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移民行业的终结者-刘磊教你如何配置海外房产
发布时间： 11:41:52
来源：浙江在线 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
摘要：当下欧洲不少国家推出了所谓黄金签证即买房送移民;，受到国内高净值人群追捧。一些移民中介公司和房产销售公司也借势推销海外房产业务。到底该如何研判这种投资思潮？如何辨别投资移民和房产投资盈利与否的利弊？中国高净值家庭该依据什么标准来进行……& & 随着中国高净值人群崛起，进行离岸资产配置，包括境外保险、股票、基金、房产投资成为一种趋势,尤其境外房产投资金额逐年飙升。美国房地产协会2014年统计数据显示,来自中国的购房资金高达154亿美元；澳洲海外投资审核委员会(FIRB)最近12个月的统计显示：来自中国的房产投资者已超越美国和加拿大，成为该国第一大海外投资购房人群，去年总投资额超过60亿澳元；新加坡基金和保险份额的8%被中国富裕客户“占领”。
& & 当下欧洲不少国家推出了所谓黄金签证即买房送移民;，受到国内高净值人群追捧。一些移民中介和房产销售公司也借势推销海外房产业务。到底该如何研判这种投资思潮？如何辨别投资移民和房产投资盈利与否的利弊？中国高净值家庭该依据什么标准来进行投资移民规划和离岸资产配置？
& & 澳洲上市公司Simonds投资分析师& 刘磊
& & 终结过时资产配置思维
& & 对以上诸多问题，笔者借用大片《终结者》的经典台词来评说：不随需求和市场而改变，You are terminated(财富将会终结)！当然，笔者并不是要终结海外投资这种资本配置行为，也不是要终结移民行业本身，而是期望终结高净值人群未经深刻思考就做出与财富真实需求相违背的&旧&投资移民思维，错配资产，以致让资产趋向&覆灭&之地，还落得个&钱多人傻&的名声。同时，还要终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发，唯利是图的销售成交模式，让国民财富白白地为他国贡献了GDP。
& & 举个例子，很多中介公司向客户推荐这样的项目：投资者购买25万欧元房产可获得塞浦路斯居住权，50万欧元房产可获得葡萄牙、西班牙居住权，50万美元房地产可获得土耳其居住权，甚至只需15万欧元就可得到拉托维亚、塞尔维亚居住权。然而，葡萄牙、意大利、希腊、西班牙现在被戏称为&欧洲四猪国&，塞浦路斯在欧盟则连&猪&都算不上。那些为从中国富人身上&吸血&而推出的移民政策，在笔者看来根本就是移民陷阱而非馅饼！因为投资者一旦落入这些国家挖好的税务体系陷阱，特别是征收遗产税、房地产税、全球资产统筹征税的欧洲国家，伴随而来的便是缴纳与自身财富规模和相匹配的重赋税。无独有偶，当中国富豪挤破头要申请EB-5移民美国的时候，美国高净值人群却为了规避高额税收，仅2015年前三个月就有1513人放弃了美国国籍，而选择了其他国籍。到底谁的选择更加愚蠢，抑或更加明智？
& & 而&高福利&是移民中介公司向中国高净值人群推介项目时的另一个噱头。其实，在欧洲、北美和英联邦国家，所享受的公共福利和你拥有的财富规模成反比，收入越高，资产越多，所承担的社会责任就越多。因为其政府需要高净值人群缴纳的税金来支撑其养老体系和中低收入的保障机制。而来自中国的富裕阶层就可能成为为其&做贡献&的冤大头。
& & 因此，终结错配投资移民和盲目购房消费的思维是关键！其实，离岸资产配置和房产投资是根据影响房价变化的经济指标进行长期数据分析来选择投资方向的经济行为，并不是简简单单看着优惠政策，凭借自己喜好，就做出消费购买行为。在此，笔者期望移民中介公司和海外房产中介切实负起责任，让有投资移民考虑的中国高净值家庭在充分了解移民本质和内幕的情况下选择真正值得去的地方。同时，期望海外房产销售中介能跳出简单的卖房模式，切实根据市场的优胜劣汰、房产的价值和功能帮助购买者做出正确的房产区域和项目选择，建立离岸资产避风港，实产财富持续稳定增长。
& & 规避风险有道可循
& & 与此同时，中国高净值人群进行离岸资产配置时，还要注意规避政策和市场风险。比如投资房产，从全球经济20强的国家和地区中筛选比较靠谱，以最大限度规避资金欺诈、发展商破产、等风险；要规避与中国有经济重大冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区，如中国台湾、土耳其、菲律宾等；还要避免到非永久产权的国家和地区投资，如马来西亚，泰国等都是租赁权为主的国家。
