国内各大城市已渐成趋势； ?整体操作过程中，在硬件、教师配备、 ?可享受已建立的品牌力； 课程设置、行政管理等方面可得到加盟 ?有利于提高幼教水平； 品牌的全程指导 ?双方合作经营，并约定分成收取经营 利润 ?介于前两种操作模式之 间，既可引入品牌幼儿园经 验，又可控制幼儿园实际经 营 ?经营盈亏自我承担，无须 向合作方缴纳品牌费合作经营自营?最传统的方法，由开发商或开发商成 立的公司成立民办幼儿园经营?不具备品牌优势、经营经验World union World union学校开发及运营成本参考（来自市场）――初步估计，较高档 次的4000平米小学名校开发成本在800万元左右p名校的投资成本较高，但对客群拉动力大 p建议前期建立合作意向，以作营销宣传卖点，具体开发事宜推至项目开发的中前期阶段。学生经费 898600教职工薪水福利 水电交通费用 教学设施设备维护 物业管理 000 总运营成本约230万元/年 000湖南省学校 常德市鼎城区许家桥乡中心小学教学楼 常德市白鹤山乡中学明德小学 长沙县福临镇梅林小学 浏阳市沙市镇秀山初级中学中心幼儿园 长沙县华润小学 澧县涔南乡中心小学教学楼总建筑成本（元/平）
2总面积（平米） 0 00单位建设成本（元/平）
6.2.9.802World union World union知名品牌幼儿园名录及联系方式幼儿园名称 梯田（国际）教育集 团――金色梯田幼儿 园、金鹰卡通幼儿园 万婴教育机构 ――万婴幼儿园 分校 6 地址 电话 简 介 长沙市三一大 其特色有富有设计感的幼儿园建筑、 湖南省为数不多的绿树巨 郭小姐 道203号万煦园 人屋露天游乐场、台湾“柏克莱”主题教学体系、吉得堡英文
小区内 教学体系、千余种教具辅助教学。 长沙市新中路 桔园立交桥北 银星大厦（和 天宾馆）7楼 省财专对面麓 山名园小区内 该机构于1999年与北京、上海、武汉三大城市最早的早教机构 同步创办，开创湖南的早教先河。该幼儿园收费较为合理，在 400-889-7000 公立幼儿园入托竞争激烈的情况下，是相对能被白领阶层接受 的选择。
创办于2004年，现已成为全国著名的幼教机构。属于英文教育 培训的幼儿教育性单位，拥有一流的教育配套设施和国际一流 的师资力量，现在连锁模式经营。 湘景教育机构是长沙市为数不多的大型连锁民办教育机构之一 ，均按照省级师范幼儿园标准配备。教师均毕业于正规师范院 校，大专以上学历，机构现有教职工128人。 号称华中地区第一所全部由外资投入的苹果树幼儿园，收费在 整个长沙地区也是数一数二的。其以优越的环境、全外教陪同 教育和独特的教育理念，赢得了部分家长的认可。11长沙迪爱宝贝幼教集 团 湘景教育机构 ――湘景超级幼儿园730731长沙市马王堆
银港水晶城D区
长沙市三一大 号（金色 4819999 比华利小区内） 4819998 长沙市开福区 福元西路99号苹果树国际幼儿园1中国科学院幼儿园14中国科学院第一幼儿园，始建于1954年，是中国科学院幼儿园 400-006-1688 分园，隶属于中科启元教育科技投资有限公司，是北京市一级 一类幼儿园、海淀区示范幼儿园、海淀区早期教育示范基地 长沙诺贝尔摇篮教育集团创办于2000年7月，是湖南省教育科学 研究院民办教育特色学校。诺贝尔摇篮目前下属11所幼稚园、1 所小学,1所亲子园，教育理念和教学资源十分成熟，特色教育是 国学教育和双语教育。诺贝尔摇篮教育机 构――诺贝尔幼儿园11长沙市开福区 外联部 营盘路108号领 0731御大厦6楼 World union World union知名品牌小学名录及联系方式学校 中国人民大学附属小学 府学小学 清华大学附属小学 湖南师范大学子弟学校 长沙市芙蓉区育英学校 砂子塘小学 长沙市大同小学 湖南大学子弟小学 清水塘小学 长沙市雨花区枫树山小学 联系方式 010---1-1-1-1-1-1-1-5551775 基本简介 2005年9月从老校区迁出，成为世纪城社区的配套学校， 北京市最具影响力的小学 北京办学质量前三，联合国教科文组织中国EPD教育实验 学校，700年历史名校 杨振宁、邓稼先的母校，依附清华大学 全国“十五”规划课题的试验学校，田径传统项目学校 双语，首批国家级现代教育技术实验学校，国家外语试验 学校 长沙知名小学，在万博汇有分校。 长沙市示范性学校，全国教育科学十一五规划课题实验学 校 中国少年科学院科普基地，长沙市示范性学校 长沙市示范性小学，毗邻长沙一中 湖南省现代教育技术实验学校，省田径项目传统学校，长 沙市绿色学校World union World union假日 学校假日学校 类型 国际 培训班 艺术 培训班 智慧 培训班 成长素质 培训班 精英 培训班5大专属假日培训班，为孩子提供全方面的培训， 让孩子的教育从起点就非同凡响教程内容 提供当前最受欢迎的5大外 国国家（英语、日语、韩 语、德语、法语）的语言 及文化的培训 琴棋书画、舞蹈等多种才 艺培训 主要开发小孩的智力的培 训，包含有右脑智力开发 特训班、DIY智趣培训班等 主要培训小孩的良好品德 及生活能力 提供贵族式生活的培训， 包含有高尔夫、礼仪等课 程培训开课时间寒暑假期间及平时 双休日 寒暑假期间及平时 双休日 寒暑假期间及平时 双休日 寒暑假期间及平时 双休日 寒暑假期间及平时 双休日World union World union2、完善配套系统―商业配套I核心客户：本项目住户及周边高端小区的居户 I核心客户：本项目住户及周边高端小区的居户 ?本项目所在区域包含本项目在内当前有2大中 ?本项目所在区域包含本项目在内当前有2大中 高端楼盘，客户群体为株洲的中高端客户群体 高端楼盘，客户群体为株洲的中高端客户群体 ?消费能力高，追求舒适、宜人的购物环境、高 ?消费能力高，追求舒适、宜人的购物环境、高 端品牌以及购物的便利性 端品牌以及购物的便利性客户定位：本项目及周边的中高端客户群体为主I II IIIII 重要客户：区域栗雨工业园内中高端客户 II 重要客户：区域栗雨工业园内中高端客户 ?商务人士、高端白领阶层 ?商务人士、高端白领阶层 ?具有较高消费能力，倾向时尚、特色消费，是 ?具有较高消费能力，倾向时尚、特色消费，是 本项目重要的目的地型消费客户 本项目重要的目的地型消费客户 III 边缘客户：株洲其他区域中高端客户 III 边缘客户：株洲其他区域中高端客户 ?城市尺度较小，同时项目与城市核心商圈距离 ?城市尺度较小，同时项目与城市核心商圈距离 较近，受这两个因素的影响，其他区域除中高端 较近，受这两个因素的影响，其他区域除中高端 客户也将作为本项目的潜力客户。 客户也将作为本项目的潜力客户。 ?品牌、特色、环境是吸引这部分客户的因素。 ?品牌、特色、环境是吸引这部分客户的因素。 World union World union邻里商业中心设计原则：打造特色商业街，提升形象，满足社 区中高端客户需求的同时还与东地块商业形成互补p特色。展现不一般的风格与形态，打造区域高端商业街。终端消费者定位北区p延续&互补。商业街延续东地块商业的同时也作为东地块集中商业 的补充，最大程度保持商业街功能与集中商业的衔接 &互补。p兼容。满足不同商业业态，尤其是餐饮业态对建筑形式及设 施配套的不同需求，提高商业形象的同时，提升整体 商业经营价值，降低招商风险。东区p灵活。商业规划设计注重灵活性、通用性，通过灵活的铺位 划分，满足多种业态的经营需求。业 商 中 集p协调。妥善处理商业街与住宅的关系，规避商业对住区的干 扰，降低后期运营难度；World union World union邻里商业中心功能建议：以餐饮及购物为主的商业街区 日常便民服务：餐饮：购物=2：5：3 20%日常便民服务银行、移动、电信等公共服务(5%) 水果、药店及生活小便利店(10%) 干洗店、美容美发店(5%)50%餐饮湖南各地知名特色餐饮(25%) 知名连锁西餐(15%) 中小型便民餐饮(10%)30%社区购物World union World union女人及小孩服饰（5%） 母婴用品（10%) 儿童玩具及娱乐场所(15%)社区商业建议统一招租，负责引进主力店， 约占整体30%，为商业增添强势的商业吸引力商业类型 主力店家推荐 ―― 千惠超市、老百姓药店、 同济堂药店、盐津铺子 威特斯干洗店、 毛家饭店、湘潭九龙鱼头 店、简朴寨、有点味豆花 店、湘醉楼、洞庭春餐厅、 楚云龟蛇酒楼 豪客来牛排、KFC、麦当 劳、上岛咖啡、咖啡之翼 主力店家数 ―― 4-5 1-2日常 便民 服务银行、移动、电 信等公共服务 水果、药店及生 活小便利店 干洗店、美容美 发美甲店 湖南各地知名特 色餐饮4-5餐饮知名连锁西餐3-4 3-4 2-3 1-2 2-3中小型便民餐饮、 罗莎、马里奥、正粤粥铺、 糕点及饮料 旺角清粥 女人及小孩服饰 维多利亚睡衣、茜茜公主、 叮当猫、丹尼熊 贝贝熊、咿呀 酷贝拉、木子王玩具店购物母婴用品 儿童玩具及娱乐 场所World union World union建筑风格：现代先锋建筑风格，立面元素与住宅想协调，呈 现项目未来的城市价值，提升项目整体形象p强化：未来城市价值 p统一：与住宅风格相一致p立面元素：通透漂亮的 玻璃大橱窗，搭配硬朗的 工业元素――时尚气息与 创意元素的完美演绎，以 建筑的皮肤制造先锋的城 市意象World union World union建筑风格：现代先锋建筑风格，立面元素与住宅想协调，呈 现项目未来的城市价值，提升项目整体形象商业街临十字路口端头位置建筑风格张扬， 成为地标式建筑，为本项目气质做最佳阐释 和演绎World union World union建筑形态建议：通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空 间，赋予营业面变化感，增加商铺的特色感水平切面单铺面积由大 到小p铺铺相连，可任意划分不同大 小的商业面积； p前后错落，临街面线条动感强 烈。p临街面可通过设计，去除方角，使之更为平顺。 p可参考二十二院街的沿街面处理。纵向切面三层商铺 二层商铺 一层商铺 p建议以二层商铺为主，可做一部分三层面积。 p商业街一般而言，三层及其以上的面积比较难以利用，尤其单层面积较小的商业体3层及以上商业面积更为难销。p部分三层建筑体，高低错落World union World union商业产品建议：根据不同的业态要求，单层面积段控制在40100平为主，一拖二为主，局部一拖三，但要控制数量项目 经营楼层选择 需求面积（O） 单层面积（O） 层高要求（m） 开间（m） 楼板承重 给排水 供配电 中央空调 店内垂直交通 燃气/排污 日常便民服务 1-2层 40-60 ≥40 4.5米，2层4.5米 4-6米 无特殊要求 不需要 国家标准 需要 不需要 不需要 餐饮 1－2层为主，部分3层 100-300 50-100 一层4.5米，2-3层为4米 6-8米 一般无特殊要求，大型餐 饮≥350Kg/O 需要 ≥150KW 需要 需要 按国家标准 购物 1-2层 100-300 50-100 4.5米，2层4.5米 4-6米 无特殊要求 不需要 国家标准 需要 不需要 不需要World union World union3、完善配套系统―休闲配套打造株洲最齐全的休闲空间，为小孩、成人及老人提供完善的 休闲场所及设置，满足24小时的休闲需求1 运动会所专属“双会所”2 休闲会所 3 坡地儿童乐园 4 7 3 5 7 6 6 宠物撒野场 7 2 1休闲 配套4大休闲主题广场4 青年运动天地 5 老人健身广场架空层泛会所化7 主题架空层泛会所化World union World unionA、专属“双会所”运动 会所1打造社区功能齐全的体育中心，为社区提供完善的 体育设施，面积约平功能 网球馆 羽毛球馆 乒乓球馆 篮球馆 武术馆 舞蹈馆 瑜伽馆 健身馆需求面积（平）700 300 300 400 100 300 300 400World union World union休闲 会所打造社区休闲娱乐中心，为社区提供高端的休闲娱 乐服务，地上面积约平2功能 恒温泳池 （负一层） 美容院 足浴 舞厅 棋牌室 KTV 咖啡厅 茶吧 酒吧 需求面积（平）
300 100 500 100 100 200 World union World union休闲 会所休闲会所标签型重要配套――恒温泳池标准恒温泳池造价100万元左右 恒温泳池设计标准： 50×21米，1000O标准尺寸设计，设置在负一层World union World unionB、4大休闲主题广场3中央坡地公园与儿童活动设施结合 ――重点关注组团园林景观与趣味儿童活动场所的 营造，打造社区聚集人气场3 3坡地儿 童乐园关键词――小型运动场、儿童活动区域 局部休整地势，设置小型篮球场、网球场、体育运动设备以及营造独特 的趣味感儿童活动区域，让在家门口与小伙伴玩耍不再是城市里的梦想 World union World union青年运 沿主轴打造以游泳池、篮球场、网球场等运动场所 聚集的中心庭院运动广场，设置在住宅组团中央， 动天地 满足客户功能需求的同时富有观赏性4World union World union老人健 身广场打造一个以休闲散步为主的老人健身广场关键词――石子散步径、木质休憩座椅、开敞空间 采用不同的地面铺花，打造富于变化的园林景色，结合植物造景，增强 “花园社区”生活元素5World union World union宠物 撒欢场设置大面积开阔草坪，给生活在城市中您的 宠物提供一个撒欢场6World union World unionC、架空层泛会所化日常活动 空间设置运动场包含儿童游戏场所、健身器材等健身设施建筑下多层次的立体空间体验，放大社区公共 生活空间World union World union4、完善配套系统―健康呵护系统打造最体贴的医疗配套――设立社区综合性医疗中心， 为小孩、成人、老人提供综合性的医疗设施日常综合性的医疗服务 医疗 配套 提供定期免费体检 定期举办健康养身讲座 定期举办孕妇学习班定期为社区老人及小孩提供免 费的体检 定期开办健康养身课程 针对准备怀孕妈妈课程：孕前 准备、孕前检查、生男生女、 优生优育、最佳孕期、不孕不 育等课程 针对怀孕期妈妈课程：孕期保 健、胎教宝典、孕期营养、孕 期两性、怀孕禁忌、疾病防治 等课程 针对分娩期妈妈课程：产前征 兆、产前准备、分娩方式、产 后恢复、月子护理、月子食谱World union World unionConcept manuscript美的城北区“居住系统”体系之――一生之城“上区、下区” 中大户型、高舒适度居住产品 集约面积、功能需求型居住产品live “多元化居住产品线”一梯一户明星楼王产品下区南北通透纯正板楼 创新型两梯三户 创新两代居两梯四户上区高附加值两梯四户 精装先锋公寓1、建筑立面北区与东区建筑风格相统一，但色调更趋于沉稳、暖色调建议立面参照案例：成都华侨城、后海公馆 ――同样是现代感建筑风格，采用暖色调，褐红色为主，局部鹅黄 色，灰色，白色搭配成都华侨城成都华侨城：暖色搭配白色、浅灰后海公馆：暖色搭配深色砖面材料World union World union2、一生之城―上下分区、满足一生居住需求“上区”“活力”社区高附加值――集约产品（T4为主，少量T3) 产品设计原则户型集约化 舒适度提升“下区”“舒逸”社区舒适度――舒适产品（T3为主，T2/T1明星标杆）产品设计原则尊贵感 溢价附加A、“下区”―4大“舒逸”产品系T1 T2 T3 T4“标杆 ”一梯一户楼王独一无二、尊贵“明星 ”南北通透纯板楼舒适、溢价“现金流” 改良两梯三户舒适、实用“创新 ” 可拼合两梯四户两代居尝试1）标杆T1楼王产品凸显独一无二 强调尊贵感n一梯一户小高层环绕独栋产品、拥有360度景观视野，通 透的平层空间，打造空中别墅享受 n一梯一户产品布置在社区最佳景观区，享受大尺度楼间距 n产品面积控制在240―280平米左右标杆T1楼王小高层的别墅感塑造：空中别墅――通透式横厅+露台，无敌景观面和尺度感空中别墅之空中庭院：开敞的露台设计让景观直接渗透进室内，阳光花园、阳光书房、阳光餐厅成为 露台的多种功能想象空中别墅之通透全景观的宽厅设计：大尺度开间的横厅，拥有更广的景观面与阳光空间，强势打 造空中别墅感空中别墅之次要功能空间景观化：景观浴室，景观厨房等空中别墅之双层挑高客厅 ――4层3户，通过对跃层数客厅空间错开实现客厅挑高5.8米双层 挑高大厅设计原型：法国马赛公寓 ，有效利用合理空间、打造双层挑高 双厅、XXL平跃层，突显一线产品奢华品质感标杆T1楼王的别墅感塑造： 公共空间私有化――外围通廊设计的实际私有化T1独栋小高层的别墅感塑造： 公共空间私有化――智能电梯卡使用， 专属楼层入户1、私家电梯的尊贵与隐私； 2、安装电梯智能IC卡或指纹器系统； 3、读取了有效的IC卡或指纹，只能到达指定楼层。进 一步增强1梯1户的私密感与类别墅性；2）明星T2纯板楼产品舒适度提升 追求溢价空间n局部内部景观视野开阔区域可考虑T2型产品，强 调景观面及高舒适度 n确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果 n强调建筑识别性和建筑立面的完整性，同时实现 了每户最大景观面景观景观T2产品位置T2 产品的舒适度创新――大面宽平层 ――户型设计采取大面宽、大阳台、南向客厅、主卧套房 设计强调景观价值、板楼南北通透优势，营造尊贵感工人房北置与工 作间相连，避免 干扰主人生活独立电梯入户， 营造尊贵感南向主卧 套房设计T2 产品的舒适度创新――圆楼 ――圆楼设计可放大景观面，同时包含板楼南北通透通 风采光优势，趣味性的建筑形态拥有一定的溢价能力n双向观景面 n空中竖向立体绿化 n趣味性的建筑形态T2 产品的舒适度创新――底层 TOWN