& & 汇率、贷款、管理、税务和法律及认知等风险也是离岸资产配置时需要规避的。比如在汇率方面，尽可能选择强势货币，如美元，或者已调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元，而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。对于包括贷款、管理、税务和法律等风险在内的可控性风险，可以依赖专业化服务机构的帮助加以规避。比如，贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核，每年支付固定费用给认证会计师和律师做税务统筹安排和法律文件起草等。
& & 对于认知风险，中国高净值人群应跳出以往在国内投资的惯性思维和方法，比如追求短平快的投资思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等，以避免由此导致悲催结局。
& & 总之，千万要搞清楚这些风险，以免在离岸资产配置过程中不仅没有抄到底，反而被抄底。
& & 资产多元配置成趋势
& & 胡润研究院2015年发布的《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有投资海外需求，其中半数有移民想法，购房需求的比重高达6成。只有放眼全球，精心布局资产结构，才能更好地抵御市场风险。
& & 笔者认为，除了在多个资本市场投资以分散风险外，还可以建立以房产作为融资的多种获利平台和盈利模式，比如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场盈利模式等。
& & 货币盈利模式。唯有借出钱来才能真正跑赢通胀！离岸资产可选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪种都是我们把资本借给了金融机构或上市公司。唯有投资房产时，才有机会从银行寻求融资，把钱&借出来&，从而实现货币的盈利机制，即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，真正跑赢通胀，而房产恰恰就是最佳抵押物。
& & 利率盈利模式。把房产配置在不同市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。比如，笔者曾把澳洲的房产作抵押获得西太银行5年4.79%的还息贷款，再把它投资到国内年收益为12%的信托产品中，从而获得无风险的7%的利率套利。这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于投资收益的影响。
& & 汇率盈利模式。很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇。但买入美元，不如借入美元；若不能借入美元，不妨选择更加活跃、有套利空间的货币类别，如大宗商品交易货币的代表加元或者澳元。因为我们希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行&乾坤大挪移&，以实现外汇变化的交易利差；显然，房产成为借入(贷款)货币的最佳载体。
& & 对于对冲市场盈利机制，最好的就是李嘉诚先生。对在两个或多个资本市场进行资产布局的投资者而言，市场的涨跌都是盈利机会，上涨周期的盈利是资产价格和规模，下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流。而身处单一资本市场的国内房产财富拥有者却只能祈祷房价上涨，否则就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。&赢&得市场比简单&盈&余更有价值和意义。
& & 研判最佳入市风口有诀窍
& & 雷军的母猪飞天的风口理论有现实案例，也被很多人顶礼膜拜。而对于离岸资产配置时机或&风口&把握的问题，笔者认为可以根据租售比、收入比、失业率、率、租金回报率、贷款利率、GDP增长、人口增长率等历史数据和要素进行研判，并放入周期模型以对未来市场走势的概率进行推演。
& & 举例而言，从中国、澳洲、美国、中国香港的有关经济数据比较可以看出，在合理和安全的租售比、收入比情况下，选择人口增长率高、失业率和较低，租金回报率较高和低贷款利率相匹配的国家和地区，才是应该考虑的最佳投资目的地。
& & 从表2中7个国家和地区的信贷和税务对房价的影响要素分析来看，选择可提供房产抵押和融资、低维护成本、低税率、无遗产税的国家和地区进行投资才是明智之举。
& & 此外，对于离岸资产配置的时机和趋势，笔者根据自身十几年的投资实践经验而精心绘制了&房产周期循环时钟图&，投资者可以依据其中原则进行市场趋势研判，以确定最佳投资时机。成功、职业的投资者通常会选择处于6点钟数据指标的房产市场，从而保证处于市场上涨周期内获得资本溢价。
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二手房客服 &&&&海外房产销售 工作前景如何？
面试一家公司，是做移民和海外房产销售的，对这块不是很懂，请问有这个行业的么，谈谈前景和收入情况
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海外房产投资移民入籍有啥优势？
销售主要是靠个人业绩拿提成的，挺锻炼人。我知道有一家公司——邦拓国际集团，在各个城市都有分公司，可以去面试看看。
海外房产销售相对没国内地产销售那么苦逼，相对会轻松一些，当然佣金没国内地产提点高，移民销售相对高一些，但是不管卖房子还是移民开一单的佣金还是非常可观的，而且接触到的人和圈子都是高端或者说有钱人…我曾经在行业一家规模还可以的公司做过差不多2年，叫邦拓国际…有很多都出国回来的海归在这行，那时候这家发展的还不错，行业前景也还不错，也带过看房团出差到过澳大利亚和加拿大，像这种做国际房产的有一些这样出国的机会还是挺好的，看你个人的想法和意愿。海众网：如何玩转海外房产众筹投资
　　随着海外房地产投资被越来越多的人们所看好，加之近期互联网的风生水起，以及众筹概念的甚嚣尘上，海外房地产众筹投资正如火如荼地发展了起来，一时间，海众网、平安好房等海外房产投资平台迅速进入公众视线。近日美国地产众筹网站Fundrise旗下cnfundrise进入国内，2015年之初，房产众筹行业风起云涌。而对于普通大众来说，要进行房产众筹投资，该如何挑选适合自己的投资平台呢？！　　扯虎皮、拉大旗的国内“房产众筹”　　自从众筹概念兴起之后，国内不少地产商跃跃欲试。此前，金融联手推出了覆盖上万套房源的众筹项目，引发业内广泛关注。不以融资为核心的众筹活动由于不涉及金融监管，且能迅速扩展项目影响力，提升各方的参与感与互动性，更容易受到发起方和参与方的欢迎。知名地产商万科近日推出的售房众筹活动可谓赚尽了眼球。对于万科来说，仗着“众筹”二字，吸引了无数的媒体和客户，营销效果杠杠的，以极低的成本进行了一次漂亮的市场宣传。　　相关专业人士指出，房企试水“众筹”市场，一方面是营销手段，另一方面则是探索新的发展机会。众筹营销筹的不是钱，是市场。开发商可以在众筹的过程中，与用户交流，乘机进行市场调查，从而帮助改良产品、优化项目。　　对于投资者而言，中国的住宅项目租售比很低，租金收益不吸引人。众筹投资主要回报靠房价升值，而如今的国内房产市场价格趋势并不明朗，除了如何确定出售日期这种细节外，还要面对房价下行的风险。因此，目前的国内的“房产众筹”大多只是一个噱头。　　海外房产众筹投资，你需要注意哪些事　　既然国内的“房产众筹”并不适合真正意义的投资，那么就可以考虑相对稳定的海外房产市场。但海外房产众筹投资你需要注意哪些呢？　　据媒体报道，中国投资者在海外投资房产时一定要选择成熟的市场。有数据、有报告、有成熟的产业链，会将降低投资者的风险。投资者要考虑不同国家的整体投资环境、法律法规、土地使用年限、税费，以及投资房产的地段和升值空间等因素，加之对海外购房流程、海外租金税费等环节的不熟悉，因此投资者可以考虑通过专业的海外房产众筹投资公司来实现投资。　　海众网——专注海外房产众筹投资　　海众网就是一家专业的海外房产众筹投资平台。海众低至3万的投资金额，让每位普通投资者都能参与到海外地产投资，并享受全球资产配置的收益。同时，海众网会通过专业的海外团队为投资者精心筛选、评估投资物业。为每个物业项目在当地设立专门的项目公司，并聘请专业法律、税务团队处理投资架构及税务事宜，负责房产的管理和维护。并为投资者提供法律、税务及物业管理等相关服务，降低投资者的投资风险，以确保投资者的稳固收益。　　海众网的收益分为两部分：一是租金收益，二是出售房产时房价升值带来的涨幅。海众投资标的每年房租的收益是8%-15%，加上房产本身每年大概5%-10%的增值幅度，总体回报每年百分之十几到20%。　　海众模式：互联网金融+房地产的资产证券化+海外投资　　多数投资人对海外情况并不了解，风控则成了重中之重。在风控的把握上，海众网认为，最重要的是资产的选择，即投资什么样的房产标的。海众网的投资标的倾向于海外大学周边的学生公寓。这类房产最重要的特征是稳定、有长期租约和现金流保证。海众网不会投资开发中的、海边豪宅或者纽约市中心的房产，因为没有稳定的现金流收益，风险太大。海众网为投资者控制好投资风险，确保投资者的稳固收益。　　众筹是继P2P之后，互联网金融的一个新的增长点。海众网互联网金融+房地产的资产证券化+海外投资的定位，让买房这件事变成一个可证券化的投资产品。
